×
LEAD Network (Leading Executives Advancing Diversity) 2014 yılında Hollanda’da kurulmuş kâr amacı gütmeyen bir kuruluş. 45’i aşkın ülkede 23 binden fazla üyeye sahip. LEAD Network Türkiye ise 2015 yılında 5 kişi ile bu kuruluşun bir parçası olmuş ve 2017 yılında resmi olarak dernek adını almış. Şu anda 107 kurumsal, bin 600’den fazla üyesi var. Derneğin ana amacı, iş dünyasında kadın yönetici oranını artırmak ve kadın liderlerin gelişimini desteklemek. Bu amaçla da toplumsal cinsiyet eşitliğini teşvik eden çeşitli etkinlikler, programlar ve projelerle iş dünyasında kadınların temsilini güçlendirmek için çalışmalar yapıyor.
8 Mart Dünya Kadınlar Günü ile birlikte kadın istihdamı yeniden gündeme gelince, LEAD Network Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Neslihan Nigiz Ulak ile sorunları ve çözüm önerilerini konuştuk.
EV VE ANNELİK ENGEL DEĞİL!
Kadınların, işe alımlarda cinsiyete dayalı ayrımcılık, ücret farklılıkları, sosyo-kültürel engeller, hamilelik/anne olma sürecindeki yaklaşım ve ev idaresinden sadece kadınların sorumlu olduğuna inanılan bakış açısı nedeniyle zorlandığını anlatan Ulak, en önemli engelin cam tavan dediğimiz görünmeyen bariyerler olduğuna vurgu yapıyor.
“Önce önyargıları ortadan kaldırmalıyız” diyen Ulak, “Hepimiz, bilinçaltımıza kodlanan bilgiler nedeniyle bazen karşı cinsi, bazen hemcinsimizi farkında olmadan etiketlemeye ya da bir dış etkenle manipüle edilerek cam tavanlar oluşturmaya çok müsaidiz. Kadın yöneticiler aslında pek çok toplumsal önyargı ile başa çıkmak zorunda kalıyorlar. Yalnızca kadınlar da değil, farklı yaş gruplarından insanlar, engelliler, farklı cinsel yönelimi bulunanlar, farklı etnik kökeni, dini ya da kültürel olarak farklı bir alana mensup olanlar da buna dâhil. Aynı pozisyonda olan alışılagelmiş çalışan erkekler daha fazla ücret alırken, diğerleri daha az ücret alabiliyor. Kadının anneliği, önüne engel olarak çıkabiliyor ya da annelik için verilen aranın zaman kaybı olarak değerlendirilmesi söz konusu olabiliyor. Yine mobilite gerektiren pozisyonlar söz konusu olduğunda, kadının ev ve aile bakımı rolleri gereği seyahat sınırı olacağı ön yargısı devreye giriyor. Bu sebeple cam tavanların yıkılması, kadınların rol ve sorumluluklarına ilişkin olumsuz kalıp ve yargıların kaldırılması gerekiyor” şeklinde konuşuyor.
YÖNETİCİ ORANI ERKEKLERİN GERİSİNDE
Küresel işgücü piyasasında yapılan araştırmalara değinen Ulak şu bilgileri paylaşıyor: “Mercer’ın bir araştırmasına göre üst yönetimde kadın oranı yüzde 30’ken erkeklerin oranı yüzde 62. Oysa yönetici altında bu oran aynı araştırmaya göre yüzde 52 kadın, yüzde 48 erkek oluyor. Yani aslında kadınlarımızı daha üst pozisyonlara doğru çıkarken kaybediyoruz. Bunun sebeplerinin başında önyargılar yer alıyor.
LinkedIn verilerine dayanarak Dünya Ekonomik Forumu (WEF) tarafından yayınlanan bir makaleye göre, kadınlar küresel işgücünün yüzde 42’sini oluştururken, üst düzey yönetici pozisyonlarında çalışanların yalnızca yüzde 31.7’si kadın. Bu, kadınların liderlik pozisyonlarındaki temsili açısından küresel arenada hâlâ büyük bir eşitsizlik olduğunu gösteriyor.
YAŞANAN deprem felaketi ve yapılan uyarılar gösteriyor ki kentsel dönüşüm tercih değil, zorunluluk. Dönüşümün yanında konut arzında yaşanan düşüş ve planlanan sosyal konut seferberliği de üretiminde hızlanma döneminin yaklaştığını gösteriyor. Ancak sağlıklı bir üretim süreci için önce işgücü sorununa kalıcı çözüm bulunması gerekiyor. 6 Şubat deprem felaketi nedeniyle çalışanların bu bölgeye yöneldiğini, öncesinde de yurtdışı projelerinin tercih edildiğini belirten uzmanlar, “İnşaat sektörünün en büyük sorunlarından biri nitelikli işçi bulamama sorunu. Özellikle depremden sonra bu durum daha da arttı. Bu kriz yalnızca kısa vadeli çözümlerle değil, uzun vadeli stratejilerle aşılabilir” diyor.
Tüm sektörün sorun olarak gördüğü işgücü eksikliği konusunda, Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) önemli bir adım attı. GYODER, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Merkezi’ne (BETAM) hazırlattırılan ‘İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye’24’ araştırmasının sonuçlarını geçtiğimiz günlerde kamuoyuyla paylaştı.
NEDEN İSTENMİYOR?
İnşaat sektörünün güncel sorunlarını belirlemeyi ve bu sorunların çözümlerine yönelik önlem ve politikalar önermeyi amaçlayan araştırma kapsamında 12 bini aşkın çalışanla anket gerçekleştirildi. İşveren tarafında da 100’e yakın kurumla derin görüşmeler yapıldı. Araştırmada inşaat sektöründe çalışılmak istenmemesinin nedenleri şöyle sıralandı;
- Bedensel güç gerektirmesi,
- Ağır çalışma koşulları,
- Mesai saatlerinin uzunluğu,
- Hafta sonu çalışma,
PANDEMİNİN ilk dönemlerinde değişen çalışma şartları nedeniyle “Ofisler boş mu kalacak’ sorusu soruluyordu. Ancak bugün ofis piyasası çok başka bir noktaya geldi. Dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield TR International’ın raporuna göre; İstanbul ofis piyasasında ilk yarıda yüksek talep, A sınıfı ofislerin boşluk oranının yüzde 10.30 ile son 12 yılın en düşük seviyesine ve kiraları ise yüzde 13.5’lik artışla son 8 yılın en yüksek seviyesine taşıdı.
Raporda yeni ofis yatırımı yapılmamasının esnek ofis alanlarına olan ilgiyi artırdığı ve esnek ofis alanlarının İstanbul’da büyümeye devam ettiği belirtildi. Özellikle küçük girişimlerin öncelikli tercihi olan esnek ofisleri, bugün büyük ölçekli firmaların da maliyetlerini düşürmek ve farklı ofis seçenekleri sunmak amacıyla tercih etmeye başlandığı ifade edildi.
YATIRIM GEREKTİRMİYOR
Azalan boşluk oranları nedeniyle ofis kiralarında artış yaşandığını, bunun da hazır ve esnek ofise talebi tetiklediğini belirten Cushman & Wakefield TR International Ofis Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Meriç Diren, “Esnek ofisi öne çıkaran en önemli avantaj ise yatırım gerektirmemesi” dedi.
“İlk yatırım maliyeti konusunda hazır ofislerin geleneksel ofislere kıyasla önemli avantajları var” diyen Diren, şöyle devam etti: “Diğer yandan bu ofislerin esneklik sağlaması da kiralayan açısından avantaj yaratıyor. Çünkü şirketler, uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı kalmadan ihtiyaçlarına göre alanlarını kolayca ayarlayabiliyor. Ayrıca teknolojik altyapı da esnek ofislerin cazibesini artıran bir başka etken.”
HİBRİT MODEL DESTEKLEDİ
Pandemi sonrası yaygınlaşan hibrit çalışma modelinin de esnek ofisleri desteklediğini belirten Diren, geçmişte girişimciler, serbest çalışanlar tarafından kullanılan bu ofislerin, artık orta ve büyük ölçekli şirketlerce de tercih edildiğini anlattı. Diren, “Esnek ofisler küçük işletmeler ve start-up’lar için daha cazip görünse de artık 40-50 çalışanı olan markalar da tercih edebiliyor. Çünkü hibrit çalışma nedeniyle ofise 2-3 gün gelen çalışanlar arttı. Üstelik esnek çalışma alanında ortak kullanım alanı avantajı da var. Söz gelimi 40 kişi için 450-500 metrekare ofis kiralamak yerine bu ihtiyacı 200 metrekare hazır ya da esnek ofiste çözebiliyorlar” ifadelerini kullandı.
Reportage Türkiye markasıyla yatırıma başlayan şirket ilk adres olarak İstanbul Bahçeşehir’i seçti. 2.2 milyar yatırımla hayata geçirdiği ve 232 villanın yer aldığı Sylvana İstanbul projesinde beklediği ilgiyi gören şirket, aynı bölgede 1.5 milyar yatırımla Afra Park projesine başladı. İki projeyle 3.7 milyar liralık yatırıma imza atan uluslararası gayrimenkul markası, Türkiye’de kalıcı olduğunun mesajını verdi.
TÜKETİCİ İSTEDİ VİLLAYI SEÇTİ
Gayrimenkul geliştirme alanında 10 yıldır Avrupa merkezli yatırım ve uluslararası iş ortaklıklarıyla 4 kıtada faaliyet gösterdiklerini söyleyen Reportage Türkiye CEO’su Kemal Alamo, son yıllarda yaşanan dalgalanmaya karşın Türkiye gayrimenkul pazarını yatırım açısından güvenilir liman olarak gördüklerini dile getirdi. Türkiye’de projeye başlamadan önce hedef kitleyi ve talepleri incelediklerini anlatan Alamo, “Özellikle pandemi döneminde tüketicilerin bahçeli müstakil eve talep gösterdiğini gördük ve bu nedenle ilk iki projemizde villa üretimini tercih ettik. İlk projemiz Sylvana İstanbul oldu. Geçen sene 1 milyar TL ciro hedefimizi aştığımız projemizin inşaatında yüzde 25’e eriştik ve yüzde 55’inin de satışını gerçekleştirdik. Evleri Aralık 2025 itibarıyla teslim etmeye başlayacağız. İkinci projemiz Afra Park, toplam 24 bin metrekare arazi üzerine 1.5 milyar TL yatırımla 177 adet sıra ve müstakil villadan oluşacak. Metrekaresi ortalama 74 bin TL’den başlayan fiyatlarla satışa sunduğumuz projede, inşaat çalışmalarına 2025 yılı itibarıyla başlamayı ve teslimleri de Aralık 2026’da gerçekleştirmeyi hedefliyoruz” ifadelerini kullandı.
Türkiye’de yeni konut projeleri için de çalışmalara başladıklarını belirten Alamo, 2-3 yılda 4.1 milyar yatırım değerine sahip 2 proje planladıklarını sözlerine ekledi.
Artan fiyatlar, yüksek faiz ve alternatif yatırım araçlarına geçişler konut piyasasında uzun süre durgunluğa neden oldu. Temmuz ayından sonra ise rüzgâr tersine döndü. Yeni konutta yapılan indirimler ve düşük faiz kampanyaları, ikinci elde artan pazarlık marjı ve fiyatlar artacak öngörüsü bir kesim alıcıyı harekete geçirdi. TÜİK verilerine göre; son iki ayda yaşanan artışlarla geçen yılın da önüne geçilerek 8 ayda toplam 800 bini aşkın konut satışı yapıldı.
Yeni konut projesinin tanıtımı için basınla bir araya gelen Vakıf GYO Genel Müdürü Onur İncehasan da konuta talebin arttığını ve bu artışın süreceğini dile getirdi. Mevduattaki çözülmeden konuta yavaş yavaş dönüşün başladığını ifade eden İncehasan, “Alternatif araçların cazibesini yitirmesiyle konuta talep artacak. Parası olan adına konut almak için iyi bir dönem. Şu an fiyatlar geliştirici için değil, alıcı için cazip. Yeni konutta bu noktadan sonra fiyat gerilemesi olmaz. Konut yatırımında, bugün yarından daha avantajlı, yarın ertesi günden daha avantajlı” dedi.
YATIRIMCI BEKLİYOR ARZ AZALIYOR
Son dönemde konut arzında yavaşlama olduğuna dikkat çeken İncehasan, “Geliştiriciler genellikle proje geliriyle inşaatı finanse ediyor. Satış durgunluğuyla birlikte birçok yatırımcı yatırımını erteledi. İstanbul’da yılda 150 bin adet konut üretilmesi gerekirken 100 binlere indiğini görüyoruz. Konut sahipliği oranı yüzde 60’lardan yüzde 50’lere geriledi. Arz eksikliği yüzünden kiralar da yükseliyor. Konut yatırımcısı açısından bakarsak, fiyatlarda düşüş beklentisi oluştu. Fiyatlar düşmedi ama artış hızında yavaşlama oldu. İhtiyaç sahibi açısından ise konut fiyatlarının erişilebilir olmaması ve krediye ulaşamama cesareti kırdı” diye konuştu.
Konut arzını artırmanın ve konuta erişilebilirliğin kolaylaştırılmasının en önemli gündem maddeleri olduğunu söyleyen İncehasan, “Gelecek stratejilerimiz, planlamalarımız ve piyasa öngörülerimiz için Orta Vadeli Programı referans alıyoruz. Yeni projemiz ile hem ülke ekonomimize katkıda bulunmak hem de sektördeki potansiyel ivmelenmeye liderlik etmek için harekete geçtik” şeklinde konuştu.
KREDİ FAİZİNDE DÜŞÜŞ BEKLENTİSİ
“Müşterilerin talebi artınca yeni projeler de olacaktır” diyen İncehasan, “Biz de yeni projemizi satışa sunuyoruz, piyasa açıldığında elimizde satacak proje olması rakiplerimizden bizi ayıracaktır” dedi. Konut kredi faizlerindeki düşüş beklentisine değinen Onur İncehasan, “Ekonomideki iyileşmeyle faizlerde düşüş öngörümüz var. 2025 yılı daha cazip olacaktır” değerlendirmesinde bulundu.
HAK SAHİPLERİ BORÇLANMADI
Yaklaşık 6.5 yıllık çalışmanın sonunda bölgede dönüşüm başladı, yeni yapılacak projenin detayları da dün basınla paylaşıldı. Yeni projeye geçmeden önce, hak sahipleri açısından önemli detayı paylaşmakta fayda var. Şirket temsilcilerinin verdiği bilgiye göre; Yüzde 100 uzlaşma ile dönüşüm başladı, ‘yerinde dönüşümle’ bölge halkının başka yere taşınmadan ve borçlandırılmadan ev sahibi olması sağlandı.
MASTER PLAN HAZIRLANDI
İBB iştiraki olan Kiptaş’a ait arsada Mesa-ASL işbirliği ile gerçekleştirilen ve ‘Kent Etiler’ adı verilen proje için 750 milyon dolar yatırım yapılırken, projenin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak değer 2 milyar dolar olarak açıklandı. 200 dönüm arazi üzerinde, 5 ayrı etapta yatay mimariye sahip 47 bloktan oluşan projede 1220 konut, 166 ticari alan ve 96 ofis yer alacak.
Projenin lansman toplantısında konuşan Mesa Holding CEO’su Mert Boysanoğlu, projenin çalışmalarının yaklaşık 6.5 yıl önce başladığını, bir yıl önce de ruhsatı alarak inşaata geçtiklerini söyledi.
580 BİNA YIKILDI
Zor ve uzun bir süreçten geçseler de projeye inandıklarına vurgu yapan Boysanoğlu, “Etiler, İstanbul’un nadir doğru yapılaşan bölgelerinden biri, binalar az katlı. Ancak yapı stoku oldukça eskimişti. Yeni projeye başlarken ‘yaşam’ ve ‘çevresine değer yaratma’ kavramlarını odağımız aldık. Master plan, çevre düzenlemesi, konut ve ticari mimarimiz, yeşil alan ve sosyal donatılar bu iki temel unsur çerçevesinde ele alındı. Küçük ölçekli modern bir kent oluşturduk, bu nedenle de adına Kent Etiler dedik” diye konuştu. Bölgede 580 bina ve 780 birimin yıkıldığını anlatan Boysanoğlu, “Projede yer alan 647 konut ve 51 ticari ünite hak sahiplerine ait olurken, 561 konut ve 262 ticari ünite de satışa sunuluyor” dedi.
Ruhsat aşamasından yapım sürecine, denetimden doğru malzeme kullanımına kadar her aşamada ihmaller gündeme geldi. Çıplak gözle görülebildiği için en çok da yıkılan binalardaki betonlar tepki çekti. Deniz kabuğu görülen, kum gibi dağılan betonlar bu kadarına pes dedirtti. Peki 6 Şubat depreminden bugüne kadar geçen zamanda ne değişti? Bu soruyu Albayrak Group Yönetim Kurulu Başkanı ve Türkiye Hazır Beton Birliği Yönetim Kurulu Üyesi Erdal Albayrak’a sorduk.
400 FİRMA KAPANIR
“Betonda Avrupa standardı neyse biz de ona tabiyiz. Döktüğünüz her betonun bir kimlik kartı var. Dolayısıyla kalite noktasında betonda hiçbir eksik yok. Beton, her ne kadar göz önünde duran, görünen olsa da denetimin, işçiliğin, mühendisliğin, demirin doğru olması gerekiyor” diyen Albayrak, “Asıl sorun bu işi yapmanın bir standartının olmaması” vurgusu yaptı ve şöyle devam etti: “Bugün parasal anlamda makine, ekipmanı tedarik edenler, bir şey sorulmadan bir santral kurabiliyor. Hatta Türkiye Hazır Beton Birliği üyesi olma şartı da yok. Tesis kurabilir, işletebilir. Ancak çevre izni almadan tesisi çalıştıramaz ama bir o kadar... Oysa her isteyen beton satrali açamamalı. Bu noktada Türkiye Hazır Beton Birliği önemli bir görev alabilir. Çünkü sadece bir dernek değil, aynı zamanda gelişmiş laboratuvarlara sahip, bilim kurulu olan bir kuruluş. Eğer birlik öncülüğünde bir düzenleme gelirse o zaman asıl önlem alınmış olur. Türkiye’de 1300-1400 beton firması var, yeterlilik kriterleri gelirse 300-400’ü gider.”
BETONUN MALİYETİ BİR TV PARASI
Aynı zamanda konut geliştiricisi olan Albayrak, işin her iki tarafındaki isim olarak müteahhitlerin, inşaat malzemelerinde fahiş zam eleştirisine yanıt verdi. Albayrak, “Betonun maliyeti iyi bir televizyon maliyeti kadar. Müteahhidin 6-7 milyon TL’ye sattığı dairede en çok 3 bin dolarlık maliyet var. Yani 100 bin lira mı seni feryat ettiriyor?” dedi.
HIZLA artan kiralar nedeniyle, eski kiracıların ödediği bedel düşük kalınca ‘kira tespit davalarında’ rekor artış yaşandı. İstanbul’da bir ev sahibinin de aynı gerekçe ile açtığı davada ilginç bir kararla karşılaşıldı. Tarafların yeni kira için hazırlanan bilirkişi raporuna itirazı üzerine; “Yapay zekâdan da yararlanarak yeni bir rapor hazırlansın” denildi.
‘İLK KEZ BÖYLE BİR KARAR GÖRDÜM’
Söz konusu davada ev sahibini temsil eden avukat ve arabulucu Mahmut Tarhan yaşanan süreci şöyle anlattı: “Üsküdar merkezde bulunan evde kiracı 4 bin lira kira ödüyordu. Bölge rayici ise bugün 20 bin liranın üzerinde. Taraflar aralarında anlaşamayınca kira tespit davası açtık. Bilirkişi 7 bin 500 lira bedel belirledi. Bizim sunduğumuz emsal kira sözleşmeleri ve resmi kurumlardan gelen örnekler dikkate alınmadan, sadece kiracının sunduğu örnek üzerinden bir değerlendirme yapıldı. Bu raporla hakkaniyetli bir karar çıkamayacağı için rapora itiraz ettik.
16 Eylül’de, İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde verilen ara kararda, “Davacı vekilinin sunduğu kira sözleşmeleri de incelenerek, yapay zekâdan da yararlanarak tarafların rapora itirazlarının ek raporla değerlendirilmesine karar verildi” denildi. İlk kez bir mahkemede yapay zekâ göndermesi yapıldığını gördüm. Bu durumun yaygınlaşması ile her iki tarafın da mahkeme masraflarının azalacağını ve dava süreçlerinin kısalacağını düşünüyorum.”
Hakimlerin, hukuk bilgisi ile çözemeyeceği konularda uzman bilirkişilere başvurduğunu hatırlatan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör,
‘ÖRNEK TEŞKİL EDECEK’
“Örneğin bir alacağın varlığını ve miktarını tespit ederken mali müşavir ya da muhasebeci bilirkişilerinden yararlanılır. Ya da bir taşınmazın değerini ya da kira gelirini tespit etmek gerekiyorsa gayrimenkul değerleme uzmanlarına danışılır. Değerleme uzmanı da ilanlara ve taraflarca sunulan emsal sözleşmelerine bakarak kıyaslama yapar ve raporu düzenler. Söz konusu kararda da bilirkişi bir rakam belirlemiş ancak taraflar itiraz etmiş. Bunun üzerine mahkeme, yeni bir rapor istemiş ve bunu yaparken de bilirkişilerin yapay zekâdan yararlanmasını söylemiş. Bu noktadan sonra artık bilirkişiler sadece birkaç emsal sözleşme ya da ilan üzerinden rapor hazırlamayacak, yapay zekâdan yararlanarak dava konusu taşınmazın kira değerini tespit edecek.