Sinem Rumeli

Tescile zorlama -Cebri tescil veya ferağa icbar davası

23 Kasım 2020
Kanunumuz sözleşmelerde şekil serbestisini esas almaktaysa da bazı sözleşmeleri şekle bağlamış; şekle, aykırı yapılan sözleşmelerin ise kesin hükümsüzlüğünü emretmiştir.

Uygulamada tüketicinin resmi şekilde yapması gereken sözleşmeleri gerekli şekil kurallarına riayet etmeden yaptıkları görülmektedir. Örneğin yükleniciden bir taşınmaz almak isteyen tüketici, bunu halk deyimi ile “topraktan” veya “projeden” satın almakta, bunu yaparken de taşınmazı daha ucuza mal etmeyi amaçlayarak, şekle uygun olmayan sözleşmeler akdetmekte, harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmakta, tapuya veya notere ödeyeceği harçtan da kurtulmaktadır.

Devam eden sözleşme ilişkisinde, yüklenicinin satışa konu olan taşınmazın devrine yanaşmaması halinde tüketiciler dava açmakta ve adlarına tescilin yapılmasını talep etmektedir. İşbu davalar, tescile zorlama -cebri tescil veya ferağa icbar davası olarak anılmaktadır.

Yargıtay nezdinde tüketicilerle yapılmış bu tarz sözleşmeler alacağın temliki (devri) niteliğinde anılarak, adi yazılı şekle tabi olması karşılık bulmaktadır.

Uygulamada Yargıtay -geçersiz- harici bir sözleşmeye dayalı olarak cebri tescile karar verilmesini uygun görmemekte, sadece tüketicinin ödediği bedelin iade edilmesine karar verilmesinin gerektiğini belirtmektedir.

Fakat bilinmelidir ki; Yargıtay bazı kararlarında “sözleşme hayata geçmişse; yani borçlar ifa edilmişse veya ağırlıklı çoğunluğu ifa edilmişse” örneğin taşınmazın fiilen teslim edilmişse burada geçersizlik yaptırımının uygulanmayacağını belirterek cebri tescile karar verilmesini hukuka ve hakkaniyete uygunda bulmaktadır.

Yazının Devamını Oku

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?

20 Kasım 2020
Bir taşınmazın satışını vaad eden, tam iki tarafa borç yükleyen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak satış için güvence veren bir ön sözleşmedir. Borçlar kanunu, tapu kanunu ve noterlik kanununda karşılık bulan sözleşmenin en önemli unsuru cebri tescili mümkün kılabilmesidir. Cebri tescili mümkün kılan bu sözleşmenin, elbette kendine has özellikleri ve geçerlilik koşulları vardır.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşulu “noterlikte düzenlenmesi” ne bağlı olup noterde onaylanması bile yeterli olmayıp düzenlenmesi gerekecektir. Aksi halde, yani noterde düzenlenmeyen sözleşme ise geçersiz olacaktır.

Geçerlilik koşuluna bağlı olarak, sözleşmenin imzalanmasından sonra, sözleşmede ileride yapılacak değişikliklerinde, adi şekilde yapılması mümkün olmayıp yine noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekecektir.

Satış vaadi sözleşmeleri şarta bağlanabilir, cezai şartlarla güçlendirilebilir sözleşmeler olup tapuya şerh edilmesi de mümkündür. Tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise üçüncü kişilerin iyi niyetini bertaraf edecektir.

Kat karşılığı inşaat işlerinde sıklıkla yer bulan satış vaadi sözleşmelerinde mevcut koşulların yerine getirilememesi halinde zararların tazmini söz konusu olacaktır.

Peki, karşılıklı güvene dayanarak şekil eksikliğiyle imzalanan sözleşmelerde, ifanın gerçekleşmeme sebebi olarak şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil eder mi?

Yerleşik Yargıtay uygulamasında, özel şekilde düzenlenmesi gereken bir sözleşme, bu şekle uyulmadan düzenlenmiş olmasına karşılık, taraflarca sözleşme hükümleri yerine getirilmişse, sözleşme hayata geçirilmişse artık o sözleşmeye geçerlilik tanımak gerekir şeklinde karşılık bulmakta olup aksinin düşünülmesi hali medenin kanunda öngörülen dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olacaktır.

Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, medeni kanunun dürüstlük kuralı uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkan sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir.

Yazının Devamını Oku

Evlatlıktan red

31 Ekim 2020
Türk Hukukunda “evlatlıktan red” şeklinde bir hukuki düzenleme olmadığını baştan belirtmek isterim. Senaryolarda, "Seni evlatlıktan reddediyorum!" cümlesiyle sıklıkla karşılık bulan evlatlıktan red kanunen düzenlenmiş ve uygulanabilirliği olan hukuki bir müessese değildir.

Buna karşın evlatlıktan reddetmek istediğiniz çocuk, size ve yakınlarınızdan birine karşı ağır bir suç işlemişse ya da aile hukukundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemişse onu mirasçılıktan çıkarabilirsiniz.

Mirasçılıktan çıkarma

Aşağıdaki durumlarda miras bırakan ölüme bağlı bir tasarrufla saklı paylı mirasçısını mirasçılıktan çıkarabilir.

1. Mirasçı, miras bırakana veya miras bırakanın yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse

Suçun ağır cezalık olması şart değildir. Miras bırakan ile mirasçı arasındaki aile hukuku ilişkisine yaptığı etki (yakınlık ilişkisini sarsıp sarmadığı) göz önünde tutulur. Mirasçı hakkında cezai takibat yapılması ve mahkum edilmesi şart değildir.

2. Mirasçı, miras bırakan veya miras bırakanın ailesi üyelerine -kan hısımları, evlatlık, eş- karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemişse

Miras bırakan mirasçıyı ölüme bağlı tasarruf ile mirastan çıkardığından dilediği an ölüme bağlı tasarrufu geri alabilir.

Mirasçılıktan çıkarma tam veya kısmi olabilir. Mirasçılıktan tam çıkarılan kimse mirastan pay alamaz. Çıkarılan mirasçının altsoyu yoksa miras bırakanın tasarruf oranı artar. Miras bırakan bu kısım üzerinde tasarrufta bulunmamışsa, söz konusu pay, çıkarılan mirasçı miras bırakandan daha önce ölmüş gibi diğer mirasçılara geçer.

Yazının Devamını Oku

Boşanma davasında neler delil olarak kullanılır?

23 Ekim 2020
Özellikle çekişmeli boşanma davalarının ispatı bakımından önem arz eden delillerin, her türlü hukuki delil olarak dava dosyasına konu olabileceğini belirtmek gerekir. Buna karşın, anlaşmalı boşanma davalarında, tarafların kusur durumu ispata muhtaç bir husus olmadığından delil bildirimi yerine ortak kanaati ortaya koyan protokolün dava dosyasına sunulması yeterli olacaktır.

Peki, çekişmeli boşanma davalarında hangi deliller önem arz eder?

Tanık delili! Dava süresince oldukça ses getiren tanık delili boşanma davasında tanığın, mahkemede, tanık olduğu vakıaları hâkime anlatmasıdır. Burada önemli olan tanığın görgüye dayalı yani birebir şahit olduğu boşanma konusu vakıaları ortaya koymasıdır. Bu kapsamda tanığın duyuma dayalı “eş bana anlattı”, “eşin annesi anlattı” gibi başkalarının anlatımına dayalı tanıklığı ispat vasıtası olarak elverişli olmayacaktır.

Bir diğer delil, tarafların tazminat, nafaka vb. maddi talepleri bakımından önem arz eden sosyal ve ekonomik durum araştırmasıdır.  Boşanmanın mali sonuçlarına ilişkin olarak önemli olan bu delil taraflar dayanmasa dahi mahkeme, kolluk araştırması ile uygulamada SED diye anılan bu araştırmayı isteyecektir.

Tarafların iddialarının, bu delil ile çelişmesi halinde ise banka kayıtları, tapu kayıtları, kişiler üzerine bulunan araç kayıtları bu delil ile birlikte değerlendirilecektir.

Delil olarak dayanılmış olması halinde banka kayıtları da boşanmanın mali sonuçlarına ilişkin önem arz edecek olup; boşanmada nafaka miktarı ve tazminat miktarı belirlenirken tarafların ekonomik durumları göz önünde bulundurulacaktır.

Bunun dışında tarafların iş yerlerine müzekkere yazılarak, tarafların kazancı tespit edilmeye çalışılmaktadır. Uygulamada iş yerlerinden gelen cevaplarda eş tarafından bilinen maaşın aksine diğer eşin asgari ücretle çalıştığı veya aldığı bedelden düşük rakamları gösterir cevapların mahkeme dosyasına girdiği görülmekte olup bu bağlamda banka dökümlerinin de mahkeme dosyasına celbi sağlanarak, dökümlerde göze çarpan olağanüstü harcamaların olması ise kişinin kazancı hesaplanırken göz önünde bulundurulacaktır.

Bir diğer delil olarak telefon kayıtları boşanma davasında delil olarak gösterilebilir. Telefon kayıtlarında ses veya mesaj içeriğinin ilgili operatörden temini mümkün olmayıp celbi ile hangi numaralarla kaç dakika kaç defa görüştüğü tespit edilebilecektir. Mahkemeler nezdinde belli saat aralıklarında, örneğin gecenin belli saatlerinde aynı numara ile yapılan uzun soluklu görüşmeler aldatmanın gündeme geldiği davalarda davaya esas teşkil edebilecek bir delil haline gelebilecektir.

Resim, fotoğraf video, sosyal medya paylaşımları vb. de boşanma davasının önemli delillerinden olup bu deliller kapsamında önemli olan delilin hukuku uygun elde edilmesidir.

Yazının Devamını Oku

Boşanma davasında nafaka miktarı neye göre belirlenir?

20 Ekim 2020
Boşanma davasında nafakanın belirlenmesine ilişkin unsurlar çocuklar için ayrı esaslara, ebeveynler için ayrı esaslara tabi olarak ele alınır.

Her ne kadar boşanma davalarının devam ettiği sırada çocuk ve ebeveyn için hükmedilen nafakanın adı “tedbir nafakası” olsa da çocuk ve ebeveyn için ayrı değerlendirilen bu nafakalar boşanma davasının kesinleşmesi ile çocuk için “iştirak nafakası” ebeveyn için ise “yoksulluk nafakası” olarak adlandırılır.

İsimlerinden de anlaşıldığı üzere “iştirak nafakası” müşterek çocuğun ihtiyaçlarına iştirak için getirilen düzenleme olup velayeti kendisinde olmayan taraf bu nafakanın yükümlülüğü altına girer.

İhtiyaç çok göreceli bir kavram olup burada velayet kendisinde olmayan tarafın, müşterek çocuğun boşanmadan önceki standardını korunması beklenir. Evlilik birliği içerisinde mevcut bu durumun mümkün mertebe korunması için mahkemeler nezdinde detaylı araştırmalar yapılır, bilir kişi ve uzman raporları ile çocuğu mevcut durumu tespit edilir.

“Yoksulluk nafakası” ise yoksulluğa düşen, kusursuz veya daha az kusurlu eşe, tarafların sosyo-ekonomik durumu dikkate alınarak verilen nafakadır. Bu cümleden anlaşılacağı üzere;

-Kişinin nafaka talep edebilmesi için ya kusursuz ya da daha az kusurlu olması gerekir. Nafaka miktarı belirlenirken tarafların kusur durumu da dikkate alınır.

-Nafaka belirlenirken tarafların sosyo-ekonomik düzeyleri dikkate alınır, tarafların ödeyemeyeceği bir nafakanın belirlenmesi medeni kanun kapsamında mümkün değildir. Bu kapsamda mahkeme nezdinde sosyo-ekonomik durum araştırması yapılır.

-Sosyo-ekonomik durumun tespiti, uygulamada emniyetten destek alınarak yapılmaktaysa da öahkemeler genelde kişilerin beyanını esas alan bu raporları tek başına yeterli görmemekte, tarafların iş yerlerinden maaş ve sair gelir durumunu sormakta, kişilerin işyerlerinden gelen bu cevaplarında beyanlarla çelişmesi halinde bankalardan hesap dökümlerini talep etmektedirler. Nafakanın belirlenmesinde de mahkeme nezdinde toplanan tüm bu deliller etken olmaktadır.

Uygulamada hakimlerin hakkaniyete göre bedeller belirlemekte olduğu anılmaktaysa da bu durum müvekkillerimiz nezdinde her zaman kabul görmemekte nafaka tartışmaları ise gündemden düşmemektedir.

Yazının Devamını Oku

Özel okul ücretinin iadesi kararı

25 Eylül 2020
Tüketici Hakem Heyeti, bu ay kamuoyu oluşturacak bir kararla covid-19 sürecinde “özel okul ücretinin iadesine” ilişkin karar tesis etmiştir.

15.03.2020 tarihinde bu yana özel eğitim kurumunda yüz yüze eğitim hizmetinin sağlanamaması ve bu sebeple okula gidilemeyen süreye denk gelen bedelin iadesi Tüketici Hakem Heyeti’nden talep edilmiş olup heyet emsal nitelikte bir kararla 16.03.2020-19.06.2020 dönemine ilişkin bedelin tüketiciye iadesine karar vermiştir.

Bahse konu uzaktan eğitimin başka bir sözleşmenin konusu olduğu ve özel okul ile pandemi öncesi imzalanan sözleşmedeki edim ile aynı edim olarak kabul edilmeyeceği, sözleşmenin tarafı olan tüketiciye gerekli araç-gereçlerin de sağlanmadığı ve bu nedenle de birebir eğitim ile uzaktan eğitimin aynı verimde olmayacağı ve taraflar arasındaki sözleşmede olağanüstü durumlarda sözleşmenin uyarlanması konusunda hüküm bulunmadığı ele alınmıştır. Bu nedenle de genel hükümler çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır. Ülke genelinde oluşan pandemi nedeniyle örgün eğitimin 16.03.2020-19.06.2020 tarihleri arasında örgün eğitim yapılmadığına atıfla tüketicinin örgün eğitim almadığı döneme ilişkin ücretinin iadesi gerektiği tespit etmiştir.

Özel okul ücretleri birbirinden farklı olduğu için 10 bin 390 liraya kadar hakem heyetlerine, 10 bin 390 liradan sonra ise Tüketici mahkemelerine gidip bu bedelin iadesinin tüketiciler tarafından istenebileceğini ancak tarafların imzalamış oldukları sözleşmeleri bu talep öncesinde detaylı incelemelerini tavsiye ederim. Kanaatimce, taraflar arasındaki sözleşmede olağanüstü durumlarda sözleşmenin uyarlanması konusunda hüküm bulunmasa dahi içtihat ayrılıklarının ortaya çıkacağı yeni kararlar tesis edilecektir.

Yazının Devamını Oku

Kısa çalışma ödeneği uzatıldı

3 Eylül 2020
Genel ekonomik kriz, bölgesel kriz, sektörel kriz veyahut zorlayıcı sebepler ile çalışma hayatının sekteye uğraması ile çalışma sürelerinin en az üçte bir oranında azalması, faaliyetin tamamen durması ya da kısmen durması halinde işveren İŞKUR’a başvurarak kısa çalışma ödeneğinden yararlanabilir. Corona virüsün çalışma yaşamına olan etkileri kapsamında da ‘kısa çalışma ödeneği’ gündemden düşmemektedir.

29 Haziran 2020 tarihli ve 2706 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ve 30 Temmuz 2020 tarihli ve 2810 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 30.06.2020 tarihine kadar kısa çalışma başvurusunda bulunmuş olan işyerleri için kısa çalışma ödeneğinin süresi, yeni bir başvuru ve uygunluk tespiti yapılmasına gerek bulunmaksızın, daha önce kısa çalışmadan yararlanan aynı işçiler için ve aynı şartları taşımak kaydıyla birer ay uzatılmıştı.

2915 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile ise belirtilen süreler 2 ay daha uzatılmıştır ve bu 2 aylık uzatma süresi yukarıda belirtilmiş olan ve 2810 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile uzatılan 1 aylık süreden sonra başlayacaktır. Başladıkları tarih esas alınarak işverenlerin büyük bir bölümü kısa çalışma ödeneğinden 31 Ekim'e kadar yararlanmaya devam edecektir.

Kısa çalışma kapsamında; işçilere kısa çalışma ödeneği ödenmesi, genel sağlık sigortası primleri ödenmesi, hizmetleri sağlanmakta olup söz konusu dönemde kısa ve uzun vadeli sigorta primleri aktarılmaz.

Günlük kısa çalışma ödeneği; sigortalının son on iki aylık prime esas kazançları dikkate alınarak hesaplanan günlük ortalama brüt kazancının % 60’ı olup bu şekilde hesaplanan kısa çalışma ödeneği miktarı, aylık asgari ücretin brüt tutarının % 150’sini geçemez.  

Kısa çalışma ödeneği, işyerinde uygulanan haftalık çalışma süresini tamamlayacak şekilde çalışılmayan süreler için, işçinin kendisine ve aylık olarak her ayın beşinde ödenir. Ödemeler PTT Bank aracılığı ile yapılmaktadır. Ödeme tarihini öne çekmeye Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanı yetkilidir.

Kısa çalışmanın günlük, haftalık veya aylık çalışma süresi içerisinde yapılacağı zaman aralığı işyerinin gelenekleri ve işin niteliği dikkate alınarak işverence belirlenir.

Kısa çalışma yapılan süreler için, kısa çalışmaya tabi tutulan işçiler adına SGK Aylık Prim ve Hizmet Belgesi ile eksik gün gerekçesi “18-Kısa Çalışma Ödeneği” olarak bildirilir.

Yazının Devamını Oku

Kira sözleşmeleri incelenirken dikkat edilmesi gerekenler neler?

2 Eylül 2020
Kira sözleşmelerini kiracı ve kiraya veren lehine ayrı ayrı değerlendirmek gerekmekte olup covid-19’un gündemimizi meşgul etmeye devam ettiği şu günlerde ticari işletme faaliyetini sürdürmeye çalışan kiracılar lehine ticari sözleşmelerden bahsetmenin uygun olacağı kanaatindeyim.

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde kanunda karşılığını bulduğu üzere, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmesi, diğer unsuru da kiracının kiralananı kullanmasına karşılık bedel ödemesidir. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenme zorunluluğu olmayıp doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda iddiaların ispatı yönünden her iki taraf için de yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edebilirim.

Kira sözleşmesinin süresi ve kira bedeli tarafların ticari takdirinden kaynaklı olup makul bedeli belirlerken kira artış oranını göz önünde bulundurmanızı tavsiye ederim.

Kiralananın kiralama anındaki, teslim alındığı andaki ve kira sözleşmesindeki durumunun birlikte değerlendirilmesi ileride karşılaşabilecek sorunları en aza indirecek olup sözleşme kapsamında bağlayıcı hükümlere dikkat edilmelidir. Özellikle ticari işletme faaliyetine ilişkin “mağaza içerisinde” “işletmede” vb. ibarelere dikkat edilmeli ve bunların kısıtlayıcı unsurları kiracı tarafından değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmeleri kapsamında yapılacak fesih bildirimleri ancak yazılı olarak yapılmaları halinde geçerli olacak olup sözleşmede fesih bildirimine dair bir düzenlemenin bulunmaması halinde belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Aksi halde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Söz konusu on beş günlük süre sözleşme ile artırılabilir ancak kısaltılamaz.

Teslim yükümlülüğü kadar fesih, cezai şartlar hususunda da ölçülere dikkat edilmesinin uygun olacağı kanaatimde uzun sürelerde yükümlülük doğuran hükümlerin revize edilmesinin uygun olacağı kanaatindeyim.

Her sözleşmenin tarafların beklentileri kapsamında özel olarak incelenmesi elzem olup yukarıda bahsi geçen temel koşullar dışında ortak giderler, cezai şartlar, muacceliyet, faiz oranları, temerrüt, temerrüt bildirimi, depozito, reklam ve tanıtım giderleri vb. birçok hüküm sözleşmeler kapsamında değerlendirilebilecektir.

Yazının Devamını Oku