GeriOya ARMUTÇU Boşuna casus program almayın... Aldatmaya delil sayılmıyor
MENÜ
  • Yazdır
  • A
    Yazı Tipi
    • Yazdır
    • A
      Yazı Tipi

Boşuna casus program almayın... Aldatmaya delil sayılmıyor

Casus programla delil davası... Yargıtay, kocasının telefonuna casus program yükleyen kadının mahkemeye sunduğu bu delilleri, “hukuka aykırı delil” saydı.Boşanmaya da kusur belirlemeye de esas delil kabul edilemeyeceğine karar verdi. Bu yeni kararlar benzer birçok dava için örnek niteliği taşıyor.

TELEFONUN ucundaki kadının sesinden kızgınlığı hemen fark ediliyordu.

Kadınca bir sezgiyle, bir o kadar da intikam alma hırsıyla dolu, kırgın ve çok üzgün olduğunu hissettim.

İzmir’den arayan 27 yaşında genç bir kadın olan S.T., eşinin haftanın en az 5 gecesi eve “İş toplantım var” diye sabaha karşı geldiğini, çok sık yurtdışı seyahatine gittiğini, telefonuyla saatlerce mesajlaştığını söyledi. Biraz da kıskançlıkla şu soruları sordu:

“Biz üç yıl önce birbirimize çılgınca âşık olarak evlendik. Kravatını değiştirmeye üşenen kocam, sabah başka takım elbise ile çıkıp akşam başka elbiseyle dönüyor. Aldattığına eminim. Telefonuna casus yazılım yükleyip beni aldattığını kanıtlamayı ve boşanma davası açmayı düşünüyorum. Bu kayıtlar mahkemede kocamın kusurlu olduğunu kanıtlamaya yeter mi?”

ALDATMA NEDENİYLE  BOŞANMA DAVASI AÇABİLİRSİNİZ

S.T.’nin bu sorusunu Medeni Kanun ve Yargıtay 2. Hukuk Dairesi yeni örnek kararları ışığında yanıtlamak istiyorum. S.T. bir avukata da başvurarak, eşine ‘aldatma nedeniyle boşanma’ davası tabii ki açabilir. Ancak, aldatıldığını ispat yükümlülüğü var. İspat boşanma davasını açan kadının ya da erkeğin öne sürdüğü hukuki boşanma nedeninin (terk, aldatılma, şiddetli geçimsizlik, aile içi şiddet gibi) mahkeme önünde kanıtlanması anlamına geliyor. Bu ispat yapılamazsa boşanma davası mahkemece reddediliyor. Aynı nedenle 3 yıl içerisinde tekrar boşanma davası da açılamıyor.

BOŞANMADA NELER DELİL OLABİLİR

Delil konusuna gelirsek; fotoğraf, kredi kartı harcamaları, faturalar, otel giriş ve çıkış kayıtları, mektup, cep telefonu mesajları, video, sosyal medya paylaşımları hepsi delil diye kullanılabilir. Ancak, burada dikkat edilmesi gereken, bu delilin hukuka uygun şekilde elde edilmiş olmasıdır. Örneğin eşinizin Facebook şifresini kırarak Facebook mesajlarına ya da fotoğraflarına ulaşırsanız, bunlar ‘hukuka aykırı delil’ sayılıyor. Hatta bu konu cezai işlem konusu olabiliyor.

CASUS PROGRAM KAYDI HUKUKA AYKIRI DELİL

Yargıtay, S.T. gibi kocasının telefonuna casus program yükleyen sonra da bu kayıtları mahkemeye götürüp, “Kocam beni aldatıyor. İşte kayıtları. Boşanmak ve tazminat istiyorum” diyen kadını haksız buldu. Kadının, davalı kocasının telefonuna casus program indirerek elde ettiği bu deliller ‘hukuka aykırı delil’ sayıldı ve kabul edilmedi.

Yargıtay, Medeni Kanun’un 174. maddesine göre davacı kadına ödenecek tazminat miktarını belirlemede kriter olan ‘kusur’ belirlenmesinde de casus programla elde edilen bu kayıtların dikkate alınamayacağına karar verdi.

KUSUR BELİRLEMESİNDE DE DİKKATE ALINMAZ

Bu son örnek karar ışığında da size yanıtım, kocanızın telefonuna casus program yükleyip delil elde ederseniz bu deliller ‘hukuka aykırı delil’ olarak nitelendirilerek, mahkemece boşanmaya esas delil kabul edilmez ve eşinizin kusurunun belirlenmesinde de dikkate alınmaz.

Size önerim, özellikle aldatma iddiasıyla açılan boşanma davalarında sıklıkla yapıldığı gibi mahkemeden eşininizin GSM kayıtlarının ve mesajlarının geçmişe dönük incelenmesini talep etmenizdir. Hâkim bu durumda, o eşin konuşma ve mesaj geçmişini inceleyerek; kiminle, ne sıklıkla ve ne konuştuğuna bakarak, ‘aldattığı’ yönünde hüküm veriyor. Boşanma ve tazminata karar verebiliyor.

X

Yazlık sitelerde günlük kiralama engellenebilir mi?

Salgın döneminde tatil tercihleri de değişti. Bulaş riski nedeniyle otel yerine yazlık site ve apartmanlar tercih ediliyor. Daireler haftalık, günlük hatta saatlik kiralanıyor. Tatil beldelerinde ‘kaçak otelcilik’ faaliyeti halini alan bu durumdan diğer site sakinleri son derece şikâyetçi. Okurlarım, “Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Yöneticiler neden engel olmuyor?” diye soruyorlar. Apartman ve sitelerin yönetim planlarında özel düzenleme yaparak ve bazı yasaklar getirilerek, sorun çözülebilir.

NORMALLEŞME ile birlikte ülkemizde deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ yaşanırken, yazlık site sakini okurlarımdan, dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri yağıyor. Okurlarım,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye soruyorlar. Okurlarımın bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:

KAÇAK OTELCİLİK FAALİYETİNE DÖNDÜ

Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.

YÖNETİCİ GÜNLÜK KİRALAMAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?

Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.

Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir.

ÇÖZÜM, YÖNETİM PLANINA YASAK KOYMAK MI?

Yazının Devamını Oku

Bir binaya sonradan balkon yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre projede olmayan bir balkonun sonradan yapılabilmesi için belediye/imar mevzuatı uyarınca bu mümkünse ve tüm kat malikleri de onaylıyorsa, projede olmayan balkon yaptırılabilir. Ancak bu iki koşul gerçekleşmeden balkon yaptırılırsa, dava açılarak yıktırılabilir.

ÖNCE okurum U.K.’nın sorusu: “Gerekli prosedürler sağlandığı takdirde sonradan balkon yapılabileceğine ilişkin yazınızı okudum. Fakat ben bağlı olduğum belediye ile konuyu görüştüğümde resmi olarak hiçbir şekilde yaptıramazsınız dediler. Bu yazıyı neye dayanarak yazdınız öğrenebilir miyim?”

Okurum U.K. ve birçok okurum mimari projede olmayan balkonun sonradan yaptırılıp yaptırılamayacağını soruyorlar. Daha önceki bir yazımda da belirtiğim gibi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında mimari projede olmasa da binaya sonradan balkon yaptırılabilir. Ancak, iki önemli koşulun yerine getirilmesi şartıyla. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık, sonradan hangi koşullar altında balkon yaptırabileceklerini soran U.K. ve okurlarımın sorularını ayrıntılı olarak şöyle yanıtladı: “Kat malikleri ana taşınmazın bakımından, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaktan sorumludur. (KMK 19)

O nedenle; ruhsat ve projesinde bulunmayan bir balkonun sonradan yapılması için iki koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu koşullardan birincisi; balkon yapılmasına belediye/imar mevzuatının izin veriyor olması gerekir. Bir başka ifadeyle, yapılacak tadilat projesinin belediye tarafından kabul edilmesi gerekir.

DİKKAT YIKTIRILIR

İkinci koşul da maliklerin tümünün onayına ihtiyaç duyulmasıdır. Mevcut mimari projede değişiklik yapılabilmesi için, hazırlanacak olan tadilat projesine tüm kat maliklerinin onay vermesi gerekir. Bu iki koşul bir arada gerçekleşmeden projede olmayan balkon yapılamaz. Eğer yapılmışsa, herhangi bir kat maliki veya Genel Kurul’dan yetki almak kaydıyla yönetici balkonun yıkılmasını, projeye uygun hale getirilmesini isteyerek dava açabilir.”

Okurum U.K., avukat Kısacık’ın açıklamaları ışığında yeniden bağlı bulunduğu belediyeye resmi olarak başvurmalıdır. Belediyeden tadilat projesine izin verilmesini istemelidir. Ancak, ilgili belediye imar mevzuatı ve projeye göre balkon yapılması uygun değilse ve maliklerin tümünün onayı alınmamışsa; balkon yaptırabilmesi mümkün olmaz.

KOMŞU GÜRÜLTÜSÜNE YÖNETİCİ MÜDAHALE EDEBİLİR Mİ?

Yazının Devamını Oku

Aidat borçlu listesini kapıya asmayın

Apartman ve site yöneticileri, WhatsApp gruplarından, aidat borçlularının isimlerini paylaşıyorlar. Site ve apartman ilan panolarına daire adı, isim ve miktar belirtilerek, aidat borç listesi asılıyor. Yöneticiler dikkat edin. Çünkü, bu şekilde aidat borçlusu ilanı suç sayılıyor. Denizli’de site yöneticisi Nail Çapar, aidat borçlularının listesini kapıya asınca sanık oldu. Profesyonel site yöneticisi olan Çapar, Türk Ceza Kanunu’nun 136/1 maddesindeki “Kişisel verileri, hukuka aykırı olarak ele geçirmek veya yaymak” suçundan iki yıldan dört yıla kadar hapisle yargılanıyor.

Apartman ve site yöneticileri, WhatsApp gruplarından, aidat borçlularının isimlerini paylaşıyorlar. Site ve apartman ilan panolarına daire adı, isim ve miktar belirtilerek, aidat borç listesi asılıyor. Yöneticiler dikkat edin. Çünkü, bu şekilde aidat borçlusu ilanı suç sayılıyor.  

Denizli’de site yöneticisi Nail Çapar, aidat borçlularının listesini WhatsApp’tan yayınlayıp sonra da site ilan panosuna asınca sanık oldu. Önce Çapar’ın nasıl sanık olduğunu özetlemek istiyorum:

‘KİŞİSEL VERİLERİMİ İFŞA ETTİN’

Profesyonel site yöneticiliği yapan Çapar, aidat borcunu ödemeyenlerin listesini önce sitenin WhatsApp grubundan yayınladı. Bu listede, aidat borcu olanların isimleri ve karşısında borç miktarı yer aldı. Daha sonra Çapar, listeyi sitenin ilan panosuna astı. Listede adı geçen bir site sakini ise “Kişisel verilerini ifşa ettiği” iddiasıyla yönetici Çapar’ı, Denizli Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikâyet etti. Şikâyet dilekçesi şöyleydi:

“Oturduğum siteye ilişkin WhatsApp grubumuz vardır. Bu grupta borçluların listesi yönetici tarafından yayınlanmaktadır. Yönetici olan Nail Çapar grupta borçlu listesini yayınlayarak benim kişisel bilgilerimi ifşa etmektedir. Borç miktarı da hatalıdır. Bu şekilde bilgim ve rızam olmaksızın ismimin oturduğum dairenin numarasını içerir borç listesini grupta yayınlayan Nail Çapar isimli şahıstan şikâyetçiyim.”

SAVCILIK HAKLI BULDU

Savcılıkta ifade veren Çapar ise suç kastı olmadığını ve yönetici olarak görevini yaptığını savundu. Kişisel verileri ifşa iddiasını da reddetti. Bilim bakalım savcılık kimi haklı buldu? Şikâyetçiyi.

Yazının Devamını Oku

Tapuda üç boyutlu dönem başlıyor

Satın alacağınız evin mimarisini artık webtapu üzerinden üç boyutlu olarak bir tıkla görmek mümkün olacak. Gayrimenkul satın alırken, apartmanların anayasası niteliğindeki yönetim planını da doğrudan tapu memurundan isteyebilirsiniz. 1. Türkiye Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’na katılan Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, “Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi” ile vatandaşların satın alacakları evi balkonundan mutfağına kadar santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebileceklerini söyledi.

Sivil inisiyatif oluşturma ve güçlerini birleştirme kararı alan tesis yönetim dernekleri ve tedarikçileri, Profesyonel Tesis Yöneticileri Derneği’nin (PTYD) Ankara Üniversitesi ile işbirliği yaparak düzenlediği çalıştayda buluştular.

Abant’ta geçtiğimiz hafta sonu yapılan ve benim de katıldığım 1. Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’nda, altı tesis yönetim derneğinin başkanı, sektörün sorunlarını çözmek için birlikte çalışma kararı verdiler. Ortak yönetim kurulu yaparak yol haritası belirlediler.

Çalıştayda, gayrimenkul yönetiminin geleceğinden, tesis yönetim firmalarının sertifikalandırılması ve standardizasyonuna, vergilendirmeden, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında sektörde yaşanan sorunlara, sitelerde atık yönetiminden, asansörlerin işletilmesine kadar birçok konu tartışıldı. İnteraktif olarak yapılan çalıştayda dernek üyelerinden daha önceden toplanan yüzlerce soru akademisyenler, dernek üyesi uzman hukukçular ve bürokratlar tarafından yanıtlandı. Sorular ve çözüm önerileri kayıt altına alındı ve raporlanacak.

YP’NİZİ TAPU MEMURUNDAN ALABİLİRSİNİZ

PTYD üyesi Murat Erdoğan’ın başkanlık ve moderatörlük yaptığı, Şebnem Schaefer’in sunuculuğunu üstlendiği çalıştayda, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, tapu ve kadastro ile ilgili soruları yanıtladı. Çelik, “apartmanların anayasası” niteliği taşıyan yönetim planını (YP) vatandaşların gayrimenkul satışı sırasında isterlerse tapu memurlarından alabileceklerini söyledi. Çelik, bir başka soru üzerine tapuda 3 boyutlu dönemin başlayacağını belirterek, yeni uygulamayı bakın söyle anlattı:

TAPUDA 3 BOYUTLU DÖNEM

‘Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi’ ile satın alınması planlanan bir ev, balkonundan mutfağına santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebilecek. Amasya ilinde bir örnek çalışma yapıyoruz. Havadan çekilen fotoğraflar ve yerden yapılan ölçümlerle imar işini üç boyutlu hale getiriyoruz. Belediyelerinin verdikleri yapı ruhsatları, tapu kadastro verileri anlamlı bir bütünlüğe dönüştürülüyor. Vatandaşlarımız artık bir tıkla satın almak istediği gayrimenkulun coğrafi bilgisi, ada parsel numarası, üzerinde ipotek, kısıtlama olup olmadığının yanısıra, mimari projesini de görebilmektedir. O daire kaçıncı katta, hangi cephede, kaç oda, mutfağı kaç metrekare bir tıkla sanal ortamda webtapu üzerinden incelenebiliyor. Malsahibinin webtapu üzerinden yetki vermesi halinde, emlakçı da görebilmektedir. Amasya’daki bu uygulama Türkiye çapında yaygınlaştırılacak. Arşivlerimizin dijitalleştirilmesi çalışmamız da devam etmektedir. Bu çalışmanın tamamlanması ile YP’larının da dijital ortamda sunumu sağlanacak.

YP’LARI DENETLENMELİ

Yazının Devamını Oku

Bozulan jeneratör için yönetici para toplayabilir mi?

Apartman ya da sitelerde aniden bozulan jeneratörün acilen yapılması gerekiyorsa yönetici para toplayabilir. Ancak acil bir durum yoksa ‘para toplamak’ için genel kurul kararı şart.

Önce okurum F.G.’nin sorusu:

“Bizim sitede, uzun süredir, salgın nedeniyle genel kurul yapılamadı. Normal aidatı ödüyoruz. Yönetim kurulu ayrıca demirbaş gideri istiyor. Ama bu demirbaş giderinin neden toplandığını bilmiyoruz, bizlere bilgi verilmiyor. Yönetim kurulunun demirbaş gideriyle ilgili bilgi ve belgeleri maliklere ayrıntılı olarak açıklaması gerekmez mi?”

Apartman ve sitelerde toplanan aidat ve demirbaş giderlerinde mahsuplaşmanın ne olduğu ve nasıl yapılacağı ile ilgili çok sayıda soru geldi. Okurum F.G.’nin sorusu ile benzer tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Üyesi avukat Beste Demirhan yanıtladı. Demirhan’ın sorularınıza verdiği yanıtlar şöyle:

- Ortak gider avansı (ödenecek aylık aidat miktarı) neye göre belirlenir?

Genel kurul ya da yönetim kurulu tarafından işletme projesi yapılır. Bu işletme projeleri genelde bir yıllık yapılır ve sitenin olası tüm giderleri ve gelirleri buraya yazılır. Sonra da her bağımsız bölüme düşen aylık avans miktarı belirlenir.

- Aidat miktarı belirlenirken büyük daire-küçük daire ayrımı yapılır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre personel giderleri eşit, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Ancak, ‘aidat paylaşımı yönetim planı’ farklı şekilde de düzenlenebilir. Tüm giderler metrekareye göre, arsa payına göre, eşit ödenecek şekilde ve benzeri şekillerde belirlenebilir.

-

Yazının Devamını Oku

Kadına ‘yeni hayat’ nafakası

Yeni nafaka düzenlemesi beşinci yargı paketine bırakılıp yeni yasama yılına ertelenirken, mahkemeden ilginç bir örnek karar çıktı. Ankara Çubuk Asliye Hukuk Mahkemesi, 25 yıllık evli çocuğu olmayan bir kadına, bir defaya mahsus ve toptan 30 bin lira yoksulluk nafakası ödenmesine karar verdi. Boşanan kadın yönünden “yeni hayat kurma” kriterini dikkate alan mahkeme, çiftin çocukları da olmadığı için aralarındaki ilişkinin bir an önce kesilmesi ve kendi hayatlarına dönmelerini sağlamak adına aylık değil toptan nafakaya hükmetti.

Boşanma aşamasında olan, boşanan, nafaka ödeyen ve nafaka alan okurlarımdan yeni nafaka düzenlemesinin ne şekilde olduğu ve Meclis kapanmadan çıkarılıp çıkarılamayacağı konusunda çok sayıda soru geliyor. Bu soruyu yanıtlamadan önce mevcut nafaka sistemini özetlemekte yarar var. Bakın şöyle:

Yoksulluk nafakasının bir yıl süreyle verileceğine yönelik düzenleme 1988’deki değişiklikle süresiz hale getirildi. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 175. maddesinde “Boşanma yüzünden yoksulluğa düşecek taraf, kusuru daha ağır olmamak koşuluyla geçimi için diğer taraftan mali gücü oranında süresiz olarak nafaka isteyebilir. Nafaka yükümlüsünün kusuru aranmaz” düzenlemesi yer alıyor.

MAHKEME SÜRESİZ NAFAKAYI KALDIRABİLİYOR

TMK’ya göre yoksulluk nafakası, alacaklı eşin yeniden evlenmesi veya taraflardan birinin ölümü halinde kendiliğinden ortadan kalkıyor. Alacaklı eşin evlenme olmaksızın fiilen evliymiş gibi yaşaması, yoksulluğunun ortadan kalkması veya haysiyetsiz hayat sürmesi halinde ise yükümlünün talebiyle mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabiliyor. Tarafların mali durumlarının değişmesi veya hakkaniyetin gerektirdiği hallerde de aylık nafaka ödemesinin artırılması veya azaltılmasına yine mahkemece karar verilebiliyor. Somut olaya ve dosyaya göre hâkim yoksulluk nafakasını kaldırabiliyor, azaltıp, artırabiliyor.

NAFAKA DÜZENLEMESİ 5. PAKETE KALDI

Hükümet ise boşanma sonrası her iki tarafı da mağdur etmeyecek, uygulamadaki aksaklıkları giderecek şekilde “Nafaka ödeme sisteminin adil bir hale getirilmesi” için üç yıldır çalışma yürütüyor. Taslak çalışmada, kadının yaşı da dikkate alınarak; nafakada üst sınır belirlenmesi ya da evlilik süresinin esas alınması üzerinde duruluyor. Bu çalışma TBMM’ye sunulan dördüncü pakete yetişmedi. 15 Temmuz’a kadar çalışması planan TBMM kapanmadan yeni bir nafaka düzenlemesinin getirilmesi de beklenmiyor.

MAHKEMEDEN İLGİNÇ NAFAKA KARARI

Yeni nafaka düzenlemesi beşinci yargı paketine bırakılıp yeni yasama yılına ertelenirken, mahkemeden ilginç bir örnek karar çıktı. Ankara Çubuk Asliye Hukuk Mahkemesi, aile mahkemesi sıfatıyla baktığı bir boşanma davasında, 25 yıllık ev kadını F.G.’ye, aylık değil bir defaya mahsus ve toptan 30 bin lira yoksulluk nafakası ödenmesine hükmetti. Davacı koca E.T.’nin avukatı

Yazının Devamını Oku

Kademeli normalleşmede site genel kurulu nasıl yapılır?

Site ve apartman girişine duyuru asılarak, genel kurul çağrısı yapılabilir mi? Yanıtı hayır. Apartman ve sitelerde oturmayanlar göremeyeceği için panoya asma yöntemiyle genel kurul çağrısı doğru değil. Ancak sitenin internet sitesi, e-posta, SMS, WhatsApp mesajı gibi yöntemlerle genel kurula çağrı için tebligat mümkün. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a göre binlerce kişinin yaşadığı sitelerde ise tüm malikleri genel kurula çağırmak zor olacağı için yerine blok (varsa villa) temsilcileri seçilerek, genel kurul yapılması daha doğru olur.

Kademeli normalleşmeye geçtiğimiz pandemi sürecinde site genel kurullarının nasıl toplanacağı, kararların nasıl alınacağı, apartman girişine duyuru asılması veya e-posta ile genel kurul çağrısı yapılıp yapılmayacağı, binlerce kişinin yaşadığı sitelerde salgın tedbirlerine uygun sınırlı sayıda kişiyle, toplantı yapılarak karar alınıp alınamayacağı gibi merak edilen sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Özetlediğim sorularınızı avukat Kısacık tüm ayrıntılarıyla yanıtladı:

1) Sitelerde en yetkili organ hangisidir?

Sitelerde, Kat Malikleri Kurulu veya (o sitede varsa) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilir (KMK 27, 69). Site yönetim kurulunu, denetim kurulunu bu kurul seçer. Geçmiş dönem faaliyetlerini, yeni dönemde yapılacak işleri ve buna göre belirlenecek işletme projesini bu kurul belirler.

2) Aidatı kim nasıl belirler?

İşletme projesinin içerisinde dairelerin ve işyerlerinin ödeyeceği aylık ortak gider avansı (aidat miktarı) son ödeme günü, gününde ödenmemesi halinde alınacak gecikme tazminatı ve/veya faiz oranı vb. hususlar bu kurulca kararlaştırılır. GK’nın aldığı kararlar (yeni bir kararla kaldırılmadığı veya mahkeme kararıyla iptal ettirilmediği sürece) tüm site sakinlerini bağlar.

3) Site genel kurulları ne zaman toplanır?

Site GK’larının ne zaman toplanacağı site yönetim planında (SYP) yazar. Eğer SYP’nda herhangi bir tarih yazılmamışsa, GK’lar her yıl ocak ayında olağan toplantısını yapar. Toplu yapılarda GK’lar iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde (ocak ayında) toplanır. Yönetim planlarında olağan toplantıların yılda birden, toplu yapılarda iki senede birden fazla yapılması öngörülebilir. Yine aynı şekilde olağan GK’ların ocak ayı dışında başka bir tarihte yapılması da kararlaştırılmış olabilir. Örneğin yazlık siteler ocak ayında GK yaparsa çoğunluk başka şehirlerde yaşadığı için toplantıya katılamazlar. O nedenle, çoğu yazlık site GK toplantılarını okulların kapatılmasını da dikkate alarak, 15 Haziran’dan sonra yaparlar.

Yazının Devamını Oku

Pandemide yönetici toplantısız nasıl azledilir?

Pandemi sürecinde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması hâlâ en çok şikâyet edilen konuların başında. Konu “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde tartışıldı.

İÇİNDE okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel bulunan kompleks yapıdaki siteler artık apartman mantığı ile yönetilemeyen birer tesise dönüştü. Dünyada ve Türkiye’de bu alanda hızla büyüyen ve adı öne çıkan bir sektör var. Tesis yönetimi sektörü. 

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği’nce (TRKTYD) İstanbul’da geçen hafta düzenlenen “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde, bütün alt sektörleri de kapsayacak şekilde sektörün sıkıntıları ve geleceği ile hizmet alan konumundaki “tesis sakinlerinin” sorunları ve beklentileri tartışıldı.

Sitelerde güvenlikten, site yönetimlerinin kişisel verileri korumak için yapması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm konular masaya yatırıldı. Oturumlara ilgili bakanlıklardan uzman kamu görevlilerinin yanı sıra akademisyenler, iş dünyasından isimler konuşmacı olarak katıldı.

1.2 TRİLYON DOLARLIK SEKTÖR

Benim de katıldığım, moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı’nın yaptığı “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu ilgi çekiciydi. Sektöre standart ve yasal düzenleme getirilmesinin önemine vurgu yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu anlattı. Alatlı, Ankara Üniversitesi ile Norveç Teknik Ünivesitesi’nce yapılan yeni bir araştırmaya göre ise Türkiye’de bu alanda çalışan en az 1 milyon kişi olduğu dikkate alındığında, sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolar olarak hesaplandığını aktardı.

YÖNETİCİ TOPLANTISIZ AZLEDİLEBİLİR Mİ?

Pandemi sürecinde sitelerde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması sorunu da tartışılan konular arasındaydı. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr.

Yazının Devamını Oku

Site bahçesindeki kedi atılabilir mi?

Hayvan Hakları Evrensel Bildirgesi ve Hayvanları Koruma Kanunu’na göre kamusal-özel ayrımı olmaksızın, sokaklar, parklar, site ve apartman bahçeleri sokak hayvanlarının “yaşam ortamları”. Yeni düzenleme çıkmasa bile, şu anda yaşam ortamları ve canları, kanunen güvence altında.Site, apartman, resmi ve özel kurum görevlilerinin, kedi ve köpeklerin yerini değiştirmesi, başka yerlere götürmesi, toplaması yanında belediyeye “Kedileri-köpekleri toplayın” diye telefon etmek de yasa ihlali. Sahipsiz bir hayvanı, sokaktan, site ya da apartman bahçesinden atmak suç.

HAYVANSEVERLER, dört gözle hayvanlara, “mal” değil “can” statüsü verecek kanunun, Meclis tatile girmeden çıkarılmasını bekliyorlar. Bu kanunun yıllardır çıkarılmaması dışında, site bahçesinde, yolda sokak hayvanlarını beslemelerine tepki gösterip tehdit edenlerden de şikâyetçiler. Soruları özetle şöyle:

Hayvanları Koruma Kanunu’na göre şu anda sokak hayvanlarının hiç hakkı yok mu?

Her yerde, sahipsiz hayvanlara yemek-su koyulabilir mi?

Sahipsiz kedi-köpek, bahçeye kaka yapıyor, eşyalara, çamaşırlara, bitkilere zarar veriyor diye attırabilir mi?

Sokak hayvanlarını beslediğimiz için bizi tehdit eden diğer insanlara karşı ne yapabiliriz?

HAYVANLARIN YAŞAM HAKKI

Tüm bu sorularınızı ve sokak hayvanlarının mevcut haklarını, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi Başkanı Avukat Deniz

Yazının Devamını Oku

‘5 bin lira yatır 57 bin lira kazan’ tuzağına düşmeyin

G.Y., Antalya’da yaşıyor. Hesabı ele geçirilen, bir arkadaşının yaptığını sandığı, “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti. G.Y., Antalya Cumhuriyet Savcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. G.Y. gibi dolandırılan okurlarıma hukukçuların, uzmanların ve Adalet Bakanlığı’nın uyarılarını yazdım.

TELEFON ve internet dolandırıcıları her gün yeni bir yöntemle insanları tuzağa düşürüyor. Telefonda kendisini savcı, polis veya asker olarak tanıtıp, “Adınız darbeciler listesinde” diyerek para isteyenlerden sonra şimdi yüksek kazanç ve ‘yatırım dolandırıcıları’ internette kol geziyor.

157 BİN TL DOLANDIRILDI

Bu yöntemde, az para yatırıp, çok kazanç vaat ediliyor. ‘Yatırım  dolandırıcılığı’nın son kurbanı Antalya’da yaşayan G.Y. oldu. Hesabı ele geçirilen bir arkadaşının yaptığını sandığı “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti.

SUÇ DUYURUSUNDA BULUNDU

G.Y. Antalya Cumhuriyet Başsavcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. Savcılığa dolandırıcılarla yaptığı yazışmaların ekran görüntülerini ve banka havalelerini de sundu. Herkese uyarı niteliği taşıyan yeni dolandırıcılık yöntemini de anlatan G.Y.’nin suç duyurusu özetle şöyle: “26 Nisan 2021 tarihinde saat 14:30 sıralarında Instagram hesabımda dolaşırken hesabımda ekli olan g.. kullanıcı isimli arkadaşımın ‘F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım’ paylaşımı üzerine kendisine mesaj attım ve nasıl olduğunu sordum. Arkadaşım sandığım şahıs bana garanti kazanacağımı söyleyip, ismi E.A. olan bir numara verdi ve görüşmemi istedi. WhatsApp’tan arayıp konuştum. Bana ‘15 bin TL yatırırsam, 228 bin TL kazanacağımı’ söyledi. Parayı yatırdım. Şahıs bana kazancımın gerçekleştiğini ancak 25 bin 333 TL banka masrafının yatırılması gerektiğini söyledi. Bu parayı da EFT yaptım. Sonra şahıs benden vergi masrafı, bloke masrafı ve dosya masrafı adı altında para istedi. Bu kişiler son olarak kazandığım miktarın tamamını alabilmem için 53 bin 299.73 TL göndermem gerektiğini söyledi. Ancak param kalmadığı için bu miktarı kendilerine gönderemeyeceğimi söyledim. Şahıs parayı göndermezsem tüm işlemleri iptal edeceklerini ve beni 189 bin TL değerinde dava edeceklerini söyledi. Tüm bunlardan sonra arkadaşımın hesabının çalındığını öğrendim ve dolandırıldığımı anladım.”

DİKKAT BOŞLUK VAR

Savcılık G.Y.’nin suç duyurusu üzerine bu kişilerle ilgili işlem yaptı ve soruşturma sürüyor. İfadelerinin şikâyet üzerine alındığını ve serbest bırakıldıkları bilgisini paylaşmak istiyorum. Görüşünü aldığım hukukçular ve uzmanlar ise vatandaşları, her gün bir yenisi ortaya çıkan bu tip dolandırıcılıklara karşı uyarıyorlar.

Yazının Devamını Oku

Aldığınız ev kâbusunuz olmasın

Siteden işyeri veya konut alırken nelere dikkat edilmeli? İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak konut ya da işyeri alanlar bile belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarına muhatap olarak hayatlarının şokunu yaşayabiliyorlar. Haklarında suç duyurusunda bulunulabiliyor. Bu hafta işyeri veya konut alırken hiç aklınıza gelmeyen ama dikkat edilmesi gereken teknik ayrıntılar konusunda bir rehber hazırladım. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın.

Siteden konut ya da işyeri alıp, yönetiminden, yüksek aidatından ve yapısal sorunlarından şikâyetçi olan ve hukuken ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Okurlarımı aydınlatmak ve sorularınızı yanıtlamak adına İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’la birlikte bir rehber hazırladık. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın. Adliye koridorlarında uğraşmayın. İşte dikkat edilmesi gerekenler:

1)PROJEYE UYGUN YAPILIP YAPILMADIĞINI İNCELEYİN

Belediye kayıtlarını inceleyerek, ruhsatına-projesine uygun yapılıp yapılmadığına bakın. İskân belgesi alınmış mı? Kat Mülkiyeti Tapusu var mı? Çoğu yüklenici iskân belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı işler yapıp öyle satıyor. Koridoru kapatıp, odaya katan var. Çatıyı açıp, açık teraslı dubleks daire diye satan.... Dükkâna ait 30 metrekarelik depoya 100 metrekare de sığınak ekleyip 130 metrekarelik depoymuş gibi satan var. Giriş kattaki işyeri veya evin önündeki açık alan (bahçe) o bağımsız bölüme özgülenmediği halde, özgülenmiş gibi satan var.

USULE UYGUN GÖRÜNEBİLİR...

Belediye kayıtlarında her şey usulüne uygun gözükse bile, buna da güvenilemeyeceğini uygulamadan örneklerle gördük.

İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak dairesini alan vatandaşlarımız, belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla muhatap olabiliyorlar. Yüklenici iskânı aldıktan sonra, bu imara aykırılıkları yapabiliyor. Bu aykırılıklara rağmen iskân almış olabiliyor. Ama malik olarak para cezası ve yıkım kararı size geliyor. Savcılığa suç duyurusunda bulunuluyor. Belediye kayıtlarına da güvenmeyip, fiili durumun ruhsata ve projeye uygun olup olmadığının teknik/hukukçu uzmanlara da inceletilmesi gerekebiliyor.

2) ALDIĞINIZ DAİRENİN ARSA PAYINA BAKIN

Yazının Devamını Oku

Toplu yapı hukuku

Siteniz tek parselde mi yoksa birden çok parselde mi kurulu? Bu durum yönetimsel açıdan büyük önem taşıyor. Çünkü, siteniz birden çok parselde kuruluysa, toplu yapı yönetimine geçmek gerekiyor. Bunun için ilk genel kurulda salt çoğunlukla karar almak yeterli. Tek parselde kurulu siteler için ise böyle bir zorunluluk söz konusu değil.

Okurlarımdan sitelerin anayasası niteliği taşıyan Yönetim Planı (YP) değişikliğinin nasıl yapılması gerektiği ve Toplu Yapı Yönetimi’ne (TYY) geçiş konusunda ayrıntılı ve teknik sorular geliyor.

Önce o soruları özetleyen C.G. adlı okurumun sorusu:

“07/7/2009 tarih ve 27281 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen Geçici 2’nci madde ile; ‘Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir’ hükmü getirilmiştir. Sitemizin, YP’si 2006 tarihlidir ve bugüne kadar hiçbir değişiklik yapılmamıştır. Başka deyişle, eğer bugün bir değişiklik yapacaksak bu yapılan ilk değişiklik olacaktır. KMK 28’inci maddede ‘Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır’ deniyor. Sorum şu, 2006’da kurulan sitemiz için yapacağımız ilk değişiklikte beşte dört oya mı ihtiyacımız olacak, yoksa salt çoğunluk yeterli midir?”

TEK PARSELDEKİ SİTENİN TYY’YE GEÇMESİ GEREKİR Mİ?: İstanbul Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın, TYY’ye ilişkin benzer tüm soruları yanıtlayan değerlendirmeleri ve okuruma yanıtı bakın şöyle:

“Birden çok parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek gereklidir. Tek parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek diye bir zorunluluk söz konusu değildir. Bu konu hep yanlış anlaşılmaktadır.

Okurumuz sitesinin tek parselde mi birden çok parselde mi kurulu olduğunu belirtmemiştir. Biz her iki ihtimale göre cevap verelim.

TYY’YE GEÇMEKLE GEÇMEMEK ARASINDA BİR FARK VAR MI?

Yazının Devamını Oku

10 soruda ‘tam kapanma’da site yöneticisine yeni görev

İçişleri Bakanlığı, tam kapanma döneminde site ve apartman yöneticilerine koronavirüs tedbirlerinin uygulanmasını sağlama ve özellikle çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarma görevi verdi. Bakanlık genelgeyle bu görevi verebilir mi? Yönetici uyarı görevini nasıl yapacak? Yöneticiye ilk kez verilen ve büyük tartışma yaratan yeni görev ile ilgili tüm merak edilenler bu haftaki yazımda.

İçişleri Bakanlığı, 26 Nisan tarihli “Tam Kapanma Tedbirleri” genelgesiyle site yöneticilerine şu görevi verdi:

“Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek. Site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin, özellikle çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.”

Yöneticiye ilk kez verilen ve büyük tartışma yaratan yeni görev ile ilgili tüm merak edilenleri ve okurlarımdan gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Bakın şöyle:

1)İÇİŞLERİ YÖNETİCİLERE GENELGEYLE UYARI GÖREVİ VEREBİLİR Mİ?

“İçişleri Bakanlığı genelge ile yöneticilere böyle bir görev ve sorumluluk veremez. Kanundan kaynaklanmayan bir sorumluluk genelge ile getirilemez. Suçta ve cezada kanunilik ilkesi vardır. Bu genelgeye dayalı olarak yaptırım uygulanırsa; hukuki dayanak yoksunluğu nedeniyle iptal edilmesi gerekir. Ancak, genelge ile böyle bir görev verilemeyecek olması, yöneticinin pandemi döneminde hiçbir şekilde görev ve sorumluluğu olmadığı anlamına gelmez. Konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre değerlendirmek gerekir.

2)YÖNETİCİNİN HİÇ SORUMLULUĞU YOK MU?

KMK’nın 35 ve 38. maddelerinde yöneticinin görevleri ve sorumluluğu gösterilmiştir. Bir yönetici, Yönetim Planı (YP) ve Genel Kurul (GK) kararına göre hareket etmek zorundadır. Her sitenin YP farklıdır. Bu nedenle yöneticinin pandemi dönemindeki görev ve sorumluluklarının ne olduğunu öğrenmek için önce YP sonra GK kararlarına bakılmalıdır. Pandemi dönemine ilişkin olarak GK’da yöneticiyi ilgilendiren bir karar alındıysa; yönetici buna uygun davranmak zorundadır. Zira, KMK’nın 38/1 maddesine göre yönetici bir vekil gibi sorumludur. Vekil gibi işini zamanında ve özenle yapmalıdır. Aksi halde sorumlu olur

Yazının Devamını Oku

Sitelerde güvenlik kamerası

‘Plajı gözetleyen, koridora veya asansöre yerleştirilen güvenlik kameraları hukuka aykırı değil mi’ diye soran okurlarıma yanıtım “evet”. Site veya apartman genel kurulunda böyle bir karar alınsa dahi karara muhalif kalan kat malikleri hatta kiracılar sulh hukuk mahkemesine başvurup bu alanlardaki kameraları söktürebilirler.

HAYATIMIZ kayıt altında. Her sitenin hatta her apartmanın artık güvenlik kamerası var. Bina girişi ve çevresine ek, kat koridorlarına hatta asansörün içine dahi kamera yerleştiriliyor. Bu da büyük tartışma yaratıyor.

Çok sayıda site ve apartman yöneticisi okurum güvenlik kamerası konusunun kat mülkiyeti hukuku açısından değerlendirilmesini, hangi kriterlere göre yerleştirildiklerinde hukuka aykırılık taşınmayacağını öğrenmek istiyorlar. Kameralardan rahatsız olan okurlarım ise bu kameraları nasıl söktürebileceklerini soruyorlar. Yanıtları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’tan:

KATLARA VE ASANSÖR İÇİNE KAMERA TAKILABİLİR Mİ?

“Güvenlik kamerası kullanımındaki asıl amaç ortak alanda güvenliğin sağlanmasıdır. Hukuka aykırılıkların tespiti ise yan amaçtır. Site ve apartmanlar güvenlik kamerası yerleştirirken, güvenlik ihtiyacı ile kişisel verilerin korunması/özel hayatın gizliliği arasında denge kurmalıdırlar. Katlara ve asansör içine kamera takılması hakkın kötüye kullanılması boyutuna gelir, ölçüyü aşarsa hukuka aykırı olur.

MAHKEME KARARIYLA SÖKTÜRÜLEBİLİR

Site genel kurulunda (GK) böyle bir karar alınırsa, bu karara katılmayan/karşı olan muhalifler GK kararının iptali için hukuk yollarını kullanabilirler. Sulh Hukuk Mahkemesine gidebilirler, mahkeme kararıyla bu alanlardaki kameraları söktürebilirler.

YÖNETİCİ TEK BAŞINA KAMERA KOYABİLİR Mİ?

Yazının Devamını Oku

Yöneticiler COVID’li listesi paylaşabilir mi?

COVID olanların isimleri paylaşılabilir mi? “Tedbirli olun” diye kapı girişine ‘COVID’li’ listesi asılarak ya da e-posta yoluyla tüm site sakinlerine bildirilebilir mi? Yönetici site içinde maske takmayana, sosyal mesafe kuralına uymayana para cezası verebilir mi? Bu hafta en çok sorulan sorulardı.

VAKA, ölüm, yoğun bakıma yatma oranları mutasyonlu virüs yüzünden çok arttı. İki haftalık tedbir amaçlı kısmi kapanmayla birlikte artık daha çok evdeyiz.

Sitede koronavirüs olanların isimleri kendilerine sorup izin alınarak veya izinsiz tüm site sakinleri ile paylaşılabilir mi? Tedbir amacıyla site girişine asılarak ya da e-posta yoluyla tüm site sakinlerine gönderilebilir mi? Yönetici, site içinde maske takmayanlara veya sosyal mesafe kuralına uymayanlara para cezası verebilir mi? Bu hafta en çok sorulan sorulardı.

EVDEN ÇALIŞANLAR: YÖNETİCİM KOMŞUMA GÜRÜLTÜ DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Evden çalışanlar ise komşu gürültüsünden şikâyetçi. Yalıtımı zayıf eski binalarda oturanlar şikayet ettikleri ve talepte bulundukları halde yöneticinin bu kat maliklerine ceza vermediğinden ve dava açmadığından yakınıyor. “Görevi değil mi?” diye soruyorlar.

Bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık’ın, sorularınıza ayrıntılı yanıtları bakın şöyle:

KORONAVİRÜS OLANLARIN İSİMLERİ AÇIKLANAMAZ

COVID olanların isimlerini açıklamak Kişisel Verileri Koruma Kanunu çerçevesinde mümkün değil. Çünkü, bu bir sağlık verisi. Özel nitelikli kişisel veri niteliği taşıyor. Bu kişilerin rızasını almak isimlerini açıklamak için yeterli değil. Pandemi nedeniyle kim olursa olsun zaten tedbir almakla yükümlüyüz.

Yazının Devamını Oku

Sitenizden otoyol geçebilir

Lüks bir siteden ev aldınız ama tapu kaydını, vaziyet planını, projesini ve yönetim planını (YP) hiç incelemediniz. Oysa sitede kamuya terk edilmiş alanlar olabilir. Sitenizin ortasından günün birinde bir otoyol geçebilir. Dairenizin değeri bir günde yarıyı yarıya azalabilir. Bu yüzden sitelerin ana (temel) yasası olan YP’lere dikkat. YP’niz sitenize özgü olmalı ve uzman avukatlarca hazırlanmalı.

Etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Site içerisindeki sosyal tesisler size ait olmayabilir. Sitenizin sınırları içerisinde gözüken her alan da sitenize ait olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen böyle siteler var.

YP’NİZ MATBU OLMAMALI

Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz YP’leri, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat ve biçimini, sitenin yönetimine ilişkin tüm kuralları düzenler.

Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site yönetimiyle ilgili tüm hususları düzenleyen YP kat maliklerini ve diğer site sakinlerini bağlayan bir sözleşme niteliğini taşır.

Tek cümle ile YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme ilk önce YP’nize bakıyor. Bu kadar önemli olan YP’leri kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı. İnternetten indirilmemelidir. O siteye özgü hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks yapıların site adı altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği. Bu denli karmaşık yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar önemli olduğu açıktır. Bu da gösteriyor ki, YP’ler o siteye özgü bir şekilde uzman avukatlara hazırlatılmalı. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın düzenlediği, benim de katıldığım dört günlük eğitimdeki en kritik uyarılardan biri buydu. Kısacık’ın, avukatların yanında, ev sahiplerinin, kiracıların, yönetim firması sahiplerinin/çalışanlarının, site yönetici ve denetçilerinin bilmesi gereken toplu yaşam hukukuna dair değerlendirmeleri şöyle:

SİTENİZİN/EVİNİZİN DEĞERİ DÜŞEBİLİR

Lüks bir siteden servet değerinde ev alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakın. Sitenizin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.

Yazının Devamını Oku

Site yönetimi derdi

İçinde alışveriş merkezi, restoranları, kafeleri, spor salonları, bulunan kompleks yapıdaki sitelerin yönetimleri dert haline geldi. İstanbul’daki lüks siteler başta, yönetimsel sorunlar ve kiralarla yarışan yüksek aidatlar nedeniyle bir numaralı şikâyet konusu. Yasal dayanağı olmadığı halde, site yönetimlerince kesilen “Yanlış yere park ettin, çimlere bastın, sosyal mesafeye uymadın” cezalarının yanı sıra aidat ödemeyene otopark yasağı, işyerine şikâyet etmek gibi uygulamalar okurlarımı isyan ettiriyor. Bu konudaki soruları Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı’ya yönelttim.

Türkiye’nin her yerindeki site ve apartmanlarda yaşayan okurlarımdan, her gün onlarca şikâyet geliyor.

İstanbul’daki lüks sitelerde başta yönetimsel sorunlar ve kiralarla yarışan yüksek aidat bir numaralı şikâyet konusu. Yasal dayanağı olmadığı halde, site yönetimlerince kesilen “Yanlış yere park ettin, çimlere bastın, sosyal mesafeye uymadın” cezalarının yanı sıra aidat ödemeyene otopark yasağı, işyerine şikâyet etmek gibi uygulamalar okurlarımı isyan ettiriyor. “Bu sorunun bir çözümü yok mu? Mevzuatta düzenleme yapılması gerekmez mi? Bu keyfi uygulamaları mahkemeye taşıyamaz mıyız?” diye soruyorlar.

SİTENİZİ PROFESYONEL ŞİRKETLER YÖNETSİN

Tüm bu konuları uygulamanın içindeki bir isimle Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) Başkanı Suat Sandalcı’yla konuştum. Sandalcı, site yönetimlerinin hizmet durdurma, ceza kesme yetkisi olmadığını vurguladı. Site yönetim şirketlerine standart ve yasal düzenleme isteyen Sandalcı, okurlarıma da sorun yaşamamak için site ve apartman yönetiminde, işini doğru yapan profesyonel şirketlerden destek almalarını önerdi. Sandalcı’nın değerlendirmeleri bakın şöyle:

SİTE YÖNETİMİ ÜLKE SORUNU HALİNE GELDİ

“Site yönetimlerindeki çarpıklıklar, İstanbul’un değil ülkemizin yegâne sorunu olmuştur. Örneğin Tuzla’da 250 dairenin yer aldığı lüks sitede, geçici site yönetiminin uygulamaları sosyal medyada gündeme geldi. Site sakinleri ‘asgari ücret cezası’ adı altında ceza kesildiğini, ödemedikleri takdirde otoparka giremediklerini ve site yönetimi tarafından işyerlerine şikâyet mailleri atıldığını dile getiriyorlar. Site yönetimlerinin görevleri kanunda bellidir. Hiçbir site yönetimi, ‘Malik gider avansını ödemiyor’ diye hizmeti durduramaz, hiçbir malik de ‘Site yönetimi hizmet vermiyor’ diye aidat ödememezlik yapamaz.

DAVA AÇMALARI GEREKİR

Yazının Devamını Oku

Site aidatı öderken nelere dikkat etmeli?

İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı ve 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık, kira gibi yüksek site aidatı ödeyenler için çarpıcı uyarılarda bulundu: Yeni bir siteye taşındıysanız, ev sahibi de kiracı da olsanız bütçeyi inceleyin. Aidatın içinde geçen dönemden kalan borç var mı, bakın. Örneğin eski güvenlik şirketinin açıp kazandığı 200 bin liralık tazminatı, geçen yıl yenilenen havuzun 300 bin liralık giderini ödüyor olabilirsiniz. Ama siz ödemek zorunda değilsiniz.

“Kiracılar, yüksek aidat öderken dikkat!” yazımın ardından kiracı ve ev sahibi okurlarım tarafından soru yağmuruna tutuldum. Kira gibi yüksek site aidatlarının hangi kalemlerini ev sahibinin, hangilerini kiracıların ödemesi gerektiğini öğrenmek istiyorlar. Mahsuplaşmanın nasıl yapılabileceğini soruyorlar. Okurum M.A.’nın, aidat sorunlarını özetleyen sorusu şöyle:

“Pandemi nedeniyle ertelenmiş olan site genel kurul toplantıları mart sonu nisan başı gibi gerçekleştirilecek. Ekte kiracı olarak oturduğum sitenin 2021 yılı bütçesini gönderiyorum. Sitemizde, belirlenen aidatın tamamını konutta kiracı oturuyorsa kiracı, konut boşsa veya ev sahibi oturuyorsa ev sahibi ödemektedir. Halbuki bu bütçedeki harcama kalemlerinin bir kısmının kiracıyı ilgilendirmediğini kat maliki tarafından ödenmesi gerektiğini düşünüyorum. Ancak internette yaptığım araştırmalarda maalesef net bir bilgiye ulaşamadım. Elinizde hangi harcamaların kat maliki, hangisinin kiracı tarafından karşılanması gerektiğini gerekçeleriyle gösteren bir tablo var mı? Gönderebilir misiniz ya da hazırlatıp yayınlar mısınız?

AİDATTAN İLK VE ASIL SORUMLU KAT MALİKİ

Okurum M.A. ile diğer okurlarımın aidat sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı, bu alanda uzman ve eğitimler veren 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Ev sahibi ve kiracıların site aidatları konusunda izlemeleri gereken yolu gösteren avukat Kısacık’ın değerlendirmeleri bakın şöyle:

“Apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kat malikleri, ‘kiracımdan niye aidatı almadınız’ diye yönetime hesap soramaz. Her ay kira bedelini tahsil ettiği gibi, aidatın ödenip ödenmediğini takip etmesi, kiracısına ödetmesi veya kendisinin ödemesi gerekir.

KİRACIDAN OLAĞAN YÖNETİM GİDERİ İSTENEBİLİR

Öncelikle şunu bilmek gerekiyor. Sitelerde sadece ‘olağan yönetim giderleri’ kiracılardan istenebilir. Örneğin asansörün periyodik bakımı, kontrolü, ortak alanların aydınlatılması, temizliği, çalışanların ücreti gibi. ‘Yatırım ve demirbaş’ niteliğindeki giderleri (Asansörün yenilenmesi, çatı onarımı, yeni peyzaj yaptırılıp bahçeye ağaç ve kalıcı bitkilerin dikilmesi, havuz yapımı, havuzun yapısal arızasının çözümü, jeneratör alınması, güneş enerjisi sistemi kurulması) kiracıların asla ödememesi gerekir.

Yazının Devamını Oku

Sonradan asansör yapılabilir mi?

Binanızda asansör yoksa sonradan yaptırılabilir mi? Apartman sakinlerinin kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla, mimari proje de uygunsa, binaya sonradan asansör yaptırılabilir.

İstanbul ve Ankara başta, 4-5 katlı eski binalarda asansör olmaması büyük sıkıntı yaratıyor. Birçok okurum binaya sonradan nasıl asansör yaptırılacağını öğrenmek istiyor. Zemin katta oturanlar ise asansör için diğer komşuları ile aynı miktarda para ödemek zorunda olup olmadıklarını soruyorlar. Okurum S.İ.’nin örnek sorusu şöyle:

“Ben 2 daire üzeri 5 katlı toplamda 10 dairesi olan, 20 yıllık eski bir binada ev sahibiyim. Benim dairem dükkân üstüdür. Binanın asansörü hiç yapılmamış. Ama yeri var. Asansör taktırmak için toplantı yapılacak. Bildiğim kadarıyla herkes asansöre yapılan harcamalardan mesul. Zemin kat (dükkân üstü) asansör taktırmak için herkesle aynı parayı vermek zorunda mı? Belli bir oran var mı? Zemindekiler 4/1 oranında öder diye duydum. Bunun gerçekliği ve buna benzer aynı parayı vermemek için kanuni olarak yollar var mı?”

Okurum S.İ.’nin sorusuyla benzer soruları Ankara Barosu Mülkiyet Hukuku Kurulu Başkanı avukat Murat Tezcan, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre bakın şöyle yanıtladı.

ZEMİN KAT  İÇİN ÖZEL BİR DÜZENLEME YOK

“KMK’nın 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Zemin katta yer alan bağımsız bölümlerin malikleri için KMK’da özel bir düzenleme yer almamaktadır.

BAŞKA BİR ANLAŞMA VAR MI BAKIN

Maliklerin burada sayılan giderlere eşit oranda katılmayacakları, arsa payları oranında katılacakları unutulmamalıdır. Diğer bir husus da kat maliklerinin aralarında başkaca bir anlaşma yapmamaları halinde, burada yazılı kuralın uygulanacağıdır. Bir kat maliki burada yazılı giderlere katılmadan önce arsa payına bakmalı ve kat malikleri arasında kanun hükmünün aksi yönünde bir anlaşma yapılıp yapılmadığını tespit etmelidir.

Yazının Devamını Oku

Bitişikteki fırın şikâyet edilebilir mi?

Bitişik binadaki fırının hamur makinesi sesi, çalışanların gürültüsü sizi uyutmuyorsa, apartmanın altındaki yem dükkânından ağır kokular geliyorsa şikâyet etmek mümkün mü? Şikâyet için aynı binada oturma şartı var mı?

Önce okurum İ.M.’nin sorusu: “İkamet ettiğim ve yöneticisi olduğum apartmanın bitişiğinde bulunan binanın alt katında fırın var. Bu fırın gece saat 23.00’ten 04.00’e kadar hamur karma makinesi ve çalışanların sesi ile birlikte bizim bitişikteki 5 daireyi fazlaca rahatsız ediyor. Özellikle 1 ve 2. katta oturanları. Rahatsızlığımızın giderilmesi noktasında yapmamız gereken nedir? Anladığımız kadarıyla fırında ses ve ısı yalıtımı da yok. Nasıl bir yol izlemeliyiz?

Deprem yönetmeliği ile 2013’ten sonra çıkan bina altındaki fırınların kapsamına girer mi? Aydın İncirliova ilçesinde ikamet ettiğimizden nüfus 100 bin kişinin altında kaldığı için bir şey yapma hakkımız yok mu? Şikâyet etmemiz için aynı binada mı ikamet etmemiz gerekiyor? Şikâyetimizi nereye ve nasıl yapabiliriz?”

‘KOMŞU HAKKINA’ GİRER

Okurum İ.M. ile bitişik binadaki fırın ve benzeri imalathanelerden şikâyetçi olan çok sayıda okurumun sorularını Ankara Barosu Mülkiyet Hukuku Kurulu Başkanı avukat Murat Tezcan yanıtladı. Tezcan’a göre dava yoluna başvuru dışında, belediyeye fırını şikâyet etme ve savcılığa suç duyurusunda bulunma hakkı var. Tezcan’ın okurlarıma izlemeleri gereken yolu gösteren ayrıntılı açıklamaları bakın şöyle: “Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz mülkiyetini kısıtlayan birtakım düzenlemelere yer verilmiştir. Bunlardan biri de ‘komşu hakkı’dır. TMK’nın 737. maddesine göre herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Böylesi bir durumdaysanız, dava açarak hâkimden taşkınlığın giderilmesini, gerekli tedbirlerin alınmasını ve var ise zararının ödetilmesini isteyebilirsiniz. Dava yolunun yanı sıra belediyenize bu fırını şikâyet etme hakkınız var. Öncelikle bir yerde dükkân çalıştırmak ya da apartmanda oturmak, her şeyi yapabilme özgürlüğü vermez.

BELEDİYEYE ŞİKÂYET HAKKINIZ VAR

Her ne kadar İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’in 26 Kasım 2014 tarihinde yayımlanan geçici 3. maddesinde ‘Bu maddenin yayımı tarihinden önce yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi özel yapı şekline uygun olarak düzenlenen ve bu haliyle tapu kütüğüne tescil edilen yapılarda açılacak fırınlarda ayrık nizamda müstakil bina şartı aranmaz. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı bulunan ancak ayrık nizamda müstakil binada bulunmayan ekmek fırınları devredilemez’ düzenlemesine yer verilmişse de bu madde, fırın işletmesinin gürültüsünden rahatsız olan kişilerin şikâyet haklarını kullanmalarına engel olmamaktadır. Üstelik şikayet sahibinin o fırının bulunduğu binada oturması şartı da yoktur. Yönetmeliğin geçici 3. maddesi; 2014 yılından önce, maddede belirtilen koşullara uygun yapılarda açılacak fırınlarda müstakil bina şartının aranmayacağı düzenlemesine yer vermiş, ancak bu fırınların gürültüsünden rahatsız olduysanız şikâyet hakkınızı kullanmanıza engel getirmemiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 46/2-ç maddesi ise fırınların duvar ve döşemelerinde ısı ve ses yalıtımı uygulanmasını zorunlu tutmuştur. Bunun tespit edilmesini de isteyebilirsiniz.

SAVCILIĞA SUÇ DUYURUSU

Yazının Devamını Oku