Oya Armutçu

Kademeli normalleşmede site genel kurulu nasıl yapılır?

14 Haziran 2021
Site ve apartman girişine duyuru asılarak, genel kurul çağrısı yapılabilir mi? Yanıtı hayır. Apartman ve sitelerde oturmayanlar göremeyeceği için panoya asma yöntemiyle genel kurul çağrısı doğru değil. Ancak sitenin internet sitesi, e-posta, SMS, WhatsApp mesajı gibi yöntemlerle genel kurula çağrı için tebligat mümkün. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a göre binlerce kişinin yaşadığı sitelerde ise tüm malikleri genel kurula çağırmak zor olacağı için yerine blok (varsa villa) temsilcileri seçilerek, genel kurul yapılması daha doğru olur.

Kademeli normalleşmeye geçtiğimiz pandemi sürecinde site genel kurullarının nasıl toplanacağı, kararların nasıl alınacağı, apartman girişine duyuru asılması veya e-posta ile genel kurul çağrısı yapılıp yapılmayacağı, binlerce kişinin yaşadığı sitelerde salgın tedbirlerine uygun sınırlı sayıda kişiyle, toplantı yapılarak karar alınıp alınamayacağı gibi merak edilen sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Özetlediğim sorularınızı avukat Kısacık tüm ayrıntılarıyla yanıtladı:

1) Sitelerde en yetkili organ hangisidir?

Sitelerde, Kat Malikleri Kurulu veya (o sitede varsa) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilir (KMK 27, 69). Site yönetim kurulunu, denetim kurulunu bu kurul seçer. Geçmiş dönem faaliyetlerini, yeni dönemde yapılacak işleri ve buna göre belirlenecek işletme projesini bu kurul belirler.

2) Aidatı kim nasıl belirler?

İşletme projesinin içerisinde dairelerin ve işyerlerinin ödeyeceği aylık ortak gider avansı (aidat miktarı) son ödeme günü, gününde ödenmemesi halinde alınacak gecikme tazminatı ve/veya faiz oranı vb. hususlar bu kurulca kararlaştırılır. GK’nın aldığı kararlar (yeni bir kararla kaldırılmadığı veya mahkeme kararıyla iptal ettirilmediği sürece) tüm site sakinlerini bağlar.

3) Site genel kurulları ne zaman toplanır?

Site GK’larının ne zaman toplanacağı site yönetim planında (SYP) yazar. Eğer SYP’nda herhangi bir tarih yazılmamışsa, GK’lar her yıl ocak ayında olağan toplantısını yapar. Toplu yapılarda GK’lar iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde (ocak ayında) toplanır. Yönetim planlarında olağan toplantıların yılda birden, toplu yapılarda iki senede birden fazla yapılması öngörülebilir. Yine aynı şekilde olağan GK’ların ocak ayı dışında başka bir tarihte yapılması da kararlaştırılmış olabilir. Örneğin yazlık siteler ocak ayında GK yaparsa çoğunluk başka şehirlerde yaşadığı için toplantıya katılamazlar. O nedenle, çoğu yazlık site GK toplantılarını okulların kapatılmasını da dikkate alarak, 15 Haziran’dan sonra yaparlar.

Yazının Devamını Oku

Pandemide yönetici toplantısız nasıl azledilir?

7 Haziran 2021
Pandemi sürecinde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması hâlâ en çok şikâyet edilen konuların başında. Konu “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde tartışıldı.

İÇİNDE okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel bulunan kompleks yapıdaki siteler artık apartman mantığı ile yönetilemeyen birer tesise dönüştü. Dünyada ve Türkiye’de bu alanda hızla büyüyen ve adı öne çıkan bir sektör var. Tesis yönetimi sektörü. 

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği’nce (TRKTYD) İstanbul’da geçen hafta düzenlenen “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde, bütün alt sektörleri de kapsayacak şekilde sektörün sıkıntıları ve geleceği ile hizmet alan konumundaki “tesis sakinlerinin” sorunları ve beklentileri tartışıldı.

Sitelerde güvenlikten, site yönetimlerinin kişisel verileri korumak için yapması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm konular masaya yatırıldı. Oturumlara ilgili bakanlıklardan uzman kamu görevlilerinin yanı sıra akademisyenler, iş dünyasından isimler konuşmacı olarak katıldı.

1.2 TRİLYON DOLARLIK SEKTÖR

Benim de katıldığım, moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı’nın yaptığı “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu ilgi çekiciydi. Sektöre standart ve yasal düzenleme getirilmesinin önemine vurgu yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu anlattı. Alatlı, Ankara Üniversitesi ile Norveç Teknik Ünivesitesi’nce yapılan yeni bir araştırmaya göre ise Türkiye’de bu alanda çalışan en az 1 milyon kişi olduğu dikkate alındığında, sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolar olarak hesaplandığını aktardı.

YÖNETİCİ TOPLANTISIZ AZLEDİLEBİLİR Mİ?

Pandemi sürecinde sitelerde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması sorunu da tartışılan konular arasındaydı. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr.

Yazının Devamını Oku

Site bahçesindeki kedi atılabilir mi?

31 Mayıs 2021
Hayvan Hakları Evrensel Bildirgesi ve Hayvanları Koruma Kanunu’na göre kamusal-özel ayrımı olmaksızın, sokaklar, parklar, site ve apartman bahçeleri sokak hayvanlarının “yaşam ortamları”. Yeni düzenleme çıkmasa bile, şu anda yaşam ortamları ve canları, kanunen güvence altında.Site, apartman, resmi ve özel kurum görevlilerinin, kedi ve köpeklerin yerini değiştirmesi, başka yerlere götürmesi, toplaması yanında belediyeye “Kedileri-köpekleri toplayın” diye telefon etmek de yasa ihlali. Sahipsiz bir hayvanı, sokaktan, site ya da apartman bahçesinden atmak suç.

HAYVANSEVERLER, dört gözle hayvanlara, “mal” değil “can” statüsü verecek kanunun, Meclis tatile girmeden çıkarılmasını bekliyorlar. Bu kanunun yıllardır çıkarılmaması dışında, site bahçesinde, yolda sokak hayvanlarını beslemelerine tepki gösterip tehdit edenlerden de şikâyetçiler. Soruları özetle şöyle:

Hayvanları Koruma Kanunu’na göre şu anda sokak hayvanlarının hiç hakkı yok mu?

Her yerde, sahipsiz hayvanlara yemek-su koyulabilir mi?

Sahipsiz kedi-köpek, bahçeye kaka yapıyor, eşyalara, çamaşırlara, bitkilere zarar veriyor diye attırabilir mi?

Sokak hayvanlarını beslediğimiz için bizi tehdit eden diğer insanlara karşı ne yapabiliriz?

HAYVANLARIN YAŞAM HAKKI

Tüm bu sorularınızı ve sokak hayvanlarının mevcut haklarını, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi Başkanı Avukat Deniz

Yazının Devamını Oku

‘5 bin lira yatır 57 bin lira kazan’ tuzağına düşmeyin

24 Mayıs 2021
G.Y., Antalya’da yaşıyor. Hesabı ele geçirilen, bir arkadaşının yaptığını sandığı, “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti. G.Y., Antalya Cumhuriyet Savcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. G.Y. gibi dolandırılan okurlarıma hukukçuların, uzmanların ve Adalet Bakanlığı’nın uyarılarını yazdım.

TELEFON ve internet dolandırıcıları her gün yeni bir yöntemle insanları tuzağa düşürüyor. Telefonda kendisini savcı, polis veya asker olarak tanıtıp, “Adınız darbeciler listesinde” diyerek para isteyenlerden sonra şimdi yüksek kazanç ve ‘yatırım dolandırıcıları’ internette kol geziyor.

157 BİN TL DOLANDIRILDI

Bu yöntemde, az para yatırıp, çok kazanç vaat ediliyor. ‘Yatırım  dolandırıcılığı’nın son kurbanı Antalya’da yaşayan G.Y. oldu. Hesabı ele geçirilen bir arkadaşının yaptığını sandığı “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti.

SUÇ DUYURUSUNDA BULUNDU

G.Y. Antalya Cumhuriyet Başsavcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. Savcılığa dolandırıcılarla yaptığı yazışmaların ekran görüntülerini ve banka havalelerini de sundu. Herkese uyarı niteliği taşıyan yeni dolandırıcılık yöntemini de anlatan G.Y.’nin suç duyurusu özetle şöyle: “26 Nisan 2021 tarihinde saat 14:30 sıralarında Instagram hesabımda dolaşırken hesabımda ekli olan g.. kullanıcı isimli arkadaşımın ‘F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım’ paylaşımı üzerine kendisine mesaj attım ve nasıl olduğunu sordum. Arkadaşım sandığım şahıs bana garanti kazanacağımı söyleyip, ismi E.A. olan bir numara verdi ve görüşmemi istedi. WhatsApp’tan arayıp konuştum. Bana ‘15 bin TL yatırırsam, 228 bin TL kazanacağımı’ söyledi. Parayı yatırdım. Şahıs bana kazancımın gerçekleştiğini ancak 25 bin 333 TL banka masrafının yatırılması gerektiğini söyledi. Bu parayı da EFT yaptım. Sonra şahıs benden vergi masrafı, bloke masrafı ve dosya masrafı adı altında para istedi. Bu kişiler son olarak kazandığım miktarın tamamını alabilmem için 53 bin 299.73 TL göndermem gerektiğini söyledi. Ancak param kalmadığı için bu miktarı kendilerine gönderemeyeceğimi söyledim. Şahıs parayı göndermezsem tüm işlemleri iptal edeceklerini ve beni 189 bin TL değerinde dava edeceklerini söyledi. Tüm bunlardan sonra arkadaşımın hesabının çalındığını öğrendim ve dolandırıldığımı anladım.”

DİKKAT BOŞLUK VAR

Savcılık G.Y.’nin suç duyurusu üzerine bu kişilerle ilgili işlem yaptı ve soruşturma sürüyor. İfadelerinin şikâyet üzerine alındığını ve serbest bırakıldıkları bilgisini paylaşmak istiyorum. Görüşünü aldığım hukukçular ve uzmanlar ise vatandaşları, her gün bir yenisi ortaya çıkan bu tip dolandırıcılıklara karşı uyarıyorlar.

Yazının Devamını Oku

Aldığınız ev kâbusunuz olmasın

17 Mayıs 2021
Siteden işyeri veya konut alırken nelere dikkat edilmeli? İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak konut ya da işyeri alanlar bile belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarına muhatap olarak hayatlarının şokunu yaşayabiliyorlar. Haklarında suç duyurusunda bulunulabiliyor. Bu hafta işyeri veya konut alırken hiç aklınıza gelmeyen ama dikkat edilmesi gereken teknik ayrıntılar konusunda bir rehber hazırladım. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın.

Siteden konut ya da işyeri alıp, yönetiminden, yüksek aidatından ve yapısal sorunlarından şikâyetçi olan ve hukuken ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Okurlarımı aydınlatmak ve sorularınızı yanıtlamak adına İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’la birlikte bir rehber hazırladık. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın. Adliye koridorlarında uğraşmayın. İşte dikkat edilmesi gerekenler:

1)PROJEYE UYGUN YAPILIP YAPILMADIĞINI İNCELEYİN

Belediye kayıtlarını inceleyerek, ruhsatına-projesine uygun yapılıp yapılmadığına bakın. İskân belgesi alınmış mı? Kat Mülkiyeti Tapusu var mı? Çoğu yüklenici iskân belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı işler yapıp öyle satıyor. Koridoru kapatıp, odaya katan var. Çatıyı açıp, açık teraslı dubleks daire diye satan.... Dükkâna ait 30 metrekarelik depoya 100 metrekare de sığınak ekleyip 130 metrekarelik depoymuş gibi satan var. Giriş kattaki işyeri veya evin önündeki açık alan (bahçe) o bağımsız bölüme özgülenmediği halde, özgülenmiş gibi satan var.

USULE UYGUN GÖRÜNEBİLİR...

Belediye kayıtlarında her şey usulüne uygun gözükse bile, buna da güvenilemeyeceğini uygulamadan örneklerle gördük.

İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak dairesini alan vatandaşlarımız, belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla muhatap olabiliyorlar. Yüklenici iskânı aldıktan sonra, bu imara aykırılıkları yapabiliyor. Bu aykırılıklara rağmen iskân almış olabiliyor. Ama malik olarak para cezası ve yıkım kararı size geliyor. Savcılığa suç duyurusunda bulunuluyor. Belediye kayıtlarına da güvenmeyip, fiili durumun ruhsata ve projeye uygun olup olmadığının teknik/hukukçu uzmanlara da inceletilmesi gerekebiliyor.

2) ALDIĞINIZ DAİRENİN ARSA PAYINA BAKIN

Yazının Devamını Oku

Toplu yapı hukuku

10 Mayıs 2021
Siteniz tek parselde mi yoksa birden çok parselde mi kurulu? Bu durum yönetimsel açıdan büyük önem taşıyor. Çünkü, siteniz birden çok parselde kuruluysa, toplu yapı yönetimine geçmek gerekiyor. Bunun için ilk genel kurulda salt çoğunlukla karar almak yeterli. Tek parselde kurulu siteler için ise böyle bir zorunluluk söz konusu değil.

Okurlarımdan sitelerin anayasası niteliği taşıyan Yönetim Planı (YP) değişikliğinin nasıl yapılması gerektiği ve Toplu Yapı Yönetimi’ne (TYY) geçiş konusunda ayrıntılı ve teknik sorular geliyor.

Önce o soruları özetleyen C.G. adlı okurumun sorusu:

“07/7/2009 tarih ve 27281 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen Geçici 2’nci madde ile; ‘Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir’ hükmü getirilmiştir. Sitemizin, YP’si 2006 tarihlidir ve bugüne kadar hiçbir değişiklik yapılmamıştır. Başka deyişle, eğer bugün bir değişiklik yapacaksak bu yapılan ilk değişiklik olacaktır. KMK 28’inci maddede ‘Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır’ deniyor. Sorum şu, 2006’da kurulan sitemiz için yapacağımız ilk değişiklikte beşte dört oya mı ihtiyacımız olacak, yoksa salt çoğunluk yeterli midir?”

TEK PARSELDEKİ SİTENİN TYY’YE GEÇMESİ GEREKİR Mİ?: İstanbul Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın, TYY’ye ilişkin benzer tüm soruları yanıtlayan değerlendirmeleri ve okuruma yanıtı bakın şöyle:

“Birden çok parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek gereklidir. Tek parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek diye bir zorunluluk söz konusu değildir. Bu konu hep yanlış anlaşılmaktadır.

Okurumuz sitesinin tek parselde mi birden çok parselde mi kurulu olduğunu belirtmemiştir. Biz her iki ihtimale göre cevap verelim.

TYY’YE GEÇMEKLE GEÇMEMEK ARASINDA BİR FARK VAR MI?

Yazının Devamını Oku

10 soruda ‘tam kapanma’da site yöneticisine yeni görev

3 Mayıs 2021
İçişleri Bakanlığı, tam kapanma döneminde site ve apartman yöneticilerine koronavirüs tedbirlerinin uygulanmasını sağlama ve özellikle çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarma görevi verdi. Bakanlık genelgeyle bu görevi verebilir mi? Yönetici uyarı görevini nasıl yapacak? Yöneticiye ilk kez verilen ve büyük tartışma yaratan yeni görev ile ilgili tüm merak edilenler bu haftaki yazımda.

İçişleri Bakanlığı, 26 Nisan tarihli “Tam Kapanma Tedbirleri” genelgesiyle site yöneticilerine şu görevi verdi:

“Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek. Site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin, özellikle çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.”

Yöneticiye ilk kez verilen ve büyük tartışma yaratan yeni görev ile ilgili tüm merak edilenleri ve okurlarımdan gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Bakın şöyle:

1)İÇİŞLERİ YÖNETİCİLERE GENELGEYLE UYARI GÖREVİ VEREBİLİR Mİ?

“İçişleri Bakanlığı genelge ile yöneticilere böyle bir görev ve sorumluluk veremez. Kanundan kaynaklanmayan bir sorumluluk genelge ile getirilemez. Suçta ve cezada kanunilik ilkesi vardır. Bu genelgeye dayalı olarak yaptırım uygulanırsa; hukuki dayanak yoksunluğu nedeniyle iptal edilmesi gerekir. Ancak, genelge ile böyle bir görev verilemeyecek olması, yöneticinin pandemi döneminde hiçbir şekilde görev ve sorumluluğu olmadığı anlamına gelmez. Konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre değerlendirmek gerekir.

2)YÖNETİCİNİN HİÇ SORUMLULUĞU YOK MU?

KMK’nın 35 ve 38. maddelerinde yöneticinin görevleri ve sorumluluğu gösterilmiştir. Bir yönetici, Yönetim Planı (YP) ve Genel Kurul (GK) kararına göre hareket etmek zorundadır. Her sitenin YP farklıdır. Bu nedenle yöneticinin pandemi dönemindeki görev ve sorumluluklarının ne olduğunu öğrenmek için önce YP sonra GK kararlarına bakılmalıdır. Pandemi dönemine ilişkin olarak GK’da yöneticiyi ilgilendiren bir karar alındıysa; yönetici buna uygun davranmak zorundadır. Zira, KMK’nın 38/1 maddesine göre yönetici bir vekil gibi sorumludur. Vekil gibi işini zamanında ve özenle yapmalıdır. Aksi halde sorumlu olur

Yazının Devamını Oku

Sitelerde güvenlik kamerası

26 Nisan 2021
‘Plajı gözetleyen, koridora veya asansöre yerleştirilen güvenlik kameraları hukuka aykırı değil mi’ diye soran okurlarıma yanıtım “evet”. Site veya apartman genel kurulunda böyle bir karar alınsa dahi karara muhalif kalan kat malikleri hatta kiracılar sulh hukuk mahkemesine başvurup bu alanlardaki kameraları söktürebilirler.

HAYATIMIZ kayıt altında. Her sitenin hatta her apartmanın artık güvenlik kamerası var. Bina girişi ve çevresine ek, kat koridorlarına hatta asansörün içine dahi kamera yerleştiriliyor. Bu da büyük tartışma yaratıyor.

Çok sayıda site ve apartman yöneticisi okurum güvenlik kamerası konusunun kat mülkiyeti hukuku açısından değerlendirilmesini, hangi kriterlere göre yerleştirildiklerinde hukuka aykırılık taşınmayacağını öğrenmek istiyorlar. Kameralardan rahatsız olan okurlarım ise bu kameraları nasıl söktürebileceklerini soruyorlar. Yanıtları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’tan:

KATLARA VE ASANSÖR İÇİNE KAMERA TAKILABİLİR Mİ?

“Güvenlik kamerası kullanımındaki asıl amaç ortak alanda güvenliğin sağlanmasıdır. Hukuka aykırılıkların tespiti ise yan amaçtır. Site ve apartmanlar güvenlik kamerası yerleştirirken, güvenlik ihtiyacı ile kişisel verilerin korunması/özel hayatın gizliliği arasında denge kurmalıdırlar. Katlara ve asansör içine kamera takılması hakkın kötüye kullanılması boyutuna gelir, ölçüyü aşarsa hukuka aykırı olur.

MAHKEME KARARIYLA SÖKTÜRÜLEBİLİR

Site genel kurulunda (GK) böyle bir karar alınırsa, bu karara katılmayan/karşı olan muhalifler GK kararının iptali için hukuk yollarını kullanabilirler. Sulh Hukuk Mahkemesine gidebilirler, mahkeme kararıyla bu alanlardaki kameraları söktürebilirler.

YÖNETİCİ TEK BAŞINA KAMERA KOYABİLİR Mİ?

Yazının Devamını Oku