Mahkeme kararıyla binada güçlendirme yapılabilir mi?

1- Bina dayanıklılık testi için tek kişinin başvurusu yeterli mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) bu konuda özel bir düzenleme yok. Ancak deprem riskinin can ve mal güvenliğini tehdit ettiği bir ortamda tek bir malikin talebiyle dahi dayanıklılık testinin yaptırılabilmesi gerekir. Zaten KMK’nın 19. maddesi kat maliklerine “Binanın sağlamlığını titizlikle koruma” yükümlülüğü getiriyor.  Dolayısıyla, malikler de yönetici de test yaptırabilir, yaptırabilmeli. Nitekim İstanbul’da tek bir malikin başvurusu yeterli kabul ediliyor ve İBB ekipleri gelip gerekli tespitleri yapıyorlar.

2- Ücretli test için kat maliklerinin nasıl ve ne tür oyçokluğu ile karar alması gerekir?

Apartmandaki kat maliklerinin Kat Malikleri Kurulu’nun usulüne uygun bir çağrı merasimiyle toplanıp (toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla) test yaptırılmasına ve maliyetinin malikler tarafından karşılanmasına karar vermeleri gerekir.

3- Firmaya ücretli test yaptırmak isteyen kat maliki mahkemeye gidip bu kararı alabilir mi?

Kat Malikleri Kurulu’nun gündemine bu konu alındığı halde maliklerin çoğunluğu test yaptırılmasına karşı çıkarsa, binaya depreme dayanıklılık testi yaptırılmasını isteyen malikler, apartman kat malikleri kurulu veya Site Genel Kurulu’nda (GK) aykırı oy vermek kaydıyla alınan ret kararının iptali ve test yaptırılmasına karar verilmesi istemiyle bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler. Mahkemenin de bu talebi acil görüp gerekli testin yaptırılmasına karar vermesi gerekir.

4- Test parasını kat malikleri nasıl öder?

Yönetim Planı’nda farklı bir düzenleme yoksa test yaptırma gideri maliklerin arsa payı oranında ödenir.

5- Binanın güçlendirilmesi için apartmanlarda nasıl karar alınır?

Binanın güçlendirme ihtiyacı mahkemece yapılan bilirkişi incelemesiyle, teknik üniversitelerin, uzman firmaların veya belediye ekiplerinin verdikleri raporlar sonucu ortaya çıktığında artık binanın güçlendirilmesi zorunludur. Tek bir kat maliki bile istese güçlendirme yapılır. Sitelerdeki GK’larda (Kat Malikleri Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurullarında) alınacak karar, sadece bütçe ve güçlendirmenin nasıl ve hangi firmaya yaptırılacağına karar vermek için yapılır.

6- Binanın güçlendirilmesi gerektiği tespit edildiği halde yapılmıyorsa kat malikleri nasıl bir yol izleyebilir?

Binanın depreme karşı güçlendirilmesine ihtiyaç olduğu tespit edildiği halde bu karar alınmıyorsa, dolayısıyla bu işin maliyetini karşılanması için bütçe oluşturulmuyorsa; GK’ya katılan malik bu karara muhalefet şerhi koyar ve ardından yasal bir aylık sürede bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak, aksi yöndeki kararın iptali ve binada güçlendirme yapılmasına, güçlendirme giderlerinin arsa payı oranında maliklerden tahsiline karar verilmesini isteyebilir.

 Güçlendirme isteyen maliklerin talebine rağmen GK toplantıya dahi çağırılmıyorsa, mahkemeye başvurularak, güçlendirmenin acil ve zorunlu olduğunun teknik bilirkişiler aracılığıyla tespiti ile güçlendirmenin yaptırılması da istenebilir.

MAHKEME NASIL KARAR VEREBİLİR

7- Mahkeme güçlendirme konusunda nasıl karar verir?

Önceden tespit yapılmışsa onu ölçü alarak, önceden tespit yapılmamışsa veya yapılan tespit yeterli olmazsa kendi yaptıracağı keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu alınacak rapor sonucu mahkeme karar verir. Eğer mahkeme güçlendirme ihtiyacını tespit ederse; yapılacak tadilat/güçlendirme projesi doğrultusunda yöneticinin güçlendirmeyi yapmasına, verilen sürede yönetici güçlendirmeye başlamazsa güçlendirme işinin davacılar tarafından icra marifetiyle teknik destek alarak yaptırılmasına ve güçlendirme masraflarının gerektikçe arsa yapı oranında maliklerden tahsiline karar verir.

8- Apartman ve sitelerdeki ortak alandaki güçlendirme ve test için ayrıca mı karar verilmelidir?

Apartmanlardaki kararlar Apartman Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Sitelerde ise sorun sadece bir bloku ilgilendiriyorsa o bloktaki kat maliklerinden oluşan GK karar verir. Sitelerdeki sosyal tesis, havuz, otopark, istinat duvarı gibi sitenin ortak alan yer ve tesisleriyle ilgili bir karar alınacaksa, sitedeki tüm kat maliklerinden veya toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinden oluşan GK’da konu görüşülür ve test yaptırılması kararı alınır. Test sonucu güçlendirme ihtiyacı ortaya çıkarsa, güçlendirmenin hangi firmaya yaptırılacağı ve bütçe yine GK’da karar bağlanır.

9- Ortak alandaki güçlendirmelerin, sosyal tesislerin, havuzun, kapalı otoparkın, istinat duvarının parasını kat malikleri nasıl öder?

Sitenin yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa apartmanlarda/bloklarda olduğu gibi, tespit ve güçlendirme giderine tüm malikler arsa payı oranında katılır. Kiracılardan istenemez.

VELİLER OKULDAN SAĞLAMLIK TESTİ İSTEYEBİLİR Mİ

10- Kiracı dayanıklılık testi ve güçlendirme isteyebilir mi?

Mevcut yasal düzenlemelerde kiracıların site yönetimlerinden veya kamu kurumlarından doğrudan bina dayanıklılık testi veya binanın depreme karşı güçlendirilmesini talep etme hakları yok. Ancak, kiracılar “Bina çürük ve riskli. Malikler de birşey yapmıyor” diye ilgili belediyelere ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na şikâyette bulunabilirler.

11- Kiracı, ev sahibinden binaya sağlamlık testi yaptırılmasını isteyebilir mi?

Kiracılara da binaya güçlendirme talep etme hakkı verilmesi gerekir desek bile güçlendirme gideri çok maliyetli bir iş olduğundan bunun pratik bir sonucu olmayacaktır. Ancak, kiracı kiraya verenden/mal sahibinden kiraya verilen yerin sağlam olup olmadığının tespit edilmesini isteyebilir.

12- Yapılan test sonucu bina çürük çıkarsa, kiracı kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Bu yükümlülükten hareketle kiracı ev sahibinden binanın sağlamlığının tespit edilmesini isteyebilir. Bina sağlam çıkmazsa, kiracı herhangi bir tazminat ödemeden kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren binanın sağlam olmadığını bile bile burayı kiraya vermişse ve kiracı da bundan kaynaklı olarak zarar görmüşse, kiracılar kiraya verenden bu zararlarının karşılanmasını da isteyebilirler. 

13- Veliler, okullar için test ve güçlendirme isteyebilirler mi?

Velilerin; okul yönetimlerinden, ilgili bakanlıklardan ve belediyelerden çocuklarının okullarının sağlamlığı konusunda test yaptırılmasını isteme haklarının bulunup bulunmadığı hususunu tartışmaya bile gerek yok bence. Özel okulların işletmecilerinin, o okulların maliklerinin, kamunun okulların sağlam olup olmadığını tespit etmek, güvenli değilse eğitim-öğretime kapatmak ve gerekli güçlendirmeyi yapıp sağlam hale getirdikten sonra tekrar açmak en önemli görevleridir. Aksi durumda, olası can kayıplarından sorumlu olacakları kuşkusuzdur. Milli Eğitim Bakanlığı’nın kamuya ait okulların testini yaptırması, özel okulların testinin yaptırılmasını da zorunlu tutması gerekir. 

Kiraya verenle kiracı arasında farklı bir düzenleme yoksa, özel okulların test ve güçlendirme giderini mülk sahiplerinin karşılaması gerekir. Ancak, güçlendirme ihtiyacına kiracının (kiraya verenin bilgisi ve rızası dışında) proje ve ruhsata aykırı olarak yaptığı tadilatlar neden olmuşsa, o zaman bu giderlere okulun işletmecisi katlanmak zorundadır.

İSTANBUL’DA 2 TEST SEÇENEĞİ

- Dayanıklılık testi özellikle deprem riski taşıyan illerde, binaların eski olması ya da kolonlarda oluşabilecek hasarlar nedeniyle yaptırılıyor. İstanbul’da, “Binamız depreme dayanıklı mı?” sorusuna yanıt arayan vatandaşların önünde iki seçenek var.

İlk seçenek, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne (İBB) başvurarak hızlı tarama testi yaptırmak. Bu test ücretsiz ve İTÜ ile birlikte geliştirilen hızlı tarama yönteminde binanın verileri toplanarak yapılıyor. Başvuruları binatespitiformu.ibb.gov.tr/basvuru/ sayfası üzerinden gerçekleştirebiliyor.

İkinci seçenek firmalara ücretli test yaptırmak. Fiyatı 20 bin TL- 100 bin TL.

Vatandaşların bina testi ve sonrasındaki işlemlerle ilgili de tercih edebileceği iki yöntem bulunuyor.

RESMİ VE GAYRİ RESMİ İKİ YÖNTEM

İlk yöntem, 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında bu işi yapan firmalara başvuru yapmak. Bu firmalar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkilendirdiği firmalar ve internet sitesinde var. Bu, “resmi” bir işlem. Eğer 6306 sayılı yasa kapsamında başvursanız ve binanız “riskli görülürse” kamu kurumlarınca verilecek sürede binanın boşaltılması, yıkılması, teknik olarak mümkünse ve de maliklerin 4/5 çoğunluk kararıyla güçlendirilmesi gerekiyor.  

İkinci yöntem ise vatandaşların “gayri resmi” olarak, binanın durumunu öğrenmek için tespit yaptırmaları. Bakanlık ve İMO’dan bu firmaları öğrenip binaların durumunu tespit ettirmek mümkün.