Kat Mulkiyeti Hukuku

Arabulucuyla 70 bin çözüm

Konut kiralarına yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz’da sona eriyor.  Kira artışındaki uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’te arabuluculuk kapsamına alınmıştı. Bu süreçte 129 bin 259 kira uyuşmazlığından 69 bin 239’u anlaşmayla çözümlendi. Arabulucular, ev sahipleri ve kiracıları  yüzde 25’in üzerindeki kira zammında da anlaştırmaya başladı.

Site ve apartmanlarda genel kurul telaşı

Site ve apartmanlarda ocak ayı ile birlikte Genel Kurul (GK) telaşı yaşanıyor. Hem apartmanlar hem de sitelerde, yazlıklar hariç genellikle GK’lar ocak ayında yapılıyor. Peki GK neden bu kadar önemli? GK’ya çağrı nasıl yapılır? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı kat mülkiyeti hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Eski binalarda asansör rehberi

Engelli asansörünü sadece engelli mi kullanır? Eski bir apartmanda sonradan asansör yaptırılması ile bir engellinin kendisi için asansör yaptırması farklı mı? Engelli bunun için nasıl bir yol izlemeli? Bu durumda asansörün parasını kim öder? Engelli asansörünü sadece parasını ödeyen o engelli malik mi kullanır? Okurlarımın bu sorularını İstanbul Barosu avukatı ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Yüzde 50+1 ile karar alınacak... Kentsel dönüşüm yasası Meclis’e geliyor

Türkiye, Hürriyet’in manşetten verdiği haberle öğrenmişti ve artık sona gelindi! En geç cuma günü TBMM’ye gelecek olan kanun teklifi ile kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri olarak gösterilen kat maliklerinin uzlaşmada 3’te 2’yi yakalama zorunluluğu kalkıyor. Bundan böyle salt çoğunluk yeterli olacak. Yani kat maliklerinin yarısından bir fazlası ile kentsel dönüşüm kararı alınabilecek. Dönüşümde yüzde 50+1’in katılımının yeterli olması hukuka uygun mu? Alanda uygulanabilirliği var mı? Yeni yasa başka neler getirecek? Sordum.

Kirada ‘arabuluculuk’ dönemi... Ev sahipleri taahhütname alabilir mi

1 Eylül’de, kira ve kat mülkiyeti hukuku kaynaklı uyuşmazlıklarda yeni bir dönem başlayacak.

Kirada arabuluculuk 1 Eylül’de başlıyor

Kira ve kat mülkiyeti hukuku kaynaklı uyuşmazlıklarda 1 Eylül’de yeni bir dönem başlayacak. Arabuluculuk Yasası’ndaki değişiklik yürürlüğe girecek. Ev sahipleri de kiracılar da kira uyuşmazlıklarına mahkemeden önce arabulucularda çözüm arayacaklar. Bu konuda gelen sorularınızı kira hukuku alanında uzman avukat Olcay Göçüm yanıtladı.

Komşu hukuku uyuşmazlığı arabulucuya

Kira uyuşmazlıkları gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) ve komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda da 1 Eylül’den itibaren yeni dönem başlayacak. 7. Yargı Paketi ile kiranın yanı sıra KMK ve komşu hakkı kaynaklı uyuşmazlıklar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Peki KMK kaynaklı tüm uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculukla çözülebilecek mi? Merak edilen soruları yanıtlayan İstanbul Barosu’ndan avukat Mustafa Şeref Kısacık, “KMK kaynaklı; yönetim planının iptali ve arsa paylarının düzeltilmesi, ortak giderlerin tahsili gibi uyuşmazlıklardan birçoğu arabuluculuk yoluyla çözülemez” dedi.

Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya nasıl gidilecek

Ev sahibi-kiracı davalarında yeni dönem 1 Eylül’de başlayacak. Peki kira uyuşmazlıkları arabulucuya nasıl gidecek? Nasıl bir ücret ödenecek? Arabulucuya gitmeden dava açılırsa ne olacak? Tüm merak edilenleri Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Eda Günday yanıtladı.

Mahkeme kararıyla binada güçlendirme yapılabilir mi?

Deprem uzmanları İstanbul depreminin yaklaştığı ve acil önlem alınması uyarısı yaparken, binalarına dayanıklılık testi yaptırmak isteyenlerin sayısı patladı. 6306 Sayılı Kanun kapsamı dışında Kat Mülkiyeti Hukuku kuralları içinde depreme dayanıklılık testi ve güçlendirmenin nasıl yapılacağına ilişkin gelen çok sayıdaki soruyu İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Üst katın kapısı çilingirle açılabilir mi

Ankara’da bir sitede oturan okurum D.D.K.Y telefonla bana ulaştı. Sesi ağlamaklıydı. Üst kat komşusunun yurtdışında olduğunu, tavandaki avizelerden, elektrik prizlerinden su fışkırdığını anlattı. Üst katın yedek anahtarının olmadığını ve komşularına ulaşamadıkları için çilingir yardımı ile içeri girip vanayı kapatıp kapatamayacaklarını sordu.

Yöneticiye fahiş harcama davası açılabilir mi

Devasa sitelerde yaşayan birçok kişi yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat zamları başta, site sakinlerini borç yükü altına sokan bazı yönetimlerin usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırım/demirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Bu amaçla hazırlanan ek bütçe kararlarının iptali için dava açılıp sonuç alınıp alınamayacağını, siteye kayyum atanmasını isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Kapı önüne ayakkabı bırakmak yasak mı

Kapı önüne ayakkabı ve ayakkabılık ile bisiklet, spor aleti gibi eşyalar koymak ve geçişi engellemek Yargıtay içtihatları ışığında yasak. Uyarınıza rağmen kapı önüne ayakkabı, eşya koyan kiracı ya da ev sahibi komşunuza dava açarak, bu ayakkabı ve eşyaları kaldırtmanız mümkün.Kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, bu davaların sulh hukuk mahkemesinde açılabileceğini belirterek ayakkabı ya da eşyaların kaldırılmasına ilişkin kararın icra yoluyla uygulanabileceğini söyledi.

Kira uyuşmazlığı ilk önce arabulucuya gidecek

Kısa sürede Meclis’e sunulması ve yasalaşması beklenen yeni yargı paketinde arabuluculuğun kapsamı genişliyor. Patlayan kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınıyor. İş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarından sonra kira uyuşmazlıkları da mahkemeden önce arabulucuya gidecek.

Sitede iş kazasından kim sorumlu?

Bartın’daki maden faciasının ardından gözler iş kazalarına çevrildi. Bu hafta köşemi, devasa sitelerde yaşanan iş ve asansör kazalarıyla site yöneticilerinin sorumluluğuna ayırdım. Site yöneticisinin sorumluluğu neleri kapsıyor?Site malikleri de iş kazalarından sorumlu tutulabilir mi? Asansör ve ortak alanlarda yaşanan kazalarda sorumluluk kimin? Kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın bu konudaki sorulara yanıtları şöyle:

Site otoparkına karavan konulabilir mi?

Yüzlerce park yeri olan sitelerde bile otopark büyük sorun. Okurum A.U., site sakinlerinin otoparklarını gelen misafirlerine kullandırıp kullandıramayacaklarını, bir karavanın sürekli park edip edemeyeceğini soruyor. Kat Mülkiyeti Hukuku Uzmanı avukat Şeref Kısacık’a göre yönetim planında yasaksa misafirler otoparkı kullanamaz. Karavan yol geçişini de engellemiyorsa kaldırılamaz. Ancak herkese bir araçlık yer varsa hem araç hem karavan park edilemez.

Balkona tente için komşu izni şart mı?

Güneşten, rüzgârdan korunmak için balkonun üzerine tente yaptırmak isteyenler diğer komşularından izin almak zorunda mı? Dar ve uzun balkon mimari projede yoksa da tente için izin gerekir mi? Alt kattaki marketin tentesi ve tabelası giriş katta oturanlar için güvenlik riski yaratıyorsa düzeltilmesi istenebilir mi?İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri avukat Beste Demirhan’a göre balkona tente için komşuların beşte dördünün yazılı rızasının bulunması veya Genel Kurul’da beşte dört oyla karar alınması gerekir. Site yönetiminin dava yoluna gitmeden, tenteyi kaldırtma hak ve yetkisi yok.

Yargıtay’dan ‘Günlük kiralama ticari kiralama sayılır’ kararı

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, saatlik, günlük kısa süreli kiraya verilen konutlarla ilgili tartışmayı noktalayan kritik bir karara imza attı. Yargıtay bu tarz saatlik, günlük ve haftalık olarak kısa süreli kiraya vermeyi “ticari amaçlı kiralama” kabul etti.

Yöneticiler defterlere dikkat...

5-6 daireli küçük bir apartman da olsa binlerce kişinin yaşadığı site de olsa yöneticiler ne tür bir sistem kurmalı? Yönetici defter tutmak zorunda mı? Tutmazsa bir yaptırımı var mı? Sitelerde bu defterler notere tasdik ettirilmeli mi? Okurlarımdan gelen bu ve benzer soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri Avukat Beste Demirhan yanıtladı. Okurlarımdan bazılarının soruları ve Demirhan’ın yanıtları şöyle...

Apartmanı isteyen istediği renge boyatamaz

Eski bir apartmanın ya da sitenin tamamının dış cephe boyası nasıl yapılır? Binanın rengi solduğu için aynı renge boyatmakla, eski renk beğenilmediği için başka bir renge boyatmak için alınacak kararların karar yeter sayısı nedir? Zincir market, o apartmanda oturanların izni olmadan kiracısı olduğu ilk iki katı siyaha boyatabilir mi? Rızası olmayan kat malikleri böyle bir durumda davacı olabilir mi?Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık’a göre binanın ortak alanı olan dış cepheyi her isteyen istediği renge boyayamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın dış cephe renginin değiştirilmesi ya da ilk iki katın siyaha boyatılması için Genel Kurul’da 4/5 oy çoğunluğu ile karar alınması veya 4/5 malikin “yazılı rıza” vermesi gerekir. Bu karar yoksa sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açılabilir.

Motokurye isyanı

Pandeminin yükünü çeken motorlu kuryelerin sayısı 1 milyonu aştı. Site/apartmanlara giremediklerinden, site güvenliğinin kimlik ve kasklarını almasından şikâyetçiler. Site/apartman yönetimleri ve güvenlik görevlilerinin buna hakkı olup olmadığını soruyorlar. Kuryelerin sorularını Kat Mülkiyeti Hukuku Uzmanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’a göre site ve apartman genel kurulları, motorlu kuryelerin siteye girmesini tümden yasaklayan karar alamaz. Karşı oy verip muhalefet şerhi koyan malikler, bu yasağın iptali için bir ay içinde dava açabilirler. Kuryeler ise “ayrımcılık” yapıldığı ve “Çalışma hürriyetinin engellendiği” gerekçeleriyle Kamu Denetçiliği Kurumu ile İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumları’na başvurabilirler.

Ev sahibi günlük kiralama yapabilir mi

Kiracılarını tahliye etmekte veya kira ücretini piyasa koşullarına çıkarmakta zorlanan ev sahipleri için günlük ya da kısa süreli kiralama da artık cazip bir yol gibi görünüyor. Bu tarz kiralamalar tatil siteleri, İstanbul, Ankara gibi büyük kentlerde yaygınlaşırken birçok yeni sorun da yaşanıyor. Okurlarım, bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığını soruyorlar. Günlük ve kısa süreli kiralama nedeniyle kiracıların sık sık değişmesinin güvenlik sorunu yarattığından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Panjura komşu izni gerekir mi

Güneş, rüzgâr, toz ve gürültüden korunmak için pencere ve balkonlarına panjur taktırmak isteyen ve çatıya uydu alıcı monte ettirmek isteyen çok sayıda okurumdan sorular geliyor. ‘Bağımsız bölüm dairelere panjur taktırırken ve ortak alan çatıya uydu monte edilirken komşulardan izin almaya gerek var mı?’ diye. Yargıtay’ın kriterlerine uygun panjur taktırdığınızda komşularınızdan izin almaya gerek yok. Tekniğine uygun, çatıya zarar vermeyecek ve diğer maliklere de yer bırakmak koşuluyla uydu alıcısı da izinsiz takılabilir. İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık bu iki konu ve komşu gürültüsüne dair soruları şöyle yanıtladı:

Sosyal medyayı sallayan o mektup... Kibar mı değil mi

Bir komşunun, öğrenci olduğunu bildiğimiz komşusuna ‘pasif agresif’ denilebilecek bir dille yazdığı mektup sosyal medyayı salladı. O mektupta gürültü yaptığı iddia edilen öğrencinin ‘düz taban’ olduğundan tutun evde terlik giymesi ve pencereleri açık bırakmaması gerektiğine ve hatta ‘kapı kolu kullanma talimatı’na kadar yok yok! Şahsi olarak komşunun bu mektubunu hiç de kibar bulmadım. Sosyal medyada ise birçokları mektubun gayet ‘kibar’ olduğunu savunuyor. Gerçekten öyle mi? Hem psikologlara hem de Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri Beste Demirhan’a sordum.

Daire al dert alma

Bir siteden daire alırken mutfağına, banyosuna, odalarına, balkonlarına, dolaplarına, seramiklerin renklerine, duvardaki boyaya kadar inceliyoruz. Ama toplu yaşam alanlarının anayasası olan yönetim planına bakmak aklımıza gelmiyor. Oysa yönetim planları apartman ve site yaşamı için kritik önem taşıyor. Yönetim planında yasaksa evinizde kedi hatta muhabbet kuşu bile besleyemezsiniz. Muayenehane olarak kullanmak için aldığınız daireyi, o amaçla kullanmanız mümkün olmayabilir. Site içinde dükkânınız var ama hiç girmeyeceğiniz havuzun giderlerini ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Apartmanda güvenlik derdi: Güvenlik sistemi kurmak için ne yapmalı?

Site ve apartmanlarda güvenlik endişesi ve artan hırsızlık olaylarına paralel güvenlik ve kamera sistemlerinin kurulması tartışma konusu oluyor. Sitenizde güvenlik sistemi yoksa hangi oy çoğunluğu ile kurulabilir? Bir kat maliki çıkıp “Ben güvenlik sistemi istemiyorum, kurmayın” diyebilir mi? Uzun süredir bozuk interkom sistemi yaptırılmaz ve bu nedenle kat maliki zarar görürse yönetim sorumlu olur mu? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Sitelerde ‘ortak alan’ soruları

Zemin kat ortak alandaki bölümü daireye katıp sonradan ebeveyn banyosu yaptırmak mümkün mü? Sitenin ortak alanları kiraya verilebilir mi? Sitenin ortak bahçesinde bir kış bahçesi veya sitenin açık-kapalı alanı olan sosyal tesisi varsa bu yeri site işletebilir mi? Sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık yanıtladı.

Uyutmayan komşu ışığına ne yapmalı

Yan binanın salonunda gece sabaha kadar açık bırakılan beyaz ışık, yatak odanıza sızıp sizi uyutmuyorsa dava açılabilir mi? Balkondan sofra bezi, nevresim silkelenebilir mi? Yatak odası penceresinden zeytin çekirdeği atan üst kat komşunuz belediye ve karakola şikâyet etmenize rağmen çekirdek atmayı sürdürüyorsa ne yapabilirsiniz? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Komşunun ağacı kesilebilir mi

Komşunun çiti, kurumuş çam ağacının yaprakları sizin bahçenizi kirletiyor, balkonunuza dökülüyor ya da borularınızı tıkıyorsa kestirebilir misiniz? Manzaranızı kapattığı için yan bahçedeki ya da sınırınızdaki ağaçları budatmanız ya da kökünden kestirmeniz mümkün mü? Bu suç olur mu? Böyle bir durumda hukuken ne yapılabilir? Zarar veren “taşkın” olarak tanımlanan ağaç ve bitkilere karşı izlenecek yolu İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık bakın nasıl anlattı: Önce komşunuzu nazikçe uyarın. Fayda etmiyorsa doğrudan dava açılabileceğiniz gibi noterden ihtar da çekebilirsiniz. Zararın giderilmesi için tazminat da talep edebilirsiniz.