Sitelerde ‘ortak alan’ soruları

Avukat Kısacık’a göre her isteyen, istediği gibi ortak yerleri kullanamaz, kendi evine katamaz. Bir daire malikinin ortak alandaki bir yeri banyo yapmak veya başka amaçla kullanmak için dairesine katması Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun değildir. Ortak alan, yer ve tesislerin kiraya verilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nda oybirliğiyle karar alınması şarttır.

Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı ve kiraya verilmesi konusunda çok sayıda soru geliyor. Önce okur U.Ö.’nün benzer soruları özetleyen örnek sorusu:

ELEKTRİK ODASI 25 YILLIĞINA KİRALANABİLİR Mİ

“Oturduğumuz sitenin bloklarından birinin zemin katındaki elektrik odasının 13.5 metre karesi zemin kattaki daire sakinine, ‘yönetim değişse dahi sözleşmenin geçerliliği 25 sene etkilenmeyecek’ maddesi de konularak, temsilciler kurulu kararı ile kiralanmış.

ORTAK ALAN KATILIP EBEVEYN BANYOSU YAPTIRILABİLİR Mİ

Bir daire sakini de oturduğu evin ebeveyn banyosu olmadığından ortak alandan ekleme yaparak, tadilatla banyo yapmış. Sorum şu: Bu temsilciler kurulunun kararı KMK 45 gereği tüm maliklerin oybirliği ile alması gerekmez miydi? Ayrıca bu daire sakininin söz konusu yeri kendi dairesine eklemesi de yasaya aykırı değil midir?”

HER İSTEYEN İSTEDİĞİ GİBİ ORTAK YERLERİ KULLANAMAZ

Sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. U.Ö.’nün sorusunu yanıtlayan avukat Kısacık’a göre her isteyen, istediği gibi ortak yerleri kullanamaz, kendi evine katamaz. Bir daire malikinin ortak alandaki bir yeri banyo yapmak veya başka bir amaçla kullanabilmek için dairesine katması Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun değildir. Herhangi bir kat malikinin veya Genel Kurul’da (GK) yetki almak kaydı ile yöneticinin açacağı davada, yapılan yargılama sonucu mahkemece, ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesine, o bağımsız bölümün projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilir.

ORTAK ALANDA KİRALAMA İÇİN OYBİRLİĞİ ŞARTI

KMK’nın 45. maddesindeki düzenlemeye göre apartman ve sitedeki ortak alan, yer ve tesislerin kiraya verilebilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nda oybirliğiyle karar alınması gerekir. Bir tek kat maliki bile karşı gelse kiraya verilemez. Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir.

TOPLANTI YAPILIP OYBİRLİĞİYLE KİRALAMA KARARI ALINMALI

30 bağımsız bölümü olan bir apartmanın örneğin kapıcı dairesinin, soruda olduğu gibi zemin kattaki bir 13.5 metrekarelik elektrik odasının kiralanabilmesi için 30 bağımsız bölüm malikinin de toplantıya katılması ve hepsinin olumlu oy vermesi, bir başka ifadeyle kiraya vermeyi kabul etmesi gerekir.

SİTE BÜYÜKSE KİRALAMA KARARI NASIL VERİLİR

Eğer site büyükse, site genel kurulu temsilcilerden oluşuyorsa kararlar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda alınır. Toplantıya tüm temsilcilerin katılması ve temsilcilerin tamamının kiralama için olumlu oy vermesi gerekir. Bunu da bir örnekle açıklarsak; sitede 20 blok var, her bloktan bir kişi blok yöneticisi olarak seçiliyor. Blok yöneticileri aynı zamanda Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyesi. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısına bu 20 temsilcinin tamamının katılması ve 20’sinin de kiraya vermeyi kabul etmesi gerekir.

OYBİRLİĞİ YOKSA KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERSİZ

Karar, Kat Malikleri Kurulu’nda alınıyorsa bir tek kat malikinin bile razı olmaması halinde kiraya verilemez. Karar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda alınıyorsa tek bir temsilci itiraz etse yine o yer kiraya verilemez. Oybirliği sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri geçersizdir. Oybirliği sağlanmadığı halde yönetim sözleşme yaparak burayı kiraya vermişse karara katılmayan/kiraya verilmesine karşı çıkan malikler dava açarak kiralama işlemine son verilmesini isteyebilirler.”

SİTE KAFE İŞLETEBİLİR Mİ?

Soru: Sitenin ortak bahçesinde sosyal tesisi varsa bu yeri site işletebilir mi?

Avukat Kısacık: Sitenin temel yasal düzenlemesi olan Yönetim Planı’nda (YP) bu yerleri sitenin işleteceği yazıyorsa site yönetimi işletebilir. Hem YP’de  yazıyor hem de yıllardır site yönetimi işletmekteyse birkaç kat malikinin itiraz etmesi bir şeyi değiştirmez. Site yönetimi işletmeye devam eder. Ancak, mevcut olan veya usulüne uygun olarak yeni yapılacak olan bir tesisi site yönetimi ilk kez işletecekse KMK’nın 42. maddesi gereği, sitedeki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bu işletmenin yapılabilmesi için olumlu oy vermesi gerekir. Site, temsilciler kurulu tarafından yönetiliyorsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin çoğunluğu ile karar gerekir. Kat Mülkiyeti Hukuku cephesinden konu böyle. Ancak sadece KMK açısından bakmak yetmez. Konunun; belediye ve maliye boyutunun da araştırılması gerekir. Örneğin belediyeden izin, vergi dairesinden vergi numarası gerekecek mi gibi.

ÇATI ONARIM PARASINI KİM ÖDER

Okur N.Ç.: Dört bağımsız bölümü olan ve yönetimi olmayan bir apartmanda zemin ve en üst kat maliki aynı kişidir. Bu kişi diğer iki malike bilgi vermeden çatı onarımı yaptırmıştır. Bu yapılan KMK’ya uygun mu? Bu onarıma ait paranın tahsilatı için icra takibi yapılmış, takibe itiraz edilmiştir. Biz diğer iki malik, hiçbir karar alınmadan yapılan bu onarımın parasına katılmak zorunda mıyız?

Avukat Kısacık: Sorudaki apartman 4 bağımsız bölümlü ve yöneticisi yok. KMK’nın 34. maddesine göre 8’den az bağımsız bölümü olan binalara yönetici atanması zorunlu değil. Yönetici olmadığına göre, gerekenleri kat malikleri yapacak. 

YÖNETİCİ OLMASA DA KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANMALI

Ancak her malik kendi başına iş yapamaz/yapmamalı. Apartmanda yasal olarak seçilmiş bir yönetici olmasa da Kat Malikleri Kurulu toplanıp bina ile ilgili sorunları görüşerek, gerekli kararları alabilirler. Soruya konu binada 4 bağımsız bölüm, 3 malik var. 2 bağımsız bölümün maliki olan ve çatıyı yaptırmak isteyen kişinin, diğer iki maliki de arayıp onlarla toplantı yaparak, ortak mutabakatla çatıyı yaptırması gerekirdi.

SORUNU MAHKEME ÇÖZECEK

Sorudan anlaşıldığı kadarıyla çatıyı yaptıran malik, diğer iki malikle istişare etmeden kendi kendine çatıyı yaptırmış. Bu doğru değil. O malikin, öncelikle; çatı onarımı yapılması konusunun görüşüleceğini de belirterek hatta varsa aldığı teklifleri de önceden ileterek diğer iki malike toplantı çağrısı yapması gerekirdi. Böyle bir toplantı çağrısı yapıldığı halde, diğer iki malik toplantıya gelmez veya gelip de çatı onarımını kabul etmezlerse çatı onarımı yapılmasını isteyen malikin mahkemeye başvurması gerekirdi. Mahkemece, çatı onarımının acil ve zorunlu olduğunun tespit edilmesi halinde, ancak o zaman çatı onarımını o malik yaptırabilirdi. Böyle bir yol takip edilmeden çatı onarımını yaptırdığına göre, diğer malikler kendi paylarına düşen giderleri vermiyorlarsa artık sorunu mahkeme çözecek. Çatıyı yaptıran malik, diğer iki maliki icraya verecek veya doğrudan dava açacak. Mahkeme, yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu, çatının onarılması işinin acilen yapılması gereken zorunlu bir iş olduğu sonucuna varırsa Yönetim Planı’nda başka türlü düzenlenmemişse diğer iki malikin arsa payı oranında harcamalara katılmasına karar verir. 

KARAR ALMADAN YAPTIRMAK DOĞRU DEĞİL

Görüldüğü gibi, Genel Kurul’da karar almadan çatı onarımı gibi büyük çaplı bir işin yaptırılması doğru değil. Böyle bir karar olmadan ve bu iş için bütçe oluşturmadan giderini siz ödeyerek çatıyı yaptırdınız, diğer maliklerin ödeme yapmasını istiyorsunuz.  

Mahkemenin işi zor.  

ONARIM BÜTÇESİ

Soru: Onarımlar için bütçe oluşturulamıyorsa ne yapılmalı?

Avukat Kısacık: Apartmanda yapılacak onarımlar için Genel Kurul’da yeter sayı ile karar alınamadığı için bütçe oluşturulamıyorsa o onarımı yapmayacağız. Malikler bakımsız/harabe görünümlü bir binada yaşamayı tercih ediyorlarsa bu onların tercihi diyerek saygı duyacağız. Ama onarım acilse, o zaman karar almaya dahi gerek yok. Tek bir malik istese bile o onarımın yaptırılması zorunludur. Örneğin asansör çalışmıyor, fırtınada çatının bir kısmı uçtuysa ‘Asansörü yaptırmayalım, çatıyı onarmayalım’ denilebilir mi? Ancak o onarım yapıldıktan sonra: ‘Acil değildi, daha ucuza olabilirdi’ gibi suçlamalarla karşılaşmak istenmiyorsa GK’da karar alınması veya mahkemeden tespit yapılması gerekir.”