KAMUNUN SORUMLULUĞU KALKMAZ
1- Belediye, yazıyla sorumluluğu site yöneticisine atmış olmuyor mu?
Belediyenin site yöneticilerine böyle yazı göndermiş olması, onları sorumluluktan kurtarmaz. İmar, belediye ve diğerlerinin ilgili mevzuatlardan doğan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Ruhsata, projeye aykırı kaçak yapılara imar barışı adı altında mevzuata uygun ve sağlam bir yapıymış gibi ‘Yapı Kayıt Belgesi’ verildi. “Senin beyanına göre binana sağlam diye belge veriyorum. Depremde binan yıkılırsa, can ve mal kaybın olursa sorumlusu sensin, ben karışmam” anlamına gelen “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesi eklendi (İmar Kanunu geçici 16. md. /10. son cümle). Bunun yazılması, nasıl ki depremde zarar gören binalarda kamunun sorumluluğunu ortadan kaldırmıyorsa, site yönetimlerine yazılan yazı da belediyelerin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
2- Site yöneticisinin sorumluluğu nedir?
Site yöneticileri böyle bir yazıyı alınca, hiçbir şey olmamış gibi davranamazlar. Esasen böyle bir yazı gelmese bile deprem riski gerçeği karşısında sitedeki binaların depreme dayanıklı olup olmadığının tespitinin yaptırılması gerekir. Bu yöneticinin görevi olduğu kadar, tek tek kat maliklerinin de görevidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesine göre; kat malikleri binalarının sağlamlığını korumak ve sorun varsa gereğini yapmakla yükümlüdürler. KMK’nın 37. maddesindeki yasal düzenleme gereği bu konuda görevli olan site yöneticisi, görevini yapmadığı için site sakinlerinin zarar görmesine, mağdur olmasına neden olursa meydana gelen zarardan sorumlu tutulabilir. Çünkü, KMK’nın 37. maddesi gereği yöneticiler kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olurlar.
BİR MALİKİN TALEBİ DE YETERLİ
3- Yazı gelen site yöneticisi Genel Kurul’u toplamak zorunda mı?
Acil ve zorunlu bir tamirat, bakım-onarım işi olduğunda; yönetici GK’yı toplamadan gerekenleri derhal yapmak/yaptırmak zorundadır. Ancak, deprem riski açısından binaların riskli yapı olup olmadığının tespiti ve sonraki süreç mülkiyet hakkıyla doğrudan ilgili ve maliyetli olduğu için, GK’nın toplanması gerekir. GK, riskli yapı tespitinin 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak mı, özel olarak mı yapılması gerektiğine karar verir ve ona göre bütçe oluşturulur. Ayrıca, binanın riskli yapı olduğunun anlaşılması halinde ne yapılacağı konusunda malikler istişare eder, hazırlık yaparlar. GK’da riskli yapı tespitinin yapılmasına gerek olmadığı yönünde karar çıkarsa, bu karara muhalefet edenler, o kararın iptali için dava açabilirler. Hatta, tek bir malik bile, binasının riskli yapı olup olmadığının tespitini isteyebilir.
KONUTLARDAKİ kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da doluyor. Bu düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25’i geçemiyor. Geçici düzenleme 2.5 ay sonra devre dışı kalacak. Patlayan kira davalarına çözüm amacıyla hükümet zorunlu arabuluculuk uygulamasını devreye sokuyor. Kamuoyunda 7’nci yargı paketi olarak bilinen İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la, kira uyuşmazlıkları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kaynaklı uyuşmazlıklar da zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. 7445 sayılı yeni yasa, 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Peki bu sistem nasıl işleyecek?
1 EYLÜL’DE YÜRÜRLÜKTE
Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Arabulucu Eda Günday, yeni uygulamayı okurlarımın soruları ışığında bakın nasıl anlattı:
- Yeni yargı paketi ile hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alındı?
7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidecek. Yeni yasa ile kiranın yanı sıra bazı ticari ve iş uyuşmazlıklarıyla ilgili itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları da bu kapsama alındı.
- Bu düzenlemeler ne zaman yürürlüğe girecek?
Yasanın geçici birinci maddesine göre, Kira Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku’na ilişkin bu düzenlemeler 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek. 1 Eylül tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurmadan dava açılamayacak. Şu anda görülmekte olan davalarda ve 1 Eylül tarihine kadar açılacak olan davalarda, zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru şartı aranmayacak.
Tek meskeni olan milyonlarca emekli, başka bir gelirinin de olmaması halinde emlak vergisinden muaf tutuluyor.
Peki devremülk hakkına sahip olan emekliler de emlak vergi muafiyetinden yararlanabiliyor mu? Devremülk ikinci mesken sayılıyor mu?
Önce bu muafiyetin ne olduğuna bakalım:
Sıfır oranında emlak vergisi avantajı sadece tek konutu olanlar için tanınıyor. İki ayrı konutu olanların her iki konutu için de emlak vergisini ödemesi gerekiyor. Brüt 200 metrekareyi aşmayan emeklilerin adlarına kayıtlı tek konutları için tanınan vergi avantajı için emekli maaşından başka bir gelirin olmaması şartı da aranıyor.
BELEDİYELER: MUAFİYET İPTAL EDİLİR
Belediyeler ise emeklilerin devremülklerini “ikinci konut” gibi değerlendiriyor. Emlak vergisi muafiyetlerini iptal ettikleri gibi vergi cezası da kesiyorlar. Devremülkleri olduğu için sıfır oranında emlak vergisi muafiyetleri iptal edilen emeklilere sonunda mahkemeden iyi haber geldi.
İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, bir emekli vatandaşın davasında tek meskeni dışına bir devremülk hissesi olduğu için emlak vergisi muafiyetinin kaldırılması ve emlak vergisi alınması işlemini hukuka aykırı bularak iptal etti. Mahkeme, devremülklerin “ikinci konut” olarak değerlendirilemeyeceğini vurgulayarak, bu konudaki tartışmayı da noktaladı. Önce bu davanın nasıl açılıp kararın nasıl alındığına bakalım:
HACİZ BASKISI İLE ÖDEDİ
BAŞVURUYU KİM YAPAR
1- Deprem riskine karşı ne gibi önlemler alınabilir?
İnşaatı yapan kooperatifin tüzel kişiliği hâlâ devam ediyorsa ve siteyi de kooperatif yönetiyorsa; kooperatif yönetiminin deprem riskine karşı gerekli tetkikleri yaptırması ve genel kurulu toplayıp bütçe oluşturarak, gerekli bakım ve onarımları yaptırarak önlem alması gerekir.
2- “Riskli yapı” tespiti için kim başvurabilir?
Bu sorunun cevabını verebilmek için tapuların kimin üzerine olduğuna bakmak gerekir. İmar sorunu veya herhangi bir nedenle ferdileşmeye geçilmemişse, dolayısıyla tapular ortaklara henüz dağıtılmamışsa, bir başka ifadeyle tapular hâlâ kooperatifin üzerine ise, tapudaki malik kooperatif göründüğü için 6306 Sayılı Kanun uyarınca “riskli yapı” tespitine kooperatifin başvurması gerekir. Kooperatif tapuları ortaklara dağıttı ise kendileri başvuruda bulunabilirler. Kooperatif, binaların bir kısmının tapularını vermemişse; örneğin kooperatifin 100 ortağı var ve 70’ine tapu vermiş, ancak 30’una vermemişse, bu 30 bağımsız bölümün olduğu bloklarda “riskli yapı” tespiti için kooperatif başvurabilir. Tapu alan 70 malikin de ayrıca başvuru hakkı vardır. Ortakların tapularının tamamı verilse bile, yönetim ofisi, restoran, kafe gibi sosyal tesislerin tapusu kooperatif adına ise, bu bölümler için “riskli yapı” tespitini yine kooperatif isteyebilir.
3- “Riskli yapı” tespiti ne için yapılır?
Halk arasında
1- Kentsel Dönüşüm Yasası neden çıkarıldı?
Afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek amacıyla 16 Mayıs 2012’de 6306 Sayılı Kanun yürürlüğe girdi. Halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak adlandırılan yasa ve ilgili yönetmeliğin getirdiği imkânlardan yararlanılarak, “riskli yapı” niteliğindeki mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılması isteniyorsa, binanın “riskli yapı” tespitinin bu yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmış olması gerekir.
2- “Riskli yapı” tespiti için kaç başvuru gerekir?
Maliklerden bir veya birkaçının bizzat veya vekilleri aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkilendirdiği lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması üzerine binanın “riskli yapı” olup olmadığı belirlenir. Bir kişinin bile başvurusu üzerine bu tespit yapılabilir.
3- Nasıl bir işlemdir?
Bu işlem “resmi” bir işlemdir. Binanın “riskli yapı” olarak belirlenmesi halinde, durum tapuya işlenir ve tapu müdürlüğü tarafından durum, maliklere/hak sahiplerine tebliğ edilir.
4- Tespite itiraz edilebilir mi?
Tebligatta
Kahramanmaraş merkezli depremler, ‘Konut ve işyerleri kira sözleşmeleri ne olacak?’ sorusunu da getirdi. 11 ildeki hasar gören binalarda oturan kiracılar tazminatsız kira sözleşmesini feshedebilir mi? Bina tamamen yıkılırsa kira sözleşmesinin akıbeti ne olur? İstanbul’da oturduğu bina depreme dayanaksız çıkan kiracının da kira sözleşmesini fesih hakkı var mı? Çürük binayı bile bile kiraya veren mülk sahibi kusurlu sayılır mı? Deprem, kira sözleşmeleri açısından “mücbir sebep” sayılır mı? Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Prof. Aslı Makaracı ve Doç. Seda Öktem Çevik’in yanıtları bakın şöyle:
DEPREM DE MÜCBİR SEBEP
1- “Mücbir sebep” sayılır mı? “Yargıtay’ın yerleşik kararları ışığında, pandemi, Borçlar Hukuku açısından ‘Mücbir sebep’ kabul edilmişti. Borçlu konumdaki kiracıya uyarlama (kirada indirim, erteleme vb) imkânı getirilmişti. Deprem de uzun yıllardır öğretide ve uygulamada tipik bir mücbir sebep örneği olarak gösterilmektedir. Yargıtay kararlarında ‘Mücbir sebep’ şu şekilde tanımlanmaktadır: ‘Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.’
2- Koşulları nelerdir? ‘Mücbir sebep’in üç koşulu bulunmaktadır; öngörülmezlik, haricilik ve kaçınılmazlık. Deprem söz konusu olduğunda öngörülmezlik ve kaçınılmazlık koşullarının somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir. Deprem haritalarının bulunduğu, fay hatlarının iyi tarif edildiği hatta depremin derecesinin dahi az çok tahmin edildiği durumlarda öngörülmezlik unsurunun bulunduğu her zaman kolaylıkla söylenemez. Bunun yanı sıra binaların fen ve tekniğe uygun olarak gereği gibi yapılmış olması halinde bir yıkım gerçekleşmeyecekse, kaçınılmazlık unsurunun bulunduğu da benzer şekilde söylenemez. Tüm bu kriterler değerlendirilerek karar verilir.
3- Bina yıkılırsa kira sözleşmesi ne olur? Binanın yıkılması durumunda, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını sağlama borcu imkânsız hale gelir. Kira sözleşmesi, kiralananın yıkılmasına dayalı olarak kendiliğinden sona erer. Eğer kiraya verenin binanın yıkılmasında bir kusuru bulunuyorsa, bu durumda kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
4-
1- Bina dayanıklılık testi için tek kişinin başvurusu yeterli mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) bu konuda özel bir düzenleme yok. Ancak deprem riskinin can ve mal güvenliğini tehdit ettiği bir ortamda tek bir malikin talebiyle dahi dayanıklılık testinin yaptırılabilmesi gerekir. Zaten KMK’nın 19. maddesi kat maliklerine “Binanın sağlamlığını titizlikle koruma” yükümlülüğü getiriyor. Dolayısıyla, malikler de yönetici de test yaptırabilir, yaptırabilmeli. Nitekim İstanbul’da tek bir malikin başvurusu yeterli kabul ediliyor ve İBB ekipleri gelip gerekli tespitleri yapıyorlar.
2- Ücretli test için kat maliklerinin nasıl ve ne tür oyçokluğu ile karar alması gerekir?
Apartmandaki kat maliklerinin Kat Malikleri Kurulu’nun usulüne uygun bir çağrı merasimiyle toplanıp (toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla) test yaptırılmasına ve maliyetinin malikler tarafından karşılanmasına karar vermeleri gerekir.
3- Firmaya ücretli test yaptırmak isteyen kat maliki mahkemeye gidip bu kararı alabilir mi?
Kat Malikleri Kurulu’nun gündemine bu konu alındığı halde maliklerin çoğunluğu test yaptırılmasına karşı çıkarsa, binaya depreme dayanıklılık testi yaptırılmasını isteyen malikler, apartman kat malikleri kurulu veya Site Genel Kurulu’nda (GK) aykırı oy vermek kaydıyla alınan ret kararının iptali ve test yaptırılmasına karar verilmesi istemiyle bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler. Mahkemenin de bu talebi acil görüp gerekli testin yaptırılmasına karar vermesi gerekir.
4- Test parasını kat malikleri nasıl öder?
Yönetim Planı’nda farklı bir düzenleme yoksa test yaptırma gideri maliklerin arsa payı oranında ödenir.
TÜRKİYE Barolar Birliği, (TBB) 1999 depremi sonrası “Depremzedeler İçin Hukuk Rehberi” hazırladı. 2001’de rehberin ikinci baskısı yapıldı. Kahramanmaraş merkezli 7.7 ve 7.6 büyüklüğündeki iki büyük depremin ardından, 22 yıllık kolektif emeğin toplamı olan rehber güncellendi. Yeni rehber ceza hukuku, özel hukuk, kamu hukukunun farklı alanları yönünden vatandaşların haklarını nasıl arayabileceklerini anlatıyor. Rehberde, vatandaşların hak kaybına uğramamaları için hangi süreler içinde, hangi mahkeme veya mercilere nasıl başvurabilecekleri ayrıntılı şekilde yer alıyor.
GÖNÜLLÜ AVUKATLAR DAĞITIYOR
Rehber, TBB’nin internet sitesine koyulurken, ilk beş bin baskısı deprem bölgesinde gönüllü avukatlar tarafından mağdur vatandaşlara dağıtılmaya başlandı. Rehberin ikinci baskısının yanı sıra, sosyal medya üzerinden paylaşılacak daha özet bir formatıyla ilgili de çalışma yapılıyor. Rehberden bazı başlıklar şöyle:
- ‘DELİLLENDİRİN’ UYARISI: Suçun tespiti için enkazlar kaldırılmadan önce binalardan bilirkişi eşliğinde beton, demir, kolon, kiriş numunelerinin alınması; gerek enkaz gerekse hasarlı binaların mümkünse kolonların demir yapısını gösterir biçimde fotoğraflanması, videoya alınması, uydudan yapıyı bulup koordinat, adres ve tarih eklenerek fotoğrafların arşivlenmesi gibi yöntemler önerilmektedir. Aksi halde deliller yok olabilecektir.
- ÖLÜM MEYDANA GELMİŞSE: Adli sürecin başlaması için ölenin eşi ve çocukları, eğer bunlar yok ise yakınları kolluğa veya suçun işlendiği yerin Cumhuriyet savcılığına suçun soruşturulması için dilekçe vermelidirler. Eğer deprem nedeniyle başka bir ile taşınılmışsa, dilekçe deprem olan il Cumhuriyet savcılığına gönderilmek üzere o ilin Cumhuriyet savcılıklarına da verilebilir. Yine ölenin yakınları değil, üçüncü kişiler de suç duyurusunda bulunabilecektir. Dilekçenin doğrudan Cumhuriyet savcılığına verilmesi önerilmektedir. Bu suçlarda belirli bir şikâyet süresi olmayıp, Yargıtay kararlarına göre zamanaşımı, depremin meydana geldiği gün başlayacaktır.
- SAVCILIK RESEN SORUŞTURMA AÇMAK ZORUNDA: Bu suç, resen yani herhangi bir şikâyet ve suç ihbarı olmadan, haber alınması durumunda savcılık tarafından takip edilmesi gereken bir suçtur. O nedenle, şikâyet dilekçesi verilmese de savcılık, resen soruşturma yapmak ve suç unsuru bulduğu takdirde kamu davası açmak zorundadır. Bununla birlikte suçtan zarar görenin de şikâyet dilekçesi vermesinde yarar vardır. Zira, savcılıkça resen yürütülen soruşturmada takipsizlik/kovuşturmaya yer olmadığı kararı verilmesi durumunda, sadece suçtan zarar gördüğü iddiası ile şikâyet dilekçesi veren taraf, bu karara karşı itiraz hakkı elde eder. Bu durumda itiraz yeri, takipsizlik/kovuşturmaya yer olmadığı kararı veren Cumhuriyet başsavcılığının bağlı olduğu ağır ceza mahkemesinin bulunduğu yerdeki sulh ceza hâkimliği olup, itiraz süresi takipsizlik kararının tebliğinden itibaren 15 gündür.
-
