KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN YENİLEDİK
Okur A.S.S.: İstanbul Bayrampaşa’daki binamız Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında (6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca) “riskli yapı” olarak tespit edildi ve yıkıldı. Ben üçüncü katta 8 numaralı dairenin sahibiydim. Bir müteahhit ile para vererek binayı yapması için anlaştık. Yeni binanın inşaası gerçekleştirildi. Ancak, bazı komşularımız sorun çıkarıyor. “Kimseye güvenmiyoruz” diyerek, işlemleri takip edecek kişilere vekalet vermedikleri gibi bizzat gelmeyi de kabul etmiyorlar. Bu yüzden kat mülkiyeti kurulamıyor, bağımsız bölüm tapularımızı alamıyoruz. Biz bu sorunu nasıl çözüp tapumuzu alabiliriz?
MEVCUT TAPU SONA ERER
Avukat Kısacık:
Okur A.S.S.’nin sorusunu yanıtlamadan önce tapu sürecini biraz anlatmak gerekiyor. Mevcut kat mülkiyeti tapulu binamız “riskli yapı” olduğu için veya deprem ya da başka bir nedenle yıkıldığında bağımsız bölüm tapuları sona erer. Artık A.S.S. için üçüncü katta 8 nolu dairenin sahibi diyemeyiz. Arsaya dönüşen taşınmazda arsa payı oranında hissedar olur.
KAT MÜLKİYETİ KURULMASI İÇİN...
Önceden kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulabileceği gibi önce kat irtifakı kurulup sonra kat mülkiyetine de geçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 14. Maddesi’ne göre bina tamamlanmadan kat irtifakı kurulabilir. Böylece, yapılacak binada bağımsız bölüm numaraları ve her bağımsız bölüme isabet eden arsa payı baştan belli olur. Bina, ruhsatına ve projesine uygun olarak tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra KMK’nın 10. Maddesi’nde düzenlenen esaslar dairesinde kat mülkiyetine geçilir. KMK’nın 12. ve 14. maddeleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için bütün kat maliklerinin birlikte başvurması ve ilgili evrakları imzalamaları gerekir. Bunu bizzat yapabilecekleri gibi noterden verecekleri vekaletle vekilleri aracılığı ile de yaptırabilirler. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması için tüm malikler bizzat kendileri ya da vekilleri ile başvuru yapmaları gerekir. Ancak, inşaatın hangi yönteme göre yapıldığına göre farklılıklar vardır. Örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) yoluyla inşaat yapıldıysa sadece müteahhit tapuya başvurarak kat irtifakı/kat mülkiyeti kurabilir.
YENİ Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un önündeki en acil kanun taslaklarından birisi de Kira Kanunu düzenlemesi. Bakan Tunç, selefi Bekir Bozdağ’ın hazır olduğunu açıkladığı taslak düzenleme üzerinde çalışıyor. Kulislere yansıyan bilgilere göre en son İspanya’da yapıldığı gibi konut kira artışı Türkiye’de bir kez daha kanunla sınırlandırılacak. Konut kira artış oranını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi bir yıl daha uzatılacak. Kiracılar düzenlemenin 1 Temmuz’dan önce yasalaşmasını beklerken, kiraları piyasasının çok altında kalan ev sahipleri sınırlamaya isyan ediyor. Ev sahiplerinin de hakkını koruyan adil bir düzenleme istiyorlar. İşyeri sahipleri ise konutlar gibi işyerlerinin kira parasına da artış sınırı getirilmesini talep ediyorlar. Taslak düzenlemedeki en çarpıcı nokta ise, fahiş kiranın suç haline getirilmesi. Düzenlemenin caydırıcı olması adına evini piyasa rayicinin üzerinde fahiş fiyata kiraya veren ev sahipleri artık sanık olarak hâkim karşısına çıkacaklar. Ev sahipleri tutuklu şekilde 1-3 yıl hapisle yargılanıp cezalandırılabilecekler. Kira konusundaki tüm sorularınızı ve yeni kira taslağını Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan’a sordum. Avukat Tezcan’ın sorularıma yanıtları şöyle:
1- ANAYASA’YA AYKIRI
Ekonomik bir suça tutuklu yargılamayı sağlayacak şekilde hürriyeti bağlayıcı ceza vermek hukuka uygun mu? “Yeni düzenlemelerle fahiş kira artışının suç haline getirilmesi ve özgürlüğü bağlayıcı ceza yaptırımına tabi tutulması hukuka aykırı olacaktır. Nitekim bu durumda da belirlilik ilkesi ihlal edilmiş olacaktır. Anayasa’nın 2. Maddesi’nde yer alan hukuk devletinin temel ilkelerinden biri belirliliktir. Belirlilik ilkesi, yasal düzenlemelerin herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır ve uygulanabilir olmasını gerektirmektedir. Ayrıca düzenleme hukuki güvenlik ilkesinin de ihlaline neden olacaktır. Anayasa Mahkemesi kararlarında da belirtildiği üzere bireyler; belirli bir kesinlik içinde, hangi somut eylem ve olguya hangi hukuksal yaptırımın veya sonucun bağlandığını, bunların idareye hangi müdahale yetkisini doğurduğunu kanundan öğrenebilme imkânına sahip olmalıdır. Hukuki belirlilik ve güvenlik ilkeleri uyarınca kurallar öngörülebilir olmalıdır. Ancak rayiç kira bedelleri bölgeden bölgeye değişiklik göstereceğinden fahiş kira artışının suç haline getirilmesi hukuki belirlilik ve güvenlik ilkelerine aykırı olacaktır.
2- KALICI HALE GETİRİLEMEZ
Kiraya bölgesel bazda tavan getirilmesi de formüller arasında. Bu düzenleme kira sorununu çözer mi?
Kira artış oranlarına ilişkin getirilen sınırlama geçici madde ile düzenlenmişti. Ancak bahsedildiği gibi formüllerin uygulanması konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlayan geçici maddenin kalıcı olarak uygulanmasına ve mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır ihlallere neden olacaktır. Evini boş tutmak pahasına kiraya vermekten kaçınan maliklerin sayısının azımsanmayacak kadar çok olduğunu ve tahliye davalarındaki artış oranlarını düşünürsek bu tür formüllerin kira uyuşmazlıklarını çözmeyeceği anlaşılmaktadır.
3- EV SAHİPLERİ
GAZETELERİN üçüncü sayfaları, televizyon haberleri ve sosyal medya, okullarda çocukların birbirine uyguladığı şiddetin yanı sıra “akran zorbalığı” ve “siber zorbalık” haberleri ile dolu. Çocukları okulda şiddete ve “akran zorbalığına” maruz kalan anne babalar bir çözüm yolu arıyorlar.
İlk adımı Milli Eğitim Bakanlığı attı. Ortaöğretim Kurumları Yönetmeliği’nde 15 Kasım 2022’de değişiklik yapıldı. “Akran zorbalığı” ve “Siber zorbalık” artık liselerde disiplin suçu sayılarak cezalandırılıyor. Ancak gençler arasındaki şiddet ve zorbalığı disiplin cezası yerine farklı bir yöntemle, “Akran arabuluculuğu” ile çözmek mümkün.
Okurlarımın soruları ışığında “Akran arabuluculuğu” ile zorunlu dava şartı olarak 1 Eylül’de devreye girecek kira arabuluculuğu hakkında Ankara Arabulucular Derneği Başkanı Mehmet Ali Baranlı ile konuştum. 30 yıllık avukat, aynı zamanda temel ve uzman arabuluculuk uygulama eğitmenliği yapan Baranlı’ya sorular ve yanıtları bakın şöyle:
- Arabuluculuk nedir?
Avukat Baranlı: Arabuluculuk; tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin, iki ya da daha fazla sayıda anlaşmazlık yaşayan tarafın, birtakım sistematik teknikler uygulayarak, iletişim kurmalarını ve birbirini anlamalarını sağlayarak sonuca varmalarına yardımcı olması üzerine yapılandırılmış, ilkeleri ve etik kuralları olan bir sistemdir.
- Arabulucu kimdir ve süreçte rolü nedir?
Avukat Baranlı
Konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da sona eriyor. Ancak bu sürenin 1 yıl daha uzaması öngörülüyor. Okurlarım, yeni kira döneminde artışın ne olacağını, kira tespit davası açıp açamayacaklarını soruyor. Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan, merak edilen tüm soruları yanıtladı...
1 Temmuz’a kadar konut kiralarında artış nasıl olacak?
Konutlar bakımından kira artış oranlarına getirilen yüzde 25’lik sınıra ilişkin yasal düzenleme, 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerini kapsamaktadır. Dolayısıyla yasal düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihine kadar halen uygulanmaya devam edeceğinden, bu tarihe kadar yenilenen kira dönemlerinde yüzde 25’lik sınır uygulanmaya devam edecektir.
5 YILI DOLANA TESPİT DAVASI
Düzenleme 5 yıl üzeri sözleşmeleri kapsamıyordu. 1 Temmuz’a kadar 5 yılı dolan ev sahipleri tespit davası açabilir mi?
5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada kira bedeli yüzde 25’lik sınır uygulanmaksızın belirlenecektir. Kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri esas alınacaktır. Beş yılın altındaki kira sözleşmeleri yönünden ise kira tespit davası açılamaz.
Okurlarımın soruları ve İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları şöyle:
1- Okur A.Ö.: İstanbul’da 40 yıllık, altı katlı, 20 daireli binamızda asansör yok. Binamızda yaşlı, engelli ve hastalar var. Çoğunluk asansör yaptırmak istiyor. Nasıl yaptırabiliriz? Nasıl bir yol izlememiz gerekiyor?
Avukat Kısacık: Okurun sorusundaki gibi eski bir binada oturuyorsak, asansör olmadığı için üst kattaki engelliler, yaşlılar ve hastalar sıkıntı yaşıyorlarsa sonradan binaya asansör yaptırmak bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mümkündür.
2- Hangi sayısal çoğunluk ile karar alınabilir?
Avukat Kısacık: Kat malikleri apartmanın ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapamazlar. Ortak alanda yapılacak bütün faydalı yenilik ve ilaveler apartmandaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların çoğunluğu değil bütün kat maliklerinin çoğunluğudur. Bir örnek vermek gerekirse; apartmanda sorudaki gibi 20 bağımsız bölüm varsa bu bağımsız bölümlerin arsa payları toplamı da 300 ise, 11 malikin “asansör yapımına” olumlu oy vermesi gerekir. Bu da yetmez. Bu 11 malikin arsa payları toplamının da (300:2=150+1=151) en az 151 olması gerekir. Genel kural budur.
PROJE TADİLATI GEREKİR
1- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları neden zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı?
Adil ve hızlı yargılama hedefine bir türlü ulaşılamaması nedeniyle, bu uyuşmazlıklar alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk kapsamına alındı. 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı kanunla kira uyuşmazlıklarının yanı sıra KMK’dan ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.
2- Zorunlu arabuluculuk ne demek?
Zorunlu arabuluculuk dava açılmadan arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanmış olması demektir. Buna uyulmadan dava açılırsa; dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan “dava şartı yokluğu” nedeniyle mahkeme davayı usulden reddeder. 1 Eylül’den itibaren kat mülkiyeti hukuku ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak. Arabulucuda çözüm sağlanamaması halinde mahkemeye gidilecek.
3- KMK kaynaklı uyuşmazlıklar nelerdir?
Apartman ve sitelerde, istisnai durumlar hariç KMK hükümleri uygulandığından, bu yerlerde çıkan uyuşmazlıkları KMK’nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar olarak nitelendiriyoruz.
Bu uyuşmazlıkların başlıcaları şöyle:
KAMUNUN SORUMLULUĞU KALKMAZ
1- Belediye, yazıyla sorumluluğu site yöneticisine atmış olmuyor mu?
Belediyenin site yöneticilerine böyle yazı göndermiş olması, onları sorumluluktan kurtarmaz. İmar, belediye ve diğerlerinin ilgili mevzuatlardan doğan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Ruhsata, projeye aykırı kaçak yapılara imar barışı adı altında mevzuata uygun ve sağlam bir yapıymış gibi ‘Yapı Kayıt Belgesi’ verildi. “Senin beyanına göre binana sağlam diye belge veriyorum. Depremde binan yıkılırsa, can ve mal kaybın olursa sorumlusu sensin, ben karışmam” anlamına gelen “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesi eklendi (İmar Kanunu geçici 16. md. /10. son cümle). Bunun yazılması, nasıl ki depremde zarar gören binalarda kamunun sorumluluğunu ortadan kaldırmıyorsa, site yönetimlerine yazılan yazı da belediyelerin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
2- Site yöneticisinin sorumluluğu nedir?
Site yöneticileri böyle bir yazıyı alınca, hiçbir şey olmamış gibi davranamazlar. Esasen böyle bir yazı gelmese bile deprem riski gerçeği karşısında sitedeki binaların depreme dayanıklı olup olmadığının tespitinin yaptırılması gerekir. Bu yöneticinin görevi olduğu kadar, tek tek kat maliklerinin de görevidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesine göre; kat malikleri binalarının sağlamlığını korumak ve sorun varsa gereğini yapmakla yükümlüdürler. KMK’nın 37. maddesindeki yasal düzenleme gereği bu konuda görevli olan site yöneticisi, görevini yapmadığı için site sakinlerinin zarar görmesine, mağdur olmasına neden olursa meydana gelen zarardan sorumlu tutulabilir. Çünkü, KMK’nın 37. maddesi gereği yöneticiler kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olurlar.
BİR MALİKİN TALEBİ DE YETERLİ
3- Yazı gelen site yöneticisi Genel Kurul’u toplamak zorunda mı?
Acil ve zorunlu bir tamirat, bakım-onarım işi olduğunda; yönetici GK’yı toplamadan gerekenleri derhal yapmak/yaptırmak zorundadır. Ancak, deprem riski açısından binaların riskli yapı olup olmadığının tespiti ve sonraki süreç mülkiyet hakkıyla doğrudan ilgili ve maliyetli olduğu için, GK’nın toplanması gerekir. GK, riskli yapı tespitinin 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak mı, özel olarak mı yapılması gerektiğine karar verir ve ona göre bütçe oluşturulur. Ayrıca, binanın riskli yapı olduğunun anlaşılması halinde ne yapılacağı konusunda malikler istişare eder, hazırlık yaparlar. GK’da riskli yapı tespitinin yapılmasına gerek olmadığı yönünde karar çıkarsa, bu karara muhalefet edenler, o kararın iptali için dava açabilirler. Hatta, tek bir malik bile, binasının riskli yapı olup olmadığının tespitini isteyebilir.
KONUTLARDAKİ kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da doluyor. Bu düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25’i geçemiyor. Geçici düzenleme 2.5 ay sonra devre dışı kalacak. Patlayan kira davalarına çözüm amacıyla hükümet zorunlu arabuluculuk uygulamasını devreye sokuyor. Kamuoyunda 7’nci yargı paketi olarak bilinen İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la, kira uyuşmazlıkları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kaynaklı uyuşmazlıklar da zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. 7445 sayılı yeni yasa, 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Peki bu sistem nasıl işleyecek?
1 EYLÜL’DE YÜRÜRLÜKTE
Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Arabulucu Eda Günday, yeni uygulamayı okurlarımın soruları ışığında bakın nasıl anlattı:
- Yeni yargı paketi ile hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alındı?
7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidecek. Yeni yasa ile kiranın yanı sıra bazı ticari ve iş uyuşmazlıklarıyla ilgili itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları da bu kapsama alındı.
- Bu düzenlemeler ne zaman yürürlüğe girecek?
Yasanın geçici birinci maddesine göre, Kira Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku’na ilişkin bu düzenlemeler 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek. 1 Eylül tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurmadan dava açılamayacak. Şu anda görülmekte olan davalarda ve 1 Eylül tarihine kadar açılacak olan davalarda, zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru şartı aranmayacak.
