KATA göre asansör gideri ödemek mümkün mü? Zemin katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mı? Yönetim planında, zemin katta oturanla 50. katta oturanın ödeyeceği asansör bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek de site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile bunu hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek de mümkün.
İÇLERİNİ DAHİ BİLMİYORUM
Önce ‘Alper Alper’ rumuzlu okurumuzun sorusu:
“Ben 10’ar katlı 120 dairelik bir sitenin giriş katında oturuyorum. Bloklardaki asansörleri hiç kullanmışlığım yok. Hatta asansörlerin içlerini dahi bilmiyorum. Hal böyle iken genel giderleri (aidatları) eksiksiz, zamanında ödüyorum. Bu aidatlarla genel giderlerden asansörlerin bakım, onarım, yenilenme ve elektrik giderleri dahil ödeniyor. Bu durum 30 yıldır hep böyle. Sitenin YP’si (SYP) herhalde vardır. Size sormak istediklerim şöyle:
1- Hiç görmediğim ve site yönetiminde bile bulunduğunu tahmin etmediğim YP’ye nasıl ulaşabilirim? İlgili tapuya müracaat ederek bir kopyasını edinebilir miyim?
2- YP’yi hakkaniyete uygun olarak değiştirebilir miyiz? Bu konuda aranan oyçoğunluğu, kat maliklerinin 4/5’ünün onayı mı?
3-
ENFLASYON yüzünden katlanan kiralar kiracıları da ev sahiplerini de zorluyor. Kiracılar yüksek kira ödemekte güçlük çekerken, ev sahipleri kiracılar konusunda çok daha seçici davranıyorlar. Bir yerine iki kefil istiyorlar. Kefillerin devlet memuru ya da kurumsal firmada çalışıyor olmalarını talep ediyorlar. Ev sahipleri hukuken kefil isteyebilir mi? Kira sözleşmesinde kefillik nasıl düzenlenmeli? Kefilin eşinin rızası gerekiyor mu? Kefillik süresi kaç yıl. Kira parasını ödemezse kefil mi öder? Kiracılar, “Ev sahibim kışın ortasında bu evi satar. Ben de kapıda kalırım” düşüncesi ile evi müşterilere göstermek istemiyor. Bu yasal mı? Kiracının böyle bir hakkı var mı? Kiracı emlakçıya ya da evi satın almak isteyenlere o evi göstermek zorunda mı? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Avukat Kısacık’a göre kiracılar evi emlakçı ve satın almak isteyen müşterilere yasal olarak göstermek zorunda. Sorularınız ve Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:
YASAL ZORUNLULUK
Kiracı evi almak isteyenlere gezdirmek zorunda mı?
Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlıklı 319. Madde’sinde son derece açık bir şekilde düzenlenmiştir. Bu madde aynen şöyledir: “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”
Özetle; kiracının evi göstermemek gibi bir hakkı yoktur. Kiracı yönünden kendi belirlediği saatlerde ve koşullarda satış ve kiralama için evi üçüncü kişilere ve emlakçılara gezdirmek yasal yükümlülüktür.
Kiracı evin görülmesine izin vermezse ev sahibi ne yapabilir?
Bu durumda ev sahibi sulh hukuk mahkemesinden evin muhtemel alıcılara gösterilmesine ilişkin gün ve saat belirlemesini talep edebilir. Hâkimin kararına kiracı uymakla yükümlüdür. Ancak bu yapılırken, kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.
AVUKAT Selim Sarıibrahimoğlu, “YEDAŞ Davası” adıyla bilinen ve bir Türk rulman fabrikasının Avrupa Adalet Divanı’nda açtığı davanın da mimarı. Bu davada, AB’ye üye olmadığımız halde bir Türk firması ilk kez dava açma hakkı elde ederken, Türk sanayicilerinin Gümrük Birliği uygulamalarından zarara uğramaları halinde AB mahkemelerine başvurabilmelerinin yolu açılmıştı. Avukat Sarıibrahimoğlu, benim ve okurlarımın bu konudaki soruları üzerine şu değerlendirmeleri yaptı.
1) Türkiye Gümrük Birliği nedeniyle zarara mı uğradı?
Türkiye ile AB arasındaki Gümrük Birliği anlaşması 1 Ocak 1996’da yürürlüğe girdi. Ülkemiz ile Avrupa Ekonomik Topluluğu (AET) arasında ortaklık yaratan Ankara Anlaşması’nın, Türkiye’nin ekonomik güvenliği açısından en önemli başlangıcı 1973 protokolüdür. Protokolle, Türk sanayisinin gelişimi için 22 yıl boyunca AB’ye sanayi ürünlerinin sıfır gümrükle girmesi kabul edilmişti. Ancak, Türk sanayisinin AB’yi zorlaması üzerine 1976’da sıfır gümrük uygulaması kaldırıldı. Biz 1976’dan Gümrük Birliği’ne girdiğimiz 1996’ya kadar yaklaşık 20 yıl boyunca sıfır gümrükle sanayi ürünlerimizi AB’ye satarak gelişmekten mahrum kaldık. Sanayi odaları, sanayiciler ve Türk halkının zararının 100 milyar Euro’dan fazla olduğu hesaplanıyor. Bu müthiş zararın talep ve tazmin edilmesi gerekiyor.
2) Bu konuda Komisyon ve Türkiye ne yaptı?
Komisyon, Ankara Anlaşması ve 1973 Ek Protokolü konusunda sessiz kaldı. Türkiye, Dışişleri Bakanlığı’nın uyarılarına rağmen itiraz etme, yasal yollara başvurma gibi modern ve yasal yöntemleri kullanmak yerine, 1976 yılında sadece tekstil sektörünü kurtarmak için kendi kendini sınırlayan bir kota uygulaması başlattı.
3) Yunanistan’a aynı uygulama yapıldı mı?
Yunanistan da 1971’de 20 yıl boyunca AB’ye sıfır gümrükleme ile sanayi ürünleri satma imkânı sağlayan protokolü imzaladı. AB ülkeleri, Türkiye’de olduğu gibi Yunanistan’dan gelen mallar açısından da bu yüke dayanamadı ve Yunanistan’a karşı önlemler almaya başladı. Ancak, Yunanistan ulusal bir tepki gösterdi. AB’nin aynı talebine karşı 1973’te
HACİZLİ malların satışından mezat salonlarında açık arttırma dönemi kapanıyor. İnternet üzeriden satış başlıyor. Yeni uygulamada, icra satışlarının elektronik ortamda yapılmasıyla açık artırmalara internete erişim olan her yerden çok daha fazla kişi katılabiliyor. İsteyen herkes açık artırmada kolayca teklif verebiliyor. Mezat salonuna gelme ve teklifleri takip etme gereksinimi ortadan kalkarken, hacizli mal veya hak rayiç değerinden veya daha üzerinden satılabiliyor. Böylece, alacaklının da borçlunun da menfaati en üst düzeyde korunuyor.
8 MART’TA HAZIR
İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik 8 Mart 2022’de Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu yönetmelikle, ilan edilen hacizli malların elektronik ortamdan satışı 15 Mart’ta Ankara Batı İcra Dairesi’nde pilot olarak başlatıldı. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın onayıyla elektronik ortamda açık artırmayla satış işleminin yapıldığı icra dairelerinin ve illerin sayısı artırıldı. 1 Haziran’dan itibaren Ankara, Bursa ve Kayseri il merkezleri ile bu şehirlerin ilçelerinde ilanı yapılacak satışlar elektronik ortamda gerçekleştirilmeye başlandı. 8 Mart 2023’e kadar Türkiye çapında hacizli malların açık artırmayla e-satışına geçilecek.
Bakanlık istatistiklerine göre, elektronik satış uygulamasına başlanıldığı 15 Mart’tan, 30 Kasım tarihine kadar fiziki olarak, 10 bin 915 taşınmaz satışı, 5 bin 632 taşıt satışı ve bin 359 taşınır satışı yapıldı. Fiziki satışlarda taşınmazların yüzde 20’sinin, taşıtların yüzde 26’sının, taşınırların ise yüzde 9’unun muhammen bedelin üzerinde teklif verilmek suretiyle sonuçlandı. Elektronik satış uygulamasına geçildikten sonra aynı tarihlerde 2 bin 259 taşınmaz satışı, bin 127 taşıt satışı, 333 taşınır satışı elektronik ortamda yapıldı. Bu satışlardan taşınmazların yüzde 73’ü, taşıtların yüzde 58’i, taşınırların ise yüzde 36’sının muhammen bedelin üzerinde teklif verilmek sureti ile gerçekleştirildi.
SATIŞLAR NASIL YAPILACAK
AÇIK arttırmayla satış işlemlerinde, taşınırın açık arttırma şartnamesi, taşınır ya da taşınmazların elektronik satış ortamında açık arttırma ilanı, açık arttırma şartnamesi, gazete ilanı ve artırma sonuç tutanağının kullanımında zorunluluk bulunuyor. Şartnamede, taşınır ya da taşınmazların temel bilgileri yer alacak ve arttırmaya katılacakların muhammen kıymetinin yüzde 10’u oranında nakit teminat veya banka teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği yazılıyor. Arttırmaya katılabilmek için hacizli malın değerinin yüzde 10’unu karşılayacak tutardaki nakit teminatın en geç arttırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar satışı yapan icra dairesinin banka hesabına Elektronik Satış Portalı üzerinden yatırılması zorunlu. Portalda yapılan açık arttırmada teklif verme süresi 7 gün olarak belirlenirken, elektronik ortamda teklif verebilmek için Adalet Bakanlığı’nca hazırlanan sözleşmenin katılımcılar tarafından kabul edilmesi gerekli. Açık artırmada, teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemeyecek.
Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yürürlükte. Beş yılı geçmeyen kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kiracılarına 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’in üzerinde artış yapamayacak. Ancak, 1 Temmuz 2023 sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde kiracı ile ev sahibi arasında farklı bir sözleşme bulunmuyorsa; kanuna göre kira parası TÜFE oranında artırılacak.
200 KİRACISINA İCRA
Eski kiracılarından aldıkları kira parası rayiç kira bedellerinin çok altında kalan ev sahipleri ise daha fazla kira geliri elde etmek için kanundaki boşluklardan yararlanarak ilginç yöntemlere başvuruyorlar. Ankara’da bir sitede ev sahibi, kira sözleşmelerindeki kira artırım maddesini lehine kullanmaya çalışarak kiracılarından yeni dönem kirası dışında son 5 yılın zam farkını talep etti. Davacı ev sahibi, 10 Mayıs’ta 200 kiracısına geçmişe dönük beş yıllık TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra işlemi başlattı.
MAHKEME REDDETTİ
Ankara 11. İcra Hukuk Mahkemesi, 4 Ekim’de önemli bir örnek karara imza attı. Mahkeme, 2022/543 esas sayılı kararı ile kira artırımının ek kira sözleşmesi şartına bağlı olduğuna dikkat çekti. Davacı ev sahibinin elinde ek kira sözleşmesi bulunmadığı için bu şekilde geçmişe dönük kira farkı talep edilemeyeceğine hükmetti. Kiracı müvekkileri adına açılan davaları kazanan Ankara Barosu avukatı Oğuzhan Muhammet Gündoğmuş’a bu kararı ve okurlarımın benzer sorularını ilettim. Gündoğmuş, kiracıları sözleşmede yer alan TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri, kira artırımının ek yazılı sözleşme yapılması şartına bağlanması ve kira parasının mutlaka bankaya yatırılması konusunda uyardı. Avukat Gündoğmuş, şu değerlendirmeleri yaptı:
‘YAZILI SÖZLEŞME YOK’ DİYE
Önce okurumun sorusu: “Ankara’da ... Sitesi’nde yönetim planında yazan süre geçtiği halde yönetici olağan genel kurulu toplamamaktadır. Üstelik, kendi kendine malikleri borç yüküne sokan yatırım kararları almakta, bunu karşılamak için de bütçeye ek zam yapmaktadır. Malikler alınan ek bütçe kararının iptali için mahkemeye başvurdular, siteye kayyum atanmasını istediler. Bu işlemler doğru mu? Kayyum ataması yapılır mı?”
ÖNCE YP’Yİ İNCELEYİN
“Soruyu soran okurumuz öncelikle site yönetim planını (YP) incelemeli. Apartman ve sitelerde yöneticinin görevleri o sitenin temel (ana) yasası diye nitelendirebileceğimiz YP’lerinde belirtilir. O halde yöneticinin yaptıklarının doğru olup olmadığını anlamak için öncelikle YP’ye bakılmalıdır. YP, ilçe tapu müdürlüklerinde bulunur. Tapu müdürlüğünden alarak, öncelikle YP’ye bakınız.
YP YOKSA KMK’YA BAKIN
YP’de ayrı, özel bir düzenleme yoksa, yöneticinin görevlerinin neler olduğunu anlamak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesine bakılacaktır. YP’de aksine bir düzenleme bulunmadıkça, yöneticinin görevleri KMK’nın 35. maddesinde yer almaktadır. Sorudaki sitenin YP’sinin ayrıntılarını bilmediğimiz için, KMK’nın 35. maddesine bakarak soruyu cevaplandırabileceğiz.
GK HER OCAKTA TOPLANMALI
Sitelerde en önemli organ kat malikleri kuruludur. Temsilcilik organı olan kalabalık sitelerde kat malikleri kurulunun yerini toplu yapı temsilciler kurulu almaktadır. Biz ikisine birden genel kurul (GK) diyerek soruyu cevaplandıracağız. Site için gerekli kararlar GK’da alınır. Bu kararlardan biri de yöneticinin seçilmesidir. Yönetici YP’de belirlenen tarihte veya tarih belirtilmemişse, KMK’ya göre takvim yılının ilk (ocak) ayında genel kurulu toplamak zorundadır. Toplu yapı niteliğindeki sitelerde GK’lar 2 senede bir de yapılabilir. Okurun sorusundan, günü geldiği halde yöneticinin GK’yı toplamadığı anlaşılmaktadır. Yönetici, GK’yı toplama görevini yapmamakta, görev dönemi bittiği halde görevi bırakmamakta, göreve devam etmektedir.
APARTMAN ve sitelerde kapı önlerine bırakılan ayakkabı ve ayakkabılıklar ile koridorlara konulan eski eşyalar, bisiklet ve dambıl gibi spor aletleri sıkıntı yaratıyor. Daire kapısı önüne ayakkabı veya herhangi bir eşya koyan kat malikleri ve kiracılar mahkemelik olabiliyor. Ortak geçiş alanı olan kapı önüne ayakkabı ve ayakkabılık, bisiklet, spor aleti gibi eşyalar koymak ve geçişi engellemek Yargıtay içtihatlarınca yasak. Uyarınıza rağmen kapı önüne ayakkabı, eşya koyan kiracı ya da ev sahibi komşunuza dava açarak bu ayakkabı ve eşyaları kaldırtmanız mümkün. Bu hafta bu konuda sizlerden gelen soruları kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
ÇİZME BIRAKANA NE YAPMALI?
Okur S.M: Karşı komşum kapı önüne merdiven boşluğuna uzayacak şekilde sürekli ayakkabı, terlik, çizme, ayakkabı kutuları bırakıyor. Koridor çok dar, elimizde market poşetleri ile ayakkabıların üzerinden atlayarak kendi evimize gidebiliyoruz. Kaldırmasını rica ettik. Kavga çıkardı. Yargıtay’ın bu konuda bir yasaklama kararı varmış. Bu karar çerçevesinde ayakkabı koymamasını isteyebilir miyiz? Bu konuda apartmanda yasaklama kararı mı almalıyız?
BİSİKLET KONULABİLİR Mİ?
Okur B.K: Kiracı olan komşumuzun dört çocuğu var. Kapı önü ve bizim bulunduğumuz üçüncü kata, dört bisiklet, kaykay, dambıl gibi ayağımıza takılan spor aletleri, top vs koyuyorlar. Yöneticimiz ve aynı kattaki komşular olarak uyarmamıza rağmen hiçbir şekilde kaldırmıyorlar. Yan komşumun yaşlı annesi takılıp yere düştü. Çaresiz kaldık, ne yapabiliriz?
RAHATSIZ EDECEK KULLANIM YASAK
Avukat Kısacık:
Enflasyon artışına paralel kiraların katlanmasına rağmen konut kiralarındaki artışı yüzde 25’le sınırlayan yasa, davaların uzaması ve yargılama masraflarının yüksekliği nedeniyle artık ev sahipleri kendi istekleri ile arabuluculuk merkezlerinin kapısını çalıyor. Arabulucuda severek oturduğunuz ama kirasında anlaşamadığınız daireyi ev sahibi ile el sıkışıp satın alarak çıkmanız mümkün. Dava açma süresi geçtiği halde rengini beğenmediğiniz 100 bin liralık köşe takımını firmaya iade edip parasını geri almanız da. Mahkemede verilmesi mümkün olmayan birçok karar, arabuluculukta anlaşma belgesi haline gelebiliyor. Arabuluculuk merkezleri hukuki uyuşmazlıkların kısa sürede hem de gönlünüze göre kavgasız gürültüsüz çözümün adresi olabiliyor.
TÜKETİCİNİN CEBİNDEN TEK KURUŞ ÇIKMIYOR
1 Ekim itibarı ile 30 bin liranın üzerindeki tüketici uyuşmazlıklarında doğrudan mahkemeye gitmek mümkün değil. Örneğin 50 bin liraya aldığınız koltuk takımının bacakları kırıldı, kumaşı tüylendi ve bedel iadesi istiyorsanız önce zorunlu olarak arabulucuya gitmeniz şart. Satıcı firma ile anlaşma sağlanamazsa, tüketici mahkemesinde dava açabilirsiniz. Kanun, zayıf taraf olarak gördüğü tüketiciyi koruyor. Dava şartı olarak getirilen zorunlu arabulucuda, anlaşma sağlansa da sağlanmasa tüketicinin cebinden tek kuruş çıkmıyor.
DAVA AÇMAK HEM UZUN SÜRÜYOR HEM MASRAFLI
Ankara’nın ilk, Türkiye’nin ikinci arabuluculuk merkezi olan Başkent Arabuluculuk Merkezi’nin Müdürü Yusuf Gözel, son dönemde kira uyuşmazlıklarında ihtiyari (isteğe bağlı) arabuluculuğa başvurunun arttığını söyledi. Gözel’e, okurlarımın Hükümet’in yeni getirmeye hazırlandığı kira uyuşmazlıklarının arabuluculukla nasıl çözüleceği ve arabuluculuk uygulamasına ilişkin sorularını ilettim. Bakın nasıl yanıtladı:
- Arabuluculuk nedir?
Avrupa ve Amerika’da 40 yılı aşkın süredir uygulanan bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Aralarında hukuk uyuşmazlıklarında davaya konu olmuş veya olabilecek bir uyuşmazlık olan kişilerin meseleyi bir arabulucu eşliğinde karşılıklı müzakere ederek çözüme kavuşturdukları esnek bir süreçtir.
