Oya Armutçu

Kira fiyatlarındaki rekor artış ve yüksek enflasyona rağmen kanunla ev kiralarına yüzde 25 artış sınırı, ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiriyor. Ev sahibi okurlarım, eylülde yenilenecek kira kontratlarında hâlâ yüzde 25 artış sınırının geçerli olup olmadığını soruyor. Birçok okurum da home office’ler için uygulanacak kira artış oranını merak ediyor. Okurlarımın bu sorularına gayrimenkul ve kira davalarında uzman Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan’ın yanıtları şöyle:

GÜNCEL ARTIŞ SINIRI KAÇ

7409 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 4. maddesi uyarınca; konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacak.

EYLÜLDE DE YÜZDE 25 Mİ

Kira artış oranı normal şartlarda kanun gereği kira kontratının yenileneceği aydan bir önceki aya ait enflasyon oranına göre hesaplanıyor. Örneğin eylül ayı kira artış oranı TÜİK’in ağustos ayı enflasyon oranlarını açıklanmasının ardından belli oluyordu. 2022 Ağustos ayına göre 12 aylık enflasyon ortalaması yüzde 54.69 olarak kaydedildi. Eğer kanunla geçici düzenleme yapılmamış olsaydı kira artış oranı eylül ayında yüzde 54.69 olarak uygulanacaktı. Ancak, kanunla getirilen geçici düzenleme nedeniyle bu oran eylül ayı için de yüzde 25 olarak uygulanacak. Beş bin lira kira ödeyen bir kiracı kontratını eylül ayında 6 bin 250 liraya yenileyecek.

5 YILI DOLDURDUYSA NE OLUR

Kira sözleşmesi 5 yılı aşmış ise maliklerinin kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Belirlenecek kira bedelinde hâkim yüzde 25 sınır ile bağlı değildir. Kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit edilir. Beş yıllık ve daha fazla süren kira sürecinde yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira bedelinin artışına dair ihtarda bulunmak kaydıyla, yeni kira döneminde açılacak olan kira bedelinin tespiti davasında yeni dönemin başından itibaren etkili olacak şekilde kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.

10 YILLIK KİRACI ÇIKARILABİLİR Mİ

5-6 daireli küçük bir apartman da olsa binlerce kişinin yaşadığı site de olsa yöneticiler ne tür bir sistem kurmalı? Yönetici defter tutmak zorunda mı? Tutmazsa bir yaptırımı var mı? Sitelerde bu defterler notere tasdik ettirilmeli mi? Okurlarımdan gelen bu ve benzer soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri Avukat Beste Demirhan yanıtladı. Okurlarımdan bazılarının soruları ve Demirhan’ın yanıtları şöyle...

OKUR B.R.: Dokuz daireli bir apartmana yeni taşındık. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yönetimi oluşturup yönetici seçmek zorunda mıyız? Kiracılar da yönetici olabilir mi?

Avukat Demirhan: KMK’nın 34. maddesine göre ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunlu. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici sayılıyor. Okurumuzun oturduğu apartmanda dokuz bağımsız bölüm olduğu için apartman yönetimi oluşturulup yönetici seçilmesi KMK’ya göre zorunlu.  Yönetim planında “Kiracı yönetici olamaz” ibaresi yoksa kat malikleri sayı ve arsa çoğunluğuyla kiracıyı da yönetici seçebilirler.

DEFTER TUTMAK ZORUNLU

Okur R.S.: Son üç yıldır alt kat komşumuz yönetici. Aidat topluyor, harcamaları yapıyor. Ama bir yönetim defterimiz yok. Yöneticinin tam olarak görevi nedir? Yönetici defter tutmak zorunda değil mi?

“Yöneticiler görevlerini yerine getirirken, siteyi yönetirken, alınan kararların ve yapılan giderlerin işlendiği düzenli bir defter sistemi tutmakla yükümlüdürler. Apartman ve sitelerin büyüklüklerine göre tutulması gereken defterler de farklılık gösterebilmektedir. Aparmanda yöneticiler Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri ve Yönetim Kurulu Karar Defteri tutmalıdır. Diğer yönetimsel evrak ve belgeler de saklanmalıdır.

NOTER ONAYLI OLMALI

Site yönetimlerinin tutmakla yükümlü olduğu en önemli defter ‘Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’dir. Bu yükümlülük KMK’nın 32. maddesinde yer almaktadır. Bu defterin tutulması zorunlu olup noter tasdikli olması ve her takvim yılı bitiminden itibaren 1 ay içerisinde noterde kapanış tasdikinin yaptırılması şarttır. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 27.02.2001, 2001/535 E. – 2001/1890 K.)Bir diğer defter ise ‘Yönetim Kurulu Karar Defteri’dir. Bu defterin tutulması KMK’da açıkça düzenlenmiş olmamakla, KMK madde 36’da yer alan:

Eski bir apartmanın ya da sitenin tamamının dış cephe boyası nasıl yapılır? Binanın rengi solduğu için aynı renge boyatmakla, eski renk beğenilmediği için başka bir renge boyatmak için alınacak kararların karar yeter sayısı nedir? Zincir market, o apartmanda oturanların izni olmadan kiracısı olduğu ilk iki katı siyaha boyatabilir mi? Rızası olmayan kat malikleri böyle bir durumda davacı olabilir mi?Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık’a göre binanın ortak alanı olan dış cepheyi her isteyen istediği renge boyayamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın dış cephe renginin değiştirilmesi ya da ilk iki katın siyaha boyatılması için Genel Kurul’da 4/5 oy çoğunluğu ile karar alınması veya 4/5 malikin “yazılı rıza” vermesi gerekir. Bu karar yoksa sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açılabilir.

ÖNCE okurum A.G.’nin, apartmanın dış cephesinin boyatılması ile ilgili sorusu:

“Beş katlı çift daire oturumlu apartmanımızın 1. ve 2. kat seviyesinde 4 dairelik alanı 3 harfli bir zincir market binanın kullanıma başladığı günden bu yana kiracı olarak kullanmaktadır. Kalan 3 katta 6 daire vardır. Geçen yıl mülk sahibi ile sözleşme yenileyip 10 yıllık bir kontrat daha yapmışlar. Binamızın yönetimi olmasına rağmen bu şirket hiçbir şekilde haber vermeden, izin almadan, karar aldırmadan, 5 katlı binanın ilk 2 katında ve sadece 3 cephede boya değişikliği yaptılar. Binamız kırmızı/beyaz renkte iken şimdi ilk 2 kat siyah diğer katlar kırmızı/beyaz oldu. Biz bu konuda hukuken ne yapabiliriz?”

DIŞ CEPHEDE BOYA TARTIŞMASI YAŞANIYOR

Apartman ve sitelerde dış cephenin boyatılması, alttaki dükkânların dış cephede yaptığı boya değişikliği ve tadilatlar konusunda kimi zaman kavgaya varan tartışmalar çıkıyor. Binalar mimari projesinden farklı rengârenk bir hal alırken, büyük sıkıntı ve anlaşmazlık yaşanıyor. Okurum A.G. ve diğer okurlarımın dış cephenin boyatılması ile ilgili sorularını Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Şeref Kısacık’a sordum. Avukat Kısacık’ın, sorularınıza yanıtları ve değerlendirmeleri bakın şöyle:

APARTMAN VE SİTENİN DEĞERİ DÜŞER

“Apartman, işhanı, site gibi toplu yaşam alanlarında malikler, kiracılar ve diğer apartman-site sakinleri ortak alan yer ve tesisleri kullanırken, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere, ilgili yasalara, yönetim planına (YP) ve kendi genel kurullarında (GK) alınan kararlara uygun davranmak zorundadırlar. Aksi halde kaos ortamı oluşur. Apartmanımızda, sitemizde huzursuzluklar tartışmalar ve kavgalar ortaya çıkar. Herkesin birbiriyle kavgalı olduğu bir yerde yaşam kalitesi de evlerin alım-satım ve kira değeri de düşer. O nedenle ortak yaşam alanlarında kurallara uygun davranılmalıdır. Aksi halde herkes zarar görür.

DIŞ CEPHEYİ İSTEYEN İSTEDİĞİ RENGE BOYAYAMAZ

Pandeminin yükünü çeken motorlu kuryelerin sayısı 1 milyonu aştı. Site/apartmanlara giremediklerinden, site güvenliğinin kimlik ve kasklarını almasından şikâyetçiler. Site/apartman yönetimleri ve güvenlik görevlilerinin buna hakkı olup olmadığını soruyorlar. Kuryelerin sorularını Kat Mülkiyeti Hukuku Uzmanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’a göre site ve apartman genel kurulları, motorlu kuryelerin siteye girmesini tümden yasaklayan karar alamaz. Karşı oy verip muhalefet şerhi koyan malikler, bu yasağın iptali için bir ay içinde dava açabilirler. Kuryeler ise “ayrımcılık” yapıldığı ve “Çalışma hürriyetinin engellendiği” gerekçeleriyle Kamu Denetçiliği Kurumu ile İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumları’na başvurabilirler.

YÖNETİCİ TEK BAŞINA YASAKLAYABİLİR Mİ

1)Okur B.K.: İstanbul’da birçok siteye girişimiz yasak. Güvenlikle siparişi bırakacağım blok arasındaki mesafe yaklaşık 1-1.5 kilometre. Bu yolu yürümek zorundayım. Motosikletle girmemiz yasaklanmış. Yöneticinin tek başına böyle bir yasak koyabilir mi?

Avukat Kısacık: Motokuryeler, çok bloklu ve geniş alana sahip sitelerde damacana gibi ağır siparişle dakikalarca yürümek zorunda kalıyorlar. Kış ve yaz hava koşulları da düşünüldüğünde bu durum çekilemez bir hal alıyor. Hızlı teslimat baskısı altında kalan motokuryeler iş kazası sonucu hayatlarını kaybediyorlar. Geç teslimat halinde ise kazanç kaybına uğruyorlar. Motokuryelerin karşılaştıkları bu engeller sipariş verenlerin de mağduriyetine yol açıyor. Zira; siparişler, sitede oturanlar tarafından talep edilen bir hizmet olup bunu engellemek mülkiyet hakkına aykırı.

Her ne kadar site yönetimi motokuryelere ilişkin yasak getirse de  Anayasa ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maliklere verdiği mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayacak şekilde keyfi kararlar alınamaz. Yasaların vermediği bir yetkiyi kullanılamaz. Yönetici ise hiçbir şekilde tek başına böyle bir yasak koyamaz.

SİTE GENEL KURULU DA TAMAMEN YASAKLAYAMAZ

2) Site genel kurulunda motokuryelerin girişinin tamamen yasaklanması kararı alınabilir mi?

En yetkili organ olan site genel kurulunda (GK) dahi motokuryelerin siteye girmesini tümden yasaklayan kararlar alınamaz. Hukuken  tartışmalı olmakla birlikte  

Ayrımcılığın önlenmesi, işkence ve kötü muameleyle etkin mücadele etmek ve bu konuda ulusal önleme mekanizması (UÖM) görevini yerine getirmek amacıyla 6 yıl önce kurulan Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu (TİHEK) hak aramak için fazla bilinmeyen bir adres. Oysa TİHEK ‘ayrımcılık’, ‘insan hakkı ihlali’ iddiasıyla yapılan başvuruları ve resen yaptığı incelemeleri en geç 3 ay gibi kısa bir sürede sonuçlandırıyor. TİHEK, son kararıyla 35 yaşındaki doktora öğrencisine kredi verilmemesini ‘ayrımcılık’ saydı.

TÜRKİYE İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu’na (TİHEK) doktora kredisiyle ilgili başvuru şöyle yapıldı: H.Ö., doktora yapacaktı. “2020 yılı doktora öğrenim kredisi”ne başvurdu. Başvurusu kabul edildi. E-devlet portalından kredi taahhüdü onaylandı. Otomatik olarak banka hesabı açıldı. Banka hesap kartları da adresine gönderildi. Öğrenim kredisinin yatırılmasını bekliyordu. Ancak, kredisi yatırılmadı. Kredi ve Yurtlar Genel Müdürlüğü’nü aradı ve ödeme için talepte bulundu. Sonrasında telefonla aranarak, kurumun resmi web sitesinden kaynaklı “sistemsel hata” nedeni ile başvurusunun kabul edildiği, 35 yaş sınırına takıldığı için kredi verilmeyeceği bildirildi.

H.Ö.’ye, yazı ile kredi talebinin yaş sınırına takıldığı için reddedildiği, yaş sınırının zaten başvuru kılavuzunda bulunduğu, yönetmelik çalışmasının devam ettiği ve bu konuda yasal düzenleme yapılacağı bilgisi verildi.

MAHKEME YERİNE TİHEK’E BAŞVURDU

Kredi talebi yaşa takılan H.Ö. ise hak aramak için mahkeme yerine fazla başvurulmayan bir yöntemi tercih etti. TİHEK’e, “ayrımcılık yasağının” ihlal edildiği iddiasıyla bireysel başvuru yaptı. Başvurusunda, eğitim ve öğrenim hakkında, fırsat ve imkân eşitliği yönünden haksızlık yapıldığını ve ayrımcılığa uğradığını iddia etti.

10 BİN LİRA CEZA

TİHEK, 14 Haziran’da verdiği kararıyla H.Ö.’yü haklı buldu. Eğitim hakkı kapsamında yaş temelinde “ayrımcılık yasağının ihlal edildiğine” oyçokluğu ile karar verdi. Muhatap, Gençlik ve Spor Bakanlığı Kredi ve Yurtlar Genel Müdürlüğü’ne 10 bin TL idari para cezası kesildi.

 

Hayalinizdeki tatili planladınız, bavulları alıp rezervasyon yaptırdığınız otele gittiniz. Ya otel reklamdaki gibi değilse, “deniz manzaralı” diye rezervasyon yaptırdığınız oda duvar manzaralıysa... Tazminat hakkınız var mı? “Yemek kötü, oda pis” diye tüketici mahkemesine başvurulabilir mi? Ya da bir hafta tatil için ev kiraladınız. Ancak banyoda boru patladı. Hukuken ne yapabilirsiniz? Nereye şikâyet edebilirsiniz?

Önce A.K.’nin, benzer şekilde kısa dönem tatil için ev kiralayan okurlarımın şikâyetini özetleyen sorusu: “Bayram öncesi tüm ailemle hayatımda ilk kez yabancı bir web sitesi üzerinden Urla’da ev kiraladım. Banyoda boru patladı, ev lağım koktu. Bayram üstü 8 kişiyi Çeşme’de otele taşımak zorunda kaldım. Ödediğim para kadar otele de para yatırdım. O günden beri muhatap bulamıyorum. Ofis yok, fatura yok, Türk yetkili yok, Türkçe konuşan, yardım eden yok. Paramı geri alamıyorum. Ev sahibi paranın sadece bir miktarını ödedi. Temizlik parası bile benden alındı. Amerika ile görüşüyorum işi sürekli yokuşa sürüyorlar. Hukuken ne yapabiliriz? Nereye şikâyet edebiliriz?”

YASAL DÜZENLEME

Tatil döneminde sizlerden gelen bu tarz soruları, emekli tüketici mahkemesi hâkimi Hüseyin Kısacık’a sordum. Kısacık’ın, tatil mağduru okurlarımın sorularına yanıtları şöyle: Günlük ya da kısa dönem oda, yer kiralanması günümüzün gelişen ve hukuki boşluk olduğu için acilen yasal çerçeveye oturtulması gereken önemli bir konusudur. Çünkü bu tarz kiralamalarda, taraflar arasında Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında “Hizmet sağlayan” ve “Hizmet alan” şeklinde bir ilişki bulunmadığından, bu kanunun uygulanması ve tüketiciye sağladığı korumalardan yararlanılması mümkün değil.

SULH HUKUK’A BAŞVURUN

Konuya kira sözleşmesi açısından bakıldığında ise, yürürlükteki mevzuata göre

Kiracılarını tahliye etmekte veya kira ücretini piyasa koşullarına çıkarmakta zorlanan ev sahipleri için günlük ya da kısa süreli kiralama da artık cazip bir yol gibi görünüyor. Bu tarz kiralamalar tatil siteleri, İstanbul, Ankara gibi büyük kentlerde yaygınlaşırken birçok yeni sorun da yaşanıyor. Okurlarım, bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığını soruyorlar. Günlük ve kısa süreli kiralama nedeniyle kiracıların sık sık değişmesinin güvenlik sorunu yarattığından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

HAKKI VAR MI

Ev sahipleri dairelerini site yönetimi ve apartman yönetiminden izin almadan günlük ya da kısa süreli kiraya verebilir mi?

Avukat Şeref Kısacık: Evet verebilirler. Bağımsız bölüm malikinin evini konut amaçlı kullanmak üzere kiraya vermesini diğer malikler ve apartman-site yönetimleri engelleyemez. Aksi düşünce, mülkiyet hakkına müdahale olur ki yöneticilerin böyle bir hak ve yetkisi yoktur.

YÖNETİM PLANINDA DÜZENLEME YAPIN

Evlerin günlük/kısa süreli kiraya verilmesine karşı olan apartman-site yönetimleri ve site sakinleri neler yapabilirler?

Yapılacak, apartman-site genel kurullarında (GK) bu konuyu gündeme alarak GK’de ayrıntılı olarak görüşmeleri ve karar almaları gerekir. Bir daireyi, konut olarak kısa süreli kiraya vermek doğrudan yasaklanamaz. Ancak, kısa süreli kiracıların yaratacağı sorunları en aza indirecek ve/veya kısa süreli kiraya vermeyi cazip olmaktan çıkartacak, bazı koşullarda tümden yasaklayacak düzenlemeler yapılabilir. Bunlardan başlıcaları şöyle:

* Her ne kadar ortak gider avansından/aidattan her koşulda malikler sorumlu iseler de

Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa yürürlükte ama kiracı-ev sahibi kavgasını çözmeye yetmedi. Birçok kiracı ev sahiplerinin yüzde 25’in üzerinde artış istediğinden şikâyetçi. Ev sahipleri eski kira sözleşmelerinin ne olacağını öğrenmek istiyorlar. Yeni düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacak. Bursa Barosu avukatı kira hukuku uzmanı Olcay Göçüm, “Geçici yasa ile kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin dolması halinde de kira parasının yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu nedenle beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan yüzde 25’e bağlı kalmaz” diyor.

ÖNCE konut kiralayanların ortak şikâyetini özetleyen okurum G.K.’nin örnek sorusu: “Üç yıl önce kiralamış olduğum taşınmazın kira süresi 17 Haziran 2022’de sona erdi. Ödenen 1150 TL aylık kiranın yüzde 25 üstünde bir oran olan yüzde 40 oranında artış yaparak, 1.650 TL olarak ödemek istedim. Ev sahibi yeni sözleşmemi ve gelecek yıl evi tahliye etmeni istedi. Kabul etmedim. Yeni kira düzenlemesine göre, en çok ne kadar kira artışı talep edebilir? Evden tahliye isteyebilir mi? Üç yıldır kirayı elden alıyor. Ne yapmalıyım?”

TÜFE’NİN ALTINDA BELİRLENEBİLİR

Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm ve yardımcısı stajyer avukat Hilal Sütcü, okur G.K. ile diğer kiracı ve ev sahibi okurlarımın kira artışlarıyla ilgili sorularını bakın nasıl yanıtladılar:

“Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre; beş yıl süre boyunca kira sözleşmesinde kira parasının TÜFE’nin altında bir oranla artırılması kararlaştırılmamış ise beş yıl (1+4 Yıl) süre boyunca TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilen kira parasının ödenmesi gerekir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira parasının yüzde 20 artırılacağı kararlaştırılmasına rağmen, 12 aylık TÜFE artış oranı yüzde 35 ise kira sözleşmesinde yer alan artış oranı, TÜFE artış oranının altında olduğundan yeni dönem kira parası yüzde 35 değil, yüzde 20 artış oranı uygulanarak ödenir.  

İŞYERLERİ KAPSAM DIŞI

7409 sayılı yeni yasayla TBK’nın 344. maddesine geçici düzenleme getirilmiştir. Yasanın Geçici 1. maddesi şöyle: ‘Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.’ Yasada düzenlemenin sadece ‘konut kiraları’ bakımından uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle yüzde 25 artış oranı ‘işyeri kiralarında’ uygulama alanı bulamayacaktır.

BEŞ YILLIK SÜRE