Ev sahipleri ve kiracılar arasında 5 yıl eşiği! Sözleşmede bu süre dolunca ne oluyor? Arabuluculuk ve mahkeme süreci nasıl işliyor? Masrafları hangi taraf üstleniyor?

Konut kiralarındaki artış, özellikle eski kiracılarla ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden oluyor. Tarafların anlaşamadığı durumlarda konu önce arabulucuya, oradan da sonuç çıkmazsa yargıya taşınıyor. 

Bu noktada dikkat edilmesi gereken bir kriter var: Kiracılık süresi… Çünkü kira sözleşmesinin beş yılı aştığı durumlarda, ev sahiplerinin kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemelerine dava açma hakkı bulunuyor.

İstanbul Sarıyer’de yaşayan S.O. da oturduğu evde beşinci yılını dolduran ve ev sahibiyle kira konusunda anlaşmazlığa düşenlerden…

'5 YIL DOLUNCA KİRAMIN ÜÇ KATINI İSTEDİ’

1+1 bahçe katı daireye 1 Kasım 2018'de taşınan ve bu ayın sonunda beşinci yılını dolduracak olan S.O., “Geçtiğimiz hafta sonu ev sahibim aradı zam talebini bildirmek için. Bir meblağ söyledi; şu anki kiramın üç katı. Ben bu kadar ödeyemeyeceğimi belirterek yüzde 100'ün üzerinde zam teklif ettim ama kabul etmedi” dedi.

Zam teklifini belirlerken apartmandaki diğer dairelerin kira ücretlerini de değerlendirdiğini söyleyen S.O., “Bizim apartmanının ikinci katında 2+1 dairede oturan arkadaşım, Ağustos 2023'te zam yaptı. Arkadaşımın dairesiyle kendi dairemi kıyaslayıp, oda sayısı ve kat farkını da hesaba katarak onun ödediğinin 1000 lira altını teklif ettim. Bunu da ev sahibime anlattım. Ne var ki bir türlü anlaşamıyoruz ve ikimiz de geri adım atacak gibi değiliz. Sanırım mahkeme süreci yaşayacağız” ifadelerini kullandı.

* Peki beş yıl dolunca ev sahibi kira ücretine en fazla ne kadar artış uygulayabilir?
* Konu mahkemeye taşınırsa ne olur? 
* Mahkeme masraflarını hangi taraf üstlenir? 

Bunun gibi pek çok soruyu Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile mercek altına aldık. 

‘BEŞ YIL DOLDUKTAN SONRA MAHKEME YÜZDE 10 İLA 20 ARASINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ UYGULUYOR’

Kiracı oturduğu evde beş yılını doldurduktan sonra ev sahibi kira ücretine ne kadar zam yapabilir?

Ümit Yasin Kısa, bu soruya, “Bir kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduktan sonra kiraya verenin kira tespit davası dediğimiz bir hakkı doğuyor. Buna göre, ev sahibi, beşinci yılın dolmasıyla kira tespit davası açarak kiralanan taşınmazın kirasının rayiç değerine çıkarılmasını talep edebilir. Burada belirlenecek kira bedeli üzerinden kira sözleşmesi devam edecektir. Ancak bu yeni kira ücretinin hesaplanmasında kiracının eski kiracı olması nedeniyle mahkeme tarafından yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır” cevabını verdi.

'BEŞ YILDAN SONRA HANGİ KURAL GEÇERLİYSE O ORAN UYGULANIR'

Taraflar beş yılın ardından kira ücretinde anlaştılar diyelim… Sonraki zam dönemlerinde artış oranı nasıl belirleniyor? 

“Yasa koyucu tarafından geçici madde ile iki kez yüzde 25 sınırlaması getirildi. Eğer beşinci yılın sonunda kira bedeli taraflar arasında tekrar anlaşma ile belirlendiyse, bir sonraki kira artış döneminde hangi kural geçerliyse o uygulanmalıdır” diyen Ümit Yasin Kısa, “Eğer kira bedeli belirlendikten sonraki artış döneminde yüzde 25 veya başkaca bir sınırlama getirilmişse bu sınırlama uygulanacaktır. Eğer böyle bir sınırlama getirilmemişse kanundaki genel sınırlama olan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre kira artışı yapılması gerekecektir” ifadelerini kullandı.

‘EV SAHİPLERİ ARABULUCULUKTA ANLAŞMAK İSTİYOR KİRACILAR İSTEMİYOR’

Anlaşmazlıkların çözümü için 1 Eylül’den itibaren arabulucu sistemi devreye girdi. Arabuluculuk süreci nasıl işliyor?

Ümit Yasin Kısa, “Arabuluculuk uygulaması kira uyuşmazlıkları için genişletildiğinden bu yana kiraya veren ile kiracıların arasındaki uyuşmazlıklar öncelikle arabuluculuk müzakeresi ile sonuçlandırılmaya çalışılıyor. Arabuluculuk sürecinin işletilebilmesi için kim dava açmak istiyorsa o taraf veya avukatı öncelikle adliye arabuluculuk bürosuna başvuru yapıyor. Akabinde atanan arabulucu taraflarla ve/veya avukatlarıyla iletişime geçerek toplantı için ortak bir gün belirliyor” dedi. Kısa, şöyle devam etti:

“Taraflar toplantı gününde bir araya gelerek uyuşmazlıklarını çözmek için toplantı yapıyorlar. Sistemin sorunları tam olarak çözmede işe yarayıp yaramadığını söylemek için henüz erken. Ancak genel gözlemim şu ki özellikle kiraya verenler uzun yargılamalardansa arabuluculukta anlaşmak istiyor. Ne var ki kiracılar yargılamaların da uzun sürmesine güvenerek buna yanaşmıyor. Ancak bunun aksine tarafların anlaştığı uyuşmazlıklar da gördüm.”

KİRA TESPİT DAVASI SONUCUNDA MAHKEME MASRAFLARINI HANGİ TARAF ÖDER?

Taraflar arabulucuda anlaşamadı ve kira tespit davası süreci başladı diyelim. Kiracı süreç esnasında mevcut kirasını artırıp 10 bin lira ödemeye başlamış olsun. Kira tespit davası sonucunda ücret 10 bin lira çıkarsa ne yaşanacak? Mahkeme masraflarını kim ödeyecek?

Ümit Yasin Kısa bu soruya, “Burada belirlenen 10 bin lira hakkaniyet indirimi sonrasında bulunan bedel midir yoksa aldırılan bilirkişi raporundaki rayiç bedel midir bu önemli olacaktır. Sorumluluk oranları ve tutarları değişecek olsa da davasında bir artışın haklı olduğu ortaya çıkan davacı lehine yargılama giderlerine hükmedilecektir” cevabını verdi.

BİLİRKİŞİ KİRA BEDELİNİ NASIL BELİRLİYOR?

Bilirkişilerin kira bedellerini belirlerken hangi faktörleri göz önünde bulundurduğu da merak konusu...

Kısa, bilirkişinin kira bedelini nasıl belirlediğine dair şu önemli bilgilerin altını çizdi:

“Bir kira tespit davası açıldıktan sonra gerekli belgeler ve bilgiler dosyaya toplandıktan sonra mahkeme tarafından kira bedelinin hesaplanması için dosya bilirkişiye tevdi edilir. Bilirkişi tarafından kiralanan taşınmazın durumu da gözetilerek aynı bölgede ve aynı nitelikteki taşınmazların kira ücretleri tespit edilir. Burada bilirkişiler tarafından aynı bölgede aynı nitelikteki taşınmazların kiralık ilanları incelenir, varsa kiralanan taşınmazların bedelleri tespit edilir ve buna göre dava konusu taşınmazın kira bedeli belirlenerek kanaatleri mahkemeye sunulur.”

KİRACI GERİYE DÖNÜK ÜCRETİ ÖDEMEK ZORUNDA KALIR MI?

Kira tespit dava sonucunda bedel 12 bin lira çıkarsa neler yaşanır? Kiracı geriye dönük farkı ödemek zorunda mıdır? 

Ümit Yasin Kısa, “Mevcut kira bedelinin üzerinde bir tutara hükmedilirse yargılama giderlerinden davalı taraf sorumlu olacaktır. Bunun yanında kiracının geriye dönük olarak da kira bedelimi ödemesi gerekecektir” dedi.

Kısa, “Kira tespit davalarında mahkemece belirlenen kira bedeline kararın kesinleşmesinden itibaren temerrüt faizi yürütülmektedir” bilgisini de ekledi.

KİRA TESPİT DAVALARI ORTALAMA NE KADAR SÜRÜYOR?

Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların aklındaki bir diğer soru da şu: Dava tahminen ne kadar zamanda sonuçlanır?

"Türk yargılamasında bir davanın süresinin ne kadar olacağını önceden tahmin etmek oldukça zordur" diyen Ümit Yasin Kısa, "Hakimin izinli olması, bilirkişi raporunun ne kadar sürede sunulacağı, delillerin ne kadar sürede toplanacağı, mahkemenin dosya yoğunluğu, duruşmalar arasındaki süre vb. birçok etken mevcuttur. Ancak kabaca istinaf yargılaması ile birkaç yıl sürebileceğini öngörmek mümkün" dedi.

Fotoğraflar: iStock