Evi riskli kiracıya yol haritası... Kentsel dönüşümde kiracıların hakları
Güncelleme Tarihi:
Yaşanan deprem felaketi sonrasında birçok kişi evinin ne kadar güvenli olduğunu öğrenmek için risk tespiti yaptırmaya başladı. Yapılan incelemeler sonrası ‘riskli yapı’ çıkan evlerde tahliye ve yıkım kaçınılmaz. İşte bu karar sadece ev sahiplerini değil kiracıları da etkiliyor. Kiralık ev bulmanın zor olduğu, fiyat artışının durmadığı piyasada kiracıları da zorlu bir süreç bekliyor. Peki evi riskli çıkan kiracılar ne zaman taşınacak, devletten taşınma ve kredi desteği alacak mı, yenilenen evlerde yeniden kiracı olabilecek mi? Kentsel dönüşümde kiracı hak ve sorumluluklarını tüm yönleriyle ele aldık. Avukat Çiğdem Kezer sorularımıza şu yanıtları verdi:
* Kiracı risk tespiti yaptırabilir mi ve çıkan karara itiraz edebilir mi?
Kiracılar kentsel dönüşüm yasası kapsamında risk tespiti yaptıramaz. Ancak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvurup, binanın riskli olmasından endişe duyduğunu, taşınmazın fotoğrafları veya diğer delilerle bir dilekçe sunarak belirtebilirler. Bu durumda kanunda belirtildiği şekilde, il müdürlükleri şikâyeti değerlendirir, resen tespit yapar ya da maliklerden yaptırmasını ister. Bunun yanında İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) de binalarda hızlı tarama yöntemi ile test yapıyor. Kiracılar da başvuru ile yapısı için hızlı tarama isteyebilir. Bilinmesi gereken önemli detay; İBB verileri dönüşüm için resmî sonuç niteliği taşımaz. İtiraz konusunda ise tapu hissedarları riskli yapı tebliğinden sonra 15 gün içinde riskli yapı kararına itiraz edebilir. Başvuru komisyonca değerlendirilir, karar kesinleşir ya da eksik bir husus varsa yeni çalışma yapılır. Ancak bu itirazı kiracılar yapamaz.
SÖZLEŞME İPTAL OLUYOR
* Riskli kararı sonrası kiracı evi ne zaman tahliye etmeli?
Mülk sahipleri gibi kiracılar da riskli yapı kararı kesinleştikten sonra evi tahliye etmek zorunda. Eline ‘eviniz riskli’ kararı ulaşan ev sahipleri kiracılara kararı tebliğ eder. Belediye 60 gün süre, sonra 30 günden az olmak üzere ek süre verir. Bu sürede boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir ve kolluk kuvveti desteği ile tahliye yapılır.
* Tahliye sonrası kira sözleşmesi geçersiz mi sayılır?
Riskli yapı kesinleşme kararı eline ulaşan mülk sahibi tahliye için kiracısına tebligat yolladığında, sözleşmenin 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı tespti kesinleştiğinden feshedildiğini de belirtir. Söz gelimi bir yıllık kira sözleşmesi yapıldı, 2. ayda riskli yapı kararı kesinleşti ve siz de 2 ay sonunda evden çıktınız. 12 aylık sözleşmeniz de olsa 4. ay sonunda artık sözleşmeniz sona eriyor.
KİRA VE KREDİ DESTEĞİ
* Kiracılar da kira ya da kredi desteği alabilir mi?
Kira yardımı ev sahipleri için riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında en fazla 48 ay olarak uygulanıyor. Ev sahiplerine aylık ödeme yapılırken, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine (oturum hakkı olana) ‘bir kez ödeme’ yapılıyor. İstanbul’da kiracılara 7 bin lira, Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de 6 bin lira, diğer büyükşehirlerde 5 bin lira, büyükşehir olmayan illerde ise 4 bin lira ödeniyor. Sınırlı ayni hak sahiplerine de bir kereye mahsus 10 bin ile 17 bin 500 lira arasında değişen miktarlarda ödeme yapılıyor. En az 1 yıldır riskli yapıda oturan kiracılar veya ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleri de faiz destekli kredi imkânından faydalanıyor. Yapılan son düzenleme ile konut edinme kredisinde üst limit 600 bin liradan 1 milyon 250 bin liraya yükseltildi. 1.49 faiz oranının 0.70’ini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı karşılıyor, vatandaş da 0.79 faiz imkânıyla krediden yararlanıyor. Ev sahibi ve kiracı kira ve kredi desteğinden birini seçebiliyor.
* Kiracı riskli evde tahliye sonrası depozitosunu alabilir mi?
Mülk sahibi dönüşüm nedeniyle tahliyede kiracının depozitosunu ödemek zorunda. Tahliye ve yıkım kararı bu sorumluluğu etkilemez.
ÖNCELİK ESKİ KİRACININ
* Dönüşüm sonrası kiracı yeni evde yeniden kiracı olur mu?
Mal sahibi, kiracı taşınmazı boşalttığı tarihten itibaren üç yıl içinde yeni yapılan daireyi kiraya verecekse öncelikle eski kiracıya önermeli. Eğer kendi oturmayacaksa, o evde kiracı olma hakkı önce eski kiracıya ait. Ancak mevcut kira piyasası koşullarında bunun uygulanmadığını görüyoruz. Ev sahipleri kanunen bildirmek zorunda da olsa bunu görmezden geliyor. Bu durumda kiracının son kira bedelinin 12 aylık karşılığından az olmamak kaydıyla tazminat alma hakkı doğar.
* Yeni dönemde kira rakamı nasıl belirlenir?
Eski kiracının dönüşüm sonrası önceliği olsa da kira bedelleri eskisi gibi kalmaz. Ev sahibi yeni bir kira bedeli belirleme hakkına sahip ve burada bir sınırlama yok. 5 bin liraya oturulan bir ev dönüşüm için boşaltılmış ve kiracı iki yıl sonra yeniden dönmüşse kira 20-30 bin de olabilir.
TAHLİYE İÇİN DÖNÜŞÜME GİREN DE VAR
Kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarının hiç olmadığı kadar arttığını belirten Avukat Kezer, tahliyede zorlanan kimi ev sahiplerinin çözümü dönüşümde bulduğunu anlattı. Kezer, “Bugün bir tahliye davası en iyi ihtimalle iki-üç yıl sürüyor. Eski yapılarda ev sahipleri bu süreçlerle uğraşmak yerine risk tespiti yaptırıp dönüşüm yoluna gitmeyi seçiyor. Son depremler anlaşma süreçlerini de etkiledi. Eskiden bir-iki metrekare nedeniyle dönüşüme karşı çıkanlar vardı, şimdi oybirliğiyle anlaşılıyor. Ev sahipleri de böylece uzun yıllar beklemek yerine hem kiracıyı çıkarıyor hem de evini yeniliyor.”