Sektörün öncülerine sorduk: İşte kira krizinden çıkış yolları
Güncelleme Tarihi:
Son iki yılda milyonlarca kişinin ortak sorunu kiralar oldu. Yeni ev arayan bütçesine göre seçenek bulamaz hale gelirken, kiracılar zam ve tahliye baskısıyla uğraşmak zorunda kaldı. Kamu, kiracıları korumak için geçen yıl kira artışına yüzde 25 sınırı getirdi, bu yıl da süreyi uzattı. Ancak sınırlama sorunu çözmediği gibi ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarının daha fazla artmasına neden oldu. Peki kira krizi nasıl aşılacak? Bu soruyu inşaat sektörünün öncü üç sivil toplum kuruluşunun başkanına sorduk. Kiralık sosyal konut modeli, ev sahipliğinin artması için kamu-özel sektör işbirliği ile ucuz konut üretimi ve faiz indirimi, boş konut vergisi getirilmesi, çalışanlar için yurt gibi paylaşımlı ev projeleri geliştirilmesi öne çıkan başlıklar oldu.
İşte kira krizine karşı çözüm önerileri...
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu:
YENİ KİRA MODELİ HAZIR
Kira sorununun çözümü için ‘kiralık sosyal konut’ formülü Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’nden geldi. Yaklaşık 1.5 yıldır kurdukları komitelerle çözüm yolları üzerinde çalıştıklarını belirten Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu şunları söyledi: “Çalışmalarımız sonucunda ‘Yeni Konut Modeli’ni hazırladık. Bu modelle ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı bitecek, kiraya veren kurumsal yapılar oluşacak. Model şöyle ilerleyecek:
- Arsa maliyeti sıfıra indirildiğinde kiralar yarı yarıya düşer. Kamunun kiralık konut üretimi için tahsis ettiği arsada özel sektör proje geliştirir. Arsanın mülkiyeti devlette kalır, üst kullanım hakkı verilir.
- Projelerde maksimum ev kirası önceden belirlenir, ticari birimler için sınırlama getirilmez. Özel sektör projeyi geliştirir, finanse eder, inşaatını tamamlar, sözleşme süresince bakım ve onarımları yapar. Yatay mimaride, yerli malzeme ile enerji tasarruflu binalar hızla hayata geçer.
- Kamunun sorumlulukları ise proje sahasının ilgili tüm izin ve imar süreçlerini hazırlamak, proje finans kurgusu içerisinde belirli garantileri sunmak, proje süresince gerekli durumlar için kamu denetimlerini yürütmek ve sözleşme sonunda konutların kamuya devir işlemlerini yapmak olur.
- Tüm bunların sonunda kent hayatında sosyal dengeler sağlanırken, ihtiyaç sahibi kesim piyasa dalgalanmasından etkilenmeden uzun dönem aynı yerde kiracı kalabilir. Kirası hane gelirinin yüzde 30’u kadar olacağı için yaşam standartları yükselir. Ayrıca bu projeler çevre bölgelerde de kira fiyatlarının düşmesini sağlar. Uzun süredir üzerinde çalıştığımız modelin tüm detaylarını önümüzdeki hafta kamuoyu ile paylaşacağız.”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım:
BOŞ KONUTLARA VERGİ GELSİN
“Kira sorunu artık özel sektörün birkaç projeyle çözeceği boyuttan çıktı, çok büyüdü. Buradaki ihtiyacı karşılamak için kamu öncülüğünde yeni modeller ve vergiler hayata geçirilmeli” diyen İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım önerilerini şöyle sıraladı:
- “Kamunun arsa tahsisi ile kiralık sosyal konutlar üretilebilir. Yerli ya da yabancı fonlara üst kullanım hakkı verilerek bu yapılabilir. Kira rakamları dar gelirliye göre belirlenir ve denetime tabi tutulur. Devletin tespit ettiği gerçek ihtiyaç sahibi vatandaşlar da bu yolla uygun fiyatlı kiralık eve kavuşur.
- Bugün birçok yatırımcı aldığı evi boş tutuyor. Böyle bir ortamda bu tip stokçuluğa izin verilmemeli. Boş bırakılan evlere ek vergi getirilirse sisteme yeni arz eklenebilir.
- Türkiye’de hane halkı sayısı giderek düşüyor. Gençler ailelerinden ayrı yaşamak istiyor.
Çalışan, tek yaşayan bu gençler için yeni konut projeleri üretilebilir. ‘Çalışan yurdu’ gibi, salonu mutfağı ortak olan daha küçük metrekareli birimler bugün tek yaşayan birçok genç için iyi bir çözüm yolu olur. Gündüz yoğun çalışan, günün çok kısıtlı zamanında evi kullanan kişiler için özel mimari çözümler geliştirilir. Bu evlerde kira daha makul olacağı için tercih de edilir. Gayrimenkul sektöründeki firmalar da talebi görünce bu şekilde yeni projeler inşa eder. Ayrıca ülkenin birçok şehrinde boş kalan oteller de bu amaçla konuta dönüşebilir.”
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova:
EV SAHİPLİĞİ ORANI ARTMALI
Türkiye’de ev sahipliği oranının 2014 yılında yüzde 61 iken, 2022 sonunda yüzde 57.5 seviyesine kadar düştüğünü belirten Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, “Düşen bu oran Türkiye’de yıllık yaklaşık 150 bin yeni kiralık konut talebi yarattı. Salgının etkisiyle birkaç yıl bu ihtiyaç sönümlenmiş olsa da pandemi sonrası biriken talep piyasaya yansıdı. Dolayısıyla kira sorununa kalıcı çözüm için ev sahipliği oranını arttırmamız gerek” dedi ve önerilerini aktardı:
- “İlk adım konuta erişimi kolaylaştırmak. Özel sektör ve kamu işbirliği ile kredi faizleri yüzde 1’in altına düşürülebilir.
- Kredinin yanında konut fiyatının da ulaşılabilir olması gerekli. Üretim için de temel ihtiyaç arsa. Bugün arsa sahiplerinin beklentisi ile sosyal konut üretilemiyor. Kamu; arsa ofisini tekrar hayata geçirip ucuz arsa üreterek özel sektörle işbirliği yapabilir. Yapılacak konutların fiyatı ve kalitesi de TOKİ tarafından denetlenir.
- Daha uzun vadede ise finansal çeşitliliğin artırılması gerekli. Yapı tasarruf sandıkları devreye alınabilir, Bireysel Emeklilik Sistemi’ndeki (BES) gibi devlet destekli konut edindirme sistemleri uygulanabilir.
- Dünyada uygulanan modeller incelenmeli. Mesela; Avrupa’da belediyeler müteahhitlerden mülkler satın alarak ucuza kiraya veriyor, piyasa dengelenince de satıyor. Almanya’da yeni bir konut projesi yapıldığında belediye ‘yüzde 12’sini kiraya ayıracaksın’ diyor ve bölgeye göre rakamı belirliyor. Projeyi geliştiren firmaya da maliyet desteği veriliyor. Bunun yanında boş tutulan konutlardan ek vergi alan ülkeler de var.”