Evimi beyan değerinden satamazsam ne olacak?

SORU: (A.E.) İstanbul: Emlak Vergisi ve emlak satışlarında kafamız iyice karıştı. Ben net bir soru sormak ve cevabını da net olarak almak istiyorum: Ben on yıldan beri sahip olduğum bir arsamı eylül ayında gerçek rayici olan 50 milyar lira bedelle beyan ettim. Mart 1999 ayında satmak istiyorum, gayrimenkul fiyatları artmıyor, bu arsayı 60-70 milyar lira arası bir bedelle satmaya razıyım. Diyelim ki 70 milyara sattım. Ben vergi ödeyecek miyim? 1999’da % 77.8 değer artırılacak deniliyor. Böyle bir şey olur ve 50 milyar liralık değer 88.9 milyar olursa, 70 milyara satmam durumunda 88.9 milyar üzerinden satmış gibi mi vergi ödeyeceğim?

Cevap: Sorunuzun cevabının bazı bölümleri yine pek açık olmayacak ama ben en azından bu konudaki kanaatimi açık bir şekilde ifade edeyim:

Arsanızın satışı 1.1.1999 tarihinden sonra yapılacağı için prensip olarak satış kârınız vergiye tabi olacaktır.

Arsanızın satış kazancı hesabında dikkate alınacak maliyet bedeli, 1998 yılında beyan ettiğiniz 50 milyar lira ile, 1 Ekim 1998 tarihi ile 28 Şubat 1999 tarihleri arasındaki 5 aylık TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) artışı toplamı olacaktır. Diyelim ki 5 aylık TEFE artışı yüzde 40 olsun, arsanın mart ayında satışı halinde maliyet bedeli 50 milyar+20 (50 x yüzde 40) = 70 milyar lira olacaktır.

Arsayı fiilen 70 milyar liraya satacağınıza göre, satış bedeli bu miktar mı olacak, yoksa 50 milyar liralık beyan yüzde 77.8'lik Yeniden Değerleme oranı ile artırılarak (50 milyar x 1.778 = ) 88.9 milyar lira mı sayılacaktır. İşte tereddütler burada düğümlenmektedir.

Bir defa, sahip değişmesi ile ilgili % 1'lik alım ve yüzde 1'lik satım olmak üzere toplam yüzde 2'lik tapu harcı, kâğıt üzerinde yüzde 77.8 oranında artırılmış 88.9 milyar lira üzerinden ödenecektir.

FİİLİ SATIŞ BEDELİ

Bu satışla ilgili ‘‘diğer kazanç'' olarak Gelir Vergisi'ne tabi kazancın var olup olmadığının hesabında ise kanaatimize göre fiili satış bedeli, hasılat olarak dikkate alınmalıdır. Eğer hesap böyle yapılırsa sizin satış hasılatınız ve maliyetiniz aynı olacağından, burada bir kazanç ve vergi sözkonusu olmayacaktır. Ancak böyle bir durumda satışın gerçekten 70 milyar liraya yapıldığının inandırıcı delillerle sizin tarafınızdan ispat edilmesi gerekir. Tapuda bedel 88.9 milyar lira olarak görüneceğinden, başka delillere ihtiyaç olacaktır. Vergi Usul Kanunu'na göre, bir şeyi iddia eden kişi, iddiasını ispat etmek zorundadır. Bu bakımdan burada satışın 70 milyar liradan olduğunu sizin ispat etmeniz şarttır. Maliye aksini ispat etsin diyemezsiniz. Burada, satış bedelinin, kâğıt üzerinde tespit edilip, tapu harçlarında kullanılacak olan 88.9 milyar lira olması gerektiğini iddia edenler olabilir. Ancak ben bu iddialara kesinlikle katılmıyorum.

Çünkü, kanunda bu konuda herhangi bir açık hüküm bulunmamaktadır. Sadece, Vergi Usul Kanunu kapsamında bir vergi için kullanılan değerin, diğer vergiler için de kullanılması gerektiği varsayımından bu yoruma gidilebilmektedir. İlk bakışta, usul yönünden mantıklı görünen bu kıyaslama, beraberinde elde edilmeyen bir gelirden vergi almak gibi, vergilemenin temel prensiplerine, hatta anayasa hükümlerine aykırı bir sorun da getirir.