Satış kazancının vergisi ne olur?
Güncelleme Tarihi:
DÜNKÜ bölümde, gerçek kişilerin devamlılık arz etmemek koşuluyla yaptıkları gayrimenkul (ev, işyeri, arsa, arazi) satışından elde ettikleri kazançların “değer artış kazancı” kabul edildiğini, gayrimenkulün edinme şekli, elde bulundurma süresi ve elde edilen kazanç tutarına göre de ortaya çıkan kazancın beyan edilip, vergi ödenmesi gerekebileceğini açıklamıştık.
Bugün, elde edilen değer artış kazancının vergisinin nasıl hesaplanacağını açıklayacağız.
2014 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor. Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
Ortaya çıkan kazançtan 2014 yılı için belirlenen 9 bin 700 TL istisna düşülecek. Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15’ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, 25 Mart Çarşamba günü mesai bitimine kadar beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.
ÖRNEK: 2009 Kasım ayında 200 bin TL’ye alınan gayrimenkul, 2014 Şubat ayında 300 bin TL’ye satılmıştır. Satış, beş yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Ancak, kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecek.
Endeksleme, gayrimenkulün maliyet (edinme) bedeli olan 200 bin TL üzerinden yapılacak.
Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak
Yİ-ÜFE endeks değerleri Ekim 2009 için 160,84; Ocak 2014 için 229,10 olup, endeksleme de esas alınacak oran; (229,10 – 160,84) / 160,84 = 0,4244
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,4244) x 200.000 = 284.880 TL
Safi kazanç ise; 300.000 – 284.880 = 15.120 TL olacak ve 2014 yılı istisna tutarı olan 9 bin 700 TL’yi aştığı için beyan edilmesi gerekecek.
Vergi ise şöyle hesaplanacak:
2014 yılı değer artış kazancı: 15.120 TL
İstisna tutarı: - 9.700 TL
Safi irat (vergi matrahı):5.420 TL
Ödenecek gelir vergisi: 813 TL
ELDE BULUNDURMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?
Gayrimenkulün elde bulundurma süresine ilişkin beş yıllık sürenin hesabında, edinme tarihi ile satış tarihi gün, ay ve yıl olarak dikkate alınıyor.
Örneğin, 25 Nisan 2009 tarihinde edinilen gayrimenkulün beş yıllık elde bulundurma süresi 25 Nisan 2014 tarihinde doluyor. Gayrimenkul bu tarihten sonra satılmışsa, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.
EDİNME TARİHİ
Beş yıllık sürenin hesabında iktisap (edinme) tarihi olarak; Satın almada tapuya tescil tarihi, İnşa edilen gayrimenkullerde yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alındığı tarih, Kooperatif ortaklarına tahsis edilen gayrimenkullerde tahsis tarihi, Arsa karşılığında alınan konut ve işyerinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih, dikkate alınıyor.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi ise taşınmazın tasarruf hakkının mükellefe bırakıldığı tarih oluyor.