* Daire giriş kapılarını kapsayan sahanlıklar ortak alan mı? Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, ortak alandır.
ORTAK ALAN KULLANIMI
* Ortak alanların işgali ne demek? Binalarda ve/veya ana yapılarda ‘ortak alan işgali’ en basit tanımıyla KMK Madde 4-a’da detaylı olarak belirtilen alanların herhangi bir yerini diğer kat maliklerinin rızası olmadan kullanmak ’ortak alan işgali’ anlamına gelir. Bu işgal ortak alanlara bir yenilik ya da ekleme yapmak olabileceği gibi bir eşyayı sürekli olarak orada tutmak da olabilir. Otopark alanında izinsiz kurulan bir araç şarj istasyonu da sığınak veya kapalı otopark alanlarında eski eşyaların muhafazası da kapıların önüne ayakkabı bırakılması da ‘ortak alan işgali’ olarak kabul edilir. İzinsiz olarak dış cepheye klima takmak, balkon kapatmak ya da farklı renge boyamak, otoparklara araç şarj istasyonu yapmak, ortak bir alanı maliklerin tamamının izni olmadan kiraya vermek de ortak alan işgali sayılmaktadır.
KAPI ÖNÜNE AYAKKABI KOYMAK
Binalarda ve apartman girişlerinde kapı önleri de ortak alan olarak kabul edilmiştir. Dairelerin küçüklüğü, eşyaların ya da ayakkabıların ortak alana konulması ve işgal etme sebebi olamaz.
* Ortak alana eşya koymak neden risklidir? Ortak alanlarda bulunan yangın merdivenleri, sığınaklar ve daire giriş kapılarını kapsayan sahanlıklar en riskli alanlardır. Çünkü bu alanlara koyulan eşyalar ve ayakkabılar ciddi sakatlanmalara ve hatta ölümlere bile sebep olmaktadır. Afet anında (deprem, yangın gibi) binalardaki sensörler ya da enerji şirketleri binalardaki elektriği güvenlik açısından kesmektedir. Bu arada dairesinden kaçmak isteyen kişilerin ilk ulaştığı yer içgüdüsel olarak asansörler olmaktadır. Asansörlerde elektrik olmadığını gören bina sakinleri bu sefer normal merdiven veya yangın merdiveni seçeneğine yönelmektedir. Karanlıkta kaçmaya çalışan insanlar karmaşaya ve paniğe sebep olmakta, önce daire önündeki ayakkabılar sebebi ile sonrasında yangın merdiveni ya da normal merdivenlere koyulan bisiklet, kaykay, pazar arabası, bebek arabası, dolap, sandalye, masa, kutu gibi ortak alana koyulmaması gereken şeylere çarparak kaçış anında sakatlanmakta ya da yere düşerek yolu kapatmakta, arkadan gelen kalabalık yere düşen kişiyi görmeden ezmekte ve bazen ölümlere bile sebep olabilmektedir.
YARALANMA VE ÖLÜMDEN SORUMLU KİM
* Komşunun sahanlığa bıraktığı kaykaya basıp kolunu kıran 78 yaşındaki okurum D.S., kime nasıl tazminat davası açabilir?
Konutlarda kısa süreli kiralamaya ilişkin kurallar 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı kanun ile silbaştan düzenlendi. Kanundaki, “Konutların turizm amaçlı kiralanması” ifadesi ise tartışılıyor. Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm yeni düzenlemenin kapsamı dahilinde bulunuyor. Avukat Şimal M. Tol ile birlikte Devre Tatil Sistemleri kitabının da yazarı Prof. Dr. E. Saba Özmen, kanundaki uygulamayı okurlarımın tüm bu soruları ışığında devremülkler açısından değerlendirdi. Bakın şöyle:
NASIL KONTROL EDİLECEK
-Devre tatil sistemlerini de ilgilendiren yeni kanun tartışılıyor. Sizin yorumunuz nedir?
Özmen: Ülkemizin kanunlarının bilimsel bir süzgeçten geçerek hazırlanmama olgusunun izlerini bu kanunda da görmekteyim. Kanunun düzenleme amacı gözetildiğinde her tür kazancın vergilendirilmesi anlayışı çok doğal karşılanmalıdır. Fakat, arkasında gizli niyet belirtileri gördüğümden otel lobisinin eseri olduğu ve birçok sorunu beraberinde getireceği düşüncesindeyim. Bu kanun anayasaya aykırı.
100 GÜN MÜLKİYET HAKKINA AYKIRI
-Kanun neden Anayasaya aykırı? Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile Medeni Kanunumuzun 683 ve devamı hükümleri ışığında malikine veya konutu kiraya verme yetkisine sahip ayni hak sahiplerine, kira geliri elde etme hakkı sağlar. Bu açıdan “100 gün ve altında” sınırlaması koyarak kısa süreli kiralama yetkisinin “turizm amaçlı kiralama” tabiriyle izne bağlamak Borçlar Kanunu hükümlerine göre sıkıntı yaratır. Bana göre bu kanun, Anayasa’ya ve mülkiyet hakkına aykırıdır.
-Nasıl sıkıntılar ortaya çıkabilir?
Son dönemde bazı işletmelerin, esnafın hatta küçük kafe ve restoranların “POS cihazı arızalı”, “Banka komisyonu yüksek” gibi bahanelerle kredi veya banka kartı yerine IBAN üzerinden ödeme talep ettikleri şikâyetleri geliyor. İşletmeler, IBAN’a havale yoluyla fiş ve fatura düzenlemekten de kaçınıyorlar. Artan şikâyetler Hazine ve Maliye Bakanlığı’nı harekete geçirdi. Maliye, bu yöntemle kazançlarını kayıtdışı hale getiren işletmelerin peşine düştü. Bu konudaki sorularınızı vergi hukuku uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar’a yönelttim. Yanıtları şöyle:
IBAN’A ÖDEME YASAL MI
* IBAN’a yapılan ödeme yasal mı?
Banka hesabı üzerinden tahsilat yapılması, işlemin tarafları, miktarı doğru olduğu ve gerçek durumla uyumlu olduğu sürece elbette yasal. Ancak banka komisyonundan, ödeme gecikmesinden veya vergiden kaçmak, kayıt dışında kalmak gibi nedenlerle başkalarının IBAN’ının kullanılması söz konusu olduğunda konu yasal değil. Üstelik tüm taraflar için ağır cezalar var. Bu cezalar, ihtimallere göre değişiyor.
* Kendi adına ödeme alıp fatura kesmeyenin durumu nasıl değerlendirilir?
Bu ihtimallerden ilki ve en masumu, işletmenin ödemeyi kendi hesabına yaptırıp fatura kesmemesi. Bu işletmenin vergi mükellefiyeti varsa düzenlenmeyen her fatura için 3 bin 400 TL’den (2024 yılı için) az olmamak üzere fatura tutarının yüzde 10’u kadar özel usulsüzlük cezası kesilir. Bu tutarın 2024 yılı için yıllık toplamı 1.7 milyon TL’yi geçemez. Ayrıca ödenmeyen vergiler, yani şahıs şirketi diye de bilinen şahıs mükellefiyeti için gelir vergisi, ticaret şirketi için ise kurumlar vergisi ile KDV de bir kat cezası ve aylık yüzde 3.5 faiziyle birlikte istenir. Vergi mükellefiyeti hiç yoksa bu cezalara, geriye dönük verilmeyen beyannamelerden kaynaklı cezalar da eklenir. Bunları alt alta koyup topladığınızda çok yüksek miktarlarla karşılaşılabilir.
* Başkasının IBAN’ını kullanmanın cezası var mı?
Bu durumda da KDV, gelir veya kurumlar vergisi, bunların bir kat cezası ve faizi ile özel usulsüzlük cezası ile karşılaşılıyor.
ÖNCE Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) iptal kararını nasıl verdiğini anımsatalım. TBMM’de, 30 Mart 2023’te çıkarılan torba kanun ile Hakimler Savcılar Kanunu’na ek zam maddesi eklenmişti. Yargıtay ve Danıştay üyelerine 40 bin, birinci sınıf hâkim-savcılar için ise 15 bin gösterge rakamının memur aylıklarına uygulanan katsayıyla çarpımı sonucu bulunacak miktarda aylık ek zam ödenmesi kabul edilmişti. Böylece, birinci sınıf hâkim-savcılara daha az ek zam öngören düzenlemeyle Yargıtay ve Danıştay üyelerinin maaşı, AYM üyeleriyle eşitlenmişti. Bu durum tartışma yaratmıştı.
HÂKİM DAVA AÇMIŞTI
Bir hâkim ek zam düzenlemesine karşı, Ankara 25. İdare Mahkemesi’nde dava açmıştı. İdare mahkemesi, baktığı bu davada yargıya ek zam düzenlemesini, anayasanın “hukuk devleti”, “yargı bağımsızlığı”, “eşitlik ilkeleri” ile “Çalışma barışının sağlanması” kurallarına aykırı olduğu ve iptali talebiyle AYM’ye taşımıştı.
AYM İPTAL ETMİŞTİ
Peki AYM ne yapmıştı? 11 Ekim 2023’te yargıya ek zam düzenlemesini eşitlik ilkesine aykırı bularak iptal etmişti. İptal kararı, 30 Ocak tarihli Resmi Gazete’de yayımlanırken, Hükümet’e, yeni düzenleme için altı ay süre verilmişti. AYM, yargıya maaş düzenlemesi yapılırken, dikkate alınması gereken kriterleri sıralarken “Anayasa’da güvence altına alınan hakimlik teminatı bakımından farklılıkları bulunmayan birinci sınıf hâkim ve savcılar ile Yargıtay ve Danıştay üyeleri arasında çalışma barışını bozacak düzeyde olduğu ve söz konusu farklılığın makul ve orantılı olmadığı sonucuna ulaşılmıştır” demişti.
30 TEMMUZ’A KADAR
AYM’nin, Hükümet’e ek zam konusunda düzenleme yapılması için verdiği altı aylık süre 30 Temmuz’da dolacak. İptal kararı 30 Temmuz’da yürürlüğe girecek. 30 Temmuz’a ek zam düzenlemesi yapılmazsa, yargı mensuplarının maaşlarında düşme tehlikesi ortaya çıkacak. Adalet Bakanlığı, 9. yargı paketinde bu konuda da çalışırken, yargı kulislerinde yeni düzenlemenin nasıl yapılması gerektiği konusunda tartışma yaşanıyor.
Önce Türkiye’nin Gümrük Birliği (GB) serüvenini anımsayalım. Türkiye ile dönemin Avrupa Ekonomik Topluluğu (AET) arasında 1963’te imzalanan Ankara Anlaşması ile başlayan, 1973’te Katma Protokol ile devam eden ilişki, 6 Mart 1995’te GB kararıyla yeni bir boyuta geçti. GB ile birlikte Türkiye ile AB arasında sanayi ürünleri ticaretinde gümrük vergileri, miktar kısıtlamaları ve eş etkili önlemler ortadan kalktı. Türkiye, üçüncü ülkelere yönelik AB’nin belirlediği ortak gümrük tarifesini uygulamaya başladı. AB’nin diğer ülkelerle yaptığı serbest ticaret anlaşmalarına Türkiye’nin doğrudan taraf olmaması, Türkiye’den araçlara uygulanan karayolu kotaları, GB’nin işleyişiyle ilgili danışma ve karar alma mekanizmalarında Türkiye’nin yeterince yer almaması ise ciddi sıkıntı yaratıyor. Uluslararası hukukçu Dr. Selim Sarıibrahimoğlu “Gümrük Birliği kararları üye ülkelerin veto hakkı nedeniyle güncellenemez” görüşünde.
AB’ye üye olmadan GB anlaşmasını imzalayan dönemin siyasileri hakkında Meclis soruşturması yapılması gerektiğini savunan Sarıibrahimoğlu’nun, güncelleme konusundaki değerlendirmeleri şöyle:
AB HUKUKUNDA MÜMKÜN DEĞİL
* “Gümrük Birliği kararlarının güncellenmesi AB hukuku çerçevesinde mümkün görünmemektedir. AB’de kararlar GB de dahil oybirliği ile alınmak zorundadır. Türkiye’nin göreli üretim ve fiyat avantajı olan tarım ve benzeri ürünlerde kolaylık sağlamayı amaçlayan güncellemeye, üye 28 ülkenin özellikle çıkarları zarara uğrayacak olanların veto haklarını kullanacakları kuşkusuzdur.
GB ve AB birbirinden ayrı düşünülemez. Biri olmazsa diğeri işlevsiz kalır. AB ile Türkiye arasındaki GB protokolü, başlangıçta, taraflar arasında sanayi mallarının sınır ötesine kolay ve gümrüksüz geçişini sağlayan ve her iki tarafın da çıkarlarına hizmet eden bir anlaşmalar dizini şeklinde imzalanmıştır. Ancak zaman içerisinde bu anlaşmanın ayrılmaz bir parçası olan tam üyelik süreci AB tarafından askıya alınınca, GB anlaşması tek taraflı çıkara hizmet eden yeni nesil bir kapitülasyona dönüşmüştür. Ayrıca AB’nin bu anlaşmaya aykırı koruyucu uygulamaları da rekabetçi dengeyi bozmuştur. Türkiye vatandaşlarının, AB ile imzalanan anlaşmalara rağmen hukuka aykırı şekilde dolaşım serbestisinden (vize) yararlanamaması haksız rekabet oluşturmuştur.
2001 BANKACILIK KRİZİNİ TETİKLEDİ
* GB, 2001’deki bankacılık krizinin de en önemli tetikçisi olmuştur. 2001’deki kriz 2000 yılına kadar 14 milyar dolar civarında seyreden dış ticaret açığının birdenbire 34 milyar dolara yükselmesi nedeniyle meydana gelmiştir. Yapılan haksızlık sebebiyle Türkiye her yıl milyar dolarlar kaybederken AB kâra geçmiştir. Bugün ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik krizin bile muhtemel sebebi GB’dir.
Tahliye taahhüdü ne demek? Kiracının kendi fotoğrafını ve iletişim bilgilerini eskort sitesine koyarak, evi de bu amaçla kullanması tahliye nedeni sayılır mı? Ankara Barosu avukatı arabulucu Burcu Akar Muratoğlu yanıtladı...
GEÇERLİLİK ŞARTLARI
-Kira taahhüdü ne demek? Ev sahiplerinin ne işine yarar? Kiracı tahliye taahhüdü ile kiralayana (ev sahibi) karşı taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini bildirip bunu taahhüt etmektedir. Ev sahibi, evin tahliye için bu taahhüdü kullanabilmekte. Ancak, ev sahibi tarafından kiracıya sunulan tahliye taahhüdü, kiracının tahliye taahhüdünü kabul etmemesi halinde kiracı lehine veya aleyhine herhangi bir hüküm doğurmamakta. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı şartlar aranmaktadır.
-Tahliye taahhüdünün geçerli olması için hangi şartlar gereklidir?
1- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
2- Kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmelidir.
3- Bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi yapmış olmalıdır.
1- KOOPERATİFLER Kanunu’ndaki bu değişiklikler neler getiriyor? Kooperatif yöneticileri dağılmış sayılmamak için neler yapmalılar? Bu soruları İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
- Kooperatifler Kanunu’ndaki değişiklikler ne zaman yapıldı?
Kooperatifler Kanunu’nda 7339 sayılı Kanunla 21 Ekim 2021 tarihinde çok önemli değişiklikler yapıldı. Bu değişiklikler 26 Ekim 2021 tarih ve 31640 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı.
- Kanunun geçici maddesinde nasıl bir düzenleme öngörüldü?
Öncelikle söylenmesi gereken en önemli husus KK’nın geçici 9. maddesi uyarınca kooperatiflerin ve kooperatif üst kuruluşlarının anasözleşmelerini en geç 3 yıl içinde, 26 Ekim 2024’e kadar bu yeni yasal düzenlemelere uygun hale getirmek, intibak işlemlerini yapmak zorunda olmalarıdır.
- İntibak işlemleri yapılmazsa ne olacak?
Aksi halde kooperatifler ve üst kuruluşlar dağılmış sayılırlar. İki ay içinde tasfiye işlemlerine geçilmezse, ortaklar ya da alacaklılar 2 yıl içinde Mahkemeden tasfiye memuru atanmasını isteyebilirler.
DİKKAT KAPANMA TEHLİKESİ VAR
1- Eski binamızda güçlendirme hangi yöntemlerle yapılabilir?
Binamızda üç şekilde güçlendirme yapılabilir.
1- Kentsel dönüşüm uygulaması ile güçlendirme.
2- Kat malikleri kurulu kararı ile güçlendirme.
3- Mahkeme kararı ile güçlendirme.
2- Genel Kurul (GK) veya mahkeme kararıyla güçlendirme arasındaki fark nedir?
Halkımızın kısaca Kentsel Dönüşüm Yasası diye adlandırdığı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre güçlendirme yapılabilmesi için maliklerin en az 5’te 4’ünün bunu kabul etmesi ve koşulların da yerine getirilmesi gerekir. Diğerlerinde ise uygulama farklıdır.
