GeriOya ARMUTÇU Siteye kafe açan, bahçeyi kullanabilir mi?
MENÜ
  • Yazdır
  • A
    Yazı Tipi
    • Yazdır
    • A
      Yazı Tipi

Siteye kafe açan, bahçeyi kullanabilir mi?

İstanbul başta olmak üzere birçok site ve apartmanın altında artık restoran, kafe, pastane gibi yerler açılıyor. Bu işletmelerle kat malikleri arasında ortak alanların kullanımı başta olmak üzere birçok sorun yaşanıyor. Sitenin zemin katında açılan kafenin önündeki alan kime aittir? Sitenin ortak alanı mıdır? Kafe işletmecisi bu alana masa sandalye koyarak, müşterilerine hizmet verebilir mi? Kafe sahibi tente, gölgelik ya da kış bahçesi yaptırmak isterse, kat malikleri kurulundan izin almak zorunda mıdır?

ÖNCE bu soruları özetleyen okurum Ö.F.T.’nin sorusu:

“90 dairelik 3 bloklu sitenin A blok zemin katında kafe işletmekteyim. Dükkânımın ön giriş kısmındaki 4.5 metrelik alana masa sandalye yerleştirdim. Sigara içen insanlar var,dışarıda oturmak istiyorlar. Fakat üst dairelerden sürekli sıvı ve katı maddeler aşağıya atılmaktadır. Daire sakinlerinden birinin çocuğu aşağıya çişini yapmaktadır. Bu durum beni ve müşterilerimi çok rahatsız etmektedir. Açılır kapanır tente yaptırmak istedim, apartmandan izin almak için dilekçe yazdım. Site güvenlik odasına klima taktırmam karşılığında tente için izin verebileceklerini söylediler. Rahatsız olan, müşteri kaybı yaşayan ve mağdur olan benim. Dava açıp tente taktırabilir miyim?”

Siteye kafe açan, bahçeyi kullanabilir mi

DÜKKÂN GİRİŞİ ORTAK ALAN

Okurum Ö.F.T. gibi kafe işletmecileri ile site girişindeki kafelerin ortak alanlarını işgal ettiğinden yakınan kat maliki diğer okurlarımın benzer sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, sorularınızı yanıtlayan ayrıntılı değerlendirmeleri bakın şöyle:

“Özellikle pandemiden sonra kafe, restoran gibi işletmeler için mekânlarının önlerindeki açık alanların kullanımının kendilerine ait olması daha da önem kazandı. İşyerinin önündeki boş/yeşil alan apartmanın/sitenin ortak alanıdır. Masa koyarak, otopark yaparak, kış bahçesi yaparak vb. bir şekilde, orayı sadece işyerinin ve müşterilerinin kullanması mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 16. maddeye göre aksine sözleşme yoksa, kat malikleri ortak alan yer ve tesisleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanma hakkına sahiptirler.

ÖZGÜLEME YA DA SÖZLEŞME YAPILMALI

Eğer dükkânın önündeki veya başka bir alanı sadece bir ya da birkaç bağımsız bölüme özgülemek istiyorsak bunu tapudaki, belediyedeki resmi belgelerde göstermemiz, o işyerine özgülemiş olmamız gerekir. Apartman ve sitelerde yaşayanların aralarında sözleşme niteliğinde olan ve uymak zorunda oldukları yönetim planlarıyla da özgüleme yapılabilir. Böyle bir özgüleme (tahsis) yapılmamışsa işyerinin o yeri kullanabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yöneticiyle işyerinin işletmecisi arasında sözleşme yapılması gerekir. Özgüleme de sözleşme de yoksa işyerini işletenler bahçeyi diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde diledikleri gibi kullanamazlar. Aksi halde, maliklerden biri bile dava açarak, bahçeye yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilir.

DAVA AÇIP TAZMİN İSTEYEBİLİRSİNİZ

Komşuların birbirini rahatsız etmesi, yukarıdan aşağıya bir şeyler atması KMK’nın 18. ve Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesinde düzenlenen kat malikleri ve diğer apartman/site sakinleri gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse ortak alan yer ve tesisleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Okurun sorusunu bu kapsamda değerlendirdiğimizde üst kattan aşağıya sigara izmariti atmak, halı silkelemek, bir şeyler atmak komşuluk hukukuna sığmadığı gibi, yasalar nezdinde de suçtur. Bu durumdan zarar gören malik, suç duyurusunda bulunabileceği/dava açabileceği gibi, uğradığı zarar ve ziyanın tazminini de talep edebilir. Okurumuz da bu kapsamda bulunduğu yer mahkemesinde dava açabilir.

TENTE İÇİN BEŞTE DÖRT RIZA ŞART

KAT Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, bir kat maliki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz. Tente yapılması da, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır.

Ancak yazılı rıza olsa bile, yapılan tente vb. tesisin diğer komşuların görüntüsünü bozacak veya onlara başka bir şekilde rahatsızlık verecek şekilde olmaması gerekir. Somut her olayda yönetim planına da bakmak gerekir. Çünkü Yönetim Planı’nda (YP) farklı bir düzenleme yapılmış olabilir. Bilindiği gibi yasanın emredici kurallarına aykırı olmayan konular YP ile düzenlenebilir. Bu somut olayda da tente konusunda, tente yaptırılıp yaptırılamayacağı, ebadı vb konularda YP’de düzenleme var mı diye bakmak gerekir.

ALT KATTAKİ İŞYERİ ‘ISITMA GİDERİNE KATILMAM’ DİYEBİLİR Mİ?

BİR başka okurum ise alt kattaki işyerinin ısınma giderine katılmayı reddettiğini belirterek, bunun mümkün olup olmadığını soruyor. Avukat Kısacık’ın bu konudaki yanıtı ise şöyle:

“KMK’nın 20. maddesine göre herkes ortak giderlere katılmak zorundadır. Bir iki örnek vermek gerekirse kat malikleri, ‘Ben havuzu kullanmıyorum, kışın evde değilim, o nedenle kaloriferi yakmıyorum’ diyerek, bunlara ilişkin ortak gidere katılmaktan kaçınamazlar. Ancak, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir, kuralını her olayda uygulamamız gerekir. Eğer, binanın mimari ve sıhhi tesisat projesinde kalorifer tesisatı varsa petekler takılıysa dükkânı işleten ‘Ben yakmıyorum’ diyerek ‘Isınma giderlerini ödemem’ diyemez. Ancak, mimari ve sıhhi tesisat projesine göre kalorifer tesisatı sadece konutlarda varsa işyerlerinde yoksa, dükkânın maliki/işleteni ortak giderler içerisindeki ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü tutulamaz. Bu durumdaki işyerlerinden ısınma gideri almaya çalışmak yasalara ve yerleşik Yargıtay kararlarına aykırı olduğu gibi, hak ve adalet duygusuna da komşuluk hukukuna da ters düşer. Alınan Kat Malikleri Kurulu kararları da geçerli olmaz. Dava açılırsa iptal edilir. Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 11 Ocak 2016 tarih ve 2015/5293 E. sayılı 2016/49 K. sayılı kararı da bu yöndedir.”

Siteye kafe açan, bahçeyi kullanabilir mi

ÇATIYA GÜNEŞ ENERJİSİ SİSTEMİ KURULABİLİR Mİ?

BİR okurum da “Bir kat maliki çatıya güneş enerjisi kurmak isterse diğer kat maliklerinin iznini almak zorunda mı?” diye bir soru göndermiş. Kısacık’ın, güneş enerjisi sisteminin nasıl kurulacağını öğrenmek isteyen okurlarımı da aydınlatacak yanıtı ise bakın şöyle:“Çatı, apartmanın ortak alanıdır. Her malikin arsa payı oranında burayı kullanma hakkı vardır. KMK 16 gereğince kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri aralarında aksine sözleşme yoksa ortak yerlerde arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptirler. Ancak, ortak alanlarda 4/5 kat malikinin yazılı rızası olmadan herhangi bir tesis yapılamaz. Kural bu olmakla birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre bir kat maliki, diğer maliklerin alacağı herhangi bir karara gerek olmadan, çatıya güneş enerjisi sistemi kurabilir. Ancak, çatıya güneş enerjisi sistemi kuran malikin aşağıda belirtilen hususlara dikkat etmesi gerekir:

Arsa payından fazla bir alanı işgal etmemelidir. Örneğin; arsa payı 10/100 iken çatının güneş enerjisi kurmaya uygun alanının yarısını kullanmamalıdır. En fazla onda bir alanı kullanmalıdır.

Diğer malikler de güneş enerjisi sistemi kurmak istediğinde, onlara da yeterli alan bırakılmış olmalıdır.

Güneş enerjisi sistemini kurarken ve kullanırken çatıya, diğer bağımsız bölümlere zarar vermemelidir. Zarar vermişse bu zararı karşılamalıdır. Bir daha ortaya çıkmaması için gerekli önlemleri almalıdır.

Güneş enerji sistemi tekniğine uygun yapmalıdır.

Düzenli olarak bakım-onarımı yapılmalıdır.

Tüm maliklerin ileride güneş enerjisi sistemini kuracak olması halinde dahi binanın taşıyıcı sistemine zarar verilmeyecek olması gerekir.”

X

Yüksek aidat ödememek için ne yapmalısınız?

İstanbul başta, Türkiye’nin her yerinde sitelerde oturan ya da siteden yeni daire alacak okurlarımdan fahiş aidat şikâyeti yağıyor. Fahiş aidat ödememek için ne yapabileceklerini soruyorlar. Kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, ihtiyaca uygun ve mutlaka yönetim planı incelenerek daire alınmasını öneriyor: Sitenin bir yerine üç giriş varsa aidatınız yükselir. 70 yaşında ve yaşınız gereği yüzemiyorsanız, hiç girmeyeceğiniz sitenin açık-kapalı havuzuna para verirsiniz...

ÇOK SAYIDA TESİS YÜKSEK AİDAT DEMEK

1) Bir siteye taşınırken, yüksek aidat ödememek için nelere dikkat edilmeli?

AVUKAT Kısacık: Apartman ve sitede yaşamaktan kaynaklanan birçok sorun var. Bunların belki de en önemlisi kiralarla yarışır hale gelen site aidatları. Özellikle de kış aylarında aidatların yüksekliğinden şikâyet artar. Bu nedenle bir siteden daire alırken, aidatın artmasına neden olan unsurları en baştan dikkate almalıyız. Bir sitenin tek giriş çıkışı mı var inceleyin. Çünkü bir sitede, bir yerine üç giriş-çıkış varsa, güvenlik ve personel sayısı artacağı için aidatı da daha fazla olacaktır. Açık-kapalı havuz, hamam, sauna, yapay gölet, şelale gibi tesisler varsa bunların işletme, bakım, onarım, personel giderleri aidatı artıracağından yüksek aidat ödeyeceğinizi en baştan kabul edeceksiniz. Aynı şekilde binanızın yalıtımı yoksa, kapı-pencerelerden soğuk hava giriyorsa ısınma gideriniz artacaktır. Kışın 3-4 ay evinizde oturmuyor veya başka yerdeki evinizde veya çocuğunuzun yanında kalıyorsanız satın alacağınız dairenin ferdi sistemle ısınan bir binada olmasına dikkat etmelisiniz. Merkezi sistemle ısınan bir binada kışın 3-4 ay oturmasanız da ısınma giderlerine katılmak zorundasınız. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, yalıtımı yeterli olmayan bir siteden daire alıyorsanız, ülkedeki tüm fiyat artışlarının sizi fazlasıyla etkileyeceğini, bağımsız bölüm sayısı sizin siteye yakın olanlar da dahil olmak üzere diğer sitelere göre çok daha yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabulleneceksiniz. O halde bir siteden daire alırken, mevcut ve olası aidat miktarlarını dikkate alacaksınız. İhtiyacınıza göre ev alırsanız, kullanmadığınız hizmetler için para ödemekten kurtulursunuz.

2) Sitedeki arsa sahiplerine, yükleniciye ait boş dairelerinin aidatlarını kim karşılar?

Sitenizde yüklenici ve arsa sahipleri kendilerine ait henüz satamadıkları boş dairelerin aidatlarını yasalara aykırı olsa da ödememeleri durumda sorun çıkar ve gider artar. Ortak yaşam kültürüne sahip olamayan, aidatını düzenli ödemeyen kişilerle, ortak tesisleri kırıp döken kişilerin çoğunlukta olduğu bir sitedeyseniz bunların da aidatı artıracak hususlar olduğunu da öngörmeniz gerekir. Binlerce kişinin yaşadığı bir sitedeyseniz YP de bu siteye özgü yapılmadıysa, site sınırlarının içinde kamuya terk edilmiş alanlar bulunuyorsa ve belediye, sitenizden bu nedenle ecrimisil adı altında para istiyorsa; bunun da aidatı artıracağını baştan kabulleneceksiniz. Giriş kattan daire aldıysanız kullanmadığınız asansör giderinden sorumlu olduğunuzu bileceksiniz. Kira miktarı gibi aidat ödemek istemiyorsanız, aidatımız çok fahiş diye şikâyet etmek istemiyorsanız, bir siteden daire alırken tüm bu hususlara dikkat edeceksiniz.

YÖNETİM PLANINI MUTLAKA İNCELEYİN

3) Aidat paylaşımında ‘Yönetim Planı’ önemli mi?

Yazının Devamını Oku

Yönetici aidata zam yapabilir mi?

Yöneticiniz, “Her şeye zam geldi” diye aidata zam yapabilir mi? Ek aidat toplayabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “Evet”. Aidat elden mi ödenmeli? Bankaya mı yatırılmalı? En doğrusu aidatı bankaya yatırmak, elden ödediyseniz makbuz almak. Sitenin geçmiş dönemden kalan borçları nasıl tahsil edilir? Dairenin yeni sahibi, yeni kiracısı geçen yılın borçlarından sorumlu mu? Sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Okurlarım, doğalgaz, elektrik, asgari ücrete yapılan zamların ardından site ve apartmanlardaki yüksek aidat artışlarından, geçmiş dönem borçlarının aidatlara yansıtılmasından ve ek aidat istenmesinden şikâyetçi.

Birçok okurum, 2022 yılı için önceden belirlenen aidata ikinci kez zam yapıldığından yakınıyor. Aidatla ilgili tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve Avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

YÖNETİM SENESİ GELMEDEN ZAM YAPABİLİR Mİ?

 Okur A.K.: Dört senedir oturduğum sitede her yıl martta zamlı aidat ödüyorduk. Bu sene site yönetimi şubatta zam kararı almış. Ocak ayının farkını şubatta ödememizi istiyor. Yönetimin, senesi gelmeden zam yapma hakkı var mıdır?

Avukat Kısacık: Aidat adı altında her ay siteye ödediğiniz aylık miktar aslında avanstır. Yıl içinde beklenen gelir toplanamayabilir. Dolasıyla toplanan aidatlar yetmeyebilir. Asgari ücret, SGK vergileri artabilir. Ortak alan yer ve tesislerin elektrik, su, bakım onarım maliyetleri aşırı artabilir. Ülkemizde bugünlerde yaşanan aşırı fiyat artışları buna örnektir. Genel kurulunu (GK) kasımda yapan ve o günkü ekonomik koşullara göre bütçe oluşturan bir site şimdi yeterli gelmeyeceği için topladığı aidatlara zorunlu zam yapacaktır. Toplanan aylık aidat gelirleri giderlere yetmiyorsa; örneğin personel maaşı ödeniyorsa, yönetici cebinden mi ödeyecek? Zorunlu olarak aidata zam yapılacaktır.

Önemli olan toplanan paraların doğru yere harcanıp harcanmadığıdır. Doğru yere harcanmasını sağlamak için bu işi iyi yapacak kişileri yönetici seçmek ve yöneticileri denetleyecek işin ehli kişileri de denetçi seçmek gerekir. Bunun yolu da sitenin Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmaktan geçer. Malikler olarak GK’lara katılmazsak, iyi yönetici ve denetçi seçmezsek, asıl sorumlu biz oluruz.

BLOK BLOK ÖRGÜTLENİN

Yazının Devamını Oku

İstinaf kalmalı

Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca’ya, “İstinaf mahkemeleri kaldırılmalı mı?” diye sordum. Akarca’ya göre istinaf kaldırılmamalı. Sorun kaliteli hâkim, savcı yetiştirmekte. 23 bine ulaşan hâkim, savcıdan 14 bininin kıdemi 5 yılın altında. Akarca, “En büyük sorun bu. Kaliteli hâkim, savcı, avukat yetiştiremediğiniz müddetçe yasalarda hangi değişikliği yaparsanız yapın, hangi konuda reform yaparsanız yapın istediğimiz verimi elde edemiyoruz” dedi.

İLK derece mahkemeleri ile Yargıtay ve Danıştay arasında görev yapan ara-üst derece mahkemeleri olan Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) diğer adıyla İstinaf Mahkemeleri kuruldukları günden bu yana tartışılıyor.

İstinafa ilişkin 5235 sayılı yasa 26 Eylül 2004’te çıkarıldı. Devreye girmesi önce Haziran 2005’e bırakıldı. Sonrasında 12 yıl boyunca ertelendi. Darbe girişimi sonrası 20 Temmuz 2016’da istinaf faaliyete geçirildi.

Birçok okurumdan istinafın yargılamalarını uzattığı, kararların farklı yerlerde farklı olduğu, hak kaybına uğradıkları şikâyetleri geliyor. Tüm bu şikâyetleri 2021 yılı değerlendirme toplantısı sonrası Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca’ya ilettim. “Sizce istinaf kaldırılmalı mı?” diye sordum. Akarca’nın istinafla ilgili değerlendirmeleri ve önerileri bakın şöyle:

ŞANSSIZ DÖNEME DENK GELDİ

“20 Temmuz 2016’da istinaf faaliyete geçirildi. Şanssız bir döneme denk geldi. Dünyanın hiçbir yerinde 30 yaşından önce kimseyi hâkim yapmıyorlar. Bizde 22-23 yaşında hâkim olunabiliyor. Fetullahçı Terör Örgütü, Türk yargısına büyük zarar verdi. Yargıda FETÖ’den büyük ihraçlar yaşandı. Şu anda görevdeki 23 bin hâkim-savcıdan 14 bininin kıdemi 5 yıldan az. Yapılan reformlardan beklenen sonuç henüz alınamadı.

TECRÜBELİ HÂKİMLER GEREKLİ 

İstinaf,dünyanın her yerinde olan bir kurum. İstinaf modeli gerekiyor ama bunun için süreye ihtiyaç var. Tecrübeli hâkimlere ihtiyaç var. Yargıtay kıdemine ulaşmış arkadaşlarımızın görev yapması ve içtihatlarla uyumlu çalışmaları halinde verim elde edebileceğimizi umuyoruz. Her ülkenin kendine göre geliştirdiği sistemler var. Bunlar tartışılabilir.

Yazının Devamını Oku

Ev sahibi kiraya TÜFE üzerinde zam yapabilir mi?

Avukat Olcay Göçüm: “Beş yıl geçmeden ve beş yıllık süre geçtikten sonra tarafların anlaşamaması halinde mahkeme kararı olmadan TÜFE üzerinde seyyanen zam istenemez. Kiralayan, akit yılını takip eden dört yıl boyunca TÜFE artış oranı üzerine yörede emsal kira paralarının birkaç kat artığını ileri sürüp fahiş miktarda aylık kira parası talep edemez.”

KİRA artışının TÜFE artış oranına endekslenmesi nedeniyle ev sahibi ve kiracılar da 3 Ocak Pazartesi günü Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıklayacağı enflasyon rakamını merakla bekliyor. Bu rakam 1 Ocak tarihinden itibaren 2022 Ocak ayı için yıllık kira artışını da belirleyecek.

Ev sahibi okurlarım salgın yüzünden konut değerindeki artış ve çevredeki kiraların yükselmesi nedeniyle eski kiracılarından TÜFE oranında artışa ek, seyyanen zam isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Kira ile ilgili tüm merak ettiklerinizi bu hafta kira ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm yanıtladı.

1  OCAK’TA KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?

 Kira artışı 1 Ocak’ta nasıl belirlenecek. Ne kadar olacak?

Avukat Göçüm: 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”la, kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı 5 yıl süreyle (akit yılını takip eden dört yıl süreyle) TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Düzenleme ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl 12 ay TÜFE ortalaması miktarında olması öngörülmüştür. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır. Yani taraflar TÜFE artış oranının üzerinde artış oranı belirleyemez ancak TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Bu düzenleme ile kira zammı enflasyon rakamına (TÜFE) endekslenmiştir.

Kira sözleşmesinde kira parasının artırılmasına ilişkin (TÜFE) artış şartı var ise 2022/Ocak ayında yapılacak artış, 2021/Aralık ayında yayınlanacak 12 aylık TÜFE artış ortalaması esas alınarak artış yapılması gerekecektir. Ancak, yine yasa gereği kira akdi başlangıcından itibaren 5 beş yıllık süre geçmiş ise artık TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmaksızın çevrede oluşan rayiç kira bedeline göre sulh hukuk mahkemesinde kira parasının tespiti davası açılabilir.

SEYYANEN ZAM İSTENEBİLİR Mİ?

Yazının Devamını Oku

Dikkat! Kooperatiflerde genel kurul sezonu

Kooperatifler Kanunu’na göre 31 Aralık itibarıyla kooperatiflerde hesaplar kapatılır. 1 Ocak–30 Haziran arasında kooperatif olağan genel kurulları yapılır. Peki yılda bir kez mi genel kurul yapılır? Üyeler “Genel kurul toplansın” diye mahkemeye başvurabilir mi? Genel kurullarda alınan kararların iptali için ne yapmak gerekir? Her şeyden önce kararın iptalini istemek için üye sıfatıyla o toplantıya katılmanız şart. GK’da, karşı çıktığınız karara karşı oy verin, muhalefet şerhi koyun ve şerhinizi tutanağa geçirin. Tutanağın bir örneğini alın. Çıktı verilmezse fotoğrafını çekin. Yoksa karşı çıktığınız o kararın iptali için dava açamazsınız.

Bu hafta sizlerden gelen kooperatiflerin yönetimi, genel kurulların (GK) ne zaman, nasıl yapılacağı, kanuna, ana sözleşmeye ve kooperatifin menfaatine aykırı GK kararlarının iptali için nereye ve nasıl dava açılabileceğine ilişkin çok sayıda soruyu İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorular ve avukat Kısacık’ın ayrıntılı yanıtları şöyle:

1) Kooperatifler, olağan genel kurullarını ne zaman yaparlar?

Kooperatifler Kanunu’nun (KK) 42. maddesine göre genel kurullar bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır. KK’nın 45. maddesine göre, kooperatifler her takvim yılı sonundan itibaren 6 ay içerisinde olağan genel kurullarını yaparlar. Hesaplar 31 Aralık itibarıyla kapatılır. 1 Ocak–30 Haziran arasında kooperatiflerin GK’ları yapılır. Önümüzdeki aylar kooperatifin GK’larını yapacakları aylar olarak karşımıza çıkmaktadır.

2) Yılda birden fazla GK yapılabilir mi?

Yapılabilir. Dört ortaktan az olmamak üzere kooperatif ortaklarının en az onda birinin örneğin 100 ortaklı bir kooperatifte en az 10 kooperatif ortağının talebi üzerine kooperatif yönetim kurulları (YK) GK’yı toplamak zorundadırlar. YK bu talebi dikkate almaz ve GK’yı toplamazsa üyeler sırasıyla ‘Denetçi’lere, kooperatifin üye olduğu ‘Üst Birliğe’ ve ilgili ‘Bakanlık’a başvurarak olağanüstü GK’nın toplantıya çağrılmasını bu kişi ve kurumlardan isteyebilir.

KOOPERATİF ÜYESİ, MAHKEMEDEN ‘GK TOPLANSIN’ DİYE KARAR ALABİLİR Mİ?

3) Bu başvurulardan sonuç alınamazsa ne yapılabilir?

Yazının Devamını Oku

Yönetici dış cepheyi kiralayabilir mi?

İstanbul, Ankara, İzmir başta lüks semtlerde ve merkezi yerlerdeki birçok site ve apartmanların dış cephe ve çatıları reklam panosu gibi. Site yöneticisi dış cepheyi kendisi kiralayabilir mi? Kat maliklerinin bu konuda iznini almasına gerek var mı? Gömme balkon sürgülü camla kapatılabilir mi? Bu konuda Yargıtay içtihatı nasıl? Balkona kiler dolabı yaptırılabilir mi? İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’ın sorularınıza verdiği yanıtlar şöyle:

YÖNETİCİ TEK BAŞINA KARAR VEREBİLİR Mİ?

Site yöneticisi binanın dış cephesini GSM firmasına kiraya vermek istiyor. Bunu yapabilir mi? Maliklerden izin alması gerekmez mi?

Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer  maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici bilinenlerin aksine az sayıda konu bakımından yetkilidir. Taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri için kat maliklerinden avans toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması gibi konularda yönetici kanun gereği kendiliğinden yetkilidir. Bağımsız bölümlerdeki aykırı kullanımların eski hale getirilmesi için dava açılması gibi konularda ise kat malikleri kurulunun yöneticiye yetki vermesi gerekir.

Yönetici dış cephe kiralaması gibi önemli bir konu hakkında da maliklerin kararı olmadan kendisi bir karar alamaz. Kiraya veremez. Yönetici, dış cephe kiralaması konusunda kat maliklerinin kanunun aradığı yasal çoğunlukla alacakları kararla kendisine görev ve yetki vermeleri halinde dış cepheyi kiralayabilir. Görüldüğü gibi, yöneticinin kendiliğinden yapacağı işler sınırlıdır. Bu kira konusunda olduğu gibi, çoğu işte yetkisi yoktur. Ancak, Genel Kurul’un (GK) verdiği yetki ve görev sınırları kapsamında iş yapabilir.

DIŞ CEPHE KİRALANIRKEN OYBİRLİĞİYLE KARAR ŞART MI?

Dış cephe kiralaması için KMK’ya göre oybirliği şart mı? 30 kişilik bir apartmanda, 29 kişi onay verse 1 kişi karşı çıksa yine de dış cephe kiralaması yapılamaz mı?

KMK’da apartman ve sitelerde alınacak kararların niteliklerine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir. Örneğin; malikler tarafından yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için ayrı, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için ayrı, yönetici-denetçi seçmek için ayrı, ortak alanı kiralamak için ayrı karar yeter sayıları belirlenmiştir. KMK’nın 45. maddesi:

Yazının Devamını Oku

Fahiş aidat kimin suçu?

Lüks siteler başta site ve apartmanlarda kiralarla yarışır hale gelen yüksek aidatlar kimin suçu? Aidatı kim arttırıyor? Bir sitede satılmayan boş daireler varsa aidatı kim ödemekle yükümlü? Yönetim planındaki “İnşaat firması satmadığı dairenin aidatını ödemez” maddesi geçerli mi? Bu haftaki aidatla ilgili tüm sorularınızı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Yeni yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. Ortak şikâyet, aidatlardaki artışın fahiş olduğu. Lüks siteler başta,site ve apartmanlarda kiralarla yarışır hale gelen yüksek aidatlar kimin suçu? Aidatı kim artırıyor? Bir sitede satılmayan boş daireler varsa aidatı kim ödemekle yükümlü? Yönetim Planı’ndaki (YP) “İnşaat firması satmadığı dairenin aidatını ödemez” maddesi geçerli mi? Bu haftaki aidatla ilgili tüm sorularınızı ve merak edilenleri avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:

1) İNŞAAT FİRMASININ SATMADIĞI DAİRENİN AİDATINI KİM ÖDER?

Okur G.D.: 10 daireli 3 bloktan oluşan ortalama özelliklerden bir tık yüksek standartlardan oluşan bir sitede eşim ve kızım ile birlikte yaşamaktayız. Müteahhit firma ile sözlü anlaşma yaparak dairemizi aldık. Firma sahiplerinin tek imza ile oluşturduğu 15 maddelik YP’nin 15. maddesinde “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatlarını ödemez” ibaresi var. Firma sahibi, sitede ailesi ile beraber yaşıyor. Erkek, kız kardeşi ve aile yakınlarının daireleri mevcut. Bu 15. maddeye dayanak, “Tapu hâlâ inşaat şirketinde, satılmadı” diye o dairelerin aidatlarını ödemiyorlar. Tabii ki bu uygulamada haksız kazanca ve gereksiz şekilde aidatların artmasına sebep oluyor. Geçen yıl mahkeme yoluna gittim. YP’deki 15. madde için yorumunuz nedir? Bugüne kadar yaklaşık 10.000.000 TL üzerinde bir haksız kazanç sağlandı. Geçmişe dönük aidatların geri istenmesi mümkün olur mu?

YP HÜKMÜ GEÇERSİZ

Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesine göre, site YP’de başka türlü düzenlenmemişse personel ücretleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında ödenir. Daireniz boş da olsa henüz satamamış da olsanız kat mülkiyet tapulu sitelerde veya kat irtifakı tapulu olmakla birlikte 2/3
fiilen oturuyorsa o bağımsız bölüme isabet eden “ortak gider avansını” kullanılan yerleşik deyimle “aidatı” ödemek zorundasınız. YP hükümleri yasaya aykırı olamaz. Bu nedenle, YP’deki “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatını ödemez” maddesi geçerli değildir.

İCRA TAKİBİ YAPIN

Yazının Devamını Oku

Çatı sigorta ettirilir mi?

İstanbul’da son yaşanan kuvvetli fırtına sonrasında AFAD verilerine göre 528 çatı uçtu, 839 ağaç devrildi. Peki, uçan çatı parçalarının arabalara verdiği hasarı kim öder? Ortak alan olan çatılar sigorta ettirilebilir mi? Yönetici, “Ortak Alan Sigortası” yaptırmak zorunda mı? Site-apartmanlarda deprem sigortası gibi “Ortak Alan Sigortası” zorunlu değil. Ancak, genel kurulda oy çokluğuyla karar alınırsa yaptırabilirsiniz. Poliçenizde, uçan çatının arabalara vereceği hasar teminat altındaysa sigorta şirketi zararı öder. Ancak, sigortanız yoksa kasko şirketi hasarlı araç sahibine ödediği parayı, o apartman/sitedeki kat maliklerine arsa payları oranında rücu edebilir.

GEÇEN hafta İstanbul başta tüm yurtta etkili olan fırtına çatıları uçurdu, ağaçları devirdi; ölüm, yaralanma ve büyük maddi hasara neden oldu. Okurlarımdan, kopan çatı parçalarının verdiği hasarla ilgili birçok soru geldi. Önce bu soruları özetleyen İstanbul Sarıyer’den M.C.K.’nın sorusu:

“Bizim sitede bir bloğun çatısı uçtu. Üç araç hasar gördü. Bu olayda yöneticinin bir sorumluluğu var mı? Çatı sigorta edilebilir mi? ‘Yönetici sigorta yapmadı’ diye sorumlu olur mu? Sitede ortak alan yer ve tesislerimiz sigortalı olsaydı araçlardaki zararı sigorta karşılar mıydı?”

ORTAK ALAN SİGORTASI NASIL YAPTIRILIR?

Bu soru ve diğer güncel sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Özlem Kaya yanıtladı. Kaya’ya yönelttiğim sorularınız ve yanıtları bakın şöyle:

“Binalarda yalnızca deprem sigortasının yaptırılması kanunen zorunludur. Binalarda ve sitelerdeki ortak alanların sigorta ettirilmesi kat maliklerinin bu konuda genel kurulda (GK) oy çokluğuyla karar almasına bağlıdır. Böyle bir karar alınmışsa ve bütçede para varsa yönetici kat maliklerince belirlenen sigorta değeri üzerinden binayı sigortalatmakla yükümlüdür.

YÖNETİCİ NE ZAMAN SORUMLU OLUR?

Kat maliklerince karar alınmış ve sigorta primleri arsa payları oranında tahsil edilmiş ancak buna rağmen yönetici tarafından sigorta sözleşmesi yapılmamışsa ancak o zaman yöneticinin şahsi sorumluluğu doğar. GK’da herhangi bir karar alınmamışsa ve sigorta yapılması için bütçe oluşturulmamışsa, para toplanmamışsa

Yazının Devamını Oku

Komşuya ‘kombiyi yak’ davası

Kombili apartmanlarda, kaloriferin yakılmasının zorunlu olduğuna ilişkin bir yasal düzenleme yok. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümleri, İl Hıfzıssıhha Kurulu kararları ve kamu kurumlarının bu konudaki düzenlemelerine dayanarak, komşunuz aleyhine “kombiyi yak” davası açmanız mümkün. Bu hafta da ısınma derdi ile ilgili sorularınıza devam ediyorum. Ben sordum, avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıt verdi. Sorularınız ve Kısacık’ın yanıtları şöyle:

PETEK ÖLÇÜMLE YAKIT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur P.L.: Silifke’de büyük bir sitede oturuyorum. Site Yönetim Kurulu, pay ölçer kullanımı yerine peteklerin ölçülerek, yakıt parasının belirlenmesine karar verdi. Doğru mu? Dava açabilir miyim?

Avukat Kısacık: Genel olarak ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı, apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı olan Yönetim Planı’na (YP) göre paylaştırılır. Eğer YP’de düzenleme yapılmamışsa ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesindeki yasal bir düzenlemeye göre paylaştırılır. Temel kural bu olmakla birlikte merkezi sistemle ısınan binalarda ısınma giderlerinin nasıl paylaştırılacağı KMK’nın 42. maddesine göre, ‘Isınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar, Bakanlık tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir’ şeklindedir. Bu düzenlemenin emredici nitelikte olduğunu, Yönetmelikle belirlenen kuralların dışında bir gider paylaşımının kabul edilemeyeceğini düşünüyoruz. Dolayısıyla, Site Yönetim Kurulu (YK) da, Genel Kurul (GK) da farklı bir paylaşım sistemi kararı alamaz. Okurun sorusunda kararı YK’nın aldığı belirtiliyor. Alınan karar doğru değildir. Dava açabilirsiniz. Açtığınız davada KMK’nın 42. maddesine ve bu maddeye dayalı olarak çıkartılan yönetmeliğe atıf yapmanız gerekir. Karar YK tarafından alınmışsa kesin iptal edilir. Çünkü YK’nın böyle bir yetkisi yok. GK’da karar alındıysa yukarıda yazılanların dışında çağrı merasimine uyulup uyulmadığının, toplantı ve karar yeter sayılarının bulunup bulunmadığının araştırılmasını da istersiniz. GK kararının iptal edilmesini talep edebilirsiniz.

ASGARİ ISINMA PAYI FATURAYA YANSITILMALI MI?

Okur F.Y.: Ağustos 2019’da site içinde ve merkezi ısınma sistemine sahip ısı pay ölçer sistemi olan bir daire satın aldım. Ancak, merkezi sistemde faturalandırmanın nasıl yapılması gerektiği konusunda anlaşmazlıklar yaşıyoruz. Örneğin, geçen yıl sitedeki bazı dairelere doğalgaz ısınma bedeli olarak 80-90 TL gibi rakamlar gelirken, bazılarına da 900-1200 TL gibi miktarlar geliyordu. Bu miktarlar yüzde 70 bağımsız bölüm ısı gideri ve yüzde 30 ortak alanlar ısınma gideri olarak hesaplanan bir sisteme göre çıkarılıyordu. Fakat 15 derece asgari ısınma payı diye bir pay faturalara yansıtılmıyordu. Ev boşsa ya da alt üst komşu hiç ısı açmıyorsa bizler daha çok enerji harcamak zorunda kalıyor ve yüksek faturalarla karşılaşıyorduk. Bu yıl ise site yönetimi bakanlık onaylı bir firmadan ısı faturalandırma programı satın aldı ve o programa göre faturalandırma yapıyor ve bu programda yüzde 70 ile yüzde 30 haricinde belli kws miktarında ısı harcamayan daireyi, o kws’ye tamamlayarak faturasını çıkarıyor. Yani o dairede hiç ya da beklenenin altında kullanım olmuşsa 15 derece olacak şekilde payı faturaya yansıtıyor. Ancak anlaşmazlıklar devam etmekte. Doğru uygulama nasıl yapılmalı?

Avukat Kısacık: Zor bir soru. Sorunun çözümü yasalara göre başka, Yargıtay’a göre başka. Biz yasal düzenlemelere ve sizde yapılan uygulamaya göre cevap verelim. Öncelikle şunu söyleyeyim: Son yapılan uygulama doğru. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’in 8. maddesine göre; merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerine göre bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Yine ilgili Yönetmeliğin 5/6. maddesi gereği merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır. Bağımsız bölüm hiç kullanılmasa dahi, ortam sıcaklığının 15 °C’de olması halindeki ısı tüketim giderinden ve toplam ısı giderinin yüzde 30’undan payına düşen miktardan malik sorumludur. İlgili bağımsız bölümün maliki petekleri devre dışı bırakmışsa, sökmüşse dahi bağımsız bölüm 15 °C’de kullanılmış gibi ısı giderini ödemekle yükümlüdür.

ALT VE ÜST KAT KOMŞUNUZ KALORİFER YAKMIYORSA

Yazının Devamını Oku

Isınma derdi

Toplu yaşam alanlarında ve apartmanlarda kışın “erken yaktın-geç yaktın, ısınmıyoruz-aşırı sıcak” tartışmaları hiç bitmez. Yüksek faturalara paralel ısınma giderlerinin paylaşım şekli de sürekli uyuşmazlık yaratır. Bu hafta ısınma derdiyle ilgili sorularınızı yanıtladık.

Merkezi sistemle ısınan bir sitede, “Ben kışın bu evde oturmuyorum, kızımın yanında kalıyorum” ya da “Petekleri kapattım” demek sizi ısınma faturanızı ödemekten kurtarmaz. Yönetim planınızda (YP) var ve Genel Kurul’da (GK) karar alınmışsa ısınma faturasını ödemediğiniz için yönetici doğalgazınızı kesebilir.

Isınma sorunu ile ilgili tüm sorularınızı bu konudaki düzenlemeler ışığında kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

ENERJİ VERİMLİLİĞİ DÜZENLEMESİ VAR MI?

“Apartmanlarda ve sitelerdeki uyuşmazlıklar bir yana, asıl sorun enerji kaynaklarının kıt olmasıdır. Bu, enerjinin önemini artırmakta, enerji verimliliğiyle ilgili önlemlerin alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu amaçla birçok düzenleme yapılmıştır. 18 Nisan 2007 tarihli 5627 sayılı Enerji Verimli Kanunu’nun ‘Amaç’ başlıklı ilk maddesi ‘Bu kanunun amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfın önlenmesi, enerji maliyetlerinin yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılması’ şeklindedir. Bu kapsamda binalara, ‘Enerji Kimlik Belgesi’ alma zorunluluğu da getirilmiştir. Uygulanması sürekli ertelense veya esnetilse de er ya da geç bütün binaların ‘Enerji Kimlik Belgesi’ olacak, belgesi olmayanlar alım-satım yapmayacaklardır.

MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ ISINMAYA GEÇİLEBİLİR Mİ?

Merkezi sistemle ısınan bir binada ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme geçmek mümkün mü? Buna kat malikleri kurulu mu karar verir? Karar alabilmek için gereken oy oranı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi ile de merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş zorlaştırılmıştır. KMK’nın 42. maddesine göre ısınma sistemiyle ilgili kararlar Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, örneğin kömürle ısınmadan doğalgaza geçiş, ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme, merkezi sistemden ferdi sisteme geçişi gibi işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması zorunludur.

Yazının Devamını Oku

Çatı akıyorsa ne yapabilirsiniz?

Kış geldi çattı ve binalarda ısınma derdi başladı. Üst kattakiler çatının akmasından, kuzey cephede veya en alt katta oturanlar ısınamamaktan şikâyetçi. Binalarda çatı onarımı, mantolama nasıl yapılır? Kaç kat malikinin oyu gerekir? Çatı akıyorsa, apartman/site yöneticileri de kat malikleri kurulunu acilen toplayıp bu işi yapmak için bütçe oluşturmuyorsa, evine su akan kişi ne yapabilir? Tüm bu sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

ÇATI VE MANTOLAMA KARARI NASIL ALINIR?

Okur M.D: Çatı akıyorsa veya mantolama gerekiyorsa bunların yapılmasına kim karar verir? Çoğunluk hayır derse zarar gören ne yapabilir?

Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği çatı onarımı ve mantolama faydalı yenilik ve ilave niteliğinde olup yapılacak Genel Kurul’da (GK) maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla çatı onarımı ve mantolama yapılabilir. Konunun görüşüldüğü GK’da onarım ve mantolama yapılmaması yönünde karar alınıyorsa açılacak dava ile alınan bu GK kararının iptali ve bu işlerin yapılmasına karar verilmesi mahkemeden istenebilir. İptal davasının sonucunu beklemek uzun zaman alacağından, bu sürede de akan bir çatı altında oturmak mümkün olamayacağından, gerekli onarım veya mantolama işinin acilen yapılabilmesi için hâkimden ihtiyati tedbir kararı vermesi de istenebilir.

MAHKEMEYE BAŞVURUN

Çatı onarım veya mantolama talebinizi ilettiğiniz halde GK hiç toplanmıyorsa zarar gören kişi çatının akıp akmadığı, acilen onarılması gerekip gerekmediği ve/veya mantolama işinin acil ve zorunlu bir iş olup olmadığı konularında mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalıdır. Başvurunuz üzerine delil tespiti hemen bir kaç gün içerisinde yapılır. Keşif sonucu alınacak bilirkişi raporunda çatının onarılmasının veya mantolama yapılmasının acil ve zorunlu nitelikte bir iş olduğu anlaşılırsa tek bir kat malikinin isteğiyle dahi bu işlerin yönetim tarafından (kasada para yoksa ek bütçe oluşturarak) derhal yaptırılması gerekir.

MAHKEME KARARINA RAĞMEN YAPILMIYORSA

Yönetimin oluşturduğu ek bütçeye rağmen bir kısım kat maliki payına düşen miktarı ödemiyorsa bütçedeki mevcut paralar acil olan bu iş için kullanılarak veya zarar gören malikin ya da yöneticinin vereceği borç para ile ya da başka bir şekilde kaynak yaratılarak gerekli onarım ve mantolama işi yaptırtabilir. Ardından yönetici veya ilgili malik tarafından ödemeyenlere faiziyle birlikte ödemeleri için icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın iptali davası açılarak, ödemeyenlerden faiziyle ve icra inkâr tazminatı ile birlikte tahsil edilebilir. Mahkeme kararına rağmen yönetici de yapmıyorsa mahkemeden alacağı yetki ile zarar gören malik çatı onarımı gibi acil ve zorunlu bakım onarım işini kendisi yaptırtıp bedelini diğer maliklerden isteyebilir.

Yazının Devamını Oku

Ömür boyu kooperatif üyeliğine son

Yeni Kooperatifler Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle kooperatiflerde yeni bir dönem başladı. Konut yapı kooperatifleri için yürürlükte olan düzenleme sanayi siteleri (işyeri) kooperatiflerini de kapsayacak şekilde değiştirildi. Ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatifler artık amaçlarına ulaşmış sayılacaklar ve dağılacaklar. Varlıklarını ömür boyu sürdüremeyecekler.

Yıllardır tartışılan Kooperatifler Kanunu (KK) değişikliği nihayet yapıldı.

52 yıllık kanunda, uygulamada ortaya çıkan sorunları çözmek için 7339 sayılı yasa ile yapılan değişiklikler 26 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürürlüğe girdi.

Yeni kanunu 47 yıldır kooperatifçilik hareketinin içinde olan İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık, “Öncelikle bardağın dolu tarafına bakan bir kişiliğe sahip olduğum için değişikliği bazı yönleri eksik ve yetersiz olsa da olumlu buluyorum” değerlendirmesi yaptı.

Kısacık, kooperatif ortağı olan müvekkilleri adına avukatların kooperatif genel kurullarına katılamadıklarını vurgulayarak, “Bu hak arama özgürlüğünü kısıtlayan yanlış bir uygulama. Avukatların kooperatif genel kurullarına katılması sağlanmalıydı. Denetçinin mutlaka malik olma şartının da değişmesi gerekirdi” dedi.



Yazının Devamını Oku

‘Naylon fatura’ suçunda anahtar Yargıtay’da

‘Naylon fatura’ düzenleyen ya da kullanana verilecek cezaların dayanağı olan Vergi Usul Kanunu’nun ünlü 359’uncu maddesindeki değişiklikle bu suç artık tek suç olarak tanımlanacak ve zincirleme suç hükümleri uygulanarak cezalandırılmayacak. Yani 4 farklı yılda bu suçu işleyen biri, 4 yıldan ayrı ayrı değil, tek bir yıldan ceza alacak. Bu değişiklik gündemde, ancak vergi hukuku uzmanı Av. Doç. Dr. Serkan Ağar olayı farklı değerlendiriyor. Ağar’a göre, Yargıtay konuyu yasa değişikliğine gerek kalmadan çözebilir. Ağar, “Kanunda zaten yer almayan ve içtihatla getirilen bir konuyu kanunla düzenlemek hem süreci uzatıyor ve hem de mağduriyetleri daha da arttırıyor” dedi.

‘Sahte fatura’ veya kamuoyundaki yaygın tabiriyle ‘naylon fatura’ düzenlediği veya kullandığı iddiasıyla yargılanan sanıklara, kanunda bulunmamasına rağmen ‘Yargıtay içtihadı’ ışığında her takvim yılının ayrı bir suç olarak kabul edilmesi nedeniyle astronomik cezalar veriliyor. Sadece geçen yıl bu suçlardan 40 bin yeni dava açıldı. Her 4 davadan 3’ünde hapis cezası veriliyor.

VUK DEĞİŞİKLİĞİ HENÜZ MECLİS’İN ÖNÜNE GELMEDİ

Okurlarım bu konudaki düzenlemenin ne olduğunu soruyorlar. Cezaların dayanağı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) ünlü 359. maddesi değişikliği önce İnsan Hakları Eylem Planı’nda açıklandı ancak Meclis’in önüne bir türlü gelmiyor. Değişiklikle ne yapılacağına gelince, “sahte fatura” suçu artık tek suç olarak tanımlanacak ve zincirleme suç hükümleri uygulanarak her yıla ayrı ceza verilmeyecek. Bu da astronomik cezaların önüne geçecek.

Yani 4 farklı yılda bu suçu işleyen birisi, 4 yıldan ayrı ayrı değil, tek bir yıldan ceza alacak. Ama cezası Türk Ceza Kanunu’nun 43. maddesine göre 1/4’ten 3/4’e kadar arttırılacak. Değişikliğe göre ayrıca, etkin pişmanlık hükümleri de uygulanacak.

YARGITAY’DA TARTIŞILDI

Yasa çalışmaları sürerken, Yargıtay’da geçen hafta vergi suçlarındaki uygulama sorunları sempozyumda masaya yatırıldı. Vergi suçlarında uzlaşma, etkin pişmanlık ve zincirleme suç hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı tartışıldı. Sempozyuma, Adalet Bakanı Abdulhamit Gül, Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca ve Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı Bekir Şahin ile yargı mensupları katıldı.

SOSYAL AMACINA UYGUN VERGİ POLİTİKASI

Yazının Devamını Oku

Site yönetimi kuryeyi yasaklayabilir mi?

Pandemi nedeniyle internetten alışverişin patlamasıyla motosikletli kuryelerde gözle görülür artış dikkat çekiyor. Bazı site yönetimlerinin motosikletli kuryeleri site içine almaması da sıkıntıya neden oluyor. Site yönetimlerinin motosiklet ve motosikletli kuryeleri yasaklama yetkisi var mı?Evde çalışmanın artmasına paralel, rahatsız eden komşulardan da şikâyet yağıyor. Akıllara, “Gürültü yapan ve rahatsız edenlere karşı site yönetimi dava açabilir mi?“ sorusu geliyor. Bir okurum ise bitişik müstakil binanın bahçesinde gece mangal yapıp sabaha kadar gürültülü nargile içenlere ne yapabileceğini soruyor.

Koronavirüsle birlikte uygulanan kısıtlamalar ile hayatın geniş alanını kaplayan internetten alışveriş, motosikletli kurye trafiğinde artışa neden oldu. Bazı yönetimler motosikletli kuryelere yönelik site içine giriş yasağı getirdi. Ayrıca evden çalışmanın başlaması, komşular arasında ‘gürültü’ tartışmalarına neden oldu... Peki motosiklet yasağı getiren site yönetimine ve gürültü yapan komşuya karşı ne yapılabilir? Tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları özetle şöyle:

İPTALİ İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Okur M.D.: Yönetim site sakinlerinin, kiracıların ve kuryelerin motosikletle site içerisine girmesini yasakladı. Böyle bir karar alma yetkileri var mı? İptali için ne yapabiliriz?

Site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maliklere verdiği mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayacak şekilde keyfi kararlar alamaz. Yasaların kendisine vermediği bir yetkiyi kullanamaz. En azından Genel Kurul’da (GK) konunun görüşülüp bir karara bağlanması gerekir. GK, en yetkili organdır. Sitenin yönetilmesiyle ilgili kararlar GK’da alınır. GK’da dahi motosikletlilerin siteye girmesini tümden yasaklayan kararlar alınamaz. Ancak, gece geç vakit aşırı gürültü yapılarak site içerisinde tur atılması gibi kurallar konuşularak düzenlenmeler yapılabilir. Alınan karara muhalif kalan malikler aykırı oy vermek ve alınan karara muhalefet şerhi koymak kaydıyla; GK tarihinden itibaren bir ay içerisinde alınan kararın iptali için dava da açabilirler. Her iki tarafta mahkemenin verdiği karara saygılı olmak zorunda kalır, mahkemenin verdiği kararla sorun çözülür.

GECE MANGAL YAPAN KOMŞUMU NASIL ENGELLEYEBİLİRİM?

Okur S.K.: “İki katlı binamızın bitişiğindeki müstakil binanın sahibi olan aile artık beni delirtme noktasına getirdiler. Bu maili size attığım saatte dahi 04.30 bahçelerine oturup nargile içip dizüstü bilgisayarlarında son ses bir şeyler izliyorlar. Gece 02.00’de dahi mangal yakarak is kokusunun içeri girmemesi için kapımı penceremi yazın en sıcak günlerinde dahi kapatmama neden oluyorlar. Gündüzleri yaptıkları gürültüye artık alıştım, sakin bir şekilde birbirleriyle konuştuklarını henüz görmüş değilim. İnternette bakındığım tüm çözümler aynı apartmanda yaşayan insanların birbirleriyle olan sorunlarıyla alakalı. Bitişik binadaki bu insanlarla ilgili bir yaptırımda bulunma şansımız var mı?”

Farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayan insanlar aynı yönetim planına tabi olmasalar da Türk Medeni Kanunu kapsamında komşuluk hukuka tabidirler. Kanun’un 737 maddesi: “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır” şeklindedir. Görüldüğü gibi aynı apartmanda yaşamasalar da farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayanlar komşuluk hukukuna tabi olarak, birbirlerini rahatsız etmemek ile yükümlüdürler.

Yazının Devamını Oku

Kiralık işyeri olanlar dikkat

Son dönemde konut kiralarındaki fahiş artış tartışılırken, işyeri kiralarıyla ilgili önemli bir uyarı geldi. İşyeri kiralarında da TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Hukukçular, işyerlerindeki kira artışlarını TÜFE ile sınırlayan hükmün 8 yıl süreyle ertelendiğini hatırlattı. Bu erteleme süresinin Temmuz 2020’de dolmasıyla birlikte artık işyeri sahipleri ‘tacir’ olan kiracılarından TÜFE’den daha fazla artış talep edemiyor.

Tacir olan kiracı okurlarımdan da işyerlerini kiralayan mülk sahibi okurlarımdan da kira artış oranlarına ilişkin çok sayıda soru geliyor.

Birçok okurum, kira sözleşmelerindeki artış oranını TÜFE artış oranıyla sınırlayan kanuna tacirler ve kiralanan işyerleri açısından getirilen istisnai düzenlemenin süresinin dolup dolmadığını soruyor.

Kira hukukuna ilişkin bu ve benzer sorularınızı kira hukuku alanında uzman Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm yanıtladı...

TÜFE ORANINDA ARTIŞ, İŞYERİ KİRALARI İÇİN GEÇERLİ Mİ?

“Kira parasının tespit ve ödenmesine ilişkin kiralardaki artışı TÜFE oranı ile sınırlayan düzenleme (Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi) yasa ile (6353 sayılı yasa) ‘kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması’ şartıyla sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Yasada öngörülen bu sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020’de sona erdi.

1 TEMMUZ 2020’YE KADAR NASIL ARTIŞ YAPILDI?   

Yasal değişiklik (6353 sayılı yasa) gereği,

Yazının Devamını Oku

Kooperatifi siz kurun siz yönetin

“Ucuza ev sahibi olma” hayalinizin hüsrana uğramaması için bir kooperatife üye olurken, nelere dikkat edilmeli? Siteyi kooperatifin yönetmeye devam etmesinin sakıncası var mı? Kooperatif yönetiyorsa harcamalar nasıl denetlenir? Kooperatif hukuku ile ilgili sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

KOOPERATİF hukuku ile ilgili geçen haftaki ilk yazıdan sonra çok sayıda soru geldi. Sorularınızın odak noktası yarım kalan inşaatlar ve iyi yönetilmeyen kooperatiflere karşı ne yapılabileceğiydi. Dava açmak pratikte çoğu zaman çözüm olmadığı için en baştan bir kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmesi gerektiği kritik önem taşıyor. Bu konuyu ve sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

1)Kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmeli?

Kooperatif, insanların bir araya geldikleri, bilgi birikimlerini, ekonomik güçlerini birleştirerek mesleki, ekonomik sorunlarını çözmek için oluşturdukları bir halk sektörüdür. Gerçek kişiler olduğu gibi tüzel kişiler de kooperatif kurucusu ve ortağı olabilirler. Daha çok inşaata ilgili kooperatifler öne çıksa da çok farklı alanlarda kooperatif şeklinde örgütlenmek mümkün. Sorunlar daha çok inşaat kooperatifleriyle ilgili olduğu için sorunun cevabını da o yönden açıklayacağız. Öncelikle kooperatifi kuranların ve üye olanların birbirini tanıyan kişiler olması gerekir. Gazete ilanı ile hiç tanımadığımız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere üye olunmaz.

ARSA FİYATI VE MÜTEAHHİDİN KÂR ORANINA DİKKAT

Bazı kişiler çalışanlarına, aile fertlerine kooperatif kurdurarak pahalı fiyattan arsa alıp (veya pahalıya almış gibi göstererek) veya daha yeni ortak kaydetmeden 7 kurucu üyeyle yaptığı Genel Kurulda (GK) aldığı kararla yüksek fiyattan kendi inşaat şirketlerine inşaat yapım işini veriyor, ondan sonra ilanla ortak arıyorlar. Arsa pahalıya alınmış, yüklenici ile yapılan sözleşmede yüklenicinin kâr oranı yüksek tutulmuş olabilir. Sonrasında ise iki kişiyle yapılacak işi üç kişiye yaptırıyorlar, malzemeyi pahalı alıyorlar ya da öyle gösteriyorlar, kendi adamlarına piyasadan yüksek maaş veriyorlar. Böylece inşaatın size maliyeti arttıkça artıyor. Özetle ödediğiniz aidatın ancak yüzde 30 yüzde 40’ı inşaata gidiyor. Kimseyi tanımadığınız için, örgütlenip yönetimi de değiştiremiyorsunuz, kendinizi veya güvendiğiniz kişileri denetçi seçtirip hesapları da denetleyemiyorsunuz. Usulsüzlük var diye dava açsanız, yargı ağır işliyor ya sonuç alamıyorsunuz ya da 8-10 yıl sonra sonuçlanan davada aldığınız sonuç bir işe yaramıyor.

KOOPERATİFİ SİZ KURUN ARSAYI UCUZA ALIN

Oysa hemşeri, meslek, arkadaş grupları olarak birbirini tanıyan kişiler bir araya gelerek kooperatif kursanız, arsayı çok daha ucuza satın alırsınız. İnşaatı emanet usulü parça-parça taşeronlara vererek siz yapabilirsiniz. İyi bir pazarlık ve sözleşme yaparak bir yükleniciye de verseniz, yine maliyeti düşürürsünüz, dar gelirli insanlar zorlanmadan konut sahibi olurlar. Bu şekilde kurulan ve çalışan kooperatifler mutlaka başarılı olurlar. Çünkü, birbirini tanıyan, birbirine güvenen insanlar olarak kooperatifi siz kurar, siz yönetirsiniz. Kendi aranızdan işi yapacak ve güvendiğiniz kişileri yönetici ve denetçi seçersiniz. Gerekirse de değiştirirsiniz. Özetle, binlerce üyesi olan, ortaklarından kimseyi tanımadığınız kooperatiflere üye olmayın. Siz örgütlenin, kooperatifi arkadaşlarınızla siz kurun. Siz yönetin.

Yazının Devamını Oku

Kooperatif hukuku 1: Dikkat, sitenizin ortasına gökdelen dikilebilir!

Siteyi kooperatif yönetebilir mi? Bağımsız bölüm tapuları ortaklara dağıtıldıktan sonra kooperatif devasa siteyi yönetmeye devam edebilir mi? Sitenizin içindeki havuzun, çocuk parkının, spor sahalarının, sosyal tesislerin, yönetim ofisinin bulunduğu parsel veya parseller kooperatif üzerine kayıtlıysa, buraların sahibi kimdir? Kullanım hakkı kime aittir? Sitedeki maliklere mi, kooperatif ortaklarına mı aittir? Yazlık sitelerle sanayi siteleri başta olmak üzere mülk sahiplerine tapuları dağıtıldığı halde işyeri ve konut nitelikli, devasa boyutlardaki siteleri hâlâ kooperatifler yönetiyor. Oysa, bir kooperatif ortağına dahi bağımsız bölüm tapusu verildikten sonra o siteyi artık kooperatif yönetemez, yönetmemeli... Bu konulardaki sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

‘KOOPERATİF BATTI, NE YAPABİLİRİZ?

C.A.: “İki bloktan oluşan yazlık siteyi yapan kooperatif battı. İnşaat yarım kaldı. Nasıl bir yol izlemeliyiz? Kime dava açabiliriz?”

‘Kooperatif battı’ ifadesi izaha muhtaç. Bu yanlış bakış açısı, Kooperatifi/inşaatı yapıp ortaklara teslim edecek başkasına ait bir şirketmiş gibi görmekten kaynaklanıyor. Oysa, Kooperatif sizsiniz. Kooperatif ortaklardan oluşur. Kooperatifi, birbirini tanıyan birbirine güvenen kişiler kurar. Gazete ilanıyla tanımadığınız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere ortak olunmaz. Birbirine güvenen kişilerden oluşan kooperatiflerde ortaklar güçlerini ekonomik olarak birleştirerek, tek başların alamadıkları arsayı birlikte alırlar. “İnşaatı emanet” usulüyle parça parça taşeronlara vererek veya tümüyle bir müteahhide vererek para veya daire karşılığı kendileri yaptırırlar.

Yaptıkları genel kurullarda (GK) bütçeyi oluştururlar, yöneticiyi ve denetçiyi seçerler. Geçmiş yönetimin hesaplarını da bu GK’da görüşürler. Özetle, kooperatifin gidişatını ortaklar olarak sizler belirlersiniz. Sorumluluk size aittir. Örnekle açıklayalım: Topladıkları aidatlarla inşaatı kooperatif kendi yaptırıyorsa, malzeme, işçilik artışı gibi inşaat maliyetini etkileyen faktörleri ve ortaklar olarak kendi ödeme güçlerini gözeterek yeni dönem aidatını GK’da sizler belirlersiniz. Belirlediğiniz aidat miktarına ve ödemelerin düzenli yapılıp yapılmamasına bağlı olarak inşaat hızlı veya yavaş ilerler veya hiç yapılamaz.

Dolayısıyla, kooperatif iyi yönetilmiyorsa, inşaat tamamlanamıyorsa, sorumlusu kooperatif ortaklarıdır.

İyi yöneticileri seçmek de, GK’da kararlaştırılan aidatları zamanında ödeyerek inşaatın aksamadan yapılmasını sağlamak da ortakların elindedir. Çok özel bir durum yoksa kooperatifin başarılı olmamasının sorumluluğu ortaklardadır. Çözüm sizde.

İşler iyi gitmiyorsa, inşaat yarım kalmışsa, Genel Kurulu toplayarak kooperatifi iyi yönetecek yönetim ve denetim organlarını oluşturmak ve inşaatı tamamlayacak bütçeyi oluşturmak siz ortakların elindedir. Dışarıdan kurtarıcı beklenemeyeceği gibi, yıllarca sürecek davalar açarak da bu sorunlar çözülemez. İnşaat tamamlanamaz.

SUİİSTİMAL ZİMMET DURUMUNDA DAVA AÇIN

Yazının Devamını Oku

Dikkat! Site yönetimine mafya girmesin

Bir siteden ev satın alırken, binlerce kişinin yaşayacağı bu yerleşim alanının nasıl yönetileceğini hiç sorguladınız mı? İçinde karakol, okul, alışveriş merkezi, hatta otel bulunan lüks sitelerin yönetimi büyük bir sıkıntıya dönüştü. Başta İstanbul olmak üzere pek çok yerde suç örgütleri, site yönetimlerini ele geçirip, çıkar sağlama peşin düştü.

Birçok okurumdan fahiş düzenlenen faturalar ve ‘Mafyavari’ site yönetimine karşı ne yapılabileceği yönünde sorular geliyor. Peki bu sorun neden kaynaklanıyor? Nelere dikkat etmek gerekiyor? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları ve değerlendirmeleri şöyle:

SİTE YÖNETİMİ SORUNU ÇOK BOYUTLU

“Son yıllarda site yönetimleriyle ilgili sorunlar o kadar arttı ki, hukuk davalarıyla çözülemeyecek boyutlara ulaştı maalesef. Polisiye tedbirler, ceza kovuşturmaları devreye girmeye başladı. Bazı ‘Genel Kurul’lar (GK) polis nezaretinde yapılıyor. Geçenlerde polis tarafından İstanbul’daki bir siteye operasyon düzenlendiğini medyadan öğrendik. Sitelerin iyi yönetilememesi, yönetime gelenlerin gitmek bilmemesi, hatta site sakinlerine karşı baskı kurmaları, zorbalığa başvurmaları sorunun dışa yansıyan bir yüzü sadece. Bu sorunun eğitimden yasal düzenleme eksikliğine kadar birçok boyutu var. İnsan yaşamını bu kadar yakından ilgilendiren bu alan üniversitelerde ya hiç okutulmuyor veya bir-iki dersle geçiştiriliyor. Site yönetimlerine dönük eğitimler ise neredeyse hiç verilmiyor.

BU ALANDA ÇALIŞMA YAPILMALI

Türkiye Barolar Birliği (TBB) ve barolar olmak üzere, hukuk kurumları bu konuya yeterince eğilmiyor. Barolarda ve TBB’de bilimsel ve eğitimsel çalışmalar yapmak, yasa teklifleri hazırlamak, uzman hukukçu/bilirkişi yetiştirmek, genç hukukçuları bu alana yönlendirmek üzere komisyonlar kurulmalı, üniversitelerle, kamu kurumlarıyla ve ilgili sivil toplum kuruluşlarıyla ortak çalışmalar yapılmalıdır.

ÖZEL MAHKEME YOK, UZMAN HÂKİM YOK

Kat mülkiyeti alanında uzman mahkeme, hâkim yok maalesef. Bunlar olmayınca da uyuşmazlıkların çözümü imkansız hale geliyor. Kararların zamanında ve doğru verilmemesi vatandaşın adalete olan güvenini sarsıyor. Uzman bilirkişi olmaması da ayrı bir sorun. O ilde uzman bilirkişi olmadığı için çoğu zaman bilirkişi raporu alınabilmesi için uzak illerdeki bilirkişilere dosya gönderiliyor. Bu da davaların uzamasına neden oluyor.

KMK’DAKİ HANGİ DÜZENLEMELER SORUN YARATIYOR?

Yazının Devamını Oku

Aidata dikkat!

Ev sahibi de kiracı da olsanız oturduğunuz sitenin veya apartmanın işletme projesine dikkat edin. Kiracıysanız ve siteyi kooperatif yönetiyorsa, kooperatifin yönetimsel giderlerini ya da ödemekle yükümlü olmadığınız ‘yatırım ve demirbaş’ giderlerini fark etmeden ödüyor olabilirsiniz. Malik olarak site genel kurullarına mutlaka katılın. Site yönetiminde söz ve karar sahibi olun. Tahmini işletme projesine göre toplanan yüksek aidatlar nereye, ne kadar harcandı? Sitenize özgü adil bir aidat sistemi işliyor mu inceleyin. Çünkü davalar yıllarca sürüyor ve sorunlara da çözüm olmuyor.

Geçen hafta aidatın nasıl belirleneceğine ilişkin sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtlamıştı. Bu hafta da aidat dosyasına devam ediyorum. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında verdiği yanıtlar şöyle:

Okur S.B.: Apartman yöneticisiyim. Giriş kattaki kiracı aidatı ödemiyor. Ev sahibi ise “Kiracımdan aidatı isteyin” dedi. Kim ödemekle sorumlu?

“KMK’nın 20. maddesine göre apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kiracının sorumluluğu kira borcu kadardır. Kat maliki, yöneticiye ‘Aidatı benden istemeyin, kiracımdan isteyin’ diyemez. Her ay kira bedelini nasıl alıyorsa, aidatın ödenip ödenmediğini de takip etmelidir.

İŞLETME PROJESİ OLMADAN  AİDAT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur A.A.: 122 daireli sitede oturuyorum. Yönetim kurulu toplantı yapmadan, işletme projesi hazırlamadan aidat topluyor. Bu mümkün mü?

Kat mülkiyetine tabi bir site ya da apartmanda aidat ya da para ancak kesinleşmiş işletme projesine göre toplanabilir. Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi istisnalar hariç Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık aidatın miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde gösterilir. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi dışında aidat toplanamaz. 

Okur Z.K.: Adil bir aidat paylaşımı nasıl yapılabilir?

Yazının Devamını Oku