GeriOya ARMUTÇU Kooperatifi siz kurun siz yönetin
MENÜ
  • Yazdır
  • A
    Yazı Tipi
    • Yazdır
    • A
      Yazı Tipi

Kooperatifi siz kurun siz yönetin

“Ucuza ev sahibi olma” hayalinizin hüsrana uğramaması için bir kooperatife üye olurken, nelere dikkat edilmeli? Siteyi kooperatifin yönetmeye devam etmesinin sakıncası var mı? Kooperatif yönetiyorsa harcamalar nasıl denetlenir? Kooperatif hukuku ile ilgili sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

KOOPERATİF hukuku ile ilgili geçen haftaki ilk yazıdan sonra çok sayıda soru geldi. Sorularınızın odak noktası yarım kalan inşaatlar ve iyi yönetilmeyen kooperatiflere karşı ne yapılabileceğiydi. Dava açmak pratikte çoğu zaman çözüm olmadığı için en baştan bir kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmesi gerektiği kritik önem taşıyor. Bu konuyu ve sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

1)Kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmeli?

Kooperatif, insanların bir araya geldikleri, bilgi birikimlerini, ekonomik güçlerini birleştirerek mesleki, ekonomik sorunlarını çözmek için oluşturdukları bir halk sektörüdür. Gerçek kişiler olduğu gibi tüzel kişiler de kooperatif kurucusu ve ortağı olabilirler. Daha çok inşaata ilgili kooperatifler öne çıksa da çok farklı alanlarda kooperatif şeklinde örgütlenmek mümkün. Sorunlar daha çok inşaat kooperatifleriyle ilgili olduğu için sorunun cevabını da o yönden açıklayacağız. Öncelikle kooperatifi kuranların ve üye olanların birbirini tanıyan kişiler olması gerekir. Gazete ilanı ile hiç tanımadığımız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere üye olunmaz.

Kooperatifi siz kurun siz yönetin

ARSA FİYATI VE MÜTEAHHİDİN KÂR ORANINA DİKKAT

Bazı kişiler çalışanlarına, aile fertlerine kooperatif kurdurarak pahalı fiyattan arsa alıp (veya pahalıya almış gibi göstererek) veya daha yeni ortak kaydetmeden 7 kurucu üyeyle yaptığı Genel Kurulda (GK) aldığı kararla yüksek fiyattan kendi inşaat şirketlerine inşaat yapım işini veriyor, ondan sonra ilanla ortak arıyorlar. Arsa pahalıya alınmış, yüklenici ile yapılan sözleşmede yüklenicinin kâr oranı yüksek tutulmuş olabilir. Sonrasında ise iki kişiyle yapılacak işi üç kişiye yaptırıyorlar, malzemeyi pahalı alıyorlar ya da öyle gösteriyorlar, kendi adamlarına piyasadan yüksek maaş veriyorlar. Böylece inşaatın size maliyeti arttıkça artıyor. Özetle ödediğiniz aidatın ancak yüzde 30 yüzde 40’ı inşaata gidiyor. Kimseyi tanımadığınız için, örgütlenip yönetimi de değiştiremiyorsunuz, kendinizi veya güvendiğiniz kişileri denetçi seçtirip hesapları da denetleyemiyorsunuz. Usulsüzlük var diye dava açsanız, yargı ağır işliyor ya sonuç alamıyorsunuz ya da 8-10 yıl sonra sonuçlanan davada aldığınız sonuç bir işe yaramıyor.

KOOPERATİFİ SİZ KURUN ARSAYI UCUZA ALIN

Oysa hemşeri, meslek, arkadaş grupları olarak birbirini tanıyan kişiler bir araya gelerek kooperatif kursanız, arsayı çok daha ucuza satın alırsınız. İnşaatı emanet usulü parça-parça taşeronlara vererek siz yapabilirsiniz. İyi bir pazarlık ve sözleşme yaparak bir yükleniciye de verseniz, yine maliyeti düşürürsünüz, dar gelirli insanlar zorlanmadan konut sahibi olurlar. Bu şekilde kurulan ve çalışan kooperatifler mutlaka başarılı olurlar. Çünkü, birbirini tanıyan, birbirine güvenen insanlar olarak kooperatifi siz kurar, siz yönetirsiniz. Kendi aranızdan işi yapacak ve güvendiğiniz kişileri yönetici ve denetçi seçersiniz. Gerekirse de değiştirirsiniz. Özetle, binlerce üyesi olan, ortaklarından kimseyi tanımadığınız kooperatiflere üye olmayın. Siz örgütlenin, kooperatifi arkadaşlarınızla siz kurun. Siz yönetin.

2)Siteyi, kooperatifin yönetmesinin sakıncaları nelerdir?

Kooperatif inşaatı tamamlayıp tapuları ortaklara dağıttıktan sonra işini tamamlar. Tasfiye sürecine girer. Tapusunu alan kişilerin artık iki sıfatı olur. Birincisi “kooperatif ortaklığı”, ikincisi “kat malikliği.” Kooperatifler 1136 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabidir. Siteler ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir. Siteler KMK hükümlerine göre yönetilirler. Kooperatiflerde ödemeyi zamanında yapmayanlara yasal faiz uygulanır, KMK’ya göre yönetilen sitelerde ise hem aylık yüzde 5 gecikme tazminatı, hem de yasal faiz uygulanabilir. Böylece, ödemesini zamanında yapmayarak diğer site sakinlerini mağdur edenler cezalandırılmış olur. İcraya verilenler, sonraki ödemelerini zamanında yaparlar. Böylece, sitede hizmetlerin aksamadan yürütülmesi sağlanır.

KOOPERATİF ORTAĞI OLARAK KALMAK ZORUNLU MU?

Herkes kooperatif ortağı olmak veya kooperatif ortağı olarak kalmak zorunda değildir. İstifa edenin kooperatifle ortaklık bağı sona erer veya o siteden daire alan kooperatife ortak olmak istemeyebilir. Siteyi kooperatif yönettiğinde, o sitede dairesi kalmayan kooperatif ortağı GK’ya katılacak, sitede dairesi olan ise kooperatif ortağı olmadığı için GK’ya katılamayacak. Böylece garabet olur mu? Daire aldığım sitenin GK’ya katılamıyorum, yöneticiyi-denetçiyi seçemiyorum. Seçme hakkım da yok, seçilme ve hesap sorma hakkımda yok.

TAPUYU VEREN KOOPERATİF YÖNETİMDEN ELİNİ ÇEKMELİ

Sitede dairesi olanların kooperatife ortak olmadı diye malik olarak sahip olduğu hak ve yetkileri kullanamamasının hiçbir fiili ve hukuki dayanağı yoktur. Mülkiyet hakkı bu şekilde kısıtlanamaz. Daha birçok sakıncası olduğundan, tapu veren kooperatiflerin derhal site yönetiminden ellerini çekmeleri gerekir. Maliklerin de örgütlenip sitelerinin KMK hükümlerine göre yönetilmesini sağlamaları gerekir. Örgütlendikleri halde başarılı olamıyorlarsa dava açarak, kooperatifin site yönetimine yaptığı müdahalenin önlenmesini ve siteye mahkeme tarafından yönetici atanmasını isteyebilirler. Bu şekilde kooperatifi, site yönetiminden uzaklaştırıp maliklerin siteyi yönetmesini sağlayabilirler. Bu davayı açmak için sayısal bir çoğunluğun birlikte hareket etmesine gerek yoktur. Tek bir malik dahi böyle bir davayı açabilir ve sonuç alır.

3) Kooperatif üyesi inşaat bitmeden ayrılırsa ne kadar para alır?

Kooperatiflerde inşaat bitip tapuları alana kadar ortaklığı sürdürmek şart. Eğer tapunuzu almadan ihraç edilmek veya istifa etmek suretiyle kooperatif ortaklığından ayrılırsanız çok zarar edersiniz. Sadece yatırdığınız parayı, üstelik içinden genel gider payı düştükten sonra kalan kısmı alırsınız. Sonuna kadar kooperatif ortaklığında kalamayacaksanız, ekonomik nedenlerle veya başka nedenlerle inşaatlar tamamlanmadan tapuyu almadan kooperatiften ayrılacaksanız, baştan o kooperatife ortak olmayın. Yoksa çok mağdur olursunuz. Bir örnekle açıklarsak durum daha anlaşılır olacaktır. 15 sene önce yatırdığınız 10 TL’nin bugünkü karşılığı 200 TL olsa bile, siz onu yine 10 TL olarak alırsınız. Yatırdığınız paraların toplamı 200 bin TL olsun. Sadece bu miktarı alırsınız. Altın, döviz, mevduata yatırılsa değeri 700 bin TL olacaktı diyemezsiniz. Siz paranızı yine 200 bin TL olarak üstelik genel gider parası mahsup edildikten sonra alırsınız. Eğer kooperatifin hızına yetişmekte zorlanıyorsanız, çok yüksek bir aidat istiyorlarsa, istedikleri aidat miktarları mali gücünüzü aşıyorsa ve artık ödemeye devam edemiyorsanız, mağdur olmamak için ortaklık hak ve hissenizi gerçek değeri üzerinden üçüncü bir şahsa devredebilirsiniz. Kooperatif, devir talebinizi kabul etmek zorundadır.

4)Kooperatifte imar planı değişikliği olursa

29 villa yapılacak diye 29 ortak kaydettik. 29 ortak da aynı parayı ödedi. Ancak, sonradan imar planında yapılan değişiklikle 27 villa yapıldı. İki ortağa verecek villa kalmadı. Ne yapılacak? Bu şekilde eksik ev olabileceği gibi kooperatif yönetiminin yaptığı hatadan kaynaklı da benzer bir sorun ortaya çıkabilir. Kooperatifler şu hatayı çok sık yapıyorlar. Örneğin, iki ortak ihraç ediliyor. İhraç edilen ortakların açtıkları dava sürerken yerlerine iki yeni ortak alıyorlar. İhraç edilen ortaklar davayı kazanınca 2 ortak fazla, 2 villa eksik kalıyor. Oysa, ihraç edilen ortak, yasal sürede dava açmışsa, onun ortaklığı devam eder. Yerine yeni ortak alınamaz.

Bu iki olayda da ortağın kendisinden kaynaklanan bir sorun söz konusu olmadığından, o iki ortağın mağduriyeti giderilmelidir. Verilmesi gereken iki villanın rayiç bedelleri kendilerine ödenmelidir.

5)Siteyi kooperatif yönetiyorsa harcamalar nasıl denetlenir?

Kooperatifi GK’da seçilen denetçiler denetler. Gerek görürse veya şikâyet olursa ilgili Bakanlık tarafından da kooperatif denetlenebilir. Yeni yapılan yasal düzenlemeyle Devlet Denetleme Kurulu da denetleyebiliyor. Herhangi bir suç unsuru varsa Savcılığa şikâyet etmek suretiyle de inceleme ve denetleme yaptırmak mümkündür. Kooperatiflerde en önemli şey karşılıklı güvendir. Birbirini tanıyan ve birbirine güvenen insanların kurduğu ve üye olduğu kooperatiflerde kooperatif, katılımcı, şeffaf bir anlayışla yönetileceği ve bizim seçtiğimiz denetçiler tarafından denetleneceği için zaten suistimal yaratan bir durum olmayacağından, ekstra bir denetim ihtiyacı da doğmayacaktır. İşini iyi yapacak kişileri denetçi olarak seçmemiz yeterli olacaktır.

KOOPERATİF AVUKATININ, MUHASEBECİSİNİN PARASI NASIL ÖDENİR?

Kimse itiraz etmiyorsa ve doğru olmamakla birlikte siteyi hâlâ kooperatif yönetiyorsa kooperatif yönetimleri tahmini bütçeyi çok özenli hazırlamalıdırlar. “Kooperatif ortağının ödeyeceği” gider kalemleri,“maliki ilgilendiren yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderler”, ortak ve malik olmadan “kiracı” veya “başka bir sıfatla sitede oturanları ilgilendiren giderler” ayrımı yapılmalı, bu gider kalemleri tahmini bütçede ayrı ayrı ve açıkça belirtilmelidir. Böylece, 3 ayrı tipte aidat belirlenmelidir. Bu şekilde bir belirleme olmadıysa sitedeki bir kiracı, farkına varmadan malikin ödeyeceği yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri de kooperatifin avukatının, muhasebecisinin vd. personellerin ücretini de öder.

YASAL DÜZENLEME ŞART

KOOPERATİFLER Kanunu çok eskidi. Günün ihtiyaçlarına cevap veremiyor. Gelişen kooperatifçilik hareketine sorunlarını çözecek ve kooperatifçiliğin halk sektörü olarak ülke ekonomisine katkı verecek bir düzeye gelebilmesi için hem Kooperatifler Kanunu’nda gerekli değişiklikler yapılmalı, hem de kooperatifçiliği teşvik edecek düzenlemelere daha çok yer verilmelidir. Yasal değişiklik ihtiyacının farkına varılmış olması ve Meclis’in bu konuda çalışmaya başlamış olması çok güzel bir gelişme. 45 senedir kooperatifçilik hareketinin içinde olan bir öğretmen ve hukukçu olarak ve de İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu olarak Kooperatifler Kanunu’nda yapılacak değişiklik çalışmasına her türlü katkıyı veririz.

 

X

Komşuya ‘kombiyi yak’ davası

Kombili apartmanlarda, kaloriferin yakılmasının zorunlu olduğuna ilişkin bir yasal düzenleme yok. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümleri, İl Hıfzıssıhha Kurulu kararları ve kamu kurumlarının bu konudaki düzenlemelerine dayanarak, komşunuz aleyhine “kombiyi yak” davası açmanız mümkün. Bu hafta da ısınma derdi ile ilgili sorularınıza devam ediyorum. Ben sordum, avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıt verdi. Sorularınız ve Kısacık’ın yanıtları şöyle:

PETEK ÖLÇÜMLE YAKIT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur P.L.: Silifke’de büyük bir sitede oturuyorum. Site Yönetim Kurulu, pay ölçer kullanımı yerine peteklerin ölçülerek, yakıt parasının belirlenmesine karar verdi. Doğru mu? Dava açabilir miyim?

Avukat Kısacık: Genel olarak ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı, apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı olan Yönetim Planı’na (YP) göre paylaştırılır. Eğer YP’de düzenleme yapılmamışsa ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesindeki yasal bir düzenlemeye göre paylaştırılır. Temel kural bu olmakla birlikte merkezi sistemle ısınan binalarda ısınma giderlerinin nasıl paylaştırılacağı KMK’nın 42. maddesine göre, ‘Isınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar, Bakanlık tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir’ şeklindedir. Bu düzenlemenin emredici nitelikte olduğunu, Yönetmelikle belirlenen kuralların dışında bir gider paylaşımının kabul edilemeyeceğini düşünüyoruz. Dolayısıyla, Site Yönetim Kurulu (YK) da, Genel Kurul (GK) da farklı bir paylaşım sistemi kararı alamaz. Okurun sorusunda kararı YK’nın aldığı belirtiliyor. Alınan karar doğru değildir. Dava açabilirsiniz. Açtığınız davada KMK’nın 42. maddesine ve bu maddeye dayalı olarak çıkartılan yönetmeliğe atıf yapmanız gerekir. Karar YK tarafından alınmışsa kesin iptal edilir. Çünkü YK’nın böyle bir yetkisi yok. GK’da karar alındıysa yukarıda yazılanların dışında çağrı merasimine uyulup uyulmadığının, toplantı ve karar yeter sayılarının bulunup bulunmadığının araştırılmasını da istersiniz. GK kararının iptal edilmesini talep edebilirsiniz.

ASGARİ ISINMA PAYI FATURAYA YANSITILMALI MI?

Okur F.Y.: Ağustos 2019’da site içinde ve merkezi ısınma sistemine sahip ısı pay ölçer sistemi olan bir daire satın aldım. Ancak, merkezi sistemde faturalandırmanın nasıl yapılması gerektiği konusunda anlaşmazlıklar yaşıyoruz. Örneğin, geçen yıl sitedeki bazı dairelere doğalgaz ısınma bedeli olarak 80-90 TL gibi rakamlar gelirken, bazılarına da 900-1200 TL gibi miktarlar geliyordu. Bu miktarlar yüzde 70 bağımsız bölüm ısı gideri ve yüzde 30 ortak alanlar ısınma gideri olarak hesaplanan bir sisteme göre çıkarılıyordu. Fakat 15 derece asgari ısınma payı diye bir pay faturalara yansıtılmıyordu. Ev boşsa ya da alt üst komşu hiç ısı açmıyorsa bizler daha çok enerji harcamak zorunda kalıyor ve yüksek faturalarla karşılaşıyorduk. Bu yıl ise site yönetimi bakanlık onaylı bir firmadan ısı faturalandırma programı satın aldı ve o programa göre faturalandırma yapıyor ve bu programda yüzde 70 ile yüzde 30 haricinde belli kws miktarında ısı harcamayan daireyi, o kws’ye tamamlayarak faturasını çıkarıyor. Yani o dairede hiç ya da beklenenin altında kullanım olmuşsa 15 derece olacak şekilde payı faturaya yansıtıyor. Ancak anlaşmazlıklar devam etmekte. Doğru uygulama nasıl yapılmalı?

Avukat Kısacık: Zor bir soru. Sorunun çözümü yasalara göre başka, Yargıtay’a göre başka. Biz yasal düzenlemelere ve sizde yapılan uygulamaya göre cevap verelim. Öncelikle şunu söyleyeyim: Son yapılan uygulama doğru. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’in 8. maddesine göre; merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerine göre bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Yine ilgili Yönetmeliğin 5/6. maddesi gereği merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır. Bağımsız bölüm hiç kullanılmasa dahi, ortam sıcaklığının 15 °C’de olması halindeki ısı tüketim giderinden ve toplam ısı giderinin yüzde 30’undan payına düşen miktardan malik sorumludur. İlgili bağımsız bölümün maliki petekleri devre dışı bırakmışsa, sökmüşse dahi bağımsız bölüm 15 °C’de kullanılmış gibi ısı giderini ödemekle yükümlüdür.

ALT VE ÜST KAT KOMŞUNUZ KALORİFER YAKMIYORSA

Yazının Devamını Oku

Isınma derdi

Toplu yaşam alanlarında ve apartmanlarda kışın “erken yaktın-geç yaktın, ısınmıyoruz-aşırı sıcak” tartışmaları hiç bitmez. Yüksek faturalara paralel ısınma giderlerinin paylaşım şekli de sürekli uyuşmazlık yaratır. Bu hafta ısınma derdiyle ilgili sorularınızı yanıtladık.

Merkezi sistemle ısınan bir sitede, “Ben kışın bu evde oturmuyorum, kızımın yanında kalıyorum” ya da “Petekleri kapattım” demek sizi ısınma faturanızı ödemekten kurtarmaz. Yönetim planınızda (YP) var ve Genel Kurul’da (GK) karar alınmışsa ısınma faturasını ödemediğiniz için yönetici doğalgazınızı kesebilir.

Isınma sorunu ile ilgili tüm sorularınızı bu konudaki düzenlemeler ışığında kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

ENERJİ VERİMLİLİĞİ DÜZENLEMESİ VAR MI?

“Apartmanlarda ve sitelerdeki uyuşmazlıklar bir yana, asıl sorun enerji kaynaklarının kıt olmasıdır. Bu, enerjinin önemini artırmakta, enerji verimliliğiyle ilgili önlemlerin alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu amaçla birçok düzenleme yapılmıştır. 18 Nisan 2007 tarihli 5627 sayılı Enerji Verimli Kanunu’nun ‘Amaç’ başlıklı ilk maddesi ‘Bu kanunun amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfın önlenmesi, enerji maliyetlerinin yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılması’ şeklindedir. Bu kapsamda binalara, ‘Enerji Kimlik Belgesi’ alma zorunluluğu da getirilmiştir. Uygulanması sürekli ertelense veya esnetilse de er ya da geç bütün binaların ‘Enerji Kimlik Belgesi’ olacak, belgesi olmayanlar alım-satım yapmayacaklardır.

MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ ISINMAYA GEÇİLEBİLİR Mİ?

Merkezi sistemle ısınan bir binada ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme geçmek mümkün mü? Buna kat malikleri kurulu mu karar verir? Karar alabilmek için gereken oy oranı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi ile de merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş zorlaştırılmıştır. KMK’nın 42. maddesine göre ısınma sistemiyle ilgili kararlar Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, örneğin kömürle ısınmadan doğalgaza geçiş, ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme, merkezi sistemden ferdi sisteme geçişi gibi işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması zorunludur.

Yazının Devamını Oku

Siteye kafe açan, bahçeyi kullanabilir mi?

İstanbul başta olmak üzere birçok site ve apartmanın altında artık restoran, kafe, pastane gibi yerler açılıyor. Bu işletmelerle kat malikleri arasında ortak alanların kullanımı başta olmak üzere birçok sorun yaşanıyor. Sitenin zemin katında açılan kafenin önündeki alan kime aittir? Sitenin ortak alanı mıdır? Kafe işletmecisi bu alana masa sandalye koyarak, müşterilerine hizmet verebilir mi? Kafe sahibi tente, gölgelik ya da kış bahçesi yaptırmak isterse, kat malikleri kurulundan izin almak zorunda mıdır?

ÖNCE bu soruları özetleyen okurum Ö.F.T.’nin sorusu:

“90 dairelik 3 bloklu sitenin A blok zemin katında kafe işletmekteyim. Dükkânımın ön giriş kısmındaki 4.5 metrelik alana masa sandalye yerleştirdim. Sigara içen insanlar var,dışarıda oturmak istiyorlar. Fakat üst dairelerden sürekli sıvı ve katı maddeler aşağıya atılmaktadır. Daire sakinlerinden birinin çocuğu aşağıya çişini yapmaktadır. Bu durum beni ve müşterilerimi çok rahatsız etmektedir. Açılır kapanır tente yaptırmak istedim, apartmandan izin almak için dilekçe yazdım. Site güvenlik odasına klima taktırmam karşılığında tente için izin verebileceklerini söylediler. Rahatsız olan, müşteri kaybı yaşayan ve mağdur olan benim. Dava açıp tente taktırabilir miyim?”

DÜKKÂN GİRİŞİ ORTAK ALAN

Okurum Ö.F.T. gibi kafe işletmecileri ile site girişindeki kafelerin ortak alanlarını işgal ettiğinden yakınan kat maliki diğer okurlarımın benzer sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, sorularınızı yanıtlayan ayrıntılı değerlendirmeleri bakın şöyle:

“Özellikle pandemiden sonra kafe, restoran gibi işletmeler için mekânlarının önlerindeki açık alanların kullanımının kendilerine ait olması daha da önem kazandı. İşyerinin önündeki boş/yeşil alan apartmanın/sitenin ortak alanıdır. Masa koyarak, otopark yaparak, kış bahçesi yaparak vb. bir şekilde, orayı sadece işyerinin ve müşterilerinin kullanması mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 16. maddeye göre aksine sözleşme yoksa, kat malikleri ortak alan yer ve tesisleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanma hakkına sahiptirler.

ÖZGÜLEME YA DA SÖZLEŞME YAPILMALI

Eğer dükkânın önündeki veya başka bir alanı sadece bir ya da birkaç bağımsız bölüme özgülemek istiyorsak bunu tapudaki, belediyedeki resmi belgelerde göstermemiz, o işyerine özgülemiş olmamız gerekir. Apartman ve sitelerde yaşayanların aralarında sözleşme niteliğinde olan ve uymak zorunda oldukları yönetim planlarıyla da özgüleme yapılabilir. Böyle bir özgüleme (tahsis) yapılmamışsa işyerinin o yeri kullanabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yöneticiyle işyerinin işletmecisi arasında sözleşme yapılması gerekir. Özgüleme de sözleşme de yoksa işyerini işletenler bahçeyi diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde diledikleri gibi kullanamazlar. Aksi halde, maliklerden biri bile dava açarak, bahçeye yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilir.

Yazının Devamını Oku

Çatı akıyorsa ne yapabilirsiniz?

Kış geldi çattı ve binalarda ısınma derdi başladı. Üst kattakiler çatının akmasından, kuzey cephede veya en alt katta oturanlar ısınamamaktan şikâyetçi. Binalarda çatı onarımı, mantolama nasıl yapılır? Kaç kat malikinin oyu gerekir? Çatı akıyorsa, apartman/site yöneticileri de kat malikleri kurulunu acilen toplayıp bu işi yapmak için bütçe oluşturmuyorsa, evine su akan kişi ne yapabilir? Tüm bu sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

ÇATI VE MANTOLAMA KARARI NASIL ALINIR?

Okur M.D: Çatı akıyorsa veya mantolama gerekiyorsa bunların yapılmasına kim karar verir? Çoğunluk hayır derse zarar gören ne yapabilir?

Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği çatı onarımı ve mantolama faydalı yenilik ve ilave niteliğinde olup yapılacak Genel Kurul’da (GK) maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla çatı onarımı ve mantolama yapılabilir. Konunun görüşüldüğü GK’da onarım ve mantolama yapılmaması yönünde karar alınıyorsa açılacak dava ile alınan bu GK kararının iptali ve bu işlerin yapılmasına karar verilmesi mahkemeden istenebilir. İptal davasının sonucunu beklemek uzun zaman alacağından, bu sürede de akan bir çatı altında oturmak mümkün olamayacağından, gerekli onarım veya mantolama işinin acilen yapılabilmesi için hâkimden ihtiyati tedbir kararı vermesi de istenebilir.

MAHKEMEYE BAŞVURUN

Çatı onarım veya mantolama talebinizi ilettiğiniz halde GK hiç toplanmıyorsa zarar gören kişi çatının akıp akmadığı, acilen onarılması gerekip gerekmediği ve/veya mantolama işinin acil ve zorunlu bir iş olup olmadığı konularında mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalıdır. Başvurunuz üzerine delil tespiti hemen bir kaç gün içerisinde yapılır. Keşif sonucu alınacak bilirkişi raporunda çatının onarılmasının veya mantolama yapılmasının acil ve zorunlu nitelikte bir iş olduğu anlaşılırsa tek bir kat malikinin isteğiyle dahi bu işlerin yönetim tarafından (kasada para yoksa ek bütçe oluşturarak) derhal yaptırılması gerekir.

MAHKEME KARARINA RAĞMEN YAPILMIYORSA

Yönetimin oluşturduğu ek bütçeye rağmen bir kısım kat maliki payına düşen miktarı ödemiyorsa bütçedeki mevcut paralar acil olan bu iş için kullanılarak veya zarar gören malikin ya da yöneticinin vereceği borç para ile ya da başka bir şekilde kaynak yaratılarak gerekli onarım ve mantolama işi yaptırtabilir. Ardından yönetici veya ilgili malik tarafından ödemeyenlere faiziyle birlikte ödemeleri için icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın iptali davası açılarak, ödemeyenlerden faiziyle ve icra inkâr tazminatı ile birlikte tahsil edilebilir. Mahkeme kararına rağmen yönetici de yapmıyorsa mahkemeden alacağı yetki ile zarar gören malik çatı onarımı gibi acil ve zorunlu bakım onarım işini kendisi yaptırtıp bedelini diğer maliklerden isteyebilir.

Yazının Devamını Oku

Ömür boyu kooperatif üyeliğine son

Yeni Kooperatifler Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle kooperatiflerde yeni bir dönem başladı. Konut yapı kooperatifleri için yürürlükte olan düzenleme sanayi siteleri (işyeri) kooperatiflerini de kapsayacak şekilde değiştirildi. Ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatifler artık amaçlarına ulaşmış sayılacaklar ve dağılacaklar. Varlıklarını ömür boyu sürdüremeyecekler.

Yıllardır tartışılan Kooperatifler Kanunu (KK) değişikliği nihayet yapıldı.

52 yıllık kanunda, uygulamada ortaya çıkan sorunları çözmek için 7339 sayılı yasa ile yapılan değişiklikler 26 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürürlüğe girdi.

Yeni kanunu 47 yıldır kooperatifçilik hareketinin içinde olan İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık, “Öncelikle bardağın dolu tarafına bakan bir kişiliğe sahip olduğum için değişikliği bazı yönleri eksik ve yetersiz olsa da olumlu buluyorum” değerlendirmesi yaptı.

Kısacık, kooperatif ortağı olan müvekkilleri adına avukatların kooperatif genel kurullarına katılamadıklarını vurgulayarak, “Bu hak arama özgürlüğünü kısıtlayan yanlış bir uygulama. Avukatların kooperatif genel kurullarına katılması sağlanmalıydı. Denetçinin mutlaka malik olma şartının da değişmesi gerekirdi” dedi.



Yazının Devamını Oku

‘Naylon fatura’ suçunda anahtar Yargıtay’da

‘Naylon fatura’ düzenleyen ya da kullanana verilecek cezaların dayanağı olan Vergi Usul Kanunu’nun ünlü 359’uncu maddesindeki değişiklikle bu suç artık tek suç olarak tanımlanacak ve zincirleme suç hükümleri uygulanarak cezalandırılmayacak. Yani 4 farklı yılda bu suçu işleyen biri, 4 yıldan ayrı ayrı değil, tek bir yıldan ceza alacak. Bu değişiklik gündemde, ancak vergi hukuku uzmanı Av. Doç. Dr. Serkan Ağar olayı farklı değerlendiriyor. Ağar’a göre, Yargıtay konuyu yasa değişikliğine gerek kalmadan çözebilir. Ağar, “Kanunda zaten yer almayan ve içtihatla getirilen bir konuyu kanunla düzenlemek hem süreci uzatıyor ve hem de mağduriyetleri daha da arttırıyor” dedi.

‘Sahte fatura’ veya kamuoyundaki yaygın tabiriyle ‘naylon fatura’ düzenlediği veya kullandığı iddiasıyla yargılanan sanıklara, kanunda bulunmamasına rağmen ‘Yargıtay içtihadı’ ışığında her takvim yılının ayrı bir suç olarak kabul edilmesi nedeniyle astronomik cezalar veriliyor. Sadece geçen yıl bu suçlardan 40 bin yeni dava açıldı. Her 4 davadan 3’ünde hapis cezası veriliyor.

VUK DEĞİŞİKLİĞİ HENÜZ MECLİS’İN ÖNÜNE GELMEDİ

Okurlarım bu konudaki düzenlemenin ne olduğunu soruyorlar. Cezaların dayanağı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) ünlü 359. maddesi değişikliği önce İnsan Hakları Eylem Planı’nda açıklandı ancak Meclis’in önüne bir türlü gelmiyor. Değişiklikle ne yapılacağına gelince, “sahte fatura” suçu artık tek suç olarak tanımlanacak ve zincirleme suç hükümleri uygulanarak her yıla ayrı ceza verilmeyecek. Bu da astronomik cezaların önüne geçecek.

Yani 4 farklı yılda bu suçu işleyen birisi, 4 yıldan ayrı ayrı değil, tek bir yıldan ceza alacak. Ama cezası Türk Ceza Kanunu’nun 43. maddesine göre 1/4’ten 3/4’e kadar arttırılacak. Değişikliğe göre ayrıca, etkin pişmanlık hükümleri de uygulanacak.

YARGITAY’DA TARTIŞILDI

Yasa çalışmaları sürerken, Yargıtay’da geçen hafta vergi suçlarındaki uygulama sorunları sempozyumda masaya yatırıldı. Vergi suçlarında uzlaşma, etkin pişmanlık ve zincirleme suç hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı tartışıldı. Sempozyuma, Adalet Bakanı Abdulhamit Gül, Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca ve Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı Bekir Şahin ile yargı mensupları katıldı.

SOSYAL AMACINA UYGUN VERGİ POLİTİKASI

Yazının Devamını Oku

Site yönetimi kuryeyi yasaklayabilir mi?

Pandemi nedeniyle internetten alışverişin patlamasıyla motosikletli kuryelerde gözle görülür artış dikkat çekiyor. Bazı site yönetimlerinin motosikletli kuryeleri site içine almaması da sıkıntıya neden oluyor. Site yönetimlerinin motosiklet ve motosikletli kuryeleri yasaklama yetkisi var mı?Evde çalışmanın artmasına paralel, rahatsız eden komşulardan da şikâyet yağıyor. Akıllara, “Gürültü yapan ve rahatsız edenlere karşı site yönetimi dava açabilir mi?“ sorusu geliyor. Bir okurum ise bitişik müstakil binanın bahçesinde gece mangal yapıp sabaha kadar gürültülü nargile içenlere ne yapabileceğini soruyor.

Koronavirüsle birlikte uygulanan kısıtlamalar ile hayatın geniş alanını kaplayan internetten alışveriş, motosikletli kurye trafiğinde artışa neden oldu. Bazı yönetimler motosikletli kuryelere yönelik site içine giriş yasağı getirdi. Ayrıca evden çalışmanın başlaması, komşular arasında ‘gürültü’ tartışmalarına neden oldu... Peki motosiklet yasağı getiren site yönetimine ve gürültü yapan komşuya karşı ne yapılabilir? Tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları özetle şöyle:

İPTALİ İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Okur M.D.: Yönetim site sakinlerinin, kiracıların ve kuryelerin motosikletle site içerisine girmesini yasakladı. Böyle bir karar alma yetkileri var mı? İptali için ne yapabiliriz?

Site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maliklere verdiği mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayacak şekilde keyfi kararlar alamaz. Yasaların kendisine vermediği bir yetkiyi kullanamaz. En azından Genel Kurul’da (GK) konunun görüşülüp bir karara bağlanması gerekir. GK, en yetkili organdır. Sitenin yönetilmesiyle ilgili kararlar GK’da alınır. GK’da dahi motosikletlilerin siteye girmesini tümden yasaklayan kararlar alınamaz. Ancak, gece geç vakit aşırı gürültü yapılarak site içerisinde tur atılması gibi kurallar konuşularak düzenlenmeler yapılabilir. Alınan karara muhalif kalan malikler aykırı oy vermek ve alınan karara muhalefet şerhi koymak kaydıyla; GK tarihinden itibaren bir ay içerisinde alınan kararın iptali için dava da açabilirler. Her iki tarafta mahkemenin verdiği karara saygılı olmak zorunda kalır, mahkemenin verdiği kararla sorun çözülür.

GECE MANGAL YAPAN KOMŞUMU NASIL ENGELLEYEBİLİRİM?

Okur S.K.: “İki katlı binamızın bitişiğindeki müstakil binanın sahibi olan aile artık beni delirtme noktasına getirdiler. Bu maili size attığım saatte dahi 04.30 bahçelerine oturup nargile içip dizüstü bilgisayarlarında son ses bir şeyler izliyorlar. Gece 02.00’de dahi mangal yakarak is kokusunun içeri girmemesi için kapımı penceremi yazın en sıcak günlerinde dahi kapatmama neden oluyorlar. Gündüzleri yaptıkları gürültüye artık alıştım, sakin bir şekilde birbirleriyle konuştuklarını henüz görmüş değilim. İnternette bakındığım tüm çözümler aynı apartmanda yaşayan insanların birbirleriyle olan sorunlarıyla alakalı. Bitişik binadaki bu insanlarla ilgili bir yaptırımda bulunma şansımız var mı?”

Farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayan insanlar aynı yönetim planına tabi olmasalar da Türk Medeni Kanunu kapsamında komşuluk hukuka tabidirler. Kanun’un 737 maddesi: “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır” şeklindedir. Görüldüğü gibi aynı apartmanda yaşamasalar da farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayanlar komşuluk hukukuna tabi olarak, birbirlerini rahatsız etmemek ile yükümlüdürler.

Yazının Devamını Oku

Kiralık işyeri olanlar dikkat

Son dönemde konut kiralarındaki fahiş artış tartışılırken, işyeri kiralarıyla ilgili önemli bir uyarı geldi. İşyeri kiralarında da TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Hukukçular, işyerlerindeki kira artışlarını TÜFE ile sınırlayan hükmün 8 yıl süreyle ertelendiğini hatırlattı. Bu erteleme süresinin Temmuz 2020’de dolmasıyla birlikte artık işyeri sahipleri ‘tacir’ olan kiracılarından TÜFE’den daha fazla artış talep edemiyor.

Tacir olan kiracı okurlarımdan da işyerlerini kiralayan mülk sahibi okurlarımdan da kira artış oranlarına ilişkin çok sayıda soru geliyor.

Birçok okurum, kira sözleşmelerindeki artış oranını TÜFE artış oranıyla sınırlayan kanuna tacirler ve kiralanan işyerleri açısından getirilen istisnai düzenlemenin süresinin dolup dolmadığını soruyor.

Kira hukukuna ilişkin bu ve benzer sorularınızı kira hukuku alanında uzman Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm yanıtladı...

TÜFE ORANINDA ARTIŞ, İŞYERİ KİRALARI İÇİN GEÇERLİ Mİ?

“Kira parasının tespit ve ödenmesine ilişkin kiralardaki artışı TÜFE oranı ile sınırlayan düzenleme (Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi) yasa ile (6353 sayılı yasa) ‘kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması’ şartıyla sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Yasada öngörülen bu sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020’de sona erdi.

1 TEMMUZ 2020’YE KADAR NASIL ARTIŞ YAPILDI?   

Yasal değişiklik (6353 sayılı yasa) gereği,

Yazının Devamını Oku

Kooperatif hukuku 1: Dikkat, sitenizin ortasına gökdelen dikilebilir!

Siteyi kooperatif yönetebilir mi? Bağımsız bölüm tapuları ortaklara dağıtıldıktan sonra kooperatif devasa siteyi yönetmeye devam edebilir mi? Sitenizin içindeki havuzun, çocuk parkının, spor sahalarının, sosyal tesislerin, yönetim ofisinin bulunduğu parsel veya parseller kooperatif üzerine kayıtlıysa, buraların sahibi kimdir? Kullanım hakkı kime aittir? Sitedeki maliklere mi, kooperatif ortaklarına mı aittir? Yazlık sitelerle sanayi siteleri başta olmak üzere mülk sahiplerine tapuları dağıtıldığı halde işyeri ve konut nitelikli, devasa boyutlardaki siteleri hâlâ kooperatifler yönetiyor. Oysa, bir kooperatif ortağına dahi bağımsız bölüm tapusu verildikten sonra o siteyi artık kooperatif yönetemez, yönetmemeli... Bu konulardaki sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

‘KOOPERATİF BATTI, NE YAPABİLİRİZ?

C.A.: “İki bloktan oluşan yazlık siteyi yapan kooperatif battı. İnşaat yarım kaldı. Nasıl bir yol izlemeliyiz? Kime dava açabiliriz?”

‘Kooperatif battı’ ifadesi izaha muhtaç. Bu yanlış bakış açısı, Kooperatifi/inşaatı yapıp ortaklara teslim edecek başkasına ait bir şirketmiş gibi görmekten kaynaklanıyor. Oysa, Kooperatif sizsiniz. Kooperatif ortaklardan oluşur. Kooperatifi, birbirini tanıyan birbirine güvenen kişiler kurar. Gazete ilanıyla tanımadığınız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere ortak olunmaz. Birbirine güvenen kişilerden oluşan kooperatiflerde ortaklar güçlerini ekonomik olarak birleştirerek, tek başların alamadıkları arsayı birlikte alırlar. “İnşaatı emanet” usulüyle parça parça taşeronlara vererek veya tümüyle bir müteahhide vererek para veya daire karşılığı kendileri yaptırırlar.

Yaptıkları genel kurullarda (GK) bütçeyi oluştururlar, yöneticiyi ve denetçiyi seçerler. Geçmiş yönetimin hesaplarını da bu GK’da görüşürler. Özetle, kooperatifin gidişatını ortaklar olarak sizler belirlersiniz. Sorumluluk size aittir. Örnekle açıklayalım: Topladıkları aidatlarla inşaatı kooperatif kendi yaptırıyorsa, malzeme, işçilik artışı gibi inşaat maliyetini etkileyen faktörleri ve ortaklar olarak kendi ödeme güçlerini gözeterek yeni dönem aidatını GK’da sizler belirlersiniz. Belirlediğiniz aidat miktarına ve ödemelerin düzenli yapılıp yapılmamasına bağlı olarak inşaat hızlı veya yavaş ilerler veya hiç yapılamaz.

Dolayısıyla, kooperatif iyi yönetilmiyorsa, inşaat tamamlanamıyorsa, sorumlusu kooperatif ortaklarıdır.

İyi yöneticileri seçmek de, GK’da kararlaştırılan aidatları zamanında ödeyerek inşaatın aksamadan yapılmasını sağlamak da ortakların elindedir. Çok özel bir durum yoksa kooperatifin başarılı olmamasının sorumluluğu ortaklardadır. Çözüm sizde.

İşler iyi gitmiyorsa, inşaat yarım kalmışsa, Genel Kurulu toplayarak kooperatifi iyi yönetecek yönetim ve denetim organlarını oluşturmak ve inşaatı tamamlayacak bütçeyi oluşturmak siz ortakların elindedir. Dışarıdan kurtarıcı beklenemeyeceği gibi, yıllarca sürecek davalar açarak da bu sorunlar çözülemez. İnşaat tamamlanamaz.

SUİİSTİMAL ZİMMET DURUMUNDA DAVA AÇIN

Yazının Devamını Oku

Dikkat! Site yönetimine mafya girmesin

Bir siteden ev satın alırken, binlerce kişinin yaşayacağı bu yerleşim alanının nasıl yönetileceğini hiç sorguladınız mı? İçinde karakol, okul, alışveriş merkezi, hatta otel bulunan lüks sitelerin yönetimi büyük bir sıkıntıya dönüştü. Başta İstanbul olmak üzere pek çok yerde suç örgütleri, site yönetimlerini ele geçirip, çıkar sağlama peşin düştü.

Birçok okurumdan fahiş düzenlenen faturalar ve ‘Mafyavari’ site yönetimine karşı ne yapılabileceği yönünde sorular geliyor. Peki bu sorun neden kaynaklanıyor? Nelere dikkat etmek gerekiyor? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları ve değerlendirmeleri şöyle:

SİTE YÖNETİMİ SORUNU ÇOK BOYUTLU

“Son yıllarda site yönetimleriyle ilgili sorunlar o kadar arttı ki, hukuk davalarıyla çözülemeyecek boyutlara ulaştı maalesef. Polisiye tedbirler, ceza kovuşturmaları devreye girmeye başladı. Bazı ‘Genel Kurul’lar (GK) polis nezaretinde yapılıyor. Geçenlerde polis tarafından İstanbul’daki bir siteye operasyon düzenlendiğini medyadan öğrendik. Sitelerin iyi yönetilememesi, yönetime gelenlerin gitmek bilmemesi, hatta site sakinlerine karşı baskı kurmaları, zorbalığa başvurmaları sorunun dışa yansıyan bir yüzü sadece. Bu sorunun eğitimden yasal düzenleme eksikliğine kadar birçok boyutu var. İnsan yaşamını bu kadar yakından ilgilendiren bu alan üniversitelerde ya hiç okutulmuyor veya bir-iki dersle geçiştiriliyor. Site yönetimlerine dönük eğitimler ise neredeyse hiç verilmiyor.

BU ALANDA ÇALIŞMA YAPILMALI

Türkiye Barolar Birliği (TBB) ve barolar olmak üzere, hukuk kurumları bu konuya yeterince eğilmiyor. Barolarda ve TBB’de bilimsel ve eğitimsel çalışmalar yapmak, yasa teklifleri hazırlamak, uzman hukukçu/bilirkişi yetiştirmek, genç hukukçuları bu alana yönlendirmek üzere komisyonlar kurulmalı, üniversitelerle, kamu kurumlarıyla ve ilgili sivil toplum kuruluşlarıyla ortak çalışmalar yapılmalıdır.

ÖZEL MAHKEME YOK, UZMAN HÂKİM YOK

Kat mülkiyeti alanında uzman mahkeme, hâkim yok maalesef. Bunlar olmayınca da uyuşmazlıkların çözümü imkansız hale geliyor. Kararların zamanında ve doğru verilmemesi vatandaşın adalete olan güvenini sarsıyor. Uzman bilirkişi olmaması da ayrı bir sorun. O ilde uzman bilirkişi olmadığı için çoğu zaman bilirkişi raporu alınabilmesi için uzak illerdeki bilirkişilere dosya gönderiliyor. Bu da davaların uzamasına neden oluyor.

KMK’DAKİ HANGİ DÜZENLEMELER SORUN YARATIYOR?

Yazının Devamını Oku

Aidata dikkat!

Ev sahibi de kiracı da olsanız oturduğunuz sitenin veya apartmanın işletme projesine dikkat edin. Kiracıysanız ve siteyi kooperatif yönetiyorsa, kooperatifin yönetimsel giderlerini ya da ödemekle yükümlü olmadığınız ‘yatırım ve demirbaş’ giderlerini fark etmeden ödüyor olabilirsiniz. Malik olarak site genel kurullarına mutlaka katılın. Site yönetiminde söz ve karar sahibi olun. Tahmini işletme projesine göre toplanan yüksek aidatlar nereye, ne kadar harcandı? Sitenize özgü adil bir aidat sistemi işliyor mu inceleyin. Çünkü davalar yıllarca sürüyor ve sorunlara da çözüm olmuyor.

Geçen hafta aidatın nasıl belirleneceğine ilişkin sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtlamıştı. Bu hafta da aidat dosyasına devam ediyorum. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında verdiği yanıtlar şöyle:

Okur S.B.: Apartman yöneticisiyim. Giriş kattaki kiracı aidatı ödemiyor. Ev sahibi ise “Kiracımdan aidatı isteyin” dedi. Kim ödemekle sorumlu?

“KMK’nın 20. maddesine göre apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kiracının sorumluluğu kira borcu kadardır. Kat maliki, yöneticiye ‘Aidatı benden istemeyin, kiracımdan isteyin’ diyemez. Her ay kira bedelini nasıl alıyorsa, aidatın ödenip ödenmediğini de takip etmelidir.

İŞLETME PROJESİ OLMADAN  AİDAT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur A.A.: 122 daireli sitede oturuyorum. Yönetim kurulu toplantı yapmadan, işletme projesi hazırlamadan aidat topluyor. Bu mümkün mü?

Kat mülkiyetine tabi bir site ya da apartmanda aidat ya da para ancak kesinleşmiş işletme projesine göre toplanabilir. Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi istisnalar hariç Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık aidatın miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde gösterilir. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi dışında aidat toplanamaz. 

Okur Z.K.: Adil bir aidat paylaşımı nasıl yapılabilir?

Yazının Devamını Oku

Aidat borcu silinebilir mi?

Kiralarla yarışan yüksek aidatlar yüzünden büyük tartışma yaşanırken, bir okurum site genel kurulunda karar alınarak, aidat ve demirbaş borçlarının silinip silinemeyeceğini soruyor. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’a göre genel kurulda karar alınıp aidat ve demirbaş borcu tüm maliklerin oybirliği sağlanmadan silinemez.

ÖNCE okurum Ş.T.’nin sorusu: “132 dairelik bir sitede olağanüstü toplantı çağrısı sonrası ikinci toplantıya sadece 27 kişi katılmış. ‘Daire sakinlerinden, park, akan bina çatı onarımı için 1200 TL toplanmasına, aidat ödemeyen maliklerin borçlarının silinmesine’ diye karar alınmış. Ben bu toplantıya katılmamıştım. 132 dairelik sitede ikinci toplantıya en az kaç kişi katılmalıdır ki karar alınabilsin? Ödenmeyen aidat ve diğer demirbaş gibi borcu toplantıya katılan 27 kişi affedebilir mi? İtiraz için ne yapabilirim?”

Sitelerde kiralarla yarışan yüksek aidatlar tartışma yaratıyor. Ş.T. başta çok sayıda okurum site genel kurulunda (GK) aidat artışının kaç kişinin katılımıyla ve nasıl yapılacağını, ek aidat istenip istenemeyeceğini, belirlenen aidata itirazın ne şekilde yapılacağını öğrenmek istiyor. Aidatla ilgili merak edilen bu konuları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı:

İŞLETME PROJESİ NE DEMEK?

“Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu’dur. Eğer sitede temsilciler kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Her iki kurulu da kapsayacak şekilde Genel Kurul (GK) tanımını kullanacağız.

Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi GK’da görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık ortak gider avansının (aidatın) miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde belirtilmelidir. Belirtilmeyen hususlarda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar.

İŞLETME PROJESİ TEBLİĞ EDİLMELİDİR

İster GK’da kabul edilsin, ister YK hazırlamış olsun, işletme projesi kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. GK’da kabul edilen işletme projesinin GK’a katılanlara tebliğ edilmesi ise şart değildir. 

Yazının Devamını Oku

Kaçak katta oturanlar ortak gidere katılır mı?

Binada kaçak bir kat varsa, bu katta oturanlar da boya, yalıtım, çatı tamiratı, merdiven tadilatı gibi ortak alanlardaki tamirat-tadilat giderlerine katılmak zorunda mı? “Tapumuz yok. Binanın ortak giderlerine katılmayız” diyebilirler mi? Kaçak çıkılan katların hukuki durumuna ilişkin soruları avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı...

İSTANBUL, Ankara başta olmak üzere birçok büyük kentteki okurlarımdan apartman hatta sitelerdeki bazı katların kaçak yapıldığı şikayeti geliyor. Bazı okurlarım, Yapı Kayıt Belgesi alarak kaçak katta oturan maliklerin boya, yalıtım, çatı tamiratı, merdiven tadilatı gibi ortak alanlardaki tamirat-tadilat giderlerine “Tapumuz yok” diye katılmak istemediğinden yakınıyor. Kaçak kattaki okurlarım ise bu belgeyi tapuya nasıl dönüştürebileceklerini soruyorlar. Önce bu sorunları özetleyen okurum A.S.’nin örnek sorusu:

4 KATLI BİNANIN SON KATI KAÇAK

“27 yıllık 4 katlı bir binada yaşıyorum. Son katı sonradan kaçak çıkılmış ve Yapı Kayıt Belgesi alınmış. İlk 3 katın yapı kullanma izni (iskanı) alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş. Bulunduğumuz binanın dış cephe boyası, iç bina ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kaplaması ve damın su sızdırmazlığının tamiratı yaptırılacak. Son katın maliki elinde tapu olmadığını söyleyerek bu giderlere ortak olmak istemiyor. Yasal olarak icra yoluyla bu giderleri kendilerinden tahsil edebilir miyiz? Bulunduğumuz caddede 3 kat imar izni var. 4’üncü kattaki daire sahibi yasal olarak kat mülkiyetine geçemiyor. Bu sebeple aşağıdaki daire sahiplerinden arsa payını değiştirmek ve arsada pay almak için muvafakatname istiyor. Bunu verebilir miyiz?”

YKB MÜLKİYET HAKKI VERİR Mİ?

Okurum A.S.’nin sorusu ile kaçak çıkılan katların hukuki durumuna ilişkin soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı: Bakın şöyle: “Okurumuzun sorusundan anladığımız kadarıyla, son kat için kamuoyunda ‘İmar Barışı’ diye anılan yasadan yararlanılarak, sonradan Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmış. Öncelikle değerlendirilmesi gereken husus bu belgenin ne tür bir koruma sağladığı ve nasıl tapuya dönüştürüleceğidir. İmar Kanunu’na 11 Mayıs 2018’de geçici 16. madde eklendi. Bu maddeye göre 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılan ruhsatsız veya ruhsat ya da eklerine aykırı yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara (belirlenen süreye kadar) başvurulması ve istenen bedelin yatırılmasından sonra YKB verildi. YKB, sadece kamu kuruluşları açısından binaya dair bir koruma getirdi. YKB alınan yapılar artık kamu tarafından yıkılmayacak, elektrik-su bağlanmasına izin verilecek. Ancak, YKB’nin alınmış olması kazanılmış bir mülkiyet hakkı sağlamaz. Bina maliklerce veya doğal afet sonucu yıkılırsa; YKB sahibi lehine kazılmış bir hak söz konusu olmaz. Bina yıkıldıktan sonra yeniden yapılmak istendiğinde, imar mevzuatı üç kata izin veriyorsa, yeni bina yine üç katlı yapılır. YKB sahibi istese de 4. kat yapılamaz. YKB bina yıkılana kadar geçerli olur ve koruma sağlar.

ORTAK GİDERLERE KATILMAK ZORUNDA

İç-dış cephenin ve ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kapatılması, çatı onarımı yapılması gibi giderlere 4. katın malikinin de katılması zorunludur. Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmasa da o çatı katında bir aile yaşıyor ve bu yapılacak işler onu da ilgilendiriyor. Hatta, giriş kat-orta kat bağımsız bölüm sahiplerine göre; çatının onarılması, merdivenlerin mermerle kaplanması gibi işler çatı katındaki aileyi daha çok ilgilendiriyor. Çünkü, onların daha çok işine yarayacak.

Yazının Devamını Oku

Apartmanda veteriner kliniği açılabilir mi?

Bir apartman veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açabilir mi? Veteriner kliniği, 7/24 çalışacak bir yemek imalathanesi ya da pastane açmak mümkün mü? Bu işyerlerini açmak için diğer kat maliklerinin tümünün izni gerekir mi? Apartmanın altındaki işyerinin koku, aşırı yoğunluk, gürültü vb. şekilde verdiği rahatsızlıktan mağdur olan apartman sakini mahkemeye başvurabilir mi? Bu dava yönetici tarafından açılabilir mi? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık tüm bu sorularınızı yanıtladı.

Önce üç okurumun üç örnek sorusu:

H.S: Bizim apartmanın altındaki dükkana veteriner muayenehanesi açılıyor. Fakat gerçekte klinik olarak işletecekler. Röntgen cihazı olacak, ameliyat yapılacak. Binada radyasyon yayacak cihaz istemiyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz?”

İ.Ö: Ben size 3 katlı bir apartmanın 6 dairesi adına yazıyorum. Binamızın altında yemek şirketi açılacak. Bu yemek şirketi 24 saat çalışacağını ve bizden izin almaları gerekmediğini iddia ediyor. Belediyeden net bir sey söylemiyorlar. Bize PTT ile ihtar yolladılar, ‘hak talep edemezsiniz’ diyorlar. Bu işyeri açılırken kat maliklerinden izin alınması gerekmez mi ?

F.Ö: Tapuda dükkanım işyeri olarak geçiyor. Pastane ve imalathane açmak istiyorum. Ruhsat başvurusu yaptım. Fakat apartman sakinleri dilekçe verdikleri için ruhsat alamadım. Belediye ‘imza topla gel’ dedi. Buna gerek var mı?

APARTMANDA İSTEYEN İSTEDİĞİ İŞYERİNİ AÇAR MI?

Apartman sakini okurlarım binalarının altındaki koku, gürültü yayan ve aşırı yoğunluk yaratan dükkanlardan şikâyetçi. Dükkan sahipleri de bu tarz işyerlerine karşı çıkan kat maliklerinden yana dertli. Bu konuyla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönünden yanıtladı. Bakın yanıtı nasıl:

“Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.

Yazının Devamını Oku

Site ve apartmanlarda ‘otopark’ derdi

Eski site ve apartmanların çoğunda otopark kullanım ve paylaşımına ilişkin düzenleme olmadığı için erken gelen arabasını park ederken, diğerleri park yeri bulamıyor. Bu sorunu yaşayan okurlarım otopark paylaşımının nasıl yapılması gerektiğini öğrenmek istiyor. Çok basit bir formülle; bir harita mühendisine kroki çizdirip, apartman-site genel kurulunda 5’te 4 oy çoğunluğuyla otopark paylaşım kararı alıp, bu kararı Yönetim Planı’nın eki olarak tapu kaydına işleterek, sorunu kökten çözmek mümkün... Birçok okurum ‘Siteye ikinci araç girişi yasaklanamaz mı? diye de soruyor. Bir okurum ise kiraladığı evdeki kapalı garajı kendisinin kullanıp kullanamayacağını öğrenmek istiyor. Soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

1- OTOPARK PAYLAŞIMI NASIL YAPILMALI?

Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli sorunlarından biri otoparkların yetersizliğidir. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark yapılmamakta ya da yetersiz kalmaktadır. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırmalıdır.Yeterli otopark yeri olsa dahi, bu defa bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmamaktadır. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında tartışma çıkmakta bu da ortak yaşamı çekilmez hale getirmektedir.

KROKİ ÇİZDİRİP, NOTERE TASDİK ETTİRİN

Çözüm aslında çok basit. Otopark yerleşim şeması önceden belirlenmemişse, bir harita mühendisine kroki çizdirilerek, her bağımsız bölüme tahsis edilen otoparkın yeri belirtilir. Bu kroki noterden tasdik ettirilir. Kat Malikleri Kurulu’nda/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda 5’te 4 oyla kabul edilerek, Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına işlenir. Böylece, otopark tartışması tümüyle ortadan kalkar. İnşaat projesinde, vaziyet planlarında, belediye ve tapu kayıtlarında, ‘otopark yerleşim ve paylaşım şekli’nin baştan belirlenmesi ise çok daha iyidir. O binadan ev, iş yeri alanlar baştan bu durumu kabul ederek satın alacakları için hiç kimsenin itiraz hakkı olmaz. Bu tür uyuşmazlıkların çıkmaması için inşaat yapılırken resmi belgelerde ve Yapı Planı’nda bağımsız bölümlere otoparkta ayrılan yerle ilgili düzenlemeler yapılmalıdır. Böyle bir düzenleme yapılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri devreye girer.

2-YEŞİL ALANA KAPALI OTOPARK YAPILABİLİR Mİ?

Yeşil alan boş bir alan ise, çocuk parkı, piknik alanı, spor alanı vb. ve özel bir amaca özgülenmemişse; KMK’nun 42. maddesi uyarınca, maliklerin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla oraya otopark yapılabilir. Ancak, orası özel bir amaca özgülenmişse oy birliği ile karar gerekir.

3-

Yazının Devamını Oku

Siteye sonradan havuz yapılabilir mi?

Pandemi ve aşırı sıcak havalar, havuzlu sitelere rağbeti arttırdı. Taleple birlikte büyük siteler sonradan açık ya da kapalı havuz yaptırmaya başladı. Peki, siteye sonradan havuz yaptırılabilir mi? Nasıl karar alınır? Sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Önce bu soruları özetleyen okurum C.H.’nin sorusu: “Altı parsel üzerine kurulu sitemizde 22 konut var. Siteye havuz yaptırılmak isteniliyor. Yapım bedeli olarak 100.000 TL belirlenmiş. Benim bulunduğum parselin dışındaki bir parsele havuz inşa edileceğinden dolayı para vermeyeceğimi söyledim. Böyle bir havuz yaptırılabilir mi? Bu havuzun yapım bedelini ödemek zorunda mıyım?”



SİTE TOPLU YAPI MI?

Avukat Mustafa Şeref Kısacık, sitelerine sonradan havuz yaptırmak için nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini soran birçok okurum ile C.H.’nin sorusunu bakın şöyle yanıtladı: “Okur C.H.’nin sorusu ve benzer soruları doğru yanıtlamak için önce altı parsel üzerine kurulu 22 konutlu yerleşim yerinin niteliğinin tespiti önem taşıyor. Burası hukuki anlamda bir site, toplu yapı mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) mı yoksa genel hükümlere mi tabi? 1965 tarihli KMK, tek parselde kurulu yerleşim yerleri bakımından geçerli bir yasaydı. 14 Kasım 2017’deki değişiklikle KMK’ya, ‘Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler’ eklendi. Ancak birden çok parselde kurulu siteler otomatikman toplu yapı sayılmadı. Bunun için yönetim planlarının toplu yapı hükümlerine uyarlanması ve yasanın aradığı diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. C.H.’nin öncelikle, sitesinin toplu yapı sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğünden öğrenmesi gerekir. Soruyu, toplu yapı olduğunu varsayarak yanıtlayacağız.

5’TE 4 YAZILI RIZA ŞART

Yazının Devamını Oku

Ev sahibi ‘Ya istediğim kirayı öde ya da çık’ diyebilir mi?

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde son aylarda kiralar fırladı. Ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp, 2-3 katı fiyata dairelerini kiraya vermeyi istiyorlar. Peki kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi? İstanbul Barosu avukatlarından Mahir Orak, 2021 yılı için uygulanacak kira artış oranının yüzde 14,55 olduğunu vurgulayarak, “Sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olmalı” dedi.

İSTANBUL, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde son aylarda kiralar fırladı. Ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp, dairelerini 2-3 katı fiyata kiraya vermeyi istiyorlar. Peki, kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi? Eski kiracıya ev sahibi, “Ya istediğim kirayı öde ya da çık” diyebilir mi? 2021 yılı için yapılacak kira zammı ne kadar? Önce bu soruları özetleyen okurum G.Ç.’nin e-maili:

“2018’de İstanbul’a taşındık. Ev sahibim ile 2 yıllık kira sözleşmesi yaptık. Sözlü olarak, evden beş yıl çıkmayacağım şeklinde anlaştık. Kira artışını ilk yıl 100 TL, sonrasında 150 TL olarak belirledik. 2018’de 2100 TL ile daireye girdik. Ev sahibi, bankaya açıklamalı kira yatırdığım için kira vergisi ödediğini, İstanbul Havalimanı açıldığı için de evin piyasa fiyatının yükseldiğini belirterek, geçen yıl 700 TL zam istedi. Bu artışı kabul etmedik, sözlü anlaştığımız gibi 150 TL zam yaptık. Ev sahibim, bu yıl ise 2 bin 350 TL olan kiramı piyasa fiyatı olan 4 bin TL’ye çıkartacağını, kabul etmiyorsam hemen daireyi boşaltmamı istedi. Ben kendisine TÜFE oranında zam yapacağımı belirttim. Bu kadar yüksek kira artışı isteyebilir mi?”

KİRA ARTIŞI TÜFE ORTALAMASIYLA

Okurum G.Ç. ile çok sayıda okurumun benzer kira sorularını, İstanbul Barosu avukatı Mahir Orak yanıtladı. Bakın şöyle:

“1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Yasa) uyarınca, kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Torba Yasa’nın 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.

HÂKİM KİRAYI NASIL BELİRLER?

Borçlar Kanunu 344. maddesi; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, ‘önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’ hükmünü içerir.

Yazının Devamını Oku

Yazlık sitelerde günlük kiralama engellenebilir mi?

Salgın döneminde tatil tercihleri de değişti. Bulaş riski nedeniyle otel yerine yazlık site ve apartmanlar tercih ediliyor. Daireler haftalık, günlük hatta saatlik kiralanıyor. Tatil beldelerinde ‘kaçak otelcilik’ faaliyeti halini alan bu durumdan diğer site sakinleri son derece şikâyetçi. Okurlarım, “Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Yöneticiler neden engel olmuyor?” diye soruyorlar. Apartman ve sitelerin yönetim planlarında özel düzenleme yaparak ve bazı yasaklar getirilerek, sorun çözülebilir.

NORMALLEŞME ile birlikte ülkemizde deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ yaşanırken, yazlık site sakini okurlarımdan, dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri yağıyor. Okurlarım,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye soruyorlar. Okurlarımın bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:

KAÇAK OTELCİLİK FAALİYETİNE DÖNDÜ

Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.

YÖNETİCİ GÜNLÜK KİRALAMAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?

Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.

Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir.

ÇÖZÜM, YÖNETİM PLANINA YASAK KOYMAK MI?

Yazının Devamını Oku

Bir binaya sonradan balkon yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre projede olmayan bir balkonun sonradan yapılabilmesi için belediye/imar mevzuatı uyarınca bu mümkünse ve tüm kat malikleri de onaylıyorsa, projede olmayan balkon yaptırılabilir. Ancak bu iki koşul gerçekleşmeden balkon yaptırılırsa, dava açılarak yıktırılabilir.

ÖNCE okurum U.K.’nın sorusu: “Gerekli prosedürler sağlandığı takdirde sonradan balkon yapılabileceğine ilişkin yazınızı okudum. Fakat ben bağlı olduğum belediye ile konuyu görüştüğümde resmi olarak hiçbir şekilde yaptıramazsınız dediler. Bu yazıyı neye dayanarak yazdınız öğrenebilir miyim?”

Okurum U.K. ve birçok okurum mimari projede olmayan balkonun sonradan yaptırılıp yaptırılamayacağını soruyorlar. Daha önceki bir yazımda da belirtiğim gibi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında mimari projede olmasa da binaya sonradan balkon yaptırılabilir. Ancak, iki önemli koşulun yerine getirilmesi şartıyla. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık, sonradan hangi koşullar altında balkon yaptırabileceklerini soran U.K. ve okurlarımın sorularını ayrıntılı olarak şöyle yanıtladı: “Kat malikleri ana taşınmazın bakımından, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaktan sorumludur. (KMK 19)

O nedenle; ruhsat ve projesinde bulunmayan bir balkonun sonradan yapılması için iki koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu koşullardan birincisi; balkon yapılmasına belediye/imar mevzuatının izin veriyor olması gerekir. Bir başka ifadeyle, yapılacak tadilat projesinin belediye tarafından kabul edilmesi gerekir.

DİKKAT YIKTIRILIR

İkinci koşul da maliklerin tümünün onayına ihtiyaç duyulmasıdır. Mevcut mimari projede değişiklik yapılabilmesi için, hazırlanacak olan tadilat projesine tüm kat maliklerinin onay vermesi gerekir. Bu iki koşul bir arada gerçekleşmeden projede olmayan balkon yapılamaz. Eğer yapılmışsa, herhangi bir kat maliki veya Genel Kurul’dan yetki almak kaydıyla yönetici balkonun yıkılmasını, projeye uygun hale getirilmesini isteyerek dava açabilir.”

Okurum U.K., avukat Kısacık’ın açıklamaları ışığında yeniden bağlı bulunduğu belediyeye resmi olarak başvurmalıdır. Belediyeden tadilat projesine izin verilmesini istemelidir. Ancak, ilgili belediye imar mevzuatı ve projeye göre balkon yapılması uygun değilse ve maliklerin tümünün onayı alınmamışsa; balkon yaptırabilmesi mümkün olmaz.

KOMŞU GÜRÜLTÜSÜNE YÖNETİCİ MÜDAHALE EDEBİLİR Mİ?

Yazının Devamını Oku