Kira sözleşmesinde nelere dikkat etmeli

KONUT kiralarıyla ilgili uyuşmazlıklar mahkemelerin gündeminden düşmüyor. Artan kira bedelleri, tahliye davaları, depozito tartışmaları... Okurlarımdan gelen sorularla ilgili olarak Tekirdağ Barosu avukatlarından Ergün Vardar ile konuştum.

- Kira sözleşmesi nedir ve neden bu kadar önemli?

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (konut, işyeri, arsa vb.) belirli bir süre ve bedel karşılığında kiralanmasını düzenleyen yazılı bir anlaşmadır. Dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356’ıncı maddeleri oluşturur. Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi: Hak kaybını önler. Mahkemede delil niteliği taşır. Vergisel yükümlülükleri netleştirir. Kira artışı ve fesih gibi konularda belirsizliği ortadan kaldırır. Özellikle kısa süreli kiralamalarda otomatik uzama ve fesih bildirim süreleri tarafları zor durumda bırakabiliyor. Taraflar hukuki sorun yaşamak istemiyorlarsa imza atmadan önce mutlaka hukuki destek almalı.

SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİ 

- Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Kanunen yazılı olma zorunluluğu yoktur. Sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak mahkemede ispat açısından son derece zayıftır. Bu nedenle mutlaka yazılı yapılmalıdır.

- Noter şart mı? e-Devlet’ten kira sözleşmesi yapılabilir mi?

Noter zorunlu değildir. Ancak noter onayı sözleşmenin delil gücünü artırır. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi hazırlanması mümkündür. Elektronik ortamda düzenlenen sözleşmeler de hukuken geçerlidir. Ancak tarafların kimlik bilgilerinin doğruluğu ve sözleşme şartlarının açık olması çok önemlidir.

- Kira artışı nasıl belirlenir? TÜFE zorunlu mu?

Kira artışı konusunda üst sınır yine Türk Borçlar Kanunu Madde 344’te düzenlenmiştir. Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse 12 aylık TÜFE ortalaması yasal tavan olur. Taraflar daha yüksek bir oran kararlaştıramaz.

- Depozito ne kadar olabilir, ne zaman iade edilir?

Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Kiralanan taşınmaz hasarsız teslim edilmişse genellikle 7–15 gün içinde iade edilmelidir. İade şartları sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

ELDEN KİRA ÖDEMEYİN 

- Kira elden ödenebilir mi?

Kesinlikle elden ödeme tavsiye etmiyorum. Kira mutlaka banka aracılığıyla ve açıklama kısmına “... ayı kira bedeli” yazılarak yatırılmalıdır. Elden ödeme ispat sorununa yol açar. Yarın bir gün “kira ödenmedi” iddiasıyla karşılaşabilirsiniz. Nitekim Yargıtay kararlarında da elden ödemenin ispat yükünü kiracıya yüklediği açıkça vurgulanmıştır. Yargıtay, banka dekontu bulunmayan kira ödemelerinde kiracının ödeme yaptığını yazılı delille ispat etmesi gerektiğine hükmetmiştir. Tanık beyanı çoğu durumda yeterli görülmemektedir. Bu nedenle banka dekontu hem kiracıyı hem ev sahibini korur.

- Tahliye taahhütnamesi nedir? Neden riskli?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı belgedir. Ancak çok kritik bir nokta var: Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir.

Yargıtay uygulamasına göre, kiracının baskı altında kalmaması için taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra ve ayrı bir tarihte düzenlenmesi gerekir.

- Süre ve fesih konusunda en çok yapılan hata ne?

Kısa süreli kiralamalarda fesih süreleri göz ardı ediliyor. Süre sonunda kiracı çıkmazsa sözleşme otomatik uzayabilir. Kira bedelinin ödeme günü mutlaka açıkça yazılmalıdır. Eğer tarih belirtilmemişse TBK 314 uyarınca kira borcu ay sonunda muaccel olur. Ödeme yapılmazsa kiraya veren icra takibi başlatabilir. Haksız itiraz halinde icra inkâr tazminatı gündeme gelebilir.

- İşyeri kiralarında stopaj kesinti nedir?

İşyeri kiralamalarında kiracı genellikle yüzde 20 stopaj kesintisi yapar. Kiraya veren de kira gelirini beyan eder. Vergisel yükümlülükler sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Benim de ev sahiplerine ve kiracılara bir uyarım var.

Kira sözleşmesi çok önemlidir. Sözleşmedeki bir eksik cümle yıllarca sürecek bir davanın başlangıcı olabilir.