Kentsel dönüşümde metrekare kavgası

Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan, bu konuda en çok merak edilen soruları yanıtladı.

* İstanbul’daki binalarda yaşanan son çökme olayları bize ne söylüyor?

Bunlar bize şunu söylüyor: Bina bir anda çökmez, önce sinyal verir. Tehlike sadece deprem anında başlamıyor. Bazı binalar zaten yorulmuş, su almış, taşıyıcısı zayıflamış, çatlamış halde.

* Vatandaş binadaki hangi işaretleri ciddiye almalı?

Şunlar asla küçümsenmemeli: Kolon-kiriş çatlakları, balkon altı dökülmeleri, demir pası izleri, rutubet, zeminde oturma hissi, kapı ve pencerelerde kayma/kasma.

* Yeni binada oturan vatandaşların içi rahat olmalı mı?

Hayır. Çünkü her yeni bina, iyi bina değildir. Vatandaş çoğu zaman sadece “Bina yeni mi yapıldı?” diye bakıyor. Oysa asıl soru şu olmalı: Bu bina nasıl yapıldı? Depreme karşı güvenli mi?

BETON DOĞRU SULANDI MI?

* Uygulama kalitesi ve betonun doğru sulanması neden önemli?

Bina güvenliği sadece projeyle değil, uygulama kalitesiyle belirlenir. Sahada en çok karşılaştığımız problem, uygulama kalitesi. Beton dökülüyor ama doğru kürleniyor mu? Sulanıyor mu?

Teknik gerçek; beton döküldükten yaklaşık 12 saat sonra sulama başlar. En az 7 gün, idealde 10-14 gün devam eder. Günlük 2-3 kez nemli tutulmalıdır. Ama sahada ne görüyoruz? Beton dökülüyor.

Üstüne lego gibi kat çıkılıyor.

Beton döküldükten sonra doğru bakım yapılmazsa; çatlak oluşabilir, dayanım düşebilir, uzun vadede bina performansı zayıflayabilir. En tehlikelisi şu: Bu kusurlar ilk bakışta anlaşılmaz. Bina yeni görünür ama içinde ciddi kalite sorunu olabilir.

Vatandaş ev alırken sadece mutfak dolabına, seramiğe, parkeye bakmamalı. Kolona, betona, işçiliğe de bakmalı.

* Kentsel dönüşüm neden hâlâ bu kadar zor ilerliyor?

Çünkü mesele artık sadece hukuk ya da inşaat değil; doğrudan beklenti meselesi. İnsanlar önce binanın riskini değil, “Yeni dairem kaç metrekare olacak?” sorusunu soruyor. Bugün kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel çoğu zaman ne devlet ne belediye ne de müteahhit. Asıl sorun; uzlaşamayan kat malikleri, gerçekçi olmayan beklentiler ve maliyet hesabı yapılmadan kurulan hayaller ve denetim eksikliği.

BÜYÜKLÜK MÜ GÜVENLİK Mİ?

* En büyük kavga gerçekten metrekare mi?

Kesinlikle öyle. Sahada en çok duyduğumuz cümle şu: “Ben niye küçüleyim? Ama burada herkesin kendine şu soruyu sorması gerekiyor: 10 metrekare için hayat riske atılır mı? İnsanlar bazen küçülmeyi kabul etmemek için yıllarca riskli binada oturmaya devam ediyor. Birçok bina, sırf birkaç metrekare kavgası yüzünden yıllarca dönüşemiyor. Asıl mesele şu: Büyük ev mi, güvenli ev mi? Çünkü deprem, yıkarken dairenizin metrekaresine bakmıyor.

* Niye eski daire büyüklüğü yeni binada korunamıyor?

Bugün yeni yapılarda; deprem yönetmeliği, sığınak, otopark, asansör, yangın güvenliği, ortak alan zorunlulukları var. Bir de inşaat maliyetleri çok yükseldi. Bu nedenle şu gerçekle yüzleşmek gerekiyor: Herkesin hiçbir kayıp yaşamadan aynı büyüklükte eve dönmesi çoğu zaman mümkün değil. Kentsel dönüşümde bazen herkes fedakârlıkta bulunacak.

* Kentsel dönüşüm için kaç kişinin onayı gerekiyor?

Vatandaşın en çok karıştırdığı konulardan biri bu. Bugün riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda süreç artık eskisine göre daha kolay ilerliyor. Pratikte arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu, yani %50+1 ile dönüşüm kararı alınabilen bir sistem var. Bu ne demek? Artık bir apartmanda çoğunluk dönüşüm istiyorsa, süreç daha kolay yürüyebiliyor. Yani “Bir kişi istemiyor diye bütün bina beklesin” dönemi büyük ölçüde geride kaldı.

* Apartmanlarda en büyük kriz nerede çıkıyor?

En büyük kriz güven meselesinde çıkıyor. Çünkü apartmanda birkaç kişi süreci yürütmeye başlıyor, sonra şu tartışmalar başlıyor: “Neden bu müteahhit? Bize söylenmeyen bir şey mi var? Komisyon mu alındı?”

Benim önerim net: Apartmanda dönüşüm süreci şeffaf yürütülmeli. Teklif açık olacak.

5 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

1- Riskli yapı tespiti yaptırın

2- Kat maliklerini yazılı karar altında toplayın

3- Birden fazla teklif alın

4- Sözleşmeyi uzmana inceletin

5- Metrekareye değil güvenliğe odaklanın

KENTSEL DÖNÜŞÜME NASIL GİDİLİR?

Riskli binada oturan bir kişi nasıl bir yol izlemeli?

İlk yapılacak iş kulaktan dolma bilgiyle değil, resmi süreçle ilerlemek.

1- Riskli yapı tespiti yaptırın. Önce bina gerçekten riskli mi, bu teknik olarak ortaya konmalı.

2- Kat maliklerini toplayın. Kim dönüşüm istiyor, kim istemiyor netleşmeli.

3- Her şeyi yazılı yapın. Apartmanlarda en büyük hata sözlü ilerlemek. Tutanak yoksa, yarın kavga var.

4- Tek müteahhitle yetinmeyin. Birden fazla teklif alın.

5- Sözleşmeyi uzman görmeden imzalamayın. En büyük mağduriyetler kötü sözleşmelerden çıkıyor.