GeriOya ARMUTÇU Ev sahibi ‘Ya istediğim kirayı öde ya da çık’ diyebilir mi?
MENÜ
  • Yazdır
  • A
    Yazı Tipi
    • Yazdır
    • A
      Yazı Tipi

Ev sahibi ‘Ya istediğim kirayı öde ya da çık’ diyebilir mi?

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde son aylarda kiralar fırladı. Ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp, 2-3 katı fiyata dairelerini kiraya vermeyi istiyorlar. Peki kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi? İstanbul Barosu avukatlarından Mahir Orak, 2021 yılı için uygulanacak kira artış oranının yüzde 14,55 olduğunu vurgulayarak, “Sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olmalı” dedi.

İSTANBUL, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde son aylarda kiralar fırladı. Ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp, dairelerini 2-3 katı fiyata kiraya vermeyi istiyorlar. Peki, kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi? Eski kiracıya ev sahibi, “Ya istediğim kirayı öde ya da çık” diyebilir mi? 2021 yılı için yapılacak kira zammı ne kadar? Önce bu soruları özetleyen okurum G.Ç.’nin e-maili:

“2018’de İstanbul’a taşındık. Ev sahibim ile 2 yıllık kira sözleşmesi yaptık. Sözlü olarak, evden beş yıl çıkmayacağım şeklinde anlaştık. Kira artışını ilk yıl 100 TL, sonrasında 150 TL olarak belirledik. 2018’de 2100 TL ile daireye girdik. Ev sahibi, bankaya açıklamalı kira yatırdığım için kira vergisi ödediğini, İstanbul Havalimanı açıldığı için de evin piyasa fiyatının yükseldiğini belirterek, geçen yıl 700 TL zam istedi. Bu artışı kabul etmedik, sözlü anlaştığımız gibi 150 TL zam yaptık. Ev sahibim, bu yıl ise 2 bin 350 TL olan kiramı piyasa fiyatı olan 4 bin TL’ye çıkartacağını, kabul etmiyorsam hemen daireyi boşaltmamı istedi. Ben kendisine TÜFE oranında zam yapacağımı belirttim. Bu kadar yüksek kira artışı isteyebilir mi?”

Ev sahibi ‘Ya istediğim kirayı öde ya da çık’  diyebilir mi

KİRA ARTIŞI TÜFE ORTALAMASIYLA

Okurum G.Ç. ile çok sayıda okurumun benzer kira sorularını, İstanbul Barosu avukatı Mahir Orak yanıtladı. Bakın şöyle:

“1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Yasa) uyarınca, kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Torba Yasa’nın 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.

HÂKİM KİRAYI NASIL BELİRLER?

Borçlar Kanunu 344. maddesi; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, ‘önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’ hükmünü içerir.

‘YA ÖDE YA ÇIK’ TEHDİT SUÇU

Somut olayda kiraya veren, ancak 2 bin 350 TL’nin bir önceki yıla göre hesaplanan TÜFE ortalaması yüzde 14,55 oranında kira artışı yapabilir. Bu yaklaşık olarak 344 TL civarındadır. Kiraya verenin 2 bin 350 TL’den, 4 bin TL’ye kira artışı yapmaya hakkı yoktur. G.Ç.’nin izleyeceği yola gelince; bunu belirten bir ihtarnamenin kiraya verene gönderilmesini, tarafınızı (ya öde ya çık) şeklinde tehdit ettiği takdirde savcılığa suç duyurusunda bulunmanızı tavsiye ederiz.

SÜRE DOLMADAN ÇIKARTAMAZ

Avukat Orak, ev sahiplerinin eski kiracılarını, kafalarına göre tahliye edip edemeyecekleri yönelik soruları ise şöyle yanıtladı:

“Sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olmalı. Ev sahibi kafasına göre kiracıyı çıkaramaz. Bu nedenler başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması geliyor. Kiracıya noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmeli. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

İZİNSİZ TADİLAT TAHLİYE NEDENİ

Ev sahibinin izni olmadan konutta ciddi bir değişiklik yapılması gibi sözleşmeye esaslı bir aykırılık olması durumunda kiracı tahliye edilebilir. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Fakat bu durumun sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunlu. Eğer davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedelinin ödenmesi gerekir.

KOMŞUYA SAYGISIZLIK EDEN...

Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uymaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

EV SATILIRSA TAHLİYE NASIL OLUR?

Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde ise yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam eder. Altıncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.”

SATIŞ KİRA ARTIŞINI ENGELLEMEZ

OKURUM M.Ç., “Kiracısı olduğum ev satışa çıkarıldı. Kontratım 1/8/2021’de bitiyor. Ev satış sürecindeyken de kiraya zam yapmam gerekiyor mu?” diye soruyor. Avukat Orak, evin satışa çıkarılmasının kira artışına engel olmadığını belirterek, “Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Artış yapılmalı” yanıtını verdi.

 

X

Dikkat! Site yönetimine mafya girmesin

Bir siteden ev satın alırken, binlerce kişinin yaşayacağı bu yerleşim alanının nasıl yönetileceğini hiç sorguladınız mı? İçinde karakol, okul, alışveriş merkezi, hatta otel bulunan lüks sitelerin yönetimi büyük bir sıkıntıya dönüştü. Başta İstanbul olmak üzere pek çok yerde suç örgütleri, site yönetimlerini ele geçirip, çıkar sağlama peşin düştü.

Birçok okurumdan fahiş düzenlenen faturalar ve ‘Mafyavari’ site yönetimine karşı ne yapılabileceği yönünde sorular geliyor. Peki bu sorun neden kaynaklanıyor? Nelere dikkat etmek gerekiyor? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları ve değerlendirmeleri şöyle:

SİTE YÖNETİMİ SORUNU ÇOK BOYUTLU

“Son yıllarda site yönetimleriyle ilgili sorunlar o kadar arttı ki, hukuk davalarıyla çözülemeyecek boyutlara ulaştı maalesef. Polisiye tedbirler, ceza kovuşturmaları devreye girmeye başladı. Bazı ‘Genel Kurul’lar (GK) polis nezaretinde yapılıyor. Geçenlerde polis tarafından İstanbul’daki bir siteye operasyon düzenlendiğini medyadan öğrendik. Sitelerin iyi yönetilememesi, yönetime gelenlerin gitmek bilmemesi, hatta site sakinlerine karşı baskı kurmaları, zorbalığa başvurmaları sorunun dışa yansıyan bir yüzü sadece. Bu sorunun eğitimden yasal düzenleme eksikliğine kadar birçok boyutu var. İnsan yaşamını bu kadar yakından ilgilendiren bu alan üniversitelerde ya hiç okutulmuyor veya bir-iki dersle geçiştiriliyor. Site yönetimlerine dönük eğitimler ise neredeyse hiç verilmiyor.

BU ALANDA ÇALIŞMA YAPILMALI

Türkiye Barolar Birliği (TBB) ve barolar olmak üzere, hukuk kurumları bu konuya yeterince eğilmiyor. Barolarda ve TBB’de bilimsel ve eğitimsel çalışmalar yapmak, yasa teklifleri hazırlamak, uzman hukukçu/bilirkişi yetiştirmek, genç hukukçuları bu alana yönlendirmek üzere komisyonlar kurulmalı, üniversitelerle, kamu kurumlarıyla ve ilgili sivil toplum kuruluşlarıyla ortak çalışmalar yapılmalıdır.

ÖZEL MAHKEME YOK, UZMAN HÂKİM YOK

Kat mülkiyeti alanında uzman mahkeme, hâkim yok maalesef. Bunlar olmayınca da uyuşmazlıkların çözümü imkansız hale geliyor. Kararların zamanında ve doğru verilmemesi vatandaşın adalete olan güvenini sarsıyor. Uzman bilirkişi olmaması da ayrı bir sorun. O ilde uzman bilirkişi olmadığı için çoğu zaman bilirkişi raporu alınabilmesi için uzak illerdeki bilirkişilere dosya gönderiliyor. Bu da davaların uzamasına neden oluyor.

KMK’DAKİ HANGİ DÜZENLEMELER SORUN YARATIYOR?

Yazının Devamını Oku

Aidata dikkat!

Ev sahibi de kiracı da olsanız oturduğunuz sitenin veya apartmanın işletme projesine dikkat edin. Kiracıysanız ve siteyi kooperatif yönetiyorsa, kooperatifin yönetimsel giderlerini ya da ödemekle yükümlü olmadığınız ‘yatırım ve demirbaş’ giderlerini fark etmeden ödüyor olabilirsiniz. Malik olarak site genel kurullarına mutlaka katılın. Site yönetiminde söz ve karar sahibi olun. Tahmini işletme projesine göre toplanan yüksek aidatlar nereye, ne kadar harcandı? Sitenize özgü adil bir aidat sistemi işliyor mu inceleyin. Çünkü davalar yıllarca sürüyor ve sorunlara da çözüm olmuyor.

Geçen hafta aidatın nasıl belirleneceğine ilişkin sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtlamıştı. Bu hafta da aidat dosyasına devam ediyorum. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında verdiği yanıtlar şöyle:

Okur S.B.: Apartman yöneticisiyim. Giriş kattaki kiracı aidatı ödemiyor. Ev sahibi ise “Kiracımdan aidatı isteyin” dedi. Kim ödemekle sorumlu?

“KMK’nın 20. maddesine göre apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kiracının sorumluluğu kira borcu kadardır. Kat maliki, yöneticiye ‘Aidatı benden istemeyin, kiracımdan isteyin’ diyemez. Her ay kira bedelini nasıl alıyorsa, aidatın ödenip ödenmediğini de takip etmelidir.

İŞLETME PROJESİ OLMADAN  AİDAT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur A.A.: 122 daireli sitede oturuyorum. Yönetim kurulu toplantı yapmadan, işletme projesi hazırlamadan aidat topluyor. Bu mümkün mü?

Kat mülkiyetine tabi bir site ya da apartmanda aidat ya da para ancak kesinleşmiş işletme projesine göre toplanabilir. Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi istisnalar hariç Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık aidatın miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde gösterilir. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi dışında aidat toplanamaz. 

Okur Z.K.: Adil bir aidat paylaşımı nasıl yapılabilir?

Yazının Devamını Oku

Aidat borcu silinebilir mi?

Kiralarla yarışan yüksek aidatlar yüzünden büyük tartışma yaşanırken, bir okurum site genel kurulunda karar alınarak, aidat ve demirbaş borçlarının silinip silinemeyeceğini soruyor. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’a göre genel kurulda karar alınıp aidat ve demirbaş borcu tüm maliklerin oybirliği sağlanmadan silinemez.

ÖNCE okurum Ş.T.’nin sorusu: “132 dairelik bir sitede olağanüstü toplantı çağrısı sonrası ikinci toplantıya sadece 27 kişi katılmış. ‘Daire sakinlerinden, park, akan bina çatı onarımı için 1200 TL toplanmasına, aidat ödemeyen maliklerin borçlarının silinmesine’ diye karar alınmış. Ben bu toplantıya katılmamıştım. 132 dairelik sitede ikinci toplantıya en az kaç kişi katılmalıdır ki karar alınabilsin? Ödenmeyen aidat ve diğer demirbaş gibi borcu toplantıya katılan 27 kişi affedebilir mi? İtiraz için ne yapabilirim?”

Sitelerde kiralarla yarışan yüksek aidatlar tartışma yaratıyor. Ş.T. başta çok sayıda okurum site genel kurulunda (GK) aidat artışının kaç kişinin katılımıyla ve nasıl yapılacağını, ek aidat istenip istenemeyeceğini, belirlenen aidata itirazın ne şekilde yapılacağını öğrenmek istiyor. Aidatla ilgili merak edilen bu konuları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı:

İŞLETME PROJESİ NE DEMEK?

“Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu’dur. Eğer sitede temsilciler kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Her iki kurulu da kapsayacak şekilde Genel Kurul (GK) tanımını kullanacağız.

Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi GK’da görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık ortak gider avansının (aidatın) miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde belirtilmelidir. Belirtilmeyen hususlarda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar.

İŞLETME PROJESİ TEBLİĞ EDİLMELİDİR

İster GK’da kabul edilsin, ister YK hazırlamış olsun, işletme projesi kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. GK’da kabul edilen işletme projesinin GK’a katılanlara tebliğ edilmesi ise şart değildir. 

Yazının Devamını Oku

Kaçak katta oturanlar ortak gidere katılır mı?

Binada kaçak bir kat varsa, bu katta oturanlar da boya, yalıtım, çatı tamiratı, merdiven tadilatı gibi ortak alanlardaki tamirat-tadilat giderlerine katılmak zorunda mı? “Tapumuz yok. Binanın ortak giderlerine katılmayız” diyebilirler mi? Kaçak çıkılan katların hukuki durumuna ilişkin soruları avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı...

İSTANBUL, Ankara başta olmak üzere birçok büyük kentteki okurlarımdan apartman hatta sitelerdeki bazı katların kaçak yapıldığı şikayeti geliyor. Bazı okurlarım, Yapı Kayıt Belgesi alarak kaçak katta oturan maliklerin boya, yalıtım, çatı tamiratı, merdiven tadilatı gibi ortak alanlardaki tamirat-tadilat giderlerine “Tapumuz yok” diye katılmak istemediğinden yakınıyor. Kaçak kattaki okurlarım ise bu belgeyi tapuya nasıl dönüştürebileceklerini soruyorlar. Önce bu sorunları özetleyen okurum A.S.’nin örnek sorusu:

4 KATLI BİNANIN SON KATI KAÇAK

“27 yıllık 4 katlı bir binada yaşıyorum. Son katı sonradan kaçak çıkılmış ve Yapı Kayıt Belgesi alınmış. İlk 3 katın yapı kullanma izni (iskanı) alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş. Bulunduğumuz binanın dış cephe boyası, iç bina ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kaplaması ve damın su sızdırmazlığının tamiratı yaptırılacak. Son katın maliki elinde tapu olmadığını söyleyerek bu giderlere ortak olmak istemiyor. Yasal olarak icra yoluyla bu giderleri kendilerinden tahsil edebilir miyiz? Bulunduğumuz caddede 3 kat imar izni var. 4’üncü kattaki daire sahibi yasal olarak kat mülkiyetine geçemiyor. Bu sebeple aşağıdaki daire sahiplerinden arsa payını değiştirmek ve arsada pay almak için muvafakatname istiyor. Bunu verebilir miyiz?”

YKB MÜLKİYET HAKKI VERİR Mİ?

Okurum A.S.’nin sorusu ile kaçak çıkılan katların hukuki durumuna ilişkin soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı: Bakın şöyle: “Okurumuzun sorusundan anladığımız kadarıyla, son kat için kamuoyunda ‘İmar Barışı’ diye anılan yasadan yararlanılarak, sonradan Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmış. Öncelikle değerlendirilmesi gereken husus bu belgenin ne tür bir koruma sağladığı ve nasıl tapuya dönüştürüleceğidir. İmar Kanunu’na 11 Mayıs 2018’de geçici 16. madde eklendi. Bu maddeye göre 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılan ruhsatsız veya ruhsat ya da eklerine aykırı yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara (belirlenen süreye kadar) başvurulması ve istenen bedelin yatırılmasından sonra YKB verildi. YKB, sadece kamu kuruluşları açısından binaya dair bir koruma getirdi. YKB alınan yapılar artık kamu tarafından yıkılmayacak, elektrik-su bağlanmasına izin verilecek. Ancak, YKB’nin alınmış olması kazanılmış bir mülkiyet hakkı sağlamaz. Bina maliklerce veya doğal afet sonucu yıkılırsa; YKB sahibi lehine kazılmış bir hak söz konusu olmaz. Bina yıkıldıktan sonra yeniden yapılmak istendiğinde, imar mevzuatı üç kata izin veriyorsa, yeni bina yine üç katlı yapılır. YKB sahibi istese de 4. kat yapılamaz. YKB bina yıkılana kadar geçerli olur ve koruma sağlar.

ORTAK GİDERLERE KATILMAK ZORUNDA

İç-dış cephenin ve ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kapatılması, çatı onarımı yapılması gibi giderlere 4. katın malikinin de katılması zorunludur. Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmasa da o çatı katında bir aile yaşıyor ve bu yapılacak işler onu da ilgilendiriyor. Hatta, giriş kat-orta kat bağımsız bölüm sahiplerine göre; çatının onarılması, merdivenlerin mermerle kaplanması gibi işler çatı katındaki aileyi daha çok ilgilendiriyor. Çünkü, onların daha çok işine yarayacak.

Yazının Devamını Oku

Apartmanda veteriner kliniği açılabilir mi?

Bir apartman veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açabilir mi? Veteriner kliniği, 7/24 çalışacak bir yemek imalathanesi ya da pastane açmak mümkün mü? Bu işyerlerini açmak için diğer kat maliklerinin tümünün izni gerekir mi? Apartmanın altındaki işyerinin koku, aşırı yoğunluk, gürültü vb. şekilde verdiği rahatsızlıktan mağdur olan apartman sakini mahkemeye başvurabilir mi? Bu dava yönetici tarafından açılabilir mi? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık tüm bu sorularınızı yanıtladı.

Önce üç okurumun üç örnek sorusu:

H.S: Bizim apartmanın altındaki dükkana veteriner muayenehanesi açılıyor. Fakat gerçekte klinik olarak işletecekler. Röntgen cihazı olacak, ameliyat yapılacak. Binada radyasyon yayacak cihaz istemiyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz?”

İ.Ö: Ben size 3 katlı bir apartmanın 6 dairesi adına yazıyorum. Binamızın altında yemek şirketi açılacak. Bu yemek şirketi 24 saat çalışacağını ve bizden izin almaları gerekmediğini iddia ediyor. Belediyeden net bir sey söylemiyorlar. Bize PTT ile ihtar yolladılar, ‘hak talep edemezsiniz’ diyorlar. Bu işyeri açılırken kat maliklerinden izin alınması gerekmez mi ?

F.Ö: Tapuda dükkanım işyeri olarak geçiyor. Pastane ve imalathane açmak istiyorum. Ruhsat başvurusu yaptım. Fakat apartman sakinleri dilekçe verdikleri için ruhsat alamadım. Belediye ‘imza topla gel’ dedi. Buna gerek var mı?

APARTMANDA İSTEYEN İSTEDİĞİ İŞYERİNİ AÇAR MI?

Apartman sakini okurlarım binalarının altındaki koku, gürültü yayan ve aşırı yoğunluk yaratan dükkanlardan şikâyetçi. Dükkan sahipleri de bu tarz işyerlerine karşı çıkan kat maliklerinden yana dertli. Bu konuyla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönünden yanıtladı. Bakın yanıtı nasıl:

“Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.

Yazının Devamını Oku

Site ve apartmanlarda ‘otopark’ derdi

Eski site ve apartmanların çoğunda otopark kullanım ve paylaşımına ilişkin düzenleme olmadığı için erken gelen arabasını park ederken, diğerleri park yeri bulamıyor. Bu sorunu yaşayan okurlarım otopark paylaşımının nasıl yapılması gerektiğini öğrenmek istiyor. Çok basit bir formülle; bir harita mühendisine kroki çizdirip, apartman-site genel kurulunda 5’te 4 oy çoğunluğuyla otopark paylaşım kararı alıp, bu kararı Yönetim Planı’nın eki olarak tapu kaydına işleterek, sorunu kökten çözmek mümkün... Birçok okurum ‘Siteye ikinci araç girişi yasaklanamaz mı? diye de soruyor. Bir okurum ise kiraladığı evdeki kapalı garajı kendisinin kullanıp kullanamayacağını öğrenmek istiyor. Soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

1- OTOPARK PAYLAŞIMI NASIL YAPILMALI?

Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli sorunlarından biri otoparkların yetersizliğidir. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark yapılmamakta ya da yetersiz kalmaktadır. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırmalıdır.Yeterli otopark yeri olsa dahi, bu defa bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmamaktadır. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında tartışma çıkmakta bu da ortak yaşamı çekilmez hale getirmektedir.

KROKİ ÇİZDİRİP, NOTERE TASDİK ETTİRİN

Çözüm aslında çok basit. Otopark yerleşim şeması önceden belirlenmemişse, bir harita mühendisine kroki çizdirilerek, her bağımsız bölüme tahsis edilen otoparkın yeri belirtilir. Bu kroki noterden tasdik ettirilir. Kat Malikleri Kurulu’nda/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda 5’te 4 oyla kabul edilerek, Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına işlenir. Böylece, otopark tartışması tümüyle ortadan kalkar. İnşaat projesinde, vaziyet planlarında, belediye ve tapu kayıtlarında, ‘otopark yerleşim ve paylaşım şekli’nin baştan belirlenmesi ise çok daha iyidir. O binadan ev, iş yeri alanlar baştan bu durumu kabul ederek satın alacakları için hiç kimsenin itiraz hakkı olmaz. Bu tür uyuşmazlıkların çıkmaması için inşaat yapılırken resmi belgelerde ve Yapı Planı’nda bağımsız bölümlere otoparkta ayrılan yerle ilgili düzenlemeler yapılmalıdır. Böyle bir düzenleme yapılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri devreye girer.

2-YEŞİL ALANA KAPALI OTOPARK YAPILABİLİR Mİ?

Yeşil alan boş bir alan ise, çocuk parkı, piknik alanı, spor alanı vb. ve özel bir amaca özgülenmemişse; KMK’nun 42. maddesi uyarınca, maliklerin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla oraya otopark yapılabilir. Ancak, orası özel bir amaca özgülenmişse oy birliği ile karar gerekir.

3-

Yazının Devamını Oku

Siteye sonradan havuz yapılabilir mi?

Pandemi ve aşırı sıcak havalar, havuzlu sitelere rağbeti arttırdı. Taleple birlikte büyük siteler sonradan açık ya da kapalı havuz yaptırmaya başladı. Peki, siteye sonradan havuz yaptırılabilir mi? Nasıl karar alınır? Sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Önce bu soruları özetleyen okurum C.H.’nin sorusu: “Altı parsel üzerine kurulu sitemizde 22 konut var. Siteye havuz yaptırılmak isteniliyor. Yapım bedeli olarak 100.000 TL belirlenmiş. Benim bulunduğum parselin dışındaki bir parsele havuz inşa edileceğinden dolayı para vermeyeceğimi söyledim. Böyle bir havuz yaptırılabilir mi? Bu havuzun yapım bedelini ödemek zorunda mıyım?”



SİTE TOPLU YAPI MI?

Avukat Mustafa Şeref Kısacık, sitelerine sonradan havuz yaptırmak için nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini soran birçok okurum ile C.H.’nin sorusunu bakın şöyle yanıtladı: “Okur C.H.’nin sorusu ve benzer soruları doğru yanıtlamak için önce altı parsel üzerine kurulu 22 konutlu yerleşim yerinin niteliğinin tespiti önem taşıyor. Burası hukuki anlamda bir site, toplu yapı mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) mı yoksa genel hükümlere mi tabi? 1965 tarihli KMK, tek parselde kurulu yerleşim yerleri bakımından geçerli bir yasaydı. 14 Kasım 2017’deki değişiklikle KMK’ya, ‘Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler’ eklendi. Ancak birden çok parselde kurulu siteler otomatikman toplu yapı sayılmadı. Bunun için yönetim planlarının toplu yapı hükümlerine uyarlanması ve yasanın aradığı diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. C.H.’nin öncelikle, sitesinin toplu yapı sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğünden öğrenmesi gerekir. Soruyu, toplu yapı olduğunu varsayarak yanıtlayacağız.

5’TE 4 YAZILI RIZA ŞART

Yazının Devamını Oku

Yazlık sitelerde günlük kiralama engellenebilir mi?

Salgın döneminde tatil tercihleri de değişti. Bulaş riski nedeniyle otel yerine yazlık site ve apartmanlar tercih ediliyor. Daireler haftalık, günlük hatta saatlik kiralanıyor. Tatil beldelerinde ‘kaçak otelcilik’ faaliyeti halini alan bu durumdan diğer site sakinleri son derece şikâyetçi. Okurlarım, “Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Yöneticiler neden engel olmuyor?” diye soruyorlar. Apartman ve sitelerin yönetim planlarında özel düzenleme yaparak ve bazı yasaklar getirilerek, sorun çözülebilir.

NORMALLEŞME ile birlikte ülkemizde deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ yaşanırken, yazlık site sakini okurlarımdan, dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri yağıyor. Okurlarım,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye soruyorlar. Okurlarımın bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:

KAÇAK OTELCİLİK FAALİYETİNE DÖNDÜ

Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.

YÖNETİCİ GÜNLÜK KİRALAMAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?

Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.

Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir.

ÇÖZÜM, YÖNETİM PLANINA YASAK KOYMAK MI?

Yazının Devamını Oku

Bir binaya sonradan balkon yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre projede olmayan bir balkonun sonradan yapılabilmesi için belediye/imar mevzuatı uyarınca bu mümkünse ve tüm kat malikleri de onaylıyorsa, projede olmayan balkon yaptırılabilir. Ancak bu iki koşul gerçekleşmeden balkon yaptırılırsa, dava açılarak yıktırılabilir.

ÖNCE okurum U.K.’nın sorusu: “Gerekli prosedürler sağlandığı takdirde sonradan balkon yapılabileceğine ilişkin yazınızı okudum. Fakat ben bağlı olduğum belediye ile konuyu görüştüğümde resmi olarak hiçbir şekilde yaptıramazsınız dediler. Bu yazıyı neye dayanarak yazdınız öğrenebilir miyim?”

Okurum U.K. ve birçok okurum mimari projede olmayan balkonun sonradan yaptırılıp yaptırılamayacağını soruyorlar. Daha önceki bir yazımda da belirtiğim gibi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında mimari projede olmasa da binaya sonradan balkon yaptırılabilir. Ancak, iki önemli koşulun yerine getirilmesi şartıyla. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık, sonradan hangi koşullar altında balkon yaptırabileceklerini soran U.K. ve okurlarımın sorularını ayrıntılı olarak şöyle yanıtladı: “Kat malikleri ana taşınmazın bakımından, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaktan sorumludur. (KMK 19)

O nedenle; ruhsat ve projesinde bulunmayan bir balkonun sonradan yapılması için iki koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu koşullardan birincisi; balkon yapılmasına belediye/imar mevzuatının izin veriyor olması gerekir. Bir başka ifadeyle, yapılacak tadilat projesinin belediye tarafından kabul edilmesi gerekir.

DİKKAT YIKTIRILIR

İkinci koşul da maliklerin tümünün onayına ihtiyaç duyulmasıdır. Mevcut mimari projede değişiklik yapılabilmesi için, hazırlanacak olan tadilat projesine tüm kat maliklerinin onay vermesi gerekir. Bu iki koşul bir arada gerçekleşmeden projede olmayan balkon yapılamaz. Eğer yapılmışsa, herhangi bir kat maliki veya Genel Kurul’dan yetki almak kaydıyla yönetici balkonun yıkılmasını, projeye uygun hale getirilmesini isteyerek dava açabilir.”

Okurum U.K., avukat Kısacık’ın açıklamaları ışığında yeniden bağlı bulunduğu belediyeye resmi olarak başvurmalıdır. Belediyeden tadilat projesine izin verilmesini istemelidir. Ancak, ilgili belediye imar mevzuatı ve projeye göre balkon yapılması uygun değilse ve maliklerin tümünün onayı alınmamışsa; balkon yaptırabilmesi mümkün olmaz.

KOMŞU GÜRÜLTÜSÜNE YÖNETİCİ MÜDAHALE EDEBİLİR Mİ?

Yazının Devamını Oku

Aidat borçlu listesini kapıya asmayın

Apartman ve site yöneticileri, WhatsApp gruplarından, aidat borçlularının isimlerini paylaşıyorlar. Site ve apartman ilan panolarına daire adı, isim ve miktar belirtilerek, aidat borç listesi asılıyor. Yöneticiler dikkat edin. Çünkü, bu şekilde aidat borçlusu ilanı suç sayılıyor. Denizli’de site yöneticisi Nail Çapar, aidat borçlularının listesini kapıya asınca sanık oldu. Profesyonel site yöneticisi olan Çapar, Türk Ceza Kanunu’nun 136/1 maddesindeki “Kişisel verileri, hukuka aykırı olarak ele geçirmek veya yaymak” suçundan iki yıldan dört yıla kadar hapisle yargılanıyor.

Apartman ve site yöneticileri, WhatsApp gruplarından, aidat borçlularının isimlerini paylaşıyorlar. Site ve apartman ilan panolarına daire adı, isim ve miktar belirtilerek, aidat borç listesi asılıyor. Yöneticiler dikkat edin. Çünkü, bu şekilde aidat borçlusu ilanı suç sayılıyor.  

Denizli’de site yöneticisi Nail Çapar, aidat borçlularının listesini WhatsApp’tan yayınlayıp sonra da site ilan panosuna asınca sanık oldu. Önce Çapar’ın nasıl sanık olduğunu özetlemek istiyorum:

‘KİŞİSEL VERİLERİMİ İFŞA ETTİN’

Profesyonel site yöneticiliği yapan Çapar, aidat borcunu ödemeyenlerin listesini önce sitenin WhatsApp grubundan yayınladı. Bu listede, aidat borcu olanların isimleri ve karşısında borç miktarı yer aldı. Daha sonra Çapar, listeyi sitenin ilan panosuna astı. Listede adı geçen bir site sakini ise “Kişisel verilerini ifşa ettiği” iddiasıyla yönetici Çapar’ı, Denizli Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikâyet etti. Şikâyet dilekçesi şöyleydi:

“Oturduğum siteye ilişkin WhatsApp grubumuz vardır. Bu grupta borçluların listesi yönetici tarafından yayınlanmaktadır. Yönetici olan Nail Çapar grupta borçlu listesini yayınlayarak benim kişisel bilgilerimi ifşa etmektedir. Borç miktarı da hatalıdır. Bu şekilde bilgim ve rızam olmaksızın ismimin oturduğum dairenin numarasını içerir borç listesini grupta yayınlayan Nail Çapar isimli şahıstan şikâyetçiyim.”

SAVCILIK HAKLI BULDU

Savcılıkta ifade veren Çapar ise suç kastı olmadığını ve yönetici olarak görevini yaptığını savundu. Kişisel verileri ifşa iddiasını da reddetti. Bilim bakalım savcılık kimi haklı buldu? Şikâyetçiyi.

Yazının Devamını Oku

Tapuda üç boyutlu dönem başlıyor

Satın alacağınız evin mimarisini artık webtapu üzerinden üç boyutlu olarak bir tıkla görmek mümkün olacak. Gayrimenkul satın alırken, apartmanların anayasası niteliğindeki yönetim planını da doğrudan tapu memurundan isteyebilirsiniz. 1. Türkiye Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’na katılan Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, “Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi” ile vatandaşların satın alacakları evi balkonundan mutfağına kadar santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebileceklerini söyledi.

Sivil inisiyatif oluşturma ve güçlerini birleştirme kararı alan tesis yönetim dernekleri ve tedarikçileri, Profesyonel Tesis Yöneticileri Derneği’nin (PTYD) Ankara Üniversitesi ile işbirliği yaparak düzenlediği çalıştayda buluştular.

Abant’ta geçtiğimiz hafta sonu yapılan ve benim de katıldığım 1. Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’nda, altı tesis yönetim derneğinin başkanı, sektörün sorunlarını çözmek için birlikte çalışma kararı verdiler. Ortak yönetim kurulu yaparak yol haritası belirlediler.

Çalıştayda, gayrimenkul yönetiminin geleceğinden, tesis yönetim firmalarının sertifikalandırılması ve standardizasyonuna, vergilendirmeden, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında sektörde yaşanan sorunlara, sitelerde atık yönetiminden, asansörlerin işletilmesine kadar birçok konu tartışıldı. İnteraktif olarak yapılan çalıştayda dernek üyelerinden daha önceden toplanan yüzlerce soru akademisyenler, dernek üyesi uzman hukukçular ve bürokratlar tarafından yanıtlandı. Sorular ve çözüm önerileri kayıt altına alındı ve raporlanacak.

YP’NİZİ TAPU MEMURUNDAN ALABİLİRSİNİZ

PTYD üyesi Murat Erdoğan’ın başkanlık ve moderatörlük yaptığı, Şebnem Schaefer’in sunuculuğunu üstlendiği çalıştayda, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, tapu ve kadastro ile ilgili soruları yanıtladı. Çelik, “apartmanların anayasası” niteliği taşıyan yönetim planını (YP) vatandaşların gayrimenkul satışı sırasında isterlerse tapu memurlarından alabileceklerini söyledi. Çelik, bir başka soru üzerine tapuda 3 boyutlu dönemin başlayacağını belirterek, yeni uygulamayı bakın söyle anlattı:

TAPUDA 3 BOYUTLU DÖNEM

‘Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi’ ile satın alınması planlanan bir ev, balkonundan mutfağına santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebilecek. Amasya ilinde bir örnek çalışma yapıyoruz. Havadan çekilen fotoğraflar ve yerden yapılan ölçümlerle imar işini üç boyutlu hale getiriyoruz. Belediyelerinin verdikleri yapı ruhsatları, tapu kadastro verileri anlamlı bir bütünlüğe dönüştürülüyor. Vatandaşlarımız artık bir tıkla satın almak istediği gayrimenkulun coğrafi bilgisi, ada parsel numarası, üzerinde ipotek, kısıtlama olup olmadığının yanısıra, mimari projesini de görebilmektedir. O daire kaçıncı katta, hangi cephede, kaç oda, mutfağı kaç metrekare bir tıkla sanal ortamda webtapu üzerinden incelenebiliyor. Malsahibinin webtapu üzerinden yetki vermesi halinde, emlakçı da görebilmektedir. Amasya’daki bu uygulama Türkiye çapında yaygınlaştırılacak. Arşivlerimizin dijitalleştirilmesi çalışmamız da devam etmektedir. Bu çalışmanın tamamlanması ile YP’larının da dijital ortamda sunumu sağlanacak.

YP’LARI DENETLENMELİ

Yazının Devamını Oku

Bozulan jeneratör için yönetici para toplayabilir mi?

Apartman ya da sitelerde aniden bozulan jeneratörün acilen yapılması gerekiyorsa yönetici para toplayabilir. Ancak acil bir durum yoksa ‘para toplamak’ için genel kurul kararı şart.

Önce okurum F.G.’nin sorusu:

“Bizim sitede, uzun süredir, salgın nedeniyle genel kurul yapılamadı. Normal aidatı ödüyoruz. Yönetim kurulu ayrıca demirbaş gideri istiyor. Ama bu demirbaş giderinin neden toplandığını bilmiyoruz, bizlere bilgi verilmiyor. Yönetim kurulunun demirbaş gideriyle ilgili bilgi ve belgeleri maliklere ayrıntılı olarak açıklaması gerekmez mi?”

Apartman ve sitelerde toplanan aidat ve demirbaş giderlerinde mahsuplaşmanın ne olduğu ve nasıl yapılacağı ile ilgili çok sayıda soru geldi. Okurum F.G.’nin sorusu ile benzer tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Üyesi avukat Beste Demirhan yanıtladı. Demirhan’ın sorularınıza verdiği yanıtlar şöyle:

- Ortak gider avansı (ödenecek aylık aidat miktarı) neye göre belirlenir?

Genel kurul ya da yönetim kurulu tarafından işletme projesi yapılır. Bu işletme projeleri genelde bir yıllık yapılır ve sitenin olası tüm giderleri ve gelirleri buraya yazılır. Sonra da her bağımsız bölüme düşen aylık avans miktarı belirlenir.

- Aidat miktarı belirlenirken büyük daire-küçük daire ayrımı yapılır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre personel giderleri eşit, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Ancak, ‘aidat paylaşımı yönetim planı’ farklı şekilde de düzenlenebilir. Tüm giderler metrekareye göre, arsa payına göre, eşit ödenecek şekilde ve benzeri şekillerde belirlenebilir.

-

Yazının Devamını Oku

Kadına ‘yeni hayat’ nafakası

Yeni nafaka düzenlemesi beşinci yargı paketine bırakılıp yeni yasama yılına ertelenirken, mahkemeden ilginç bir örnek karar çıktı. Ankara Çubuk Asliye Hukuk Mahkemesi, 25 yıllık evli çocuğu olmayan bir kadına, bir defaya mahsus ve toptan 30 bin lira yoksulluk nafakası ödenmesine karar verdi. Boşanan kadın yönünden “yeni hayat kurma” kriterini dikkate alan mahkeme, çiftin çocukları da olmadığı için aralarındaki ilişkinin bir an önce kesilmesi ve kendi hayatlarına dönmelerini sağlamak adına aylık değil toptan nafakaya hükmetti.

Boşanma aşamasında olan, boşanan, nafaka ödeyen ve nafaka alan okurlarımdan yeni nafaka düzenlemesinin ne şekilde olduğu ve Meclis kapanmadan çıkarılıp çıkarılamayacağı konusunda çok sayıda soru geliyor. Bu soruyu yanıtlamadan önce mevcut nafaka sistemini özetlemekte yarar var. Bakın şöyle:

Yoksulluk nafakasının bir yıl süreyle verileceğine yönelik düzenleme 1988’deki değişiklikle süresiz hale getirildi. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 175. maddesinde “Boşanma yüzünden yoksulluğa düşecek taraf, kusuru daha ağır olmamak koşuluyla geçimi için diğer taraftan mali gücü oranında süresiz olarak nafaka isteyebilir. Nafaka yükümlüsünün kusuru aranmaz” düzenlemesi yer alıyor.

MAHKEME SÜRESİZ NAFAKAYI KALDIRABİLİYOR

TMK’ya göre yoksulluk nafakası, alacaklı eşin yeniden evlenmesi veya taraflardan birinin ölümü halinde kendiliğinden ortadan kalkıyor. Alacaklı eşin evlenme olmaksızın fiilen evliymiş gibi yaşaması, yoksulluğunun ortadan kalkması veya haysiyetsiz hayat sürmesi halinde ise yükümlünün talebiyle mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabiliyor. Tarafların mali durumlarının değişmesi veya hakkaniyetin gerektirdiği hallerde de aylık nafaka ödemesinin artırılması veya azaltılmasına yine mahkemece karar verilebiliyor. Somut olaya ve dosyaya göre hâkim yoksulluk nafakasını kaldırabiliyor, azaltıp, artırabiliyor.

NAFAKA DÜZENLEMESİ 5. PAKETE KALDI

Hükümet ise boşanma sonrası her iki tarafı da mağdur etmeyecek, uygulamadaki aksaklıkları giderecek şekilde “Nafaka ödeme sisteminin adil bir hale getirilmesi” için üç yıldır çalışma yürütüyor. Taslak çalışmada, kadının yaşı da dikkate alınarak; nafakada üst sınır belirlenmesi ya da evlilik süresinin esas alınması üzerinde duruluyor. Bu çalışma TBMM’ye sunulan dördüncü pakete yetişmedi. 15 Temmuz’a kadar çalışması planan TBMM kapanmadan yeni bir nafaka düzenlemesinin getirilmesi de beklenmiyor.

MAHKEMEDEN İLGİNÇ NAFAKA KARARI

Yeni nafaka düzenlemesi beşinci yargı paketine bırakılıp yeni yasama yılına ertelenirken, mahkemeden ilginç bir örnek karar çıktı. Ankara Çubuk Asliye Hukuk Mahkemesi, aile mahkemesi sıfatıyla baktığı bir boşanma davasında, 25 yıllık ev kadını F.G.’ye, aylık değil bir defaya mahsus ve toptan 30 bin lira yoksulluk nafakası ödenmesine hükmetti. Davacı koca E.T.’nin avukatı

Yazının Devamını Oku

Kademeli normalleşmede site genel kurulu nasıl yapılır?

Site ve apartman girişine duyuru asılarak, genel kurul çağrısı yapılabilir mi? Yanıtı hayır. Apartman ve sitelerde oturmayanlar göremeyeceği için panoya asma yöntemiyle genel kurul çağrısı doğru değil. Ancak sitenin internet sitesi, e-posta, SMS, WhatsApp mesajı gibi yöntemlerle genel kurula çağrı için tebligat mümkün. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a göre binlerce kişinin yaşadığı sitelerde ise tüm malikleri genel kurula çağırmak zor olacağı için yerine blok (varsa villa) temsilcileri seçilerek, genel kurul yapılması daha doğru olur.

Kademeli normalleşmeye geçtiğimiz pandemi sürecinde site genel kurullarının nasıl toplanacağı, kararların nasıl alınacağı, apartman girişine duyuru asılması veya e-posta ile genel kurul çağrısı yapılıp yapılmayacağı, binlerce kişinin yaşadığı sitelerde salgın tedbirlerine uygun sınırlı sayıda kişiyle, toplantı yapılarak karar alınıp alınamayacağı gibi merak edilen sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Özetlediğim sorularınızı avukat Kısacık tüm ayrıntılarıyla yanıtladı:

1) Sitelerde en yetkili organ hangisidir?

Sitelerde, Kat Malikleri Kurulu veya (o sitede varsa) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilir (KMK 27, 69). Site yönetim kurulunu, denetim kurulunu bu kurul seçer. Geçmiş dönem faaliyetlerini, yeni dönemde yapılacak işleri ve buna göre belirlenecek işletme projesini bu kurul belirler.

2) Aidatı kim nasıl belirler?

İşletme projesinin içerisinde dairelerin ve işyerlerinin ödeyeceği aylık ortak gider avansı (aidat miktarı) son ödeme günü, gününde ödenmemesi halinde alınacak gecikme tazminatı ve/veya faiz oranı vb. hususlar bu kurulca kararlaştırılır. GK’nın aldığı kararlar (yeni bir kararla kaldırılmadığı veya mahkeme kararıyla iptal ettirilmediği sürece) tüm site sakinlerini bağlar.

3) Site genel kurulları ne zaman toplanır?

Site GK’larının ne zaman toplanacağı site yönetim planında (SYP) yazar. Eğer SYP’nda herhangi bir tarih yazılmamışsa, GK’lar her yıl ocak ayında olağan toplantısını yapar. Toplu yapılarda GK’lar iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde (ocak ayında) toplanır. Yönetim planlarında olağan toplantıların yılda birden, toplu yapılarda iki senede birden fazla yapılması öngörülebilir. Yine aynı şekilde olağan GK’ların ocak ayı dışında başka bir tarihte yapılması da kararlaştırılmış olabilir. Örneğin yazlık siteler ocak ayında GK yaparsa çoğunluk başka şehirlerde yaşadığı için toplantıya katılamazlar. O nedenle, çoğu yazlık site GK toplantılarını okulların kapatılmasını da dikkate alarak, 15 Haziran’dan sonra yaparlar.

Yazının Devamını Oku

Pandemide yönetici toplantısız nasıl azledilir?

Pandemi sürecinde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması hâlâ en çok şikâyet edilen konuların başında. Konu “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde tartışıldı.

İÇİNDE okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel bulunan kompleks yapıdaki siteler artık apartman mantığı ile yönetilemeyen birer tesise dönüştü. Dünyada ve Türkiye’de bu alanda hızla büyüyen ve adı öne çıkan bir sektör var. Tesis yönetimi sektörü. 

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği’nce (TRKTYD) İstanbul’da geçen hafta düzenlenen “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde, bütün alt sektörleri de kapsayacak şekilde sektörün sıkıntıları ve geleceği ile hizmet alan konumundaki “tesis sakinlerinin” sorunları ve beklentileri tartışıldı.

Sitelerde güvenlikten, site yönetimlerinin kişisel verileri korumak için yapması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm konular masaya yatırıldı. Oturumlara ilgili bakanlıklardan uzman kamu görevlilerinin yanı sıra akademisyenler, iş dünyasından isimler konuşmacı olarak katıldı.

1.2 TRİLYON DOLARLIK SEKTÖR

Benim de katıldığım, moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı’nın yaptığı “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu ilgi çekiciydi. Sektöre standart ve yasal düzenleme getirilmesinin önemine vurgu yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu anlattı. Alatlı, Ankara Üniversitesi ile Norveç Teknik Ünivesitesi’nce yapılan yeni bir araştırmaya göre ise Türkiye’de bu alanda çalışan en az 1 milyon kişi olduğu dikkate alındığında, sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolar olarak hesaplandığını aktardı.

YÖNETİCİ TOPLANTISIZ AZLEDİLEBİLİR Mİ?

Pandemi sürecinde sitelerde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması sorunu da tartışılan konular arasındaydı. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr.

Yazının Devamını Oku

Site bahçesindeki kedi atılabilir mi?

Hayvan Hakları Evrensel Bildirgesi ve Hayvanları Koruma Kanunu’na göre kamusal-özel ayrımı olmaksızın, sokaklar, parklar, site ve apartman bahçeleri sokak hayvanlarının “yaşam ortamları”. Yeni düzenleme çıkmasa bile, şu anda yaşam ortamları ve canları, kanunen güvence altında.Site, apartman, resmi ve özel kurum görevlilerinin, kedi ve köpeklerin yerini değiştirmesi, başka yerlere götürmesi, toplaması yanında belediyeye “Kedileri-köpekleri toplayın” diye telefon etmek de yasa ihlali. Sahipsiz bir hayvanı, sokaktan, site ya da apartman bahçesinden atmak suç.

HAYVANSEVERLER, dört gözle hayvanlara, “mal” değil “can” statüsü verecek kanunun, Meclis tatile girmeden çıkarılmasını bekliyorlar. Bu kanunun yıllardır çıkarılmaması dışında, site bahçesinde, yolda sokak hayvanlarını beslemelerine tepki gösterip tehdit edenlerden de şikâyetçiler. Soruları özetle şöyle:

Hayvanları Koruma Kanunu’na göre şu anda sokak hayvanlarının hiç hakkı yok mu?

Her yerde, sahipsiz hayvanlara yemek-su koyulabilir mi?

Sahipsiz kedi-köpek, bahçeye kaka yapıyor, eşyalara, çamaşırlara, bitkilere zarar veriyor diye attırabilir mi?

Sokak hayvanlarını beslediğimiz için bizi tehdit eden diğer insanlara karşı ne yapabiliriz?

HAYVANLARIN YAŞAM HAKKI

Tüm bu sorularınızı ve sokak hayvanlarının mevcut haklarını, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi Başkanı Avukat Deniz

Yazının Devamını Oku

‘5 bin lira yatır 57 bin lira kazan’ tuzağına düşmeyin

G.Y., Antalya’da yaşıyor. Hesabı ele geçirilen, bir arkadaşının yaptığını sandığı, “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti. G.Y., Antalya Cumhuriyet Savcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. G.Y. gibi dolandırılan okurlarıma hukukçuların, uzmanların ve Adalet Bakanlığı’nın uyarılarını yazdım.

TELEFON ve internet dolandırıcıları her gün yeni bir yöntemle insanları tuzağa düşürüyor. Telefonda kendisini savcı, polis veya asker olarak tanıtıp, “Adınız darbeciler listesinde” diyerek para isteyenlerden sonra şimdi yüksek kazanç ve ‘yatırım dolandırıcıları’ internette kol geziyor.

157 BİN TL DOLANDIRILDI

Bu yöntemde, az para yatırıp, çok kazanç vaat ediliyor. ‘Yatırım  dolandırıcılığı’nın son kurbanı Antalya’da yaşayan G.Y. oldu. Hesabı ele geçirilen bir arkadaşının yaptığını sandığı “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti.

SUÇ DUYURUSUNDA BULUNDU

G.Y. Antalya Cumhuriyet Başsavcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. Savcılığa dolandırıcılarla yaptığı yazışmaların ekran görüntülerini ve banka havalelerini de sundu. Herkese uyarı niteliği taşıyan yeni dolandırıcılık yöntemini de anlatan G.Y.’nin suç duyurusu özetle şöyle: “26 Nisan 2021 tarihinde saat 14:30 sıralarında Instagram hesabımda dolaşırken hesabımda ekli olan g.. kullanıcı isimli arkadaşımın ‘F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım’ paylaşımı üzerine kendisine mesaj attım ve nasıl olduğunu sordum. Arkadaşım sandığım şahıs bana garanti kazanacağımı söyleyip, ismi E.A. olan bir numara verdi ve görüşmemi istedi. WhatsApp’tan arayıp konuştum. Bana ‘15 bin TL yatırırsam, 228 bin TL kazanacağımı’ söyledi. Parayı yatırdım. Şahıs bana kazancımın gerçekleştiğini ancak 25 bin 333 TL banka masrafının yatırılması gerektiğini söyledi. Bu parayı da EFT yaptım. Sonra şahıs benden vergi masrafı, bloke masrafı ve dosya masrafı adı altında para istedi. Bu kişiler son olarak kazandığım miktarın tamamını alabilmem için 53 bin 299.73 TL göndermem gerektiğini söyledi. Ancak param kalmadığı için bu miktarı kendilerine gönderemeyeceğimi söyledim. Şahıs parayı göndermezsem tüm işlemleri iptal edeceklerini ve beni 189 bin TL değerinde dava edeceklerini söyledi. Tüm bunlardan sonra arkadaşımın hesabının çalındığını öğrendim ve dolandırıldığımı anladım.”

DİKKAT BOŞLUK VAR

Savcılık G.Y.’nin suç duyurusu üzerine bu kişilerle ilgili işlem yaptı ve soruşturma sürüyor. İfadelerinin şikâyet üzerine alındığını ve serbest bırakıldıkları bilgisini paylaşmak istiyorum. Görüşünü aldığım hukukçular ve uzmanlar ise vatandaşları, her gün bir yenisi ortaya çıkan bu tip dolandırıcılıklara karşı uyarıyorlar.

Yazının Devamını Oku

Aldığınız ev kâbusunuz olmasın

Siteden işyeri veya konut alırken nelere dikkat edilmeli? İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak konut ya da işyeri alanlar bile belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarına muhatap olarak hayatlarının şokunu yaşayabiliyorlar. Haklarında suç duyurusunda bulunulabiliyor. Bu hafta işyeri veya konut alırken hiç aklınıza gelmeyen ama dikkat edilmesi gereken teknik ayrıntılar konusunda bir rehber hazırladım. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın.

Siteden konut ya da işyeri alıp, yönetiminden, yüksek aidatından ve yapısal sorunlarından şikâyetçi olan ve hukuken ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Okurlarımı aydınlatmak ve sorularınızı yanıtlamak adına İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’la birlikte bir rehber hazırladık. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın. Adliye koridorlarında uğraşmayın. İşte dikkat edilmesi gerekenler:

1)PROJEYE UYGUN YAPILIP YAPILMADIĞINI İNCELEYİN

Belediye kayıtlarını inceleyerek, ruhsatına-projesine uygun yapılıp yapılmadığına bakın. İskân belgesi alınmış mı? Kat Mülkiyeti Tapusu var mı? Çoğu yüklenici iskân belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı işler yapıp öyle satıyor. Koridoru kapatıp, odaya katan var. Çatıyı açıp, açık teraslı dubleks daire diye satan.... Dükkâna ait 30 metrekarelik depoya 100 metrekare de sığınak ekleyip 130 metrekarelik depoymuş gibi satan var. Giriş kattaki işyeri veya evin önündeki açık alan (bahçe) o bağımsız bölüme özgülenmediği halde, özgülenmiş gibi satan var.

USULE UYGUN GÖRÜNEBİLİR...

Belediye kayıtlarında her şey usulüne uygun gözükse bile, buna da güvenilemeyeceğini uygulamadan örneklerle gördük.

İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak dairesini alan vatandaşlarımız, belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla muhatap olabiliyorlar. Yüklenici iskânı aldıktan sonra, bu imara aykırılıkları yapabiliyor. Bu aykırılıklara rağmen iskân almış olabiliyor. Ama malik olarak para cezası ve yıkım kararı size geliyor. Savcılığa suç duyurusunda bulunuluyor. Belediye kayıtlarına da güvenmeyip, fiili durumun ruhsata ve projeye uygun olup olmadığının teknik/hukukçu uzmanlara da inceletilmesi gerekebiliyor.

2) ALDIĞINIZ DAİRENİN ARSA PAYINA BAKIN

Yazının Devamını Oku

Toplu yapı hukuku

Siteniz tek parselde mi yoksa birden çok parselde mi kurulu? Bu durum yönetimsel açıdan büyük önem taşıyor. Çünkü, siteniz birden çok parselde kuruluysa, toplu yapı yönetimine geçmek gerekiyor. Bunun için ilk genel kurulda salt çoğunlukla karar almak yeterli. Tek parselde kurulu siteler için ise böyle bir zorunluluk söz konusu değil.

Okurlarımdan sitelerin anayasası niteliği taşıyan Yönetim Planı (YP) değişikliğinin nasıl yapılması gerektiği ve Toplu Yapı Yönetimi’ne (TYY) geçiş konusunda ayrıntılı ve teknik sorular geliyor.

Önce o soruları özetleyen C.G. adlı okurumun sorusu:

“07/7/2009 tarih ve 27281 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen Geçici 2’nci madde ile; ‘Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir’ hükmü getirilmiştir. Sitemizin, YP’si 2006 tarihlidir ve bugüne kadar hiçbir değişiklik yapılmamıştır. Başka deyişle, eğer bugün bir değişiklik yapacaksak bu yapılan ilk değişiklik olacaktır. KMK 28’inci maddede ‘Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır’ deniyor. Sorum şu, 2006’da kurulan sitemiz için yapacağımız ilk değişiklikte beşte dört oya mı ihtiyacımız olacak, yoksa salt çoğunluk yeterli midir?”

TEK PARSELDEKİ SİTENİN TYY’YE GEÇMESİ GEREKİR Mİ?: İstanbul Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın, TYY’ye ilişkin benzer tüm soruları yanıtlayan değerlendirmeleri ve okuruma yanıtı bakın şöyle:

“Birden çok parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek gereklidir. Tek parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek diye bir zorunluluk söz konusu değildir. Bu konu hep yanlış anlaşılmaktadır.

Okurumuz sitesinin tek parselde mi birden çok parselde mi kurulu olduğunu belirtmemiştir. Biz her iki ihtimale göre cevap verelim.

TYY’YE GEÇMEKLE GEÇMEMEK ARASINDA BİR FARK VAR MI?

Yazının Devamını Oku