1 ayda 1 milyon TL’lik zamma ceza geldi… Ev ilanları bakanlığın takibinde

ARTIŞLAR EKONOMİK VERİLERLE YA UYUMLU YA DA HAKLI GEREKÇEYLE OLMALI

Malumunuz, pandemi sonrası emlak satış ve kira bedelleri birdenbire yükseldi. Her gün değişen fiyatların yanı sıra, bir gayrimenkulün birden çok mecrada, farklı fiyatlarla satışa sunulması ve ilanların çoğunun sahte ya da bilgilerinin veyahut fotoğraflarının eksik, yanlış yani “naylon” olması da büyük bir sorundu. Dolayısıyla 2023’te satılık ilanlarının düzenlenebilmesi için ilan platformlarına kimlik ve yetki doğrulama yükümlülükleri getiren, Elektronik İlan Denetlenme Sistemi (EİDS) devreye girdi. Böylece emlak ilanlarının yalnız mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği kişiler tarafından girilmesi mecburi hale gelirken, yüksek fiyattan sisteme sokulan sahte ilanların önlenmesi amaçlandı.

FAHİŞ FİYATLAR TAM DİSİPLİNE OLMADI

Buradan sonrasını Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı, Avukat Dr. Ali Yüksel anlatsın: “Bu yeni sistem ile ilanlardaki sahtecilik büyük oranda engellendi. Fakat fahiş fiyat artışları disipline olmadı. Geçtiğimiz mayıs ayında işte bunu düzenlemeye yönelik bir adım atıldı ve ilanlarda genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan veya haklı gerekçeye dayanmayan fiyat artışları yeni bir yönetmelikle cezalandırılmaya gidildi. Yani bakanlık; ‘İlanda yapacağın artışlar ya ekonomi verilerine uyumlu ya da haklı bir gerekçe ile olacak’ dedi.”

ENFLASYON ÖNEMLİ BİR KRİTER

Ne demek ekonomik verilere uyumlu olmak? Yanıtı şu: “Enflasyonun yüzde 40 olduğu bir ortamda ilanına yüzde 100, yüzde 200 zam yapamazsın demek. Yaparsan da bakanlık bunun sebebini sorar demek. Haklı gerekçe ise şöyle; diyelim ilan çıktığınız mülkünüzün de içinde olduğu araziye park yapıldı ya da belediye ulaşım koydu veya imar planları değişti ve mülkün değeri bir gecede arttı. İşte o zaman fiyatta bir değişiklik yapılabilir. Tabii bunlar mevzuatta detay detay yazılı değil, benim şahsi yorumum.”

ŞU AN PİYASADAKİ İLANLARIN ÇOĞU ‘ŞİŞİRME’

Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç ise mülk sahiplerinin baskısı ile fiyat arttırmaya zorlandıklarını söylüyor ve şu örneği veriyor: “Daha geçtiğimiz ay başıma geldi. 500 bin dolar (yaklaşık 21 milyon lira) fiyata koyduğum mülkü, altın ve dövizdeki hareketlenmeyi baz alarak satıcı, 22-23 milyona çıkarmamı talep etti. ‘Olmaz’ diyoruz, anlatıyoruz, dinleyen yok! En az 2 ay değiştiremezsin fiyatı. Fakat bu sefer de fiyatta kısa dönemde artış yapamayacağını bilenler hem pazarlık payı kalsın hem de zaten 2 ay fiyatta oynama yapamayacağı için daha başından gerçek fiyatının üzerinde; yüzde 5-10 fazlasına ilan çıkmaya başladılar. Şu an ilanlardaki fiyatların neredeyse hepsi ‘şişirme.’ Hepsi sıkı pazarlığa açık fiyatlar. Baktı satılmıyor ya da ilan daha cazip görünsün istiyor! O zaman da kademeli şekilde düşürüyorlar. Bir yatırım yapacaksanız şunu asla unutmayın, fiyatı her zaman ‘alıcı’ belirler.”

BİREYSEL ARTIŞLAR DA DENETLENMELİ

Sosyal medyada, çoğu satıcının savunması şu: “Ama serbest piyasa diye de bir şey var.” Ben de şunu sormak istiyorum, peki ya toplumsal ahlak? Dr. Yüksel, yeni yönetmeliğin aslında sadece bir mülkünü satacak olan bireysel satıcıları kapsamadığını, yönetmelikte bu kapsamda açıkça yazılı bir belirteç/ madde olmadığını belirterek, diyor ki: “Yani bildiğimiz kadarıyla böyleydi. Şimdiye kadar bu işin ticaretini yapanlar, aracı kuruluşlar ve ilanları yayımlamayı kabul eden internet sitelerine ceza verildiğini gördük yüzde 90 oranında. Geçtiğimiz günlerde Ankara’da kesilen ceza bireysel mi yoksa bir kuruma mı ait bilemiyorum. Fakat ceza, aracı bir firma/ emlakçı/ internet sitesine değil de şahsa kesildiyse kişinin itiraz hakkı mevcut, kesilmemesi lazımdı. Ama ceza, taşınmaz işi yapan, aracı bir kuruma kesildi ise yönetmeliğe göre doğru bir karar. Bu arada şunu da önemle belirteyim; bireysel hareket eden bir şahsın diyelim satışta 10 farklı evi var ve benzer şekilde evlerin fiyatlarında fahiş artışa gitti. O zaman burada da kasıt var; evlerinin, mahallesinin rayicini yükseltiyor anlamına gelir bu ve yine ceza yiyebilir.

Sorunuza dönersek, ferdi, bazı münferit olaylar genel anlamda piyasayı bozmaz ve kişiler, borçlar kanununa göre malına elbette istediği fiyatı biçebilir. Fakat burada sizin de dikkat çektiğiniz gibi ahlaki bir durum var. ‘Yasal mı?’ Evet. ‘Meşru mu?’ Hayır. Bu noktada bireysel sözleşme yapan kişilerin de kafasına göre bir artış yapmasının- örneğin, sisteme bir yazılım kısıtlaması konularak- önüne geçilmesi fahiş artışın önlenmesi için uygun olacaktır.”