Evi teslim edene kadar iade hakkınız var!

 TÜRKİYE’de birçok meslek grubu için yeterlilik aranırken müteahhitlik konusunda böyle bir kriter yok. Hal böyle olunca işi kârlı gören, arsası olan ya da bir

arsa sahibi ile anlaşan çok sayıda kişi inşaat sektörüne giriyor. Teknik ve mali yeterlilik şartı aranmadığı için yol kazaları da yaşanıyor. Para toplanıp hiç başlamayan projeler, yarım kalan inşaatlar, eksik imalatla hayal kırıklığı yaratan evler... Tüm bu durumlarla karşılaşmamak için tüketicinin de üzerine düşen görevler var. İşin sonunda üzülmek yerine işi baştan sıkı tutmak, araştırmak, doğru soruları sorup emin olmak oldukça önemli.

‘Konutzede olmayın’ yazı dizinde daha önce kat karşılığı inşaat projelerinde dikkat edilecek noktaları, mağdur olan vatandaşların neler yapması gerektiğini yazdık. Son yazımızda ise Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın desteğiyle, müteahhittin kendi arsasında geliştirdiği veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapmayı taahhüt ettiği binalardan daire satın alan tüketicilerin hangi yasal haklara sahip olduklarını derledik. 28 Mayıs 2014’te yürürlüğe giren Tüketici Kanunu, konut alıcıları için de önemli avantajlar getirdi. Ne var ki çoğumuz bunları bilmiyoruz. Mesela firma size detaylı ön bilgilendirme formu vermeli, sadece sözlü bilgi yeterli değil. Konut alıcısının evden teslime kadar vazgeçme hakkı var, ilk 14 günde ise cezasız iade hakkı veriliyor. Satış sonrasında müteahhit malzemesinden sorumlu... Tüm bunları yolun başında öğrenmek konutzede olmanızı engelleyebilir.

İşte konut alıcılarının hakları ve öneriler:

EVİNİZ KÜÇÜLEBİLİR

* Yeni Tüketici Kanunu, ruhsat almayan projelerde satışı yasakladı. Kurumsal firmalardan çok küçük ölçekli firmalar ruhsat çıkacak beklentisi ile satış yapabilir. ‘Kapora alalım, yer ayıralım’ diyenlere inanmayın.

* İnşaat halindeki bir taşınmaz eğer size sunuluyorsa müteahhit mutlaka ön bilgilendirme formu düzenlemeli. Ön bilgilendirme formunda tanıtılan dairenin net brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı belirtilmeli. Maalesef birçok satış verilen sözlü bilgiyle yapılıyor. Mesela size 100 metrekare ev bilgisi veriliyor, ödeme de bu hesapla yapılıyor. Net-brüt farkını sormadıysanız evi teslim alana kadar 100 metrekare ev üzerinden plan yaparsanız. Oysa bu evin 60 metrekareye kadar düşme ihtimali var.

* İnşaat halindeki bir taşınmazı ön bilgilendirme formu ile gören ve beğenen malik bu taşınmazı satın almak isterse ve hali hazırda müteahhit elinde tapu mevcut değilse mutlaka Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmek zorunda. Satış ofislerinde elden ödeme yapmak, sözlü anlaşma büyük risk taşıyor.

* Kat irtifakı, hangi katta hangi daireye sahip olduğunuzu gösterir. Kat irtifakı kurulmayan bir projede hisse tapusu verilir. Eğer maketten ev alıyorsanız dikkat edeceğiniz nokta firma güvenilirliği. Daha önce neler yapmış, zamanında teslim etmiş mi incelemek gerek. Ama biten bir bina varsa o noktada iskanı var mı sormak gerek. İskan verilmemesi o inşaatın projeye uygun yapılmadığı anlamına da gelebilir.

* Konut alırken dolap, kapı gibi gözle görülür özelliklerin yanında binanın sağlamlığını ve mevzuata uygunluğunu da sorun, araştırın. Zemin Etüt Raporu’nun bir kopyası müteahhitten istemelisiniz. Yapının sağlamlığı için bir diğer önemli konu da deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı. Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu yapı denetim firması raporu ile belgelendirilmeli. Siz de alıcı olarak bu belgeyi görmek isteyebilirsiniz.

14 GÜNDE CAYMA HAKKINIZ VAR

* Bu satış vaadi sözleşmesinde ön bilgilendirme formunda yer alan bilgiler aynen yer almalı ve buna ilaveten 14 gün içerisinde masrafsız bir şekilde cayma hakkına sahip olacağı yine çeşitli tarihlere özgü olarak dönmesi halinde ise yönetmelikte yer alan oranda bedel ödeyerek sözleşmeden dönebileceği hususları yer almalı. Tüketici olarak satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe ileri sürmeden ve cezai şart bedeli ödemeden sözleşmeden cayma hakkı var. Bu hak ileri sürüldüğünde müteahhittin kabul etmeme gibi bir durumu söz konusu değil. Konutu iade eden tüketici parasını da 180 günde geri alır.

* Teslim tarihine kadar geçen süre içerisinde belli bir cezai şart bedeli ödeyerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirsiniz. Buna göre, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesi şartı ile sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilirsiniz.

* Eğer müteahhit yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, tüketici ölmüşse, tüketici iflas etmiş kazanç elde etmekten yoksun kalmışsa veya tüketici kazanç elde etmekten mahrum kalmış ve müteahhitte yeni bir ödeme planı sunmuş bu da kabul edilmemişse sözleşmeden dönme hakkında ödenmesi gereken masraflar ve cezai şart bedelli ödenmeden tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

DEĞİŞİKLİK İÇİN ONAY ŞART!

* Satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra her halükarda müteahhit tüketiciye taşınmazı teslim etmek ve tapusunu vermek zorunda. En az 30 konut ve üzeri inşa edilen taşınmazlarda müteahhittin o inşaat ile ilgili bina tamamlama sigortası veya hak ediş/banka teminat mektubu garantisini tüketiciye sunmuş olması şartı var. Bina tamamlama sigortası güncel olarak yapılmış fiiliyata yeni geçmiş bir sigorta türü ve burada müteahhit bırakır kaçar, iflas eder veya tamamlayamazsa bina tamamlama sigortası devreye girerek taşınmazı tamamlar. Bu nedenle satış ofisinde tamamlama sigortası olup olmadığını da sormalıyız.

*İnşaat halinde bir taşınmazın satın alınması halinde inşaat sürerken proje değişikliği yapılması halinde proje eğer mevzuat için zorunlu değilse bu kapsamda tüketicinin de onayı alınmak zorunda. Tüketici bu proje değişikliğine onay vermiyorsa tazminatsız ve masrafsız bir şekilde sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

*Satış vaadi sözleşmelerinde haksız şartlar yönetmeliği kapsamında sadece müteahhit lehine cezai şart konulamaz. Bir sözleşme eşit dengede ve şart altında oluşturulmalı. Size sadece şunu yapmazsanız şu kadar cezai şart ödersiniz şeklinde bir sözleşme ileri sürülüyorsa ve tek taraflı hükümler içeriyorsa bu sözleşmeden hiçbir masraf ve cezai şart ödemeden her zaman dönebilirsiniz ve hatta Tüketici İl Müdürlüklerine şikayet ederek müteahhit firmanın ceza almasını sağlatabilirsiniz.

EVİ ALDINIZ, YA SONRA...
*Yapıların inşasında kullanılan malzemelerin garantisi bakımından yapımcılar sorumlu. İnce işçilik diye adlandırılan (sıva seramik parke...) konularda yapımcılar 2 yıl sorumlu oluyor. Kaba işlerde yapımcılar 5 yıl süreyle sorumlu tutuluyor. Bu süre içinde bir sorun ile karşılaşırsanız bunun bedelini cebinizden ödemek yerine firma ile iletişime geçmenizde fayda var.

*Ev alırken o evin fiyatı ilk dikkat ettiğimiz nokta. Bir de sonrası var... İstanbul’da kira bedelini aşan aidatlar olduğunu da unutmamak gerek. 2. el alımda aidat bedelini öğrenmek kolay. Eğer maketten alıyorsanız o zaman yönetim planına bakmanızda fayda var. Bu planda aidat bedelinin neleri kapsayıp nasıl paylaşılacağını öğrenirsiniz. Projedeki sosyal alanların büyüklüğü da size ipucu verebilir.