Çalışan yurdu

Artık İstanbul ve Ankara’da eskisi kadar çok AVM yapılmıyor, “AVM’lere doyduk!” Kapalıçarşı ve çevresinde değişim var, Süleymaniye Yenileme Projesi başladı, başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde ofis ortamları farklılaşıyor, kentlerin merkezlerinde canlanma projeleri yürütülüyor, şirketlerin ana merkezleri, şubeleri kabuk değiştiriyor. Tüm bunları Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Jones Lang Lasalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş’la konuştuk.

Perakende sektörü ve AVM’lere bakarsak zor geçen 2018’den sonra 2019 nasıl geldi?

- Türkiye genelindeki 431 AVM’nin değerlendirilmesi yapıldı raporda. Kontratların TL’ye çevrilmesiyle birincil kira rakamı metrekare başına ortalama 325 lira hesaplandı. Türkiye’de yapımı süren 38 AVM var. İstanbul’da 123 AVM aktif hizmet veriyor. 15 AVM ise yapım aşamasında. Ankara’daki AVM sayısı ise halihazırda 42. 2021’in sonuna kadar Ankara’daki AVM sayısının 48’e çıkacağı tahmin ediliyor. Açılacak yeni alışveriş merkezi projelerinin sayısında beklenen kademeli düşüş nedeniyle mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama, eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenilenme süreçleri de gündemdeki yerini korumasını bekliyoruz.

Neler bekliyor markaları yurtdışında?

- Geçen sene kurdaki değişmeler Türk perakendecileri yurtdışı açılımlarını hızlandırdı. Burada mesele katma değeri yüksek ihracat, kendi markalarımızla ihracat ve kendi mağazalarımızla yurtdışına açılmak. Bunu çok başarılı yapan markalar var. Yeni gelişmeler var.

Yurtdışına yönelik mi yeni gelişmeler?

- Biz İstanbul’u yakın coğrafya için perakende merkezi olarak konumlamak için yola çıktık. Aynı zamanda tüm markalarımızı yurtdışına taşımayı hedefliyoruz. Bu kapsamda da son olarak bu hafta 40’dan fazla perakendeci dostumuzu ofisimizde Fas’ın en büyük ticari gayrimenkul grubu olan Marjane Grup ile bir araya getirdik. Marjane Group’un 33 şehirde, küçüklü büyüklü olmak üzere 61 alışveriş merkezi bulunuyor. En önemli projelerinden biri olan Marina Mall bu yılın nisanda açılacak. Çok olumlu görüşmeler oldu. Ukrayna ve Gürcistan’ın Batı’ya açılımlarıyla birlikte yatırımcı iştahı da artıyor.

Yurtdışında hangi markaların şansı fazla?

- En güzel örnek LC Waikiki. Bugün 44 ülkeye çıktılar. Cirosunun yüzde 50’sini yurtdışından da gerçekleştirme hedefini tutturdu LC Waikiki. Türki cumhuriyetler, Afrika ve Ortadoğu’da güçlüler. LC Waikiki’nin global bir marka olması için Batı Avrupa’ya, Amerika ve Çin’e de ulaşması lazım. Bunlar için de hazırlık yapılıyor. Bilindik markalarımızla yayıldıkça önümüz daha da açılacak. Koton, DeFacto, Penti de iyi gidiyor.

Hazırladığını bir raporda çarpıcı veriler ve değişime yönelik sinyaller var. Çalışanlar ortak evlerde mi oturacak?

- Ortak kullanımlı ofis oranı artacak. Ekonomik istikrarın yakalanması sürecinde bireysel yatırımları yapmak istemeyen uluslararası şirketler bu geçiş sürecinde süreli kullanılan ofislere yönelecekler. Birtakım yabancı şirketler de uydu ofislerini daha uygun yerlere taşıyıp, sahadaki personelleri için de merkezde süreli kiralanan ofisleri tercih edecekler. Zaten bu tercihleri de son dönemde görüyoruz.

2019’da boş kalan ofisler dolabilecek mi?

- Dünyada da ofis stokuna kıyasla İstanbul yüzdesel olarak geride. Ofis piyasasındaki boşluk oranı 2018’de yüzde 21.3 hesaplandı. JLL uzmanlarına göre 2018 yılında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri genel olarak şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra kişi başına düşen alanı azaltarak verimi artırma ve kira bedelini düşürme gibi maliyet odaklı hedeflerden kaynaklandı. Gelecekte daha çok şirket ofiste çalışanlarını yaşadıkları bölgelere dağıtma yöntemine gidecek. Trafikte geçen zamanı azaltmak, verimliliği artırmak için her gün kilometrelerce uzaktan ofislere gelmek yerine, bölgesel ofisleri kullanma oranları artacak. Ayrıca ortak yaşama üniteleri de gelecek. Öğrenci yurtları gibi ya da öğrencilikte 2-3 kişi aynı evde kalmak gibi iş arkadaşları hafta sonları evlerine giden hafta içi pazartesi-perşembe çalışan yurdunda kalan, hafta sonları ailesinin yanına giden çalışanlar olacak. Çalışan yurtları gibi. Bunu Londra ve Tokyo’da görürdük. İstanbul’da da göreceğiz. Günde 2 saat trafikte geçirmek iş ve zaman için kayıp.

Çalışanlar daha çok çalışacak yeni dünyada. Tembellik hakkını kullanmak isteyenler de aynı oranda artacak tezleri de var...

- Sanırım öyle. Bende çok uzun zamandır çalışıyorum ancak son 3-4 yıl çalıştığım kadar hayatımın hiçbir döneminde çalışmadım. Tembellik demeyelim de kendilerine daha fazla zaman ayırmak isteyenlerin de yaşama biçimleri değişecek. Mutlu ve yaşamı sürdürmek için dengelerde teknolojinin yardımı artık çok.

PAYLAŞIM EKONOMİSİ MAĞAZACILIKTA GÖRÜLÜYOR

Siz bir AVM uzmanısınız. Online alışverişin katlanarak büyüdüğü ortamda AVM’lerin fonksiyonu nasıl değişecek?

- Fiziki mekan ve sanal ortamda alışveriş yapmanın kıyaslandığı değerlendirmelerle çok karşılaşıyoruz. Aile mekanı olma özelliğini koruyor AVM’ler. Online alışverişlerde teslimatların AVM’de de olabilmesi ile ilgili girişimler de oldu. Bazı markalarda mağazalarda online alışveriş yapanların değişimleri için özel hizmet veriliyor. Artık AVM’lerde salt internetten çıkan markalar için özel modüller yapılıyor. Tasarımcılara, yerel lezzetleri sunanlara yer ayrılıyor. Paylaşım ekonomisi mağazacılıkta da kendini göstermeye başladı.

Açık alan çarşılar, kent merkezlerini canlandırma projeleri AVM’leri
zorlayacak mı?

- Benim de ilk iş deneyimlerimi yaşadığım Kapalıçarşı da değişim içinde. Eskiden iyi yemek yenecek yer bulunmazdı şimdi cafeler de restoranlar da yenilikler var. Bunlar güzel gelişmeler. Türkiye’de başta İstanbul olmak üzere turistlere de cazip olacak bu tarz yerlere ihtiyaç var. Tarih, kültür ve kaliteli alışveriş, yeme-içme mekanları her zaman caziptir. Kent merkezlerinin yeniden canlanması da geliyor. Süleymaniye Projesi başladı. Orada da kentsel dönüşüm olacak. Tarihi yapılar korunacak. Hanlar butik otel olacak. Londra’daki Covent Garden gibi bir yer olmalı o bölge. Bölgeye Galata Port’un gelmesi, Süleymaniye Projesi hayat bulursa Galata-Karaköy buluşması çok değer katacak İstanbul’a.

Siz bir AVM uzmanısınız. Online alışverişin katlanarak büyüdüğü ortamda AVM’lerin fonksiyonu nasıl değişecek?

- Fiziki mekan ve sanal ortamda alışveriş yapmanın kıyaslandığı değerlendirmelerle çok karşılaşıyoruz. Aile mekanı olma özelliğini koruyor AVM’ler. Online alışverişlerde teslimatların AVM’de de olabilmesi ile ilgili girişimler de oldu. Bazı markalarda mağazalarda online alışveriş yapanların değişimleri için özel hizmet veriliyor. Artık AVM’lerde salt internetten çıkan markalar için özel modüller yapılıyor. Tasarımcılara, yerel lezzetleri sunanlara yer ayrılıyor. Paylaşım ekonomisi mağazacılıkta da kendini göstermeye başladı.

Açık alan çarşılar, kent merkezlerini canlandırma projeleri AVM’leri
zorlayacak mı?

- Benim de ilk iş deneyimlerimi yaşadığım Kapalıçarşı da değişim içinde. Eskiden iyi yemek yenecek yer bulunmazdı şimdi cafeler de restoranlar da yenilikler var. Bunlar güzel gelişmeler. Türkiye’de başta İstanbul olmak üzere turistlere de cazip olacak bu tarz yerlere ihtiyaç var. Tarih, kültür ve kaliteli alışveriş, yeme-içme mekanları her zaman caziptir. Kent merkezlerinin yeniden canlanması da geliyor. Süleymaniye Projesi başladı. Orada da kentsel dönüşüm olacak. Tarihi yapılar korunacak. Hanlar butik otel olacak. Londra’daki Covent Garden gibi bir yer olmalı o bölge. Bölgeye Galata Port’un gelmesi, Süleymaniye Projesi hayat bulursa Galata-Karaköy buluşması çok değer katacak İstanbul’a.

RESTORANLARA İLGİ ÇOK FAZLA

Yurtdışında açılan Türk restoran sayısında da artış bekleniyor. Gastronomi alanında atılım için hazır mı sektör?

- Güzel örnekler var. Big Chefs yurtdışında büyüyor. En son Fas’tan talep geldi. Dubai’de Türk restoranları ve şefleri çok ilgi görüyor. Ruya, Dubai sonrası Londra’da da açıldı. Doors Group’u Doğuş’un satın almasından sonra Doors’un kurucuları yurtdışında büyümeye başladı. Yosma iyi gidiyor. Nusr-Et ve Salt Bae de atakta. Bizler hem yeme içme sektörünün markalarıyla hem de BMD markalarıyla işbirliği içinde yurtdışı pazarlarında iyi yol açmaya çalışıyoruz.

DİZİ VE FİLMLER ÖNEMLİ

Turizm ve Kültür Bakanı da vurguluyor. Turist sayısını artırmanın yanı sıra turistlerin harcamalarını artırmak gerekiyor.

- Filmlerdeki İstanbul manzaları içimizin yağını erityor. Ama bunu Türkiye çok daha iyi pazarlamalı, dizilerle, filmlerle. Organize İşler Sazan Sarmalı’nın Netflix’te olması çok önemli. Ben geçen hafta Filistin ve İsrail’deydim, bana herkes Faruk’u sordu, yani İstanbullu Gelin’deki Özcan Deniz’i soruyorlar. Önümüzdeki ay Özcan Deniz 12 bin kişiye konser verecek orada. İstanbul’un plato olarak kullanılması, dizilerin ihracatı çok değer katıyor yaptığımız işlere. Bunları artırmalıyız.

AVİ ALKAŞ KİMDİR?

AVM konsepti geliştirme, kiralama ve yönetme alanlarında deneyim sahibi olan Avi Alkaş, profesyonel olarak Akmerkez, Carrousel’in yönetiminde bulundu. 1997 yılında kendi şirketini kurarak Karada Marina, Olivium, Maxi, Optimum, Armada, KayseriPark, KoruPark, İstinyePark, ZorluCenter gibi projelerde önemli görevler üstlendi. JLL Türkiye Ülke Başkanı olan Alkaş, Uluslararası Alışveriş Merkezleri derneği ICSC Avrupa Danışmanlık Kurulu üyesi.