• GÜNDEM
  • DÜNYA
  • EKONOMİ
  • SPOR ARENA
  • VİDEO
  • SEYAHAT
  • KELEBEK
  • YAZARLAR
  • SON DAKİKA
  • Yüksek aidat ödememek için ne yapmalısınız?

    ÇOK SAYIDA TESİS YÜKSEK AİDAT DEMEK

    1) Bir siteye taşınırken, yüksek aidat ödememek için nelere dikkat edilmeli?

    AVUKAT Kısacık: Apartman ve sitede yaşamaktan kaynaklanan birçok sorun var. Bunların belki de en önemlisi kiralarla yarışır hale gelen site aidatları. Özellikle de kış aylarında aidatların yüksekliğinden şikâyet artar. Bu nedenle bir siteden daire alırken, aidatın artmasına neden olan unsurları en baştan dikkate almalıyız. Bir sitenin tek giriş çıkışı mı var inceleyin. Çünkü bir sitede, bir yerine üç giriş-çıkış varsa, güvenlik ve personel sayısı artacağı için aidatı da daha fazla olacaktır. Açık-kapalı havuz, hamam, sauna, yapay gölet, şelale gibi tesisler varsa bunların işletme, bakım, onarım, personel giderleri aidatı artıracağından yüksek aidat ödeyeceğinizi en baştan kabul edeceksiniz. Aynı şekilde binanızın yalıtımı yoksa, kapı-pencerelerden soğuk hava giriyorsa ısınma gideriniz artacaktır. Kışın 3-4 ay evinizde oturmuyor veya başka yerdeki evinizde veya çocuğunuzun yanında kalıyorsanız satın alacağınız dairenin ferdi sistemle ısınan bir binada olmasına dikkat etmelisiniz. Merkezi sistemle ısınan bir binada kışın 3-4 ay oturmasanız da ısınma giderlerine katılmak zorundasınız. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, yalıtımı yeterli olmayan bir siteden daire alıyorsanız, ülkedeki tüm fiyat artışlarının sizi fazlasıyla etkileyeceğini, bağımsız bölüm sayısı sizin siteye yakın olanlar da dahil olmak üzere diğer sitelere göre çok daha yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabulleneceksiniz. O halde bir siteden daire alırken, mevcut ve olası aidat miktarlarını dikkate alacaksınız. İhtiyacınıza göre ev alırsanız, kullanmadığınız hizmetler için para ödemekten kurtulursunuz.

    2) Sitedeki arsa sahiplerine, yükleniciye ait boş dairelerinin aidatlarını kim karşılar?

    Sitenizde yüklenici ve arsa sahipleri kendilerine ait henüz satamadıkları boş dairelerin aidatlarını yasalara aykırı olsa da ödememeleri durumda sorun çıkar ve gider artar. Ortak yaşam kültürüne sahip olamayan, aidatını düzenli ödemeyen kişilerle, ortak tesisleri kırıp döken kişilerin çoğunlukta olduğu bir sitedeyseniz bunların da aidatı artıracak hususlar olduğunu da öngörmeniz gerekir. Binlerce kişinin yaşadığı bir sitedeyseniz YP de bu siteye özgü yapılmadıysa, site sınırlarının içinde kamuya terk edilmiş alanlar bulunuyorsa ve belediye, sitenizden bu nedenle ecrimisil adı altında para istiyorsa; bunun da aidatı artıracağını baştan kabulleneceksiniz. Giriş kattan daire aldıysanız kullanmadığınız asansör giderinden sorumlu olduğunuzu bileceksiniz. Kira miktarı gibi aidat ödemek istemiyorsanız, aidatımız çok fahiş diye şikâyet etmek istemiyorsanız, bir siteden daire alırken tüm bu hususlara dikkat edeceksiniz.

    YÖNETİM PLANINI MUTLAKA İNCELEYİN

    3) Aidat paylaşımında ‘Yönetim Planı’ önemli mi?

    Çok önemli. Aidatın hakkaniyete uygun paylaşılmasını temin için YP’nin çok özenli ve sitenize özgü hazırlanmasını sağlayacaksınız. YP’nin önemini iş işten geçtikten sonra fark etmek işe yaramayacağına göre, inşaat aşamasında bir daire alıyorsanız YP’nin hazırlanmasında etkin olmaya çalışmalısınız. Bunu satış sözleşmesine koymalısınız. Sizin yazılı imzanız olmadan YP’nin tapuya verilemeyeceğini aranızdaki satış sözleşmesine yazabilirsiniz. Arsa sahibiyseniz de aynı şekilde, sizin yazılı onayınız olmadan inşaatın yapımını üstlenen yüklenicinin YP’yi tapuya veremeyeceğini yazarsınız. Her iki halde de buna uyulmaması halinde yüklü miktarda cezai şart eklersiniz.

    TOPLU YAPIYA GEÇMEMİŞ YÖNETİMLER AİDAT TOPLAYABİLİR Mİ?

    4) Okur D.G: Sitemiz onlarca parselden oluşan 27 bin metrekare büyüklüğünde. Toplu Yapı Yönetim biçimine geçmedik. Sitemizde 200 TL olan aidat borcunu ödemek istemeyen avukat bir malikimiz var. Site yönetiminin usulsüz olduğunu ve yasal olmayan yönetimin gider avanslarını toplayamayacağını iddia ediyor. Bu geçerli midir? Toplu yapıya geçmemiş site yönetimleri aidat toplayabilir mi?

    Toplu yapıya geçip geçmemek, tapuda ve mahkemelerde toplu yapı sayılıp sayılmamak ülkemizin genel bir sorunu. O siteye özgü tüm ayrıntıları bilmeden cevap vermek doğru olmaz aslında. Örneğin, siteyi oluşturan bu onlarca parselin YP’lerini incelemek gerekir. Tek bir YP mi var? Her parselde ayrı YP mi var? YP’leri ayrı ayrı ise YP’lerinde bu parsellerin birlikte yönetileceğine ilişkin düzenlemeler var mı, yok mu? Bu onlarca parselin birlikte yönetilmelerini gerektiren bir zorunluluk var mı?

    Örneğin, bütün parsellerdeki malik ve kiracıların yararlandığı havuz, sosyal tesis, çocuk parkı, ortak jeneratör, otopark, merkezi ısınma sistemi gibi ortak alan, yer ve tesis var mı? Merkezi yönetim dışında blok yapıların veya parsellerin ayrı yönetimleri, ayrı bütçeleri var mı?

    Okuyucumuzun, bahsettiğimiz bilgi ve belgelerle birlikte bölgesindeki hukukçulardan destek alarak hareket etmesi gerekir. Sadece şu kadarı söylenebilir: Üst yönetimin verdiği ve itiraz eden malikin de yararlandığı acil ve zorunlu bir iş ve hizmet varsa onun gideri elbette istenebilir. Dikkat edilecek husus, site toplu yapı hükümlerine uygun olarak yönetilmiyorsa; KMK’nın hükümleri uygulanmaz. Davaya sulh hukuk mahkemesi değil, asliye hukuk mahkemesi bakar. Yapılacak bilirkişi incelemesinde de KMK hükümlerine göre inceleme yapılmaz. YP’deki düzenlemelere ve sebepsiz zenginleşme ve/veya vekâletsiz iş görme hükümleri dikkate alınarak hesap yapılır. Dolayısıyla burada gerçekleşen gider hesabı önem kazanır. Dönem sonu gerçekleşen gider hesabı yapılmalı, bulunan miktardan ne kadarının itiraz eden malikten yukarıda belirtilen kurallara uygun olarak talep edilebileceği bulunmalıdır. Bu yapılmadan her ay düzenli olarak sabit bir aidat istemek ve dönem sonu gerçekleşen gider hesabını mahsuplaşmayı yapmamak doğru olmaz.”

    Yazının devamı...

    Yönetici aidata zam yapabilir mi?

    Okurlarım, doğalgaz, elektrik, asgari ücrete yapılan zamların ardından site ve apartmanlardaki yüksek aidat artışlarından, geçmiş dönem borçlarının aidatlara yansıtılmasından ve ek aidat istenmesinden şikâyetçi.

    Birçok okurum, 2022 yılı için önceden belirlenen aidata ikinci kez zam yapıldığından yakınıyor. Aidatla ilgili tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve Avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

    YÖNETİM SENESİ GELMEDEN ZAM YAPABİLİR Mİ?

     Okur A.K.: Dört senedir oturduğum sitede her yıl martta zamlı aidat ödüyorduk. Bu sene site yönetimi şubatta zam kararı almış. Ocak ayının farkını şubatta ödememizi istiyor. Yönetimin, senesi gelmeden zam yapma hakkı var mıdır?

    Avukat Kısacık: Aidat adı altında her ay siteye ödediğiniz aylık miktar aslında avanstır. Yıl içinde beklenen gelir toplanamayabilir. Dolasıyla toplanan aidatlar yetmeyebilir. Asgari ücret, SGK vergileri artabilir. Ortak alan yer ve tesislerin elektrik, su, bakım onarım maliyetleri aşırı artabilir. Ülkemizde bugünlerde yaşanan aşırı fiyat artışları buna örnektir. Genel kurulunu (GK) kasımda yapan ve o günkü ekonomik koşullara göre bütçe oluşturan bir site şimdi yeterli gelmeyeceği için topladığı aidatlara zorunlu zam yapacaktır. Toplanan aylık aidat gelirleri giderlere yetmiyorsa; örneğin personel maaşı ödeniyorsa, yönetici cebinden mi ödeyecek? Zorunlu olarak aidata zam yapılacaktır.

    Önemli olan toplanan paraların doğru yere harcanıp harcanmadığıdır. Doğru yere harcanmasını sağlamak için bu işi iyi yapacak kişileri yönetici seçmek ve yöneticileri denetleyecek işin ehli kişileri de denetçi seçmek gerekir. Bunun yolu da sitenin Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmaktan geçer. Malikler olarak GK’lara katılmazsak, iyi yönetici ve denetçi seçmezsek, asıl sorumlu biz oluruz.

    BLOK BLOK ÖRGÜTLENİN

    GK’lara katılsak da sonuç değişmiyor, mevcut yönetimler vekâlet toplayarak çoğunluğu sağlıyorlar dediğinizi duyar gibi oluyorum. Sizler de blok blok örgütleneceksiniz. Maliklerin, GK’lara katılmalarını sağlamaya çalışacaksınız. Gelmeyecek olan kat maliklerinden de vekâlet toplayacaksınız. Bu işin maalesef başka yolu yok. Bizler GK’lara katılmazsak, öteden beri yönetici olan kişiler vekâlet toplayarak siteyi yönetmeye devam eder. Kısır bir döngü her GK’da tekrarlanır. Çözüm sizde. GK’lara katılıp etkin olmazsak; şikâyet etmekle, sızlanmakla bir yere varamayız.

    YASA YÖNETİCİYE ZAM YAPMA YETKİSİ VERİYOR MU?

    Yöneticinin zam yapma ve ek aidat toplama yetkisi yasadan kaynaklanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi topladığı avansın yetmemesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplama yetkisini yöneticiye vermektedir. KMK’nın 37. maddesi GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse; işletme projesi yapma görev ve yetkisini yöneticiye vermektedir. Öngörülen bütçe yetmezse ek avans toplayabilir. Özeti aidata zam yapabilir.

    HAVUZ YOLUN KARŞISINDAKİ BLOKTAYSA YARARLANILABİLİR Mİ?

    Okur F.K.: Sitemiz 5 bloklu. Aradan bir yol geçiyor. Ortak kullanım alanları, havuz, spor salonu vs diğer tarafta. Benim ortak alanları kullanma durumum nedir? Ortak giderler nasıl paylaştırılır?

    Avukat Kısacık: Okurun sorusuna doğru yanıt verebilmek için bazı bilgi ve belgeleri incelemek gerekir. Örneğin bu iki parselin YP’leri tek mi ayrı mı? Ayrı ayrı ise bu iki parselin birlikte yönetileceğine ilişkin YP’de bir düzenleme var mı? Havuz ve spor salonu olan parselde YP ayrı ise tesislerin ortak yer ve tesis olduğu belirtiliyor mu? Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağına ilişkin YP’lerinde nasıl bir düzenleme var? Önerimiz YP’nizi ve Vaziyet Planı’nızı edinin. Bu belgelerde sizin parselin oradan yararlanıp yararlanmayacağınız ve giderlerin nasıl karşılanacağı kısmında bir düzenleme var mı yok mu bakın. Yoksa o parseldeki malikler sizi tesislerden yararlandırmayabilir.

    ESKİ BORÇLARDAN KİM SORUMLU?

    Okur B.D.: Sitemizde eski dönemden süregelen borçların kapanması için 750 TL’lik ek ödemeye karar verilmiş. Bu durum KMK’ya uygun mu? Kiracıdan tahsil edilebilir mi? 

    Avukat Kısacık: Eski dönemden bir borç varsa, yeni dönem işletme projesinde bunun için para toplanması gerekir. Siteye yeni taşınan malik ve kiracılardan toplanmamalıdır. 2021’de toplanan aidatlar yeterli gelmediğinde, 2021’de o sitede kimler oturuyorsa, verilen hizmetlerden kimler yararlandı ise onlar eski borcu ödemekle yükümlüdür. Örneklersek; yeni dönem aidatı aylık 200 TL’den yıllık 2 bin 400 TL olsun. Yeni malik ve kiracılar 2022’de 2 bin 400 TL aidat ödeyecek. 2021’de sitede oturanlar ise örneğin daire başına düşen 750 TL bir borç varsa 2022 aidatını toplam 2 bin 400 TL artı 750 olmak üzere yıllık 3 bin 150 TL olarak ödeyecekler. Dairesini 2022’de satan malik kendi döneminden kalan borç olan 750 TL’yi kendisi ödeyecektir. Kiracılara gelirsek, siteye 2022 Ocak’ta taşınan kiracı kendisinin olmadığı dönemden kalan bu borcu ödemeyecektir.

    İKİ DAİRE BİRLEŞTİRİLDİYSE İKİ AİDAT ALINIR MI?

    Okur G.B.: Yöneticiyim. Binada, iki daireyi birleştirerek tek daire olarak kullanan bir malik var. Ben bu malikten iki aidat alıyorum. Doğru mu? Bu durumda aidat nasıl toplanmalı?

    Avukat Kısacık: Tapuda iki daire olarak kayıtlı ise eşit dağıtılacak giderlerde iki daire olarak kabul edeceğiz.

    TAHLİYE NEDENİ Mİ?

    Okur C.T.: Mülk sahibi aidat ödenmediği gerekçesiyle evden tahliye isteyebilir mi? Aidatları elden kapıcı aracılığıyla veriyoruz. Ancak herhangi makbuz şu ana dek istemedim. Bir sorun teşkil eder mi?

    Avukat Kısacık: Ödemenizi bankaya yatırın. Elden öderseniz makbuz alın. Aidatı ödemezseniz, mal sahibiniz sizi dava edebilir.Tahliyenizi isteyebilir. Site yönetimi icra takibi başlatabilir.

    Yazının devamı...

    İstinaf kalmalı

    İLK derece mahkemeleri ile Yargıtay ve Danıştay arasında görev yapan ara-üst derece mahkemeleri olan Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) diğer adıyla İstinaf Mahkemeleri kuruldukları günden bu yana tartışılıyor.

    İstinafa ilişkin 5235 sayılı yasa 26 Eylül 2004’te çıkarıldı. Devreye girmesi önce Haziran 2005’e bırakıldı. Sonrasında 12 yıl boyunca ertelendi. Darbe girişimi sonrası 20 Temmuz 2016’da istinaf faaliyete geçirildi.

    Birçok okurumdan istinafın yargılamalarını uzattığı, kararların farklı yerlerde farklı olduğu, hak kaybına uğradıkları şikâyetleri geliyor. Tüm bu şikâyetleri 2021 yılı değerlendirme toplantısı sonrası Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca’ya ilettim. “Sizce istinaf kaldırılmalı mı?” diye sordum. Akarca’nın istinafla ilgili değerlendirmeleri ve önerileri bakın şöyle:

    ŞANSSIZ DÖNEME DENK GELDİ

    “20 Temmuz 2016’da istinaf faaliyete geçirildi. Şanssız bir döneme denk geldi. Dünyanın hiçbir yerinde 30 yaşından önce kimseyi hâkim yapmıyorlar. Bizde 22-23 yaşında hâkim olunabiliyor. Fetullahçı Terör Örgütü, Türk yargısına büyük zarar verdi. Yargıda FETÖ’den büyük ihraçlar yaşandı. Şu anda görevdeki 23 bin hâkim-savcıdan 14 bininin kıdemi 5 yıldan az. Yapılan reformlardan beklenen sonuç henüz alınamadı.

    TECRÜBELİ HÂKİMLER GEREKLİ 

    İstinaf,dünyanın her yerinde olan bir kurum. İstinaf modeli gerekiyor ama bunun için süreye ihtiyaç var. Tecrübeli hâkimlere ihtiyaç var. Yargıtay kıdemine ulaşmış arkadaşlarımızın görev yapması ve içtihatlarla uyumlu çalışmaları halinde verim elde edebileceğimizi umuyoruz. Her ülkenin kendine göre geliştirdiği sistemler var. Bunlar tartışılabilir.

    ATLAMALI TEMYİZ ÖNERİSİ

    İş yükünün iyice azalması, gelen dosyaların 2-3 ay içerisinde ve aynı yılda çıkarılmasına bağlı olarak belki istinaf yüklerinin bazıları Yargıtay’a aktarılabilir. Bazı hukuk davaları, işe iade gibi istinafa gitmeden Yargıtay’a gelebilir. Kadın cinayeti davaları istinafta bekliyor sonra Yargıtay süreci oluyor. İlerleyen süreçte iş yükümüzü azaltabilirsek, bu tür davaları istinafa götürmeden, atlamalı temyiz gibi doğrudan Yargıtay’a getirilmesini kanun koyucuya önerebiliriz.

    İÇTİHAT BİRLİĞİ İÇİN FORUM

    Yargıtay’ın uzman daireleri ile BAM ve ilk derece mahkemesi hâkimlerini geçen yıl içinde bir araya getirerek güncel içtihatların tartışıldığı bölgesel içtihat forumlarını düzenlemeye başladık. Bu yıl da Ankara, İstanbul ve Antalya başta olmak üzere Bölge Adliye Mahkemeleri’nin (BAM) kurulduğu illerde bölgesel içtihat forumları düzenlenecek. Böylece ilk derece ve bölge adliye mahkemelerinin kararlarının Yargıtay kararları ile uyumlaştırılmasını sağlayacağız.

    İŞ YÜKÜ YARI YARIYA AZALDI

    BAM’ların faaliyete geçmesi sonucunda Yargıtay’da azalan iş yükü, adli kalitenin yükseltilmesi konusunda bize tarihi bir fırsat sunuyor. Bu bilinçle ve Yargıtay’ın eğitici rolüne uygun olarak adli yargı sistemimizi daha iyi hale getireceğiz. Yeniden yapılandırma ve reform çabalarımızın önümüzdeki yıl etkilerinin daha çok hissedileceğine ve halkın vicdanında hak ettiği yeri alacağına inanıyorum.”

    İSTİNAF NE YAPIYOR?

    İstinaf, Arapça kökenli bir sözcük. “Yeniden başlamak, sözün başlangıcı ve söz başı” anlamına geliyor. Yeni kanun yolu olarak istinaf, yerel mahkemenin verdiği hükmü, bir üst mahkemeye başvurup “feshini” isteme anlamı taşıyor. İstinaflar, ilk derece mahkemeleri ile Yargıtay- Danıştay arasında görev yapan ara-üst mahkemeler sıfatını taşıyorlar. İlk derece mahkemeleri tarafından verilmiş olan kararlar maddi olay ve hukuk bakımından istinafta denetleniyor. Üst sınırı 5 yılı geçmeyen dosyalar doğrudan istinafa gidiyor. Bu ceza davaları istinafta kesinleşiyor. Yargıtay ve Danıştay ise temyiz mahkemeleri sıfatıyla hukuka uygunluk denetimi yapıyor. Temyizde, ek delil sunulup tartışılması her zaman mümkün değilken istinafta ilk derece mahkemesinde tartışılmayan bilgi-belgeleri tartışmak ve ek delil sunmak hep mümkün oluyor. İstinaflar maddi olayın tespitinde hata görürse yerel mahkemenin verdiği hükümle bağlı olmaksızın davaya yeni baştan bakıyor. Delil değerlendirip keşif yapıp, tanık dinliyorlar.

    KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNA KADIN ELİ DEĞECEK

    DÖRT yıl önce Türkiye’de ilk kez İstanbul Barosu bünyesinde kurulan Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu’na kadın eli değecek. 6 Ocak’ta yapılan seçimde komisyonun yönetimi tümüyle kadınlara geçti. Komisyonun, başkanlığına, başkan yardımcılığına ve genel sekterliğine genç kadın avukatlar seçildi. Komisyonun kurucu Başkanı avukat Şeref Kısacık, çoğu öğrencisi olan kadın adayların yönetime gelmelerini istediği için kendisi aday olmadı. Aday olmaları için teşvik etti. Komisyon’un yeni yönetimi şu isimlerden oluştu: Komisyon Başkanı avukat Özlem Kaya, Başkan Yardımcısı avukat Damlagül Moratlar, Genel Sekreter avukat Beste Demirhan. Yedek olarak; Başkan Yardımcısı avukat Gözde Tuğçe Taşar, Genel Sekreter avukat Mevlüde Gamze Şahin Aydın.

    BAYRAK YARIŞI

    Avukat Kısacık’a, neden bir kez daha aday olmadığını sordum. Bu görevlerin bayrak yarışı olduğunu vurgulayan Kısacık, bakın ne dedi: “Ben Baro Yönetim Kurulu üyeliğini de kurucu Yönetim Kurulu üyelerinden olduğum ve eğitmen olarak hep içinde olduğum Staj Eğitim Merkezi Başkanlığını da bir dönem yaptım. Bütün görevleri kendi isteğimle bıraktım. İkinci dönemde de göreve devam etmem istendiğinde veya sonraki yıllarda tekrar aynı görevler teklif edildiğinde asla kabul etmedim. Aynı görevde hep aynı kişilerin kalması doğru değil.

    İLK KOMİSYON

    İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu genç hukukçulardan gelen yoğun talepler üzerine 26 Mart 2018’de kuruldu. Ülkemizde bu alanda kurulan ilk komisyonuz. Komisyona Kurucu Başkan olarak atandım. Hemen örgütlenme çalışmalarına başladık. Katılımcı bir anlayışla üye sayımızı kısa sürede artırdık. 2018 Nisan ayında ilk tanışma toplantımızı 150 üyenin katılımıyla yaptık. Çok önemli çalışmalar yaptık. Hocaların hocası Prof. Dr. Baki Kuru, Yargıtay Onursal Başkanı Mahir Ersin Germeç, Prof. Dr. Abdulkadir Arpacı hocalarımız olmak üzere ülkemizin önde gelen hukukçularının da konuşmacı olduğu eğitimler verdik.

    GENÇ MESLEKTAŞLAR

    6 Ocak’ta seçimli ikinci genel kurulumuzu yaptık. Görevi bu alanda uzman ve komisyonun bu güne kadarki çalışmalarına büyük katkı vermiş genç kadın arkadaşlara gönül rahatlığıyla devrettik. Komisyon seçiminde güzel bir şey daha oldu. Yönetim Kurulu üyesi olarak seçilen üç genç arkadaşımız da, yedek olarak seçilen iki arkadaşımız da hem genç hem kadın. Hatta, başkan yardımcısı yedek üyesi olarak seçilen arkadaşımız daha 1.5 senelik çok genç bir meslektaşımız.

    UMARIM ÖRNEK OLUR

    Komisyonumuzun değerli üyeleri önerdiğimiz bu arkadaşları seçerek, kadınlar ve gençler lehine pozitif ayrımcılık yaptılar. Keşke tüm kurumlarda bunu gerçekleştirebilsek, kadınların ve gençlerin önünü açabilsek. Engel olmak yerine kendilerine destek olsak. Umarım bizim Komisyon seçimi bu alanda bir farkındalık yaratır. Örnek olur. Genç arkadaşlarımızın, kadın meslektaşlarımızın benzeri görevlere aday olmalarında teşvik edici bir işlev de görür.

    YILLARCA KOLTUK İŞGAL ETMEYİN

    Kimse aynı koltuğu yıllarca işgal etmemeli. Gençlerin, kadınların, engelli kardeşlerimizin, kısaca o alanda çalışmak ve kendini geliştirmek isteyen arkadaşların önünü açmalıyız. Gerektiğinde bu arkadaşlar lehine pozitif ayrımcılık da yapmalıyız. Yıllarca aynı görevde kaldığınızda zaten heyecanınızı yitirirsiniz. Üretkenliğiniz azalır. O iş sizin için sıradan/rutin bir görev halini alır. Yeni projeler geliştiremezsiniz. Çoğu kooperatifte, dernekte, site yönetiminde, meslek örgütlerinin Merkez ve Komisyonlarında, uzun yıllar aynı kişilerin başkan/yönetici olarak görev yaptıklarını maalesef bunun da gayet olağan karşılandığını görüyoruz. Ben bunu doğru bulmuyorum. Görev almak isteyen gençlerin şevki kırılıyor. Meslek örgütü ile üyeleri arasındaki bağ zayıflıyor, aidiyet duygusu azalıyor. Gençler meslek kuruluşlarına yabancılaşıyorlar.”

    Şeref Hoca’nın bu değerlendirmelerine katılmamak mümkün mü?

    Yazının devamı...

    Ev sahibi kiraya TÜFE üzerinde zam yapabilir mi?

    KİRA artışının TÜFE artış oranına endekslenmesi nedeniyle ev sahibi ve kiracılar da 3 Ocak Pazartesi günü Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıklayacağı enflasyon rakamını merakla bekliyor. Bu rakam 1 Ocak tarihinden itibaren 2022 Ocak ayı için yıllık kira artışını da belirleyecek.

    Ev sahibi okurlarım salgın yüzünden konut değerindeki artış ve çevredeki kiraların yükselmesi nedeniyle eski kiracılarından TÜFE oranında artışa ek, seyyanen zam isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Kira ile ilgili tüm merak ettiklerinizi bu hafta kira ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm yanıtladı.

    1  OCAK’TA KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?

     Kira artışı 1 Ocak’ta nasıl belirlenecek. Ne kadar olacak?

    Avukat Göçüm: 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”la, kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı 5 yıl süreyle (akit yılını takip eden dört yıl süreyle) TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Düzenleme ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl 12 ay TÜFE ortalaması miktarında olması öngörülmüştür. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır. Yani taraflar TÜFE artış oranının üzerinde artış oranı belirleyemez ancak TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Bu düzenleme ile kira zammı enflasyon rakamına (TÜFE) endekslenmiştir.

    Kira sözleşmesinde kira parasının artırılmasına ilişkin (TÜFE) artış şartı var ise 2022/Ocak ayında yapılacak artış, 2021/Aralık ayında yayınlanacak 12 aylık TÜFE artış ortalaması esas alınarak artış yapılması gerekecektir. Ancak, yine yasa gereği kira akdi başlangıcından itibaren 5 beş yıllık süre geçmiş ise artık TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmaksızın çevrede oluşan rayiç kira bedeline göre sulh hukuk mahkemesinde kira parasının tespiti davası açılabilir.

    SEYYANEN ZAM İSTENEBİLİR Mİ?

     Ev sahibi, ‘Salgın yüzünden konutun değeri arttı. Bölgemizde kiralar yükseldi’ diyerek, TÜFE oranında artışa ek kiraya seyyanen bin TL daha zam isteyebilir mi?

    Aylık kira parasının nasıl artırılacağı TBK’nin 344. maddesinde açıklanmıştır. TBK’nin 344. maddesine göre; kira sözleşmesinde, TÜFE veya ÜFE artış şartı var. (ÜFE artış oranı da TÜFE den fazla ise) Yeni dönem aylık kira parası akit yılını takip eden dört yıl boyunca bir önceki dönem ödenen aylık kira parasına TÜFE artış oranı uygulanarak ödenmesi gereken kira parası tespit edilip ödenmesi gerekecektir.

    Örneğin, 01.01.2021-31.12.2021 dönemi aylık kira parası bin 800 TL ise, 01.01.2022-31.12.2022 dönemi aylık kira parasının tespiti için 2021/Aralık ayında yayınlanacak TÜFE artış oranına bakmak gerekir. Örneğin; TUİK tarafından yayınlanan enflasyon artış oranında 2021/Aralık ayı TÜFE artış oranı yüzde 18.4 gerçekleşirse 01.01.2022 tarihinden itibaren başlayacak ve 01.01.2022-31.12.2022 dönemine münhasır olmak üzere ödenmesi gereken aylık kira parası 2.131.20 TL olacaktır. Kiralayan akit yılı başlangıcından itibaren beş yıllık süre (akit yılını takip eden dört yıl) geçmemiş ise seyyanen ek olarak bin TL zam isteyemez. Kiralayan, akit yılını takip eden dört yıl boyunca TÜFE artış oranı üzerine yörede emsal kira paralarının birkaç kat artığını ileri sürüp fahiş miktarda aylık kira parası talep edemez.

    SÖZLEŞMEDE ARTIŞ  YOKSA NE YAPILABİLİR?

     Kira sözleşmesinde artış oranı yoksa kira parası artırılabilir mi?

    Kira sözleşmesinde kira artış oranı yoksa ve kira dönemi gelmeden önce kiralayanın TBK’nin 345. maddesine göre en az 30 gün önceden artış iradesinin kiracı tarafa bildirmesi gerekir. Kiralayan, yeni kira dönemi gelmeden 30 gün önce kira artış iradesini kiracıya bildirmeden dava açar ise tespit olunacak kira parası kiralayanın kabulü halinde bir sonraki dönem için geçerli olmak üzere kabul edilerek hüküm kurulacaktır.

    YILIK KİRA, AYLIK ÖDEMEYE DÖNÜŞTÜREBİLİR Mİ?

    İlk yıl peşin ödediğim kira bedeli, yenilenen dönemde ‘Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yok’ ise aylık ödemeye dönüşür mü?

    Kira sözleşmesinde kira parasının peşin yıllık olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise TBK’nin 26. maddesi gereği kira sözleşmesinde yer alan iş bu düzenleme, kural olarak taraflar açısından bağlayıcı olacaktır. Ancak taraflar arasındaki yıllık peşin olarak kira parasının ödeme şekli aylık ödeme şekli olarak zımnen değiştirilmiş ise artık bu değişikliğe tarafların uyması gerekir. Kiracı, yıllık ödenen kira bedelinin aylık olarak değiştirilmesini istiyorsa kira sözleşmesinde yer alan “kira parasının yıllık olarak ödenmesi” şartının açılacak kira uyarlama davası ile “aylık olarak ödenmesi” şeklinde değiştirilerek uyarlanmasını talep etmesi gerekir.

    TAŞINACAKSANIZ TAHLİYE DAVASI AÇABİLİRSİNİZ

     Kiracımın geçen eylül ayında sözleşmesi bitti. Ben ağustosta sözlü şekilde, ocakta kendim taşınacağım için evi boşaltmasını istedim. O da ev bakacağını söyledi. Sonra ev bakmadığını ve sürekli beni oyaladığını öğrendim ve sözleşme otomatik yenilenmiş oldu. Ben evimde kendim oturacağım. Bu yüzden kiracımın çıkmasını istiyorum ama iyi niyetim kötüye kullanıldı. Acaba hukuksal dayanaklarım nedir? Kiracımı nasıl çıkartabilirim?

    Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tahliye nedeni değildir. Kiralanan taşınmaz ile ilgili olarak kiralayanın elinde tahliye taahhüdü var ise, sözleşme süresinin bitimini takip eden bir aylık süre içerisinde önceden ihtar gönderilmiş ise bir aylık süre ile bağlı kalınmaksızın tahliye taahhüdünü icra işlemine konularak taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi, TBK’nin 352/1. maddesi gereği sulh hukuk mahkemesinde dava açarak da taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

    Kiralayana verilmiş bir tahliye taahhüdü yok ise, kiralayan ancak TBK’nin 350/1. maddesi gereği gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle birer yıllık dilimler halinde yenilenen kira sözleşmesinde yenilenen dönemin sonunu takip eden bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir. Ancak TBK’nin 353. maddesi gereği; dönem bitimi gelmeden önce ihtar keşide ve tebliğ edilmiş ise artık bir aylık süreyle bağlı kalınmaksızın tahliye davası açılabilir.

    ELEKTRİK, SU, DOĞALGAZ ABONELİĞİ KİMİN ADINA OLMALI?

    Üç yıllık kiracım evi beğenmediğini, çıkmak isteğini söylediği halde ‘Ev bulamıyorum’ diye evimden çıkmıyor. ‘Nereye dava açarsan aç’ diyor. Kiralananın elektrik, su, doğalgazı hâlâ ev sahibi annemin adına. Elektrik, su ve doğalgazı kestirsek biz sorumlu olur muyuz?

    Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi, tahliye nedeni değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için TBK’nin 315., 350. veya 352. maddesinde yer alan temerrüt, gereksinim, iki haklı ihtar ve diğer nedenlere dayanılarak tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiracının kullandığı ve tükettiği elektrik ve su aboneliğinin kiracı adına olması gerekir.

    Paylı mülkiyet veya iştirak halindeki mülkiyet sahibi tek başına kira tespit davası açabilir mi?

    Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre; paylı mülkiyette kişinin tasarruf edeceği miktar belli ve muayyen olduğu için kendi adına kira tespit davası açabilir.Ancak iştirak halindeki mülkiyette ise kira tespit davasının hissedarlar tarafından açılması zorunludur.

    ‘ANNEM OTURACAK’ DİYE TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

    Kiralayan, annesi ve babası için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

    TBK madde 350’ye göre; kiralayan kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Mülga 6570 sayılı yasanın 7. maddesinde ise kiralayanın sadece kendisi, eşi, ve çocukları için tahliye davası açma hakkı bulunmaktaydı. Yeni düzenleme ile birlikte kiralayan, artık anne veya babasının ihtiyacı için tahliye davası açabilecektir.

     Kiralayanın ikamet ettiği mesken var ise kiralanan taşınmaz için tahliye davası açabilir mi?

    Kiralayanın ikamet ettiği mesken var ise ve bu mesken, dava konusu taşınmaza göre üstün niteliklere sahip değilse ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davası açamaz. Ancak kiraya verilen taşınmaz, ikamet edilen taşınmaza göre üstün niteliklere sahip ise tahliye davası açılabilir. Örneğin: kiralayan yaşlı olup oturduğu evde asansör olmayıp kiralanan evde asansör var ise, kiralayan kirada bulunan evinin üstün niteliklere sahip olduğu iddiası ile tahliye davası açabilir.

    DOLARLA KİRA, TL’YE ÇEVRİLEBİLİR Mİ?

    Euro ya da dolarla olan bir kira sözleşmesi, kur oynaklığı gerekçesiyle TL’ye çevrilebilir mi?

    TBK’nin 138. maddesi gereği “Aşırı İfa Güçlüğü” iddiası ile yabancı para karşılığı düzenlenen kira sözleşmeleri, kira başlangıcında varolan edimler arasındaki dengenin daha sonra taraflardan birinin aleyhine bozulması halinde veya dövizin aşırı derece yükselmesi halinde kira uyarlama davası açılarak Türk Lirası’na çevrilmesi talep edilebilir. Zaten, ‘Türk Parasının Değerinin Korunması Hakkındaki Kanun’ gereği 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren döviz karşılığı kira sözleşmesi yapılması yasaklanmıştır:
    Türkiye’de yerleşik kişiler gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.”

     

    Yazının devamı...

    Dikkat! Kooperatiflerde genel kurul sezonu

    Bu hafta sizlerden gelen kooperatiflerin yönetimi, genel kurulların (GK) ne zaman, nasıl yapılacağı, kanuna, ana sözleşmeye ve kooperatifin menfaatine aykırı GK kararlarının iptali için nereye ve nasıl dava açılabileceğine ilişkin çok sayıda soruyu İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorular ve avukat Kısacık’ın ayrıntılı yanıtları şöyle:

    1) Kooperatifler, olağan genel kurullarını ne zaman yaparlar?

    Kooperatifler Kanunu’nun (KK) 42. maddesine göre genel kurullar bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır. KK’nın 45. maddesine göre, kooperatifler her takvim yılı sonundan itibaren 6 ay içerisinde olağan genel kurullarını yaparlar. Hesaplar 31 Aralık itibarıyla kapatılır. 1 Ocak–30 Haziran arasında kooperatiflerin GK’ları yapılır. Önümüzdeki aylar kooperatifin GK’larını yapacakları aylar olarak karşımıza çıkmaktadır.

    2) Yılda birden fazla GK yapılabilir mi?

    Yapılabilir. Dört ortaktan az olmamak üzere kooperatif ortaklarının en az onda birinin örneğin 100 ortaklı bir kooperatifte en az 10 kooperatif ortağının talebi üzerine kooperatif yönetim kurulları (YK) GK’yı toplamak zorundadırlar. YK bu talebi dikkate almaz ve GK’yı toplamazsa üyeler sırasıyla ‘Denetçi’lere, kooperatifin üye olduğu ‘Üst Birliğe’ ve ilgili ‘Bakanlık’a başvurarak olağanüstü GK’nın toplantıya çağrılmasını bu kişi ve kurumlardan isteyebilir.

    KOOPERATİF ÜYESİ, MAHKEMEDEN ‘GK TOPLANSIN’ DİYE KARAR ALABİLİR Mİ?

    3) Bu başvurulardan sonuç alınamazsa ne yapılabilir?

    Bu başvurulardan da sonuç alınamaması halinde GK isteyenler dava açarak bizzat kendileri tarafından GK’nın toplantıya çağrılmasını isteyebilirler. Mahkemeden alacakları kararla GK’yı kendileri toplantıya çağırırlar. Olağanüstü GK isteyecek ortakların, kooperatiflerinin ana sözleşmesini incelemeleri gerekir. Orada farklı bir düzenleme yapılmış olabilir. “Kooperatif sizsiniz. Kooperatif biziz” sözlerinin önemi burada bir kez daha öne çıkıyor. Eğer kooperatifimizin GK’larına katılıyorsak kooperatifi iyi yönetecek/denetleyecek iyi niyetli ve işini yapacak kişileri seçiyorsak zaten yargı yoluna başvurmak zorunda kalmayız.

    KOOPERATİF GK’LARINA MUTLAKA KATILIN

    4) Kooperatifin iyi yönetilmesi için üyeler ne yapmalı?

    Toplumumuzun çoğunluğu eleştiri odaklı. Eleştirmek, sızlanmak, kahrolsun demek yeterli olmuyor. Bir yerde sorun varsa çözüm de vardır. Kooperatiflerde en yetkili organ GK’dır. GK, kooperatif ortaklarından oluşur. Kooperatif GK’larına katılmak her ortağın hakkı ve aynı zamanda da bir görevdir. Çünkü yapılacak işler ve yeni dönem aidatı GK’da kararlaştırılır. Yöneticiler-denetçiler GK’da seçilir. Gerektiğinde GK kararıyla azledilirler, yerlerine yenileri seçilir. Geçmiş dönemin bilanço, gelir-gider hesabı bu GK’da görüşülür. Aynı şekilde yönetim ve denetim organları ibra edilir veya edilmez. Gerektiğinde kooperatifin ana sözleşmesinin değiştirilmesi, sürenin uzatılması, başka bir kooperatifle birleşmesi, işlerini tamamladığı veya tamamlamayacağı anlaşıldığı için tasfiye edilmesi gibi önemli tüm yönetim işleri GK’da görüşülür. Bu nedenle, GK’ya mutlaka katılmalıyız. Görüş ve önerilerimizi sunmalıyız. Kooperatifin/ortakların yararına olacak işlerin yapılabilmesi için karar alınmasını sağlamalıyız. Aynı şekilde, kooperatifimizi daha ileri noktaya taşıyacak yöneticileri seçmeliyiz.

    5) GK’da kanuna, ana sözleşmeye ve kooperatifin menfaatine olmayan karar alınırsa iptal ettirebilir mi?

    Özellikle yapı kooperatiflerinde sıkça rastlanan sorunlardan biri de budur. Kooperatif yönetimini elinde bulunduran kişiler, koltuklarını bırakmamak için vekâlet toplarlar. Özellikle yazlık sitelerde il dışında/yurtdışında yaşayan kooperatif ortaklarından bolca vekâlet toplayarak GK’larda sayısal üstünlük sağlıyorlar. İnşaat aşamasında ve kooperatifin siteyi yönettiği aşamalarda siz ne yaparsanız yapın kooperatif GK’larında etkili olamıyorsunuz.

    Bu durumda başvuracağınız tek bir yol kalıyor. Alınan kararın iptali için mahkemeye başvuracaksınız.

    6) Alınan kararların iptali için kimler, ne kadar sürede, hangi mahkemeye başvurabilir?

    Bu konu KK’nın 53. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddedeki yasal düzenlemeye göre; GK’ya katılmış olan kooperatif ortakları iptalini istedikleri karara aykırı oy vermiş olması şartıyla GK tarihini kovalayan günden başlamak üzere 1 ay içerisinde dava açabilirler. Davanın kooperatifin resmi kayıtlarda merkezi olarak kayıtlı olan yerdeki mahkemede açılması gerekir. Örnekle açıklamak gerekirse emekli bürokratların kurduğu bir yazlık kooperatifin ticari merkez Ankara’da ise, inşaatlar Alanya’da olsa bile dava Ankara’da açılır. KK’nın 98. maddesi Anonim şirketlerine atıf yaptığı ve 99. maddede de “KK’nın uygulanmasından doğan davalar ticari dava sayılır” dediği için bu davalar Ticaret Mahkemesi’nde görülür. Dava açılan yerde ticaret mahkemesi yoksa davaya ticaret mahkemesi sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bakılır.

    7) GK’ya katılmayan ortak dava açabilir mi?

    Kooperatif ortakları kooperatiflerine sahip çıkmalı ve GK’lara katılmalıdırlar. GK’ya katılmak bir hak olduğu gibi, ödevdir de. GK’a katılmayan ortaklar kural olarak alınan kararların iptalini için dava açamazlar. Bu kısıtlama da GK’ya katılmanın ne kadar önemli olduğunu göstermektedir. GK’a katılmayanlar ancak, GK çağrısının ve gündemin yasaya ve ana sözleşmeye uygun duyurulmadığını, ilgisiz kişilerin GK’ya katıldığını ileri sürerek dava açabilirler.(KK 53.md)

    TUTANAĞI ALAMAZSANIZ FOTOĞRAF ÇEKİN

    8) Dava açmak için muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmesi şart mı? Şerhinizi nasıl tutanağa geçirtebilirsiniz?

    Bu çok önemli bir sorun. GK tutanağında aykırı oy verdiğinizi, o maddeyle alınan kararsa muhalefet ettiğinizi belirtmeniz şarttır. Diyelim ki toplantıya 100 kişi katıldı. Uzayan tartışmalar sonunda salonda 60 kişi kaldı. Yapılan oylamada 25 kişi olumlu oy verdi, 20 kişi aleyhe oy verdi. 15 kişi çekimser kaldı. GK tutanağı şu şekilde yazılıyor: “20 kişinin ret oyuna karşılık oy çokluğuyla ... madde kabul edildi.” Sanki salonda hâlâ 100 kişi var. 20 kişi ret oyu verdi, 80 kişi kabul oyu verdi gibi anlaşılacak şekilde yapılıyor. Tutanak bu şekilde ise dava açsanız da kaybedersiniz. Bu nedenle tutanağa sizin aykırı oy verdiğinizi ve kaç kişinin olumlu oy verdiğini de yazdırın. Çünkü aykırı oy verdiğiniz belli olmazsa dava açma hakkınız olmaz. Kabul oyu sayısı net olarak yazılmazsa salonu terk edenlerle salonda olduğu halde çekimser kalanlar da olumlu oy vermiş gibi kabul edilir. Salonda olduğu halde oylamaya katılmayarak çekimser kalanların oyu ret sayılır. O nedenle GK tutanağında olumlu oy verenlerin, olumsuz oy verenlerin sayısı net olarak belirtilmelidir ki, toplantıyı terk edenler veya çekimser kalanlar karara olumlu oy vermiş gibi sayılmasınlar. Aykırı oy verdiğinizin, ilgili karara muhalefet şerhi koyduğunuzun tutanağa geçtiğinden emin olmadan toplantıyı terk etmeyin. GK tutanağını sekreter üye görüşmeler sırasında tanzin eder. GK bitiminden hemen sonra da Divan Kurulu ve Bakanlık Temsilcisi tarafından tutanak imza altına alınır. Dava açmayı düşünen maliklerin imzalı GK tutanağının bir örneğini mutlaka  alması gerekir. Çıktı almak mümkün değilse de fotoğraf çekin. Bu şekilde belgeleyin.

    9) Muhalefet şerhi yazılı verilebilir mi?

    Hangi maddenin oylamasına olumsuz oy vereceğiniz belli ise önceden hazırladığınız veya orada yazacağınız yazılı muhalefet şerhini Divan Kurulu’na imza karşılığı verebilirsiniz. Böylece o muhalefet şerhinizin GK tutanağına geçmeme ihtimali ortadan kalkmış olur.

    10) Divan başkanı yazılı muhalefet şerhini almazsa ne yapılabilir?

    Kooperatif GK’larına ilgili bakanlıkların temsilcileri de katılırlar. Bakanlık temsilcisinden yardım istersiniz. Hatta yazınızı üç suret olarak hazırlarsınız. Sizdeki dilekçenin birini Divan Kurulu’na, birini de Bakanlık Temsilcisi’ne verir. Siz de kalan örneğine de “alındı” ibaresi konulmasını istersiniz. Böylece ispat sorunu tümden ortadan kalkar.

    11) YK ve DK raporları ile bilanço ve hesaplar bize her yıl GK toplantısında veriliyor. Daha önce verilmesi ve incelememiz mümkün değil mi?

    KK’nın 24. maddesi gereği yönetim kurulu-denetim kurulu raporları ile bilanço, gelir-gider hesaplarının GK tarihinden en az 15 gün önce hazır olması, kooperatif merkezinde isteyen ortaklara bir suretinin verilmesi gerekir. Kanunun bu emredici hükmüne rağmen çoğu kooperatif bu yükümlülüklerinin gereğini yerine getirmemektedir. Kooperatif ortaklarının bilgi edinme ve GK’ya hazırlıklı gelme hakkı bu şekilde ortadan kaldırılamaz. Böyle bir durumda karşılaşan kooperatif ortaklarının GK öncesi kooperatife ihtar çekerek bu evrakları istemeleri, buna rağmen verilmezse bu durumu belgelemeleri gerekir. GK başlar başlamaz gündemin görüşülmesine geçilmeden önce Divan Kurulu’na bir dilekçe vererek, bu konudaki itirazlarını muhalefet şerhi olarak GK tutanağına ekletmelidirler.

    12) Önceden ortaklara dağıtılmayan hesapların detaylı incelenmesi için Komisyon kurulması istenebilir mi?

    Bilanço, gelir-gider hesabı önceden ortaklara verilmemiş ise veya ayrıntılı değilse YK ve DK raporları da sizi tatmin etmiyorsa, kooperatif ortaklarının en az onda biri sizinle birlikte hareket ediyorsa Hesap Tetkik Komisyonu seçilmesini ve detaylı inceleme yapılmasını isteyebilirsiniz. GK’da gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce seçilen Divan Kurulu’na vereceğiniz bir dilekçeyle Hesap Tetkik Komisyonu kurulmasını, bilanço, gelir-gider hesabının incelenmesinin ve ibranın geri bırakılmasını talep edebilirsiniz.

     

    Yazının devamı...

    Yönetici dış cepheyi kiralayabilir mi?

    YÖNETİCİ TEK BAŞINA KARAR VEREBİLİR Mİ?

    Site yöneticisi binanın dış cephesini GSM firmasına kiraya vermek istiyor. Bunu yapabilir mi? Maliklerden izin alması gerekmez mi?

    Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer  maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici bilinenlerin aksine az sayıda konu bakımından yetkilidir. Taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri için kat maliklerinden avans toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması gibi konularda yönetici kanun gereği kendiliğinden yetkilidir. Bağımsız bölümlerdeki aykırı kullanımların eski hale getirilmesi için dava açılması gibi konularda ise kat malikleri kurulunun yöneticiye yetki vermesi gerekir.

    Yönetici dış cephe kiralaması gibi önemli bir konu hakkında da maliklerin kararı olmadan kendisi bir karar alamaz. Kiraya veremez. Yönetici, dış cephe kiralaması konusunda kat maliklerinin kanunun aradığı yasal çoğunlukla alacakları kararla kendisine görev ve yetki vermeleri halinde dış cepheyi kiralayabilir. Görüldüğü gibi, yöneticinin kendiliğinden yapacağı işler sınırlıdır. Bu kira konusunda olduğu gibi, çoğu işte yetkisi yoktur. Ancak, Genel Kurul’un (GK) verdiği yetki ve görev sınırları kapsamında iş yapabilir.

    DIŞ CEPHE KİRALANIRKEN OYBİRLİĞİYLE KARAR ŞART MI?

    Dış cephe kiralaması için KMK’ya göre oybirliği şart mı? 30 kişilik bir apartmanda, 29 kişi onay verse 1 kişi karşı çıksa yine de dış cephe kiralaması yapılamaz mı?

    KMK’da apartman ve sitelerde alınacak kararların niteliklerine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir. Örneğin; malikler tarafından yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için ayrı, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için ayrı, yönetici-denetçi seçmek için ayrı, ortak alanı kiralamak için ayrı karar yeter sayıları belirlenmiştir. KMK’nın 45. maddesi: “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

    Görüldüğü gibi, taşınmazın dış cephesinin kiralanması tüm kat maliklerin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. 30 kişilik apartmanda 1 kişi bile buna onay vermese dış cephe kiraya verilemez. Oybirliği şartı çok ağır olsa da mevcut düzenleme bu şekilde maalesef. Bana göre oybirliği şartının kalkması, salt çoğunluğun yeterli olması gerekir.

    BALKONA KİLER DOLABI YAPTIRILABİLİR Mİ?

    Bursa Nilüfer’de 2 bloklu 160 daireli bir siteden daire aldık. Kızım oturuyor. Caddeye bakan 8 metre uzunluğundaki balkonun bir ucundaki boşluğa, duvar içinde kalan bölümüne tavana kadar beyaz renkli kiler dolabı yaptırdık. İnşaat firması tarafından atanan yönetimce, ‘Görüntü kirliği yaratır. Dolap ve cam balkon yaptıramazsınız’ denildi. Böyle bir yasaklama hakları var mı? Bu uygulama doğru mu?

    KMK’nın 19. maddesine göre: “Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz” şeklindedir. Bu maddeden hareketle tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadan açık olan balkonlar kapatılamaz, cam balkonlar başka bir madde veya şekle çevrilemez. Cam balkon bir desenle vs. kaplanamaz.

    Soruda ise cam balkona bir müdahale yapılmadığı sadece duvar içinde kalan bölüme ve dışarıdan görünecek şekilde kiler dolabı yaptırılıp kullanıldığı belirtilmiştir. Binanın dış cepheden bir bütün olarak görünmesi, ana gayrimenkulün bakımı ve güzelliğini korumak kat maliklerinin yükümlülüklerindedir.

    KURAL KATI UYGULANMAMALI

    Somut olayda, binaya dışarıdan bakıldığında binanın estetiğine ciddi şekilde zarar veriyorsa ya da tüm bağımsız bölümlerden ayrık ve apayrı bir görünüm yaratıyorsa maliklerin 4/5’inin rızası olmadan bu tür kullanımlar uygulanamayacaktır. Ancak, dışarıdan çok belli olmayan, binanın görünümünü etkilemeyen kullanımlar için bu kadar katı bir uygulama yapılmamalıdır. Kişiler kendi balkonlarını görsel bütünlüğü etkilemeyecek, çirkin bir görüntü yaratmayacak şekilde kullanabilirler. Elbette bu konuda Yönetim Planı’nda bir düzenleme olup olmadığına da bakmak gerekir.

    DIŞ CEPHE TADİLATINA KARŞI ÇIKAN DAVA AÇABİLİR Mİ?

    Dış cephe tadilatına ya da balkon tadilatına karşı çıkan bir kat maliki ne yapabilir? Dava açabilir mi?

    Avukat Kısacık: Bu karar, usulüne uygun olarak toplanan bir GK’da yeter sayı ile alındı ise dava açsanız da sonuç alamazsınız. Ama, GK’da alınan karar; çağrı merasimine uyulmaması, kararın yeter sayı ile alınmaması gibi herhangi bir nedenle usulsüzce, dava açarak iptal ettirebilirsiniz. Bunun için de GK’ya katıldınız ve karara aykırı oy verdi iseniz 1 ay içerisinde, GK’ya katılmadı iseniz kararın size tebliğinden itibaren 1 ay içerisinde herhalükârda GK tarihinden itibaren 6 ay içerisinde dava açmanız gerekir. Bu konuda bir hususu daha belirtmeliyiz. Yapılacak iş acil ve zorunlu ise örneğin dış cepheden giren su dairelere ve binanın statiğine zarar veriyorsa 1 kişi bile istese yapılır.

    ÜST KATTAN SU SIZARSA NE YAPILABİLİR?

    Yazlıktaki üst kat komşum benim iznim olmadan, tüm uyarıma ve karşı çıkmama rağmen mutfağımın üzerine yeni tuvalet banyo yaptırdı. Şimdi de akıntı başladı. Hukuki olarak ne yapabilirim?

    Öncelikle mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalısınız. Bilirkişi raporunda akıntının sebebinin üst kattaki banyodan kaynaklı olduğu tespit edildiği takdirde, gerekli bakım- onarım, yalıtım işlerinin yapılmasını komşunuzdan istersiniz.

    KOMŞUNUZ YAPTIRMAZSA DAVA AÇABİLİRSİNİZ

    Komşunuz yaptırmıyorsa ona karşı dava açabilirsiniz. Bu süreçte uğradığınız zararların tazminini de isteyebilirsiniz. Ancak, akıntı apartmanın ortak tesisindeki atık su borularındaki arızadan kaynaklı ise apartman yönetimi yaptırmak zorundadır. Sigortanız varsa sigortaya da başvurabilirsiniz. Siz zararınızı sigortadan alırsınız, sigorta şirketi üst komşunuzla veya yönetimle uğraşır ve davayı şirket açar.

    Yazının devamı...

    Fahiş aidat kimin suçu?

    Yeni yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. Ortak şikâyet, aidatlardaki artışın fahiş olduğu. Lüks siteler başta,site ve apartmanlarda kiralarla yarışır hale gelen yüksek aidatlar kimin suçu? Aidatı kim artırıyor? Bir sitede satılmayan boş daireler varsa aidatı kim ödemekle yükümlü? Yönetim Planı’ndaki (YP) “İnşaat firması satmadığı dairenin aidatını ödemez” maddesi geçerli mi? Bu haftaki aidatla ilgili tüm sorularınızı ve merak edilenleri avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:

    1) İNŞAAT FİRMASININ SATMADIĞI DAİRENİN AİDATINI KİM ÖDER?

    Okur G.D.: 10 daireli 3 bloktan oluşan ortalama özelliklerden bir tık yüksek standartlardan oluşan bir sitede eşim ve kızım ile birlikte yaşamaktayız. Müteahhit firma ile sözlü anlaşma yaparak dairemizi aldık. Firma sahiplerinin tek imza ile oluşturduğu 15 maddelik YP’nin 15. maddesinde “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatlarını ödemez” ibaresi var. Firma sahibi, sitede ailesi ile beraber yaşıyor. Erkek, kız kardeşi ve aile yakınlarının daireleri mevcut. Bu 15. maddeye dayanak, “Tapu hâlâ inşaat şirketinde, satılmadı” diye o dairelerin aidatlarını ödemiyorlar. Tabii ki bu uygulamada haksız kazanca ve gereksiz şekilde aidatların artmasına sebep oluyor. Geçen yıl mahkeme yoluna gittim. YP’deki 15. madde için yorumunuz nedir? Bugüne kadar yaklaşık 10.000.000 TL üzerinde bir haksız kazanç sağlandı. Geçmişe dönük aidatların geri istenmesi mümkün olur mu?

    YP HÜKMÜ GEÇERSİZ

    Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesine göre, site YP’de başka türlü düzenlenmemişse personel ücretleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında ödenir. Daireniz boş da olsa henüz satamamış da olsanız kat mülkiyet tapulu sitelerde veya kat irtifakı tapulu olmakla birlikte 2/3
    fiilen oturuyorsa o bağımsız bölüme isabet eden “ortak gider avansını” kullanılan yerleşik deyimle “aidatı” ödemek zorundasınız. YP hükümleri yasaya aykırı olamaz. Bu nedenle, YP’deki “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatını ödemez” maddesi geçerli değildir.

    İCRA TAKİBİ YAPIN

    Yüklenici bu daireleri 10 yıl satmazsa 10 yıl aidat ödemeyecek mi? Onun yükünü diğer malikler mi çekecek? Ortak gider avansını, aidatı ödemeyen yüklenici aleyhine icra takibi yapabilirsiniz. İtiraz etmesi halinde, itirazın iptali davası açabilirsiniz. Açtığınız bu dava sonucu, icra-dava harç ve giderleriyle, gecikme tazminatını, faizi ve avukatlık ücretini tahsil edersiniz. Böylece aidat borcunu zamanında ödemeyen kişi, borcunu çok daha fazlasıyla ödemiş olur. Zamanında ödemediğine pişman olur. Bu da borcunu zamanında ödemeyenlere ders olur.

    GERİYE DÖNÜK BEŞ SENELİK AİDAT BORCU İSTENEBİLİR

    Eğer yönetici aidat borcunu ödemeyenleri icraya vermiyorsa veya zaten borçlu olan kendisi ise KMK’nın 20. maddesi uyarınca kat maliki sıfatıyla sizler de icraya verebilirsiniz. Pek fazla bilen ve uygulayan yoksa da kat maliklerinin böyle bir hakkı bulunmaktadır. Geriye doğru 5 senelik borcu isteyebilirsiniz. Ayrıca, YP’nin o maddesinin iptali için dava da açabilirsiniz.

    2) YÜZDE 74 AİDAT ARTIŞI FAHİŞ DEĞİL Mİ?

    Okur Y.A.: Oturduğum site 242 hane ve 17 bloktan oluşuyor ve aidatlarımıza yüzde 74 oranında bir zam yapıldı. Aidat 540 TL’den 930 TL’ye çıkartıldı. Ayrıca işletme bütçesi olarak 11 ay boyunca aylık 700 TL ödeme kararı alınmış. Böyle bir artış yasal mı, ne yapabiliriz?

    Avukat Kısacık: Ülkemizde aidat artışlarının yönetim tarafından yapıldığına yönelik yanlış bir algı var. Her ne kadar ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar verir. Genel Kurul’da (GK) toplantıya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse; GK’ya katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatı artış ne olursa olsun herkes tarafından kabul edilmiş demektir. İşletme Projesini, Yönetim Kurulu hazırlamışsa bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.

    İŞLETME PROJESİ NASIL BELİRLENİYOR?

    Aidat artışlarında yüzde kaç oranında zam yapıldığından ziyade, yapılan artışın sosyo-ekonomik şartlarla uyumlu olup olmadığı önemlidir. Bir bina veya sitede işletme projesi hazırlanırken, bir önceki yılda gerçekleşmiş olan giderlerin enflasyon karşısındaki bugünkü değeri belirlenir. Bu tutara yıl içinde gerçekleşmesi muhtemel “öngörülemeyen giderler” ve artışlar da dahil edilerek, işletme projesi dediğimiz yıllık bütçe oluşturulur. Mevcut şartlar itibarıyla değerlendirdiğimizde ülke ekonomisinin dalgalı bir seyir izlediği dönemlerde bazı gider kalemleri işletme projesinde öngörülen miktarlardan çok daha fazla bir miktar olarak gerçekleşebilir. Olağan yönetim işleri, bakım-onarım giderleri, personel giderleri, tüketim bedellerine veya alınan malzemelere ilişkin fatura giderleri gibi giderler ödenecek aidatlarla karşılanır. Ödemeler zamanında yapılmazsa aidatlar zamanında ödenmezse sitedeki hizmetler aksar, hatta durur. Çalışanlar maaş alamazlar. Özetlersek, kat maliklerinin çoğunluğu tarafından kabul edilen artış oranı (aidat miktarı) diğer kat maliklerini de bağlar.

    ARTAN AİDAT İADE EDİLMELİDİR

    Şunu özellikle vurgulamakta yarar var; aidat olarak ifade ettiğimiz kavram aslında avans niteliğindedir. Bu nedenle de yıl boyunca toplanan aylık aidat/avansların tamamının harcanmadığı hallerde artan kısmın yıl sonunda kat maliklerine veya kiracılara iade edilmesi, toplanan aidat yeterli gelmemişse de eksik kalan kısmın toplanması, gelecek döneme borç bırakılmaması gerekir.

    Soruda aidata ek olarak 11 ay boyunca tahsil edilecek olan 700 TL tutardan bahsedilmiş. Bu tutarın yatırım giderine ilişkin olduğunu sanıyorum. Kat malikleri, KMK’nın 19. maddesi gereğince mevcut ortak yer ve tesislerde bakım, onarım veya değişiklik yapabilecekleri gibi, KMK’nın 42. maddesi gereğince hali hazırda mevcut olmayan faydalı yenilik ve ilavelerin yapılmasına da karar vermiş olabilirler. Örneğin; mantolama yapılması, yakıt kazanının değiştirilmesi veya spor salonuna yeni spor aletlerinin alınması gibi yatırım ve demirbaş niteliğindeki işler için harcamalar söz konusu olabilir. Bu işler olağan yönetim işlerinin dışında kaldığından, işletme projesinde ayrıca ve açıkça yatırım/demirbaş bütçesi olarak gösterilmelidir.

    AİDATI BELİRLEYEN SİZSİNİZ, SİTE GENEL KURULUNA KATILIN

    Özetle; yönetimi seçen malikler olarak sizlersiniz. İşletme projesini (aidatı) belirleyen de sizlersiniz. GK’lara katılarak siteyi daha iyi yönetecek kişileri yönetici olarak seçmek ve siteniz için en uygun işletme projesini (aidat miktarını) belirlemek sizlerin elindedir. Dönem sonunda aidatların doğru yerlere harcanıp harcanmadığını kontrol etmeniz gerekir. Bilanço, gelir–gider hesabının ve Denetim Kurulu (denetçi) raporunun ayrıntılı olarak ve anlaşılır hazırlanması da gerekir ki, herkes anlasın.

    3) AİDATLAR YILLIK TOPLANABİLİR Mİ?

    Okur J.U.: Antalya merkezde bir apartmanda oturan kiracıyım. Yöneticimiz geçen seneden beri Almanya’da idi. Yeni geldi, bir senelik aidat toplayacağını söyledi. Böyle bir şey söz konusu olabilir mi? Bu bir sene zarfında apartman hiç temizlenmedi bile. Ne yapabilirim?

    Avukat Kısacık: Geçmiş dönemde oluşan borçlar varsa elbette o dönemde apartmanda malik veya başka bir sıfatla oturanlar oluşan bu borçları ödemek zorundadırlar. Ancak o dönemde herhangi bir iş ve harcama yapılmamışsa ve kimse de o dönem için aidat ödememişse o zaman geçmişe dönük harcamalar için para istenemez. Ama, hiç harcama yapılmamış olması hayatın olağan akışına aykırıdır. Az da olsa ödeme yapılmıştır mutlaka. Ortak alanın elektrik faturası ödenmiştir örneğin. Özetle; para toplanmasını haklı kılan/gerektiren bir durum var mı yok mu ona bakmak gerekir. Sizin kiracı olduğunuz dönem için borç varsa ödeyin, yoksa ödemeyin.

    4) AİDAT 450 TL’YE ÇIKTI, ÖDEMEK ZORUNDA MIYIM?

    2 ay önce 2+1 daireye taşındım. Kira sözleşmesi yaparken ve başta anlaşırken aidat olarak 175 TL söylendi ve kabul ettim. Ancak oturmaya başladıktan 2 ay sonra aidat ücretleri 175’den 450’ye çıktı. Bu durumda ben yeni olan ücreti ödemek zorunda mıyım yoksa başta nasıl anlaştıysam o şekilde devam etmeli miyim?

    Avukat Kısacık: Aidatın olağan yönetim işleri, bakım onarım, personel, ortak elektrik, doğalgaz, su gibi işler için yapılacak ödemeleri karşılayacak miktarda olması gerekir. Verilen hizmetler için aidat yetmiyorsa ya da beklenmeyen giderler oluşmuşsa aidat elbette artırılabilir. Bu nedenle dairede oturulmaya başlandığında aidat 175 TL ise ve yazdığımız somut nedenlerle 450 TL’ye çıkmışsa bu bedel ödenmek zorundadır. Kiracıların dikkat etmesi gereken ise sadece olağan yönetim giderlerini ödesinler. İşletme projesinde (aidatı oluşturan gider kalemleri içinde) yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamalar da varsa kiracılar onlar için ödeme yapmamalılar. Ödeme yapmışlarsa da kiraya verenden ödedikleri miktarı geri isteyebilirler ya da yapacakları kira ödemesinden mahsup edebilirler.

    Yazının devamı...

    Çatı sigorta ettirilir mi?

    GEÇEN hafta İstanbul başta tüm yurtta etkili olan fırtına çatıları uçurdu, ağaçları devirdi; ölüm, yaralanma ve büyük maddi hasara neden oldu. Okurlarımdan, kopan çatı parçalarının verdiği hasarla ilgili birçok soru geldi. Önce bu soruları özetleyen İstanbul Sarıyer’den M.C.K.’nın sorusu:

    “Bizim sitede bir bloğun çatısı uçtu. Üç araç hasar gördü. Bu olayda yöneticinin bir sorumluluğu var mı? Çatı sigorta edilebilir mi? ‘Yönetici sigorta yapmadı’ diye sorumlu olur mu? Sitede ortak alan yer ve tesislerimiz sigortalı olsaydı araçlardaki zararı sigorta karşılar mıydı?”

    ORTAK ALAN SİGORTASI NASIL YAPTIRILIR?

    Bu soru ve diğer güncel sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Özlem Kaya yanıtladı. Kaya’ya yönelttiğim sorularınız ve yanıtları bakın şöyle:

    “Binalarda yalnızca deprem sigortasının yaptırılması kanunen zorunludur. Binalarda ve sitelerdeki ortak alanların sigorta ettirilmesi kat maliklerinin bu konuda genel kurulda (GK) oy çokluğuyla karar almasına bağlıdır. Böyle bir karar alınmışsa ve bütçede para varsa yönetici kat maliklerince belirlenen sigorta değeri üzerinden binayı sigortalatmakla yükümlüdür.

    YÖNETİCİ NE ZAMAN SORUMLU OLUR?

    Kat maliklerince karar alınmış ve sigorta primleri arsa payları oranında tahsil edilmiş ancak buna rağmen yönetici tarafından sigorta sözleşmesi yapılmamışsa ancak o zaman yöneticinin şahsi sorumluluğu doğar. GK’da herhangi bir karar alınmamışsa ve sigorta yapılması için bütçe oluşturulmamışsa, para toplanmamışsa ‘sigorta yaptırmadı’ diye yönetici sorumlu olmaz.

    SİGORTA ŞİRKETİ HASARI ÖDER

    Binanın çatısı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereğince mutlak ortak alanlardan sayıldığından ‘Ortak Alan Sigorta’ poliçesi kapsamında yer alır. Eğer binada ortak alan sigortası yaptırılmış olsaydı poliçede teminat altına alınmış olmak kaydıyla fırtınanın sebep olduğu hasarın sigorta şirketince karşılanması mümkün olabilecekti.

    KASKO ŞİRKETİ ZARARI MALİKLERE RÜCU EDEBİLİR

    Somut olayda sitede sigorta olmadığından çatının uçması sonucu zarar gören üç adet aracın hasarı, araçların varsa kendi kasko poliçesinden karşılanacaktır. Sigorta şirketi kendi sigortalısı olan araç sahibine ödediği hasar tazminatı tutarını apartmandaki/sitedeki kat maliklerine arsa payları oranında rücu edebilir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince yapı malikleri binanın bakılmasından, onarılmasından ve korunmasından sorumludurlar. Buna uyulmaması halinde meydana gelen zararlardan kat malikleri olayın meydana gelmesinde kusuru olmasa da sorumlu olurlar.

    YÖNETİCİYİ DEĞİŞTİRMEK İSTİYORUZ, NE YAPABİLİRİZ?

    Soru: İstanbul’da 4 bloklu bir sitede oturuyorum. Yıllardır aynı kişiler sitedeki maliklerden topladıklarını söyledikleri sahte vekaletlerle yönetici olarak seçiliyor ve keyfi uygulamalar yapıyorlar. Malikler olarak aidatların nereye harcandığı konusunda bilgi alamıyoruz. Yöneticileri değiştirmek istiyoruz ne yapabiliriz?

    Avukat Kaya: KMK’nın 34. maddesine göre yönetici/yönetim kurulu üyeleri kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilir. Bu düzenleme kanunun emredici hükümlerindendir. Bu nedenle usulsüz vekâletlerle kanunda belirtilen nisaba uyulmadan yönetici seçimi yapılmışsa kat malikleri süreyle sınırlı olmaksızın yöneticinin seçimine ilişkin ilgili GK kararının iptali için dava açabilirler. Ancak ülkemizde yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle dava sonuçlandığında büyük olasılıkla sitede yeni genel kurullar yapılarak yeni yönetim oluşturulmuş olacağından davayı kazansanız bile bir anlamı olmayacaktır. O nedenle, burada en makul ve hızlı çözüm kat maliklerinin kendi içlerinde organize olarak genel kurula fiilen katılımın artmasını ve siteyi daha iyi yönetecek olan kişilerin yönetici olarak seçilmelerini sağlamak olmalıdır. Maliklerin üçte birinin yazılı istemi üzerine olağanüstü GK toplantısı yapılarak yönetici seçiminin yenilenmesi her zaman mümkündür.

    Aidatların usulünce harcanıp harcanmadığının denetlenmesi denetçi/denetim kurulunun görevidir. Malikler de dönem sonunda yapılacak GK’da bilanço, gelir-gider hesaplarını iyi inceleyerek, toplanan paraların doğru yerlere harcanıp harcanmadığını kontrol edebilirler. Yönetici seçimine ilişkin açıklamalarımız denetçi açısından da geçerlidir.

    YÖNETİCİ, KOKU YAPAN LOKANTAYI TAHLİYE ETTİREBİLİR Mİ?

    Soru: Oturduğum apartmanın girişindeki dükkân lokanta olarak işletiliyor. Sabah erken saatlerden itibaren yoğun bir yemek kokusu apartmanı kaplıyor. Kapı pencere açamaz olduk. Yöneticiye şikâyette bulundum. Yönetim tarafından lokanta sahibine 1-2 kez ihtar gönderildi ama durumda bir değişiklik olmadı. Yöneticiye bu işyerini tahliye edilmesi gerektiğini söylüyorum ama kendisinin bir şey yapamayacağını söylüyor. Bu konu yöneticinin görevi değil mi dir? Kokuya sebep olan lokanta nasıl tahliye edilebilir?

    Avukat Kaya: Yöneticinin görevi KMK’nın 35. maddesinde açıkça gösterilen işlerle sınırlıdır. Bunların başında kat malikleri genel kurulunda alınan kararları uygulamak ve ortak yerlerin bakım, onarım, korunması sağlamak gibi olağan yönetim işleri gelir. Komşular arasındaki ilişkiler ise KMK’nın yanında, Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümlerine tabidir. Buna göre malikler kendi bağımsız bölümlerini kullanırken dürüstlük kuralına uymak, ses ve koku gibi rahatsızlık verecek durumlardan kaçınmak zorundadırlar. Kat maliklerinin bu yükümlülüğü konusundaki paralel düzenlemeye KMK’nın 18. maddesinde de yer verilmiştir. Ancak, buna uyulmaması halinde dava açma konusunda yöneticiye yetki tanınmamıştır. Nitekim Yargıtay içtihatlarında da komşuluk hukukuna aykırılık halinde yönetimin değil, maliklerin dava açabileceği benimsenmektedir.

    GÖREV VE YETKİ VERİLİRSE YÖNETİCİ DAVA AÇABİLİR

    Kısaca GK diye nitelendirebileceğimiz Kat Malikleri Kurulu/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda alınacak kararla bu konuda yöneticiye görev ve yetki verilirse yönetici ancak o zaman dava açabilir. Kokudan kaynaklanan rahatsızlık çekilmez bir hal almışsa kat malikleri KMK’nın 25. maddesi uyarınca dava açarak, hâkimin müdahalesini isteyebilirler. Böyle bir davada hâkim öncelikle kokuya son verilmesi için filtreleme gibi alınabilecek önlemleri belirleyerek bunların lokanta sahibince yaptırılmasına karar verir. Buna rağmen bir yıl süreyle yerine getirmemekte ısrar edilirse ilgili dükkânın kat maliklerine devredilmesi mahkemeden talep edilebilir.

     

    Yazının devamı...