Sitenizden otoyol geçebilir

Etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Site içerisindeki sosyal tesisler size ait olmayabilir. Sitenizin sınırları içerisinde gözüken her alan da sitenize ait olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen böyle siteler var.

YP’NİZ MATBU OLMAMALI

Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz YP’leri, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat ve biçimini, sitenin yönetimine ilişkin tüm kuralları düzenler.

Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site yönetimiyle ilgili tüm hususları düzenleyen YP kat maliklerini ve diğer site sakinlerini bağlayan bir sözleşme niteliğini taşır.

Tek cümle ile YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme ilk önce YP’nize bakıyor. Bu kadar önemli olan YP’leri kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı. İnternetten indirilmemelidir. O siteye özgü hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks yapıların site adı altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği. Bu denli karmaşık yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar önemli olduğu açıktır. Bu da gösteriyor ki, YP’ler o siteye özgü bir şekilde uzman avukatlara hazırlatılmalı. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın düzenlediği, benim de katıldığım dört günlük eğitimdeki en kritik uyarılardan biri buydu. Kısacık’ın, avukatların yanında, ev sahiplerinin, kiracıların, yönetim firması sahiplerinin/çalışanlarının, site yönetici ve denetçilerinin bilmesi gereken toplu yaşam hukukuna dair değerlendirmeleri şöyle:

SİTENİZİN/EVİNİZİN DEĞERİ DÜŞEBİLİR

Lüks bir siteden servet değerinde ev alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakın. Sitenizin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.

AİDAT DÜZENLEMESİ

Aidat düzenlemesine bakın. Evinizin kira değerinin üzerinde aidat ödemek durumunda kalabilirsiniz. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanları, hamam-sauna, şelale, gölet, sosyal tesis) varsa giderleri de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) gideri arttırır. 

Sitede yaşayan maliklerin sayısına, niteliğine ve sizinle uyumlu olup olmadıklarına bakın. 300 dairenin 200 tanesi bir kişiye ait olabilir. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atandığı için hiç istemediğiniz kişiler sizi yönetebilir. Yönetimde söz ve karar sahibi olamayabilirsiniz.  

YP’de toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.

Sitenizle hiç ilgisi olmayan (yapımcı firmanın çalışanları veya onların görevlendirdiği) kişiler yıllarca sizi yönetebilirler. 

ARSA PAYINIZA DİKKAT

Her bağımsız bölümün konumuna, kullanım amacına, bulunduğu kata, büyüklüğüne göre arsa payı belirlenir. Arsa payının tek ölçüsü bağımsız bölümün büyüklüğü değildir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki 60-70 m2’lik bir dükkan, binanın üst katlarındaki 200-250 metrekarelik bir daireden daha pahalı olabilir. Dolayısıyla, arsa payının da daha yüksek olması gerekir. O yüzden arsa payınızı inceleyin. Arsa payınız gerçek duruma uygun değilse, hiç gecikmeden arsa payı düzeltme davası açın. Arsa payı ortak alanları (örneğin otoparkı) kullanırken önemli, genel kurulda karar alınırken önemli. Kentsel dönüşüm uygulaması açısından da çok önemli. Binanızın riskli yapı olduğu kesinleştikten sonra, maliklerinin (arsa payı bakımından) 2/3’ü “burayı arsa olarak satalım” şeklinde karar alabilir. Arsa payınız olması gerekenden düşükse daha az para alırsınız. Bağımsız bölümü sizinkinden çok daha değersiz olan bir malik tapudaki arsa payı daha yüksek gözüktüğü için sizin payınıza düşen miktardan çok daha fazla para alabilir.

Arsa payı düzeltme davası her zaman açılabilir. Yöneticiyi davalı olarak göstererek açılamaz. Tüm kat maliklerini davalı olarak göstermek zorundasınız. Çünkü dava sonunda verilecek kararlar tüm maliklerin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir. Dava haklı görülürse arsa payları değişecektir. Açacağınız davada bağımsız bölümlerin arsa payı belirlenirken (bilirkişiler olması gereken arsa paylarını hesaplarken) bağımsız bölümlerde sonradan meydana gelen değer artışlarını ve azalmalarını dikkate alamazlar. Kat ittifakı/mülkiyeti kurulurkenki ilk baştaki değerleri ölçü almak zorundadırlar.

YÖNETİCİ EK AİDAT TOPLAYABİLİR

Apartman yönetim kurulu ve site genel kurulu toplanmadan yönetici ek aidat (ortak gider avansı) toplayabilir. Örneğin sitede kanalizasyon sistemi tıkandı veya fırtınadan çatı uçtu ise bunun gibi acil ve yapılması zorunlu olan bakım onarım işlerini yönetici derhal yaptırır. Beklenmeyen bu gider için sitede para yoksa veya diğer işler/ödemeler için topladığı parayı harcamak zorunda kalmışsa, yönetici ek aidat isteyebilir. İşletme projesiyle bizden aidat adı altında istenen miktar aslında avanstır. Dönem içerisinde gerçekleşeceği tahmin edilen giderlere karşı alınır. Dönem sonunda ise gerçekleşen gidere bakılarak nihai hesap yapılmalıdır. 

PANDEMİDE GENEL KURUL YAPILMAZ

KALABALIK sitelerde sosyal mesafe kurallarına ve sokağa çıkma yasaklarına uyarak genel kurul yapılması fiilen neredeyse imkânsızdır. 300 kişinin altında iseniz genel kurul yapabilirsiniz. 301 kişi ve üzerinde maliki olan sitelerde nasılsa o kadar kişi gelmez diye genel kurul çağrısı yapamazsınız, yapmamalısınız. Örneğin 500 kişiyi çağırdınız. Toplantı salonunuz (500 kişi x 8 metrekare =) 4 bin metrekarelik bir alan mı? Nasılsa 300 kişi bile gelmez diye düşünerek, 500 kişiyi genel kurula çağırdınız. O gün 400 kişi geldi. Görevli polis 300 kişiden sonrakileri salona almadı. İçeri alınmayanlar genel kurulun ve alınan kararların iptali davası açıklarında yüzde 100 kazanırlar. Çünkü maliklerin seçme, seçilme ve denetleme haklarını ellerinden alamazsınız. Genel kurul çağrısı yaparken malikler arasında  + 65/-20 yaş aralığında olanlar varsa, her iki grubun da sokağa çıkma yasağının olmadığı gün ve saatlerde yapmalısınız.  Sosyal mesafe ve hijyen koşulları sağlanamadığı için bazılarının hastalanması halinde, yöneticilerin sorumlu olacağı da göz önüne alındığında, genel kurul yapılmaması daha doğru olacaktır. Ancak 8-10 daireli bir apartmanda bahçede ya da uygun bir yerde   genel kurul yapılabilir.