Apartman derdi

“Bizim de bir apartman sorunumuz var. Kısaca 8 no’lu daire uzun yıllar yönetici idi. Dairesini satınca bir karar defteri, işletme defteri ve makbuzları o gün toplantıya gelenlerin yanında masaya bıraktı. Hiçbir karar alamadan, yazmadan beni başkan seçtiler. Ancak ne öncesinde ne de 3 senedir noter tasdiki olmadı. İdare etmeye çalıştım. Ancak son 1 senedir kimse aidat vermiyor. Apartman merdivenleri temizlenmiyor ve elektrikler de ödenmiyor. Ayrıca para da 5 ay önce bitti. İki kez toplantı yapmak için duyuru astım. Kimse gelmiyor, yönetici olmak istemiyor. Çevreme soruyorum. Herkes farklı konuşuyor. Apratmanda kiracılar da var. Ancak mal sahipleri hiç ilgilenmiyor. Ne yapmam gerekiyor?”

8 DAİREDEN BÜYÜKSE YÖNETİCİ ZORUNLU

Yanıtına gelince...
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. maddesine göre, bir apartmanda 8’denfazla daire varsa yönetici atanması zorunlu. Yani kanuni bir zorunluluk sözkonusu.
Apartmandakilerin oluşturduğu Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun oyuyla seçiyor. Ancak, binadaki bütün daireler bir kişinin mülkiyetindeyse kanunen o kişi yönetici oluyor. Yöneticiler her yıl Kat Malikleri Kurulu’nun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanıyor. Eski yönetici tekrar atanabiliyor. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin apartmanın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması da yine kanuna göre zorunlu.

SULH HUKUK HAKİMİ YÖNETİCİ ATAYABİLİR

Yasal çerçeve böyle.
Peki okurumun apartmanında olduğu gibi kimse Kat Malikleri Kurulu toplantısına gelmiyorsa ne olacak?
Başvurunuz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nce apartmanınıza yönetici atanabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nce atanan yönetici de bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

TOPLANTI ÇAĞRISI YAPMANIZI ÖNERİRİM

KMK’ya göre yönetici siz olduğunuz için elektrik, temizlik gibi apartmanın genel işleyişine dönük işleri yapmakla da siz sorumlulusunuz.  Bunları da apartman adiatları ve topladığınız avanslarla yaptırmanız gerekiyor. Ancak, apartmanın parası kalmadığı ve aidat toplanmadığı için öncelikle ‘komşuluk hukuku’ çerçevesinde yeniden duyuru asmanızı, yeniden toplantı çağrısı yapmanızı öneririm. Yine kimsenin katılmaması halinde yönetici atanması ve ödenmeyen aidatların tahsili için bir avukata başvurarak ya da bizzat siz Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açabilirsiniz. Mahkemece atanacak yeni yöneticiye tüm evrakları, karar defterini ödenen ödenmeyen makbuzları teslim etmeniz gerekir. Eski yöneticinin hesapları usulüne uygun teslim etmediği görülüyor. Eğer bir kötüye kullanım olduğunu düşünüyorsanız eski yöneticiden de davacı olmanız mümkün...

İCRA YOLUYLA AİDAT TAHSİLİ YÖNETİCİNİN GÖREVİ

KMK’nun 35. maddesine göre yöneticinin görevleri de anımsatmakta fayda var. Kanuna göre bir yöneticinin görevleri şöyle:
1) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
2) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
3) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
4) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
5) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
6) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
7) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması.
8) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması.
9) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
10) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması.
11) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
12) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.