Hangi mülk sahibi vergi iadesi alır?

KONUT kirasına göre işyeri kira gelirlerinde vergilendirilme daha farklı. İşyeri kirasında vergilendirme için ertesi yılın mart ayı beklenmiyor. Kiracı, mülk sahibine kira bedelini yıl içinde öderken stopaj yoluyla vergilendirme gerçekleşiyor, her bir kira ödemesinde vergi ödemesi de yapılıyor. Mülk sahibi açısından konu çok net, işyerini kiraya verdiğinde alacağı net kiraya bakılıyor.

Kiralayan işletme ise; mülk sahibine her ay net kira tutarını öderken, ayrıca Maliye’ye de (mülk sahibinin adına) yüzde 20 stopaj (vergi) ödüyor. (GVK Md. 94). Tabiatıyla mülk sahibi, işletmenin yıl içinde ödediği verginin yükünü hissetmiyor, üstüne bir de kiracı işletmenin ödediği stopajları ertesi yıl mart ayında vereceği beyannamesinde, hesaplanan vergiden mahsup edebiliyor. Mahsup sonucu mülk sahibi ya vergi iadesi alıyor ya da daha düşük vergi ödüyor. İşyeri sahibi olmanın cazibesi de burada. Konut kira ödemesinde stopaj olmadığından vergi iadesi de söz konusu değil. İşyeri kira vergisinin genel çerçevesi böyle… Detaylardaki kritik konuları ise ayrı ayrı ele alıyoruz. 

1. İşyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı ne kadar? 
2016’da net 24.000 lirayı, brüt 30.000 lirayı aşacak şekilde işyeri kira geliri elde edenler beyanname (1-27 Mart 2017) verecek (GVK Md. 86/1-c). Eğer
işyeri; basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse (veya vergi kesintisi zorunluluğu olmayanlarca kiralanmış ise) beyanname verme sınırı 2016 gelirleri için 1.580 lira (GVK Md. 86/1-d).

2. Net kira-brüt kira hesaplaması nasıl yapılıyor?
Mülk sahipleri çoğunlukla kiracının Maliye’ye ödeyeceği vergiyi dikkate almadan direkt net ücret üzerinden aylık kira belirlerler. Mülk sahibinin banka hesabına net kira bedeli gelirken, kiracı işyerleri ayrıca muhtasar beyanname ile Maliye’ye vergi öderler. Yüzde 20 vergi hesabı net üzerinden değil brüt üzerinden hesaplanması gerektiğinden öncelikle net kiradan brüte ulaşıp sonrasında yüzde 20 hesabını yapmak gerekir. 
Örneğin mülk sahibine aylık ödenen net 5.000 lira kiranın, brütü 6.250 lira olarak hesaplanır. (5.000/ 0,80=6.250) Brüt kira olan 6.250 liranın yüzde 20’si olan 1.250 lira da Maliye’ye ödenir.

3. Kim ne kadar vergi iadesi alacak?
Tabloda detayları yer alıyor. 2016’da yıllık net 105.600 liraya (aylık net 8.800 lira) kadar işyeri kira geliri elde edenler vergi iadesi alabiliyor. Örneğin 2016’da yıllık net 24.600 lira (aylık net 2.050 lira) kira elde eden bir mülk sahibi, beyanname verecek (1-27 Mart 2017’de) ama vergi ödemeyecek ve 2.168 lira da vergi iadesi alacak.

4. Kiracının ödediği işyeri kira stopajları için tablo hazırlamak yeterli mi?
İşyeri olarak mülkünü kiraya verenler için kiracının ödediği stopaj vergisinin önemi büyük. Mülk sahipleri bu stopaj kadar ya hesaplanan vergiyi daha az ödeyecekler veya vergi iadesi alacaklar. Mülk sahipleri bu mahsup işlemini yaparken beyannamelerine de; kesintiyi yapan vergi sorumlularının (kiracının) adı-soyadı veya unvanını, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren tabloyu da eklemeleri gerekecek.

5. İşyeri kiralarında gerçek gider mi, götürü gider mi? 
İşyeri kira geliri elde edenler de aynı konut gelirlerinde olduğu gibi ister ‘belgesiz götürü gideri’ ister ‘belgeli gerçek gideri’ tercih edebilirler. Hangisinin daha avantajlı olduğu belgeli gerçek giderin büyüklüğüne bağlı. Yüzde 25 götürü gidere göre, daha fazla gerçek gideri olanlar ‘gerçek gider’ yöntemini tercih edebilirler. 2017 Mart’ta Maliye’ye verilecek beyannameye dâhil olan gerçek gidere ilişkin belgelerin; olası denetimde ibraz edilmek üzere (2021’in sonuna kadar) saklanması gerekecek.

6. İşyerlerinde aile üyelerinden kira alınmadığında yine de vergi var mı?
Konutunu, kira almadan annesi, babası, kardeş veya çocuğunun kullanımına bırakan için vergi yokken, işyerini aynı kişilere tahsis eden için bedelsiz kullanım da olsa vergi var. Emsal kira bedeli (emlak vergi değerinin yüzde 5’i) üzerinden mülk sahibinin vergi ödemesi gerekiyor. Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen için de (konut veya işyeri) bedel alınmasa dahi emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor.

7. Hem işyeri, hem de konut kirası elde edenlerde vergi hesabı nasıl?
Aynı dönemde hem işyeri, hem de konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında 27 Mart 2017’ye kadar verecekleri beyannamelerinden 3.800 lira istisnayı düşebiliyor. Sonrasında götürü/gerçek gideri düşüp vergi hesaplanıyor. Örneğin tek bir kişinin 2016’da 5.000 lira konut kira geliri, brüt 29.000 lira da işyeri kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu kişi; 1.200 lira (5.000-3.800=1.200) konut kira geliri ve 29.000 lira işyeri kira geliri, toplam 30.200 lira gelir beyan edecek. Beyannamede; götürü veya gerçek gideri, varsa indirimleri ve kesinti yoluyla işyeri kiracısının ödediği vergileri de hesaplamada dikkate alabilecek.

YARIN: BEYANNAME VERMEYE İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR, ELEKTRONİK BEYANNAME, YAŞLILAR İÇİN EVDEN BEYANNAME ALMA HİZMETİ, VERGİNİN ÖDENME ZAMANI...