Şirketlerin gayrimenkul satışına çok özel vergi avantajları

O nedenle, özellikle şirket yöneticisi ve ortaklarının, bu yazıyı okumasında, yarar var.
1. KDV AVANTAJI
Bir şirketin, en az iki tam yıl süreyle aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü satması, KDV’ye tabi değil (KDV Kanunu Md. 17/4-r). Buna göre, bir turizm, ihracat ya da tekstil şirketinin, en az 2 yıl (yani 730 gün) süre ile aktifinde kayıtlı olan arsayı, 10 milyon TL’ye satması halinde, normalde 1 milyon 800 bin TL olan KDV, alıcıdan istenilmeyecek. Bu durum da düzenlenen faturada belirtilecek.
Ancak gayrimenkul ticaretiyle (yani alım-satım ve inşaasıyla) uğraşan şirketler, bu avantajdan yararlanamayacak. Gayrimenkul kiralayanşirketler ise yararlanabilecek.
2. KURUMLAR VERGİSİ AVANTAJI
Şirketin, en az iki tam yıl süre ile aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulün, bu süre geçtikten sonra satılması durumunda, elde edilen kazancın yüzde 5’i oranında Kurumlar Vergisi ödenecek.
Bunun için aranan koşullar:
a) Gayrimenkul en az 2 yıl (yani 730 gün), kurumun aktifinde yer alacak.
b) Satıştan sağlanan kazancın, istisnadan yararlanan kısmı “pasifte özel bir fon hesabında”, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar tutulacak.
c) Satış bedeli, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılına kadar (örneğin 20 Ağustos 2011’de yapılan satışın, 31 Aralık 2013’e kadar) tahsil edilecek. Bu süre içinde tahsil edilmeyensatış bedeline isabet eden istisna nedeniyle alınamayan kurumlar vergisi, vergi ziyaı cezası ile birlikte istenecek (KVK Md. 5/e).
Ana faaliyet konusu gayrimenkulticareti ve kiralaması olan kurumlar, bu avantajdan yararlanamıyor.
Yukarıda (a), (b) ve (c) bentlerinde yazılı koşulların bulunması durumunda, gayrimenkulün satışından doğan kazancın (örneğin 1 milyon TL’nin) yüzde 75’i (yani 750 bin TL’si) kurumlar vergisinden müstesna tutulur. Kazancın yüzde 25’i üzerinden yüzde 20 kurumlar vergisi (250 bin TL üzerinden 50 bin TL) alınır. Pratik bir anlatımla, gayrimenkul kazancının (1 milyon TL’nin) yüzde 5’i oranında vergi ödenmiş oluyor.
3. VERGİYİ ÜÇ YIL GECİKTİRME
Arsa ve araziler dışındaki gayrimenkullerin örneğin satılan binaların,yenilenmesi işin özelliğine göre zorunlu bulunup veya bu hususta işletmeyi idare edenlerce karar verilmiş ve teşebbüse geçilmiş olursa, satıştan doğan kar, yenileme giderlerini karşılamak üzere, pasifte geçici bir hesapta, en fazla üç yıl süre ile tutulabilir.
Üç yıl içinde kullanılmayan kâr üçüncü yılın kurum kazancına eklenir. Böylelikle vergi üç yıl gecikmeli ödenmiş olur.
4. HASILAT PAYLAŞIMI AVANTAJI
Şirketin, en az iki yıl aktifinde kayıtlı olan arsayı, “hasılat paylaşımı”yoluyla başka bir inşaat şirketine vermesi durumunda, yukarıda belirtilen koşulların gerçekleşmesine bağlı olarak;
a) Arsa sahibi şirket, KDV’den müstesnatutulur.
b) Elde edilen kazancın da yüzde 75’i kurumlar vergisinetabi tutulmaz.
Nedenine gelince, “hasılat paylaşımı” şeklindeki satış nakit karşılığı arsa satışından farklı bir olay değildir. Hasılat payı karşılığında arsa satışı işleminde trampa da söz konusu değildir. Hasılat payı karşılığı arsa satış sözleşmesi, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi değil, nakit karşılığı satış sözleşmesidir.
Yukarıdaki avantajları önceden bilmeyenlerin daha sonra
öğrendiklerinde, geriye dönük vergi avantajı sağlamaları mümkün olmadığından, başlangıçta araştırıp uzmanına danışmalarında yarar var.