Maketten konut alacakların dikkatine!

Maket üzerinden daire satın almak riskli bir iş… Tüketicinin konutu aldıktan sonra kötü sürprizlerle karşılaşmaması, pişman olmaması için birçok hususa dikkat etmesi şart. İnşaat firmasının güvenilir olması gerektiğini söylemeye bile ihtiyaç duymuyoruz. En kötü senaryoyla işi bitirememesi, parayı alıp kaçması gibi ihtimaller bir yana, verilen sözlerin tutulacağından da emin olmanız gerekiyor. Bunun için piyasanın güvenilir firmalarını tercih etmenizde, yeteri kadar tanınmayanlar hakkında da ciddi bir araştırma yapmanızda ve piyasayı iyi bilenlere danışmanızda fayda var. Hatta siz siz olun, tanınan bilinen firmaların durumları hakkında bile bir küçük araştırma yapın!
Ama bu en kötü ihtimaller dışında bazı pratik hususlar var ki, bunları da sözleşmeyi imzalamadan önce araştırmanız gerekiyor. Bu tip bitmemiş emlak alımlarında en sık rastlanan sorunların başında konutun büyüklüğü geliyor… Tüketici eğer dairesinin net büyüklüğünü satın alırken öğrenmediyse, teslim alırken beklediğinden küçük bir daireyle karşılaşma ihtimali çok yüksek… Bu gibi durumlarla muhatap olmamak için, sözleşmeyi imzalamadan önce alacağınız dairenin kat planlarını inceleyin (inceletin).

Brüt- net metrekare farkına dikkat edin
İnşaat firmaları çoğunlukla brüt metrekare üzerinden satış yapıyor. Aslında işin özü şu: Asansör boşluğu, havalandırma, baca boşlukları, sosyal donatı alanları ve hatta otoparklar da brüt metrekareye dahil edilerek satış yapılıyor. Hal böyle olunca da, net-brüt alan farkı çok açılıyor. Örnek vermek gerekirse; brüt alanı 130 metrekare olan bir konutu, “En az 110 metrekare olur” diye düşünen tüketici, teslim sırasında net alanın 90 metrekareye kadar düştüğünü görebiliyor. Bu gibi durumlarda hayal kırıklığına uğramak istemeyen müşteri, konut alırken hassas davranmalı, net ve brüt alana nelerin dahil olduğunu mutlaka sormalı…

Maliye’nin de kendi tanımı var
Tüketici açısından net-brüt metrekare farkının çok hassas bir konu olduğunun altını çizen Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı,  yasal mevzuattaki eksikliğin bu konunun farklı şekilde yorumlanmasına neden olduğunu söylüyor. Yazıcı, “Şehirlerin imar yönetmelikleri var ve bu yönetmeliklerle her şehir kendi brüt alan ve net alan tanımını yapabiliyor. Her şehrin kendine öz brüt ve net  alanına dahil edilemeyen kısımları olabiliyor. Bunlar imar yönetmelikleriyle uygulanıyor. Maliye’nin bile kendine göre bir brüt ve net alan tanımı var. Çünkü 150 metrekareden büyük evler yüzde 1 değil yüzde18 KDV’ye tabi. Onlarda kendilerine başka bir tanım yapmışlar. Açıkçası yasal olarak onlarca brüt ve net alan tanımı bulabilmek mümkün” diyor.

Net-brüt alan tanımı nedir?
Teoride bakıldığında kat alanının daireye düşen kısmına brüt alan deniyor. İşin özünde ise dairenin dış konturlarından oluşan toplam alana brüt alan deniliyor. Bu alan içine dairenin duvarları da dâhil ediliyor. Net alan ise, ıslak alan (tuvalet, banyo, mutfak) ve yürünen tüm alanların toplamından oluşur ve bu alana, duvarlar dahil edilmiyor. Bir çeşit dairenin süpürme alanını veya yaşam alanını bu kavram olarak düşünebiliriz. Brüt alan tanımını da şöyle yapıyor Yazıcı, “Bağımsız bölümün duvarları dışından hesaplanan balkonlar dahil alanına,  bağımsız bölüme koridor, merdiven, yangın güvenlik holü, teknik oda, kat klima balkonu ve giriş holünden düşen payın ilave edilmesi sonucu elde edilen büyüklüğü ifade etmelidir. Bu alana asansör boşluğu, havalandırma, baca boşlukları ve yangın merdiveni dâhil edilmemelidir.”

Fark yüzde 70’e çıkabiliyor
Brüt alan ve net alan tanımının da projeden projeye değiştiğini söyleyen Yazıcı, “Bugün ortak alan olarak projelerde geliştirilen bazı bölümler (otopark, sosyal donatı alanları, ortak kullanılan odalar varsa bunlar, kat bahçeleri…vb) daire brüt alanlarına ilave edilerek satılabiliyor. Genelde bu oran kat üzerinden alındığında net ve brüt arasındaki fark yüzde 15-20 olabilir. Ama başka sosyal donatı alanları dahil ediliyorsa yüzde 70 fark bile görebilirsiniz” diyor.

Bilinçlenelim
Maketten daire satın alan tüketicinin bilinçlendirilmesi  ve ne aldığını bilerek almayı istemesinin önemini vurgulayan Yazıcı, “Satıcı firma net alana istediğini ilave eder ve satmaya kalkar serbest piyasa koşullu sonuçta. Ama bunu satın alana açıklayarak ve dürüstçe yapmalıdır. Tüketici bunu bilerek alıyorsa herkes açısından durum net demektir” diyor ve ekliyor: “Eğer bilinçli bir şaşırtmaca yoksa bence alan da satan da razıdır ve sorun yoktur. Bugün ciddi geliştirici firmalarda brüt ve net alan farkının müşteriye izah edilerek satış yapıldığını görüyoruz.”

Aradaki fark yüzde kaç olmalı?
Brüt ve net metrekare arasındaki farkın, binanın statik yapısına, yüksekliğine, yangın merdiveni gerekliliklerine ve tasarımsal olarak yönlenmesine bağlı olarak farklılıklar gösterdiğini söyleyen Yüksek Mimar Mehpare Evrenol, dairelerin net-brüt oranlarının daire metrekareleri arttıkça olumlu yönde değişebildiğinin altını çiziyor. “Tasarım ve inşa süreçlerine bağlı olarak brüt alan hesabına girdi oluşturan tüm değerlerle birlikte fiyat belirlemesi yapılması doğrudur” diyen Evrenol, net-brüt arasındaki farkın yüzde 20- yüzde 80 ya da yüzde 35- yüzde 65 arasında olması gerektiğini söylüyor.
Tüketici sadece 4 duvar değil, yaşam alanı alıyor
Tüketicinin sadece dört duvar içinde, ayağını bastığı alanları satın aldığını düşünmesinin yanlış olduğunu söyleyen Evrenol, “Apartman girişi, kat koridorları, merdivenler, ısıtma-elektrik gibi gerekleri sağlayan teknik hacimler, özellikle kapalı otoparklar doğrudan doğruya satın aldığı dairenin var olabilmesi ve orada yaşayabilmesi için gerekli alanlardır. Tüketici bu alanların da inşa edildiğini bilmeli ve bunlar için de ödeme yapıyor olmalıdır” diyor. Son zamanlarda yapılan, yaşam alternatifleri sunan toplu konut yerleşimlerinde her türlü rekreasyon alanları, otoyollar, çocuk bahçeleri, sosyal tesisler gibi yaşamı zenginleştiren öğelerin de önemli bir değer ve yatırım maliyeti içerdiğini söyleyen Evrenol, “Dolayısıyla tüketici hiçbir zaman sadece kendi dairesindeki net alanları satın aldığını düşünmemeli, diğer söz konusu edilen brüt alanların kıymetini ve siteyi kentin keşmekeşinden ayıran olanakları içeren özellikleri de düşünerek yatırım yapmalıdır” diyor.

Hesap nasıl yapılıyor?
Dairenin brüt alanı, binadaki katların dıştan ölçülen, asansör ve boşluklarının düşürülerek inşa edilen alanlar toplamının hesap edilmesi ile elde edilen değerdir. Bir katta her bir daire ortak alandan pay elde ederek, o payın daire toplam metrekaresine eklenmesiyle sonuca varılabilmektedir.
-Konuttaki her bir oda, banyo, mutfak ve balkonun sıvaları da çıkmış olarak hesaplanan süpürülebilir, yürünebilir alanı, net büyüklüğü gösteriyor.
-Brüt alan ise farklı biçimlerde hesaplanabiliyor:
1-Katın dışarıdan ölçülen, asansör ve boşlukların düşürüldüğü inşa edilebilen alanı şeklinde,
2-Yangın merdiveni de bu hesaplamanın dışında tutularak,
3-Bina girişi, otoparklar, sosyal tesisler (havuz, vs) ve peyzaj alanlarından gelen pay da konutun brüt alanına eklenerek.

Emlak Konut GYO’nun net-brüt hesabı
Emlak Konut GYO projelerinde net-brüt metrekare hesabı şu şekilde yapılıyor:
 Net alan; İstanbul İmar Yönetmeliğinin 2.04.8. maddesi net alan tanımına uygun olarak yapılıyor. Net (kullanım) alanı bağımsız bölüm içindeki duvarlar arasında kalan temiz alandır. Binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların büyümesi ile meydana gelen teraslar; genel giriş, merdivenler, sahanlıklar, asansörler, binalarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, açık çıkmalar ve teraslar, 2 katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altlarında 1.70 m yüksekliğinden az olan yerler, bodrumlarda konut başına bir adet konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, bina içindeki otoparklar ile bina dışında konut başına 20 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan otoparklar net alan dışındadır.
Satışa Esas Brüt Daire Alanı: Bağımsız bölümün, dış duvarlarda duvar dışı, ortak duvarlarda duvarın yarısı ile çevrelenmiş kendi katındaki kapalı alanının ışıklıklar, hava bacası, tesisat ve çöp bacaları, çok katlı bağımsız bölümlerdeki merdiven boşluğu düşüldükten sonraki alanına, bodrum katlar ve çatı arasındaki ortak alanlar hariç, ortak alanların toplamından asansör boşluğu, yangın merdiveni, tesisat şaftları düşüldükten sonra kalan alanın, bağımsız bölüm brüt alanları oranında eklenmesi ile bulunmaktadır. Ayrıca eklentisi olan bağımsız bölümlerin brüt alanına, eklenti brüt alanı ilave edilmektedir.

İstanbul İmar Yönetmeliği’ne göre
Brüt alan: Binanın inşa edilen bütün alanlar toplamıdır. Bu alana tabii zemine oturan açık teraslar, avlular, ışıklıklar her nevi hava bacaları saçaklar dahil edilmez.
Net Alan: Net alan duvar yüzlerinde 2.5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden
5 cm düşülmek suretiyle hesap edilir.

Tanımların net olarak belirlenmesi gerekir
“Bundan 20 yıl önce binalarda sadece merdiven boşlukları ve duvar kalınlıkları, dış alan ölçüsünden düşüldükten sonra net metrekare hesabı yapılırdı” diyen İNDER Genel Başkanı Nazmi Durbakayım, ilerleyen yıllarda asansör, yangın merdiveni gibi birçok alanın bina içindeki boşlukları oluşturduğunu ve dolayısıyla binanın dış konturları ile oturulabilir net alanlar arasındaki farkın giderek açılmaya başladığını söylüyor. Durbakayım, “Bu durum birçok suistimali de beraberinde getirdi. Daire almak isteyenlerin mukayese yapacak bir standardı olmadığı için daire büyüklükleri konusunda sorunlar giderek artmaya başladı. İNDER olarak bu konuda net tanımların getirilmesi için yetkili mercilerle görüşmelerimiz oldu” diyor. Hatta bu konuyla ilgili olarak İNDER üyeleri ile geçici çözümler ürettiklerini kaydeden Durbakayım, “Mesela Teknik Yapı olarak gerçekleştirdiğimiz projelerde satın almak istediği dairenin hem emsal, hem net hem de brüt metrekaresini gösteren projeleri sunuyoruz. Ve bu ölçülerin neleri kapsadığını tam olarak anlatan açıklamaları da müşteriye bilgi olarak veriyoruz. Ancak bu konunun firmaların bireysel anlamda çözümleriyle değil, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ortaya koyacağı net standartlarla belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda da brüt metrekare olarak verilen büyüklüklerin içine hangi bölümlerin girdiği belirtilmelidir” diye ekliyor.