Miras kalan arsayı ne yaparsınız

NE yapacaksınız ya satarsınız ya da bir müteahhide belli sayıda daire ve dükkan karşılığında verirsiniz. Kuşkusuz başka seçenekleriniz de var; arsayı bekletirsiniz ya da üzerine mirasçılar olarak, siz bir inşaat yaparsınız.En pratiği satmak. Sattığınızda, kaça satarsanız satın, gelir vergisi yok. Örneğin veraset ve intikal beyannamesinde, 300 bin YTL (yani 300 milyar TL) beyan edilen arsanın, 3 milyon YTL’ye (3 trilyon TL) satılması durumunda, aradaki fark nedeniyle, bir YTL dahi gelir vergisi ödenmez.Peki... Müteahhide, belli sayıda daire ve dükkan karşılığında verilirse ne olur? Onu da açıklayalım.DAİRE VE DÜKKANLARMiras kalan arsanın, belli sayıda daire ve dükkan karşılığında ya da ilave bir miktar para da almak suretiyle, müteahhide verilmesi olayında, inşaat bittiğinde alınan daire ve dükkanlar ve daha önce alınan para nedeniyle, gelir vergisi ya da KDV ödenmesi gerekmiyor.Şimdi diyeceksiniz ki ‘Arsanın karşılığında üç daire bir de dükkan aldık. Hadi birinde kendimiz oturduk, kalanı boş durmayacağına göre, kiraya vereceğiz. O zaman ne olacak?’ Çok basit. Aldığınız kira gelirini, ‘Gayrimenkul sermaye iradı’ olarak, oturduğunuz evin bağlı olduğu vergi dairesine beyan edecek ve gelir vergisi ödeyeceksiniz. Peki... Arsa karşılığı alınan daire ve dükkanları satarlarsa ne olacak? Onu da açıklayalım.SATIŞ KAZANCIVergi yasalarında, bu konuda açık bir hüküm yok. Ancak, Danıştay’ın verdiği bazı önemli kararlar var. Bu kararların ışığında, miras kalan ya da hibe edilen arsanın, belli sayıda daire ve dükkan karşılığında, müteahhide verilmesi durumunda, edinilen daire ve dükkanların satılması olayındaki vergilemeyi şöyle açıklayabiliriz.Danıştay’ın, gelir vergisi ile ilgili uyuşmazlıklara bakan iki dairesi var. Bunlar üçüncü ve dördüncü daireler. Üçüncü Daire’nin bir kararına göre ‘arsa karşılığı müteahhitten alınan dairelerin inşaatın tamamlandığı tarihteki satış değeri, arsa sahibi açısından o dairelerin maliyet bedelidir (Dn.3.D. 6.12.1991 Tarih ve E.1990/163, K.1991/3079. Karar için Bkz. Şükrü Kızılot, İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi Mevzuatı ve Asgari İşçilik, Yaklaşım Yayınları, s.499). Danıştay Dördüncü Dairesi’nin kararına göre de ‘Hissedarlarla birlikte arsasını müteahhide kat karşılığı veren kişinin, sahip olduğu dairenin maliyet bedelinin, inşaatın bitim tarihinde o dairenin satış bedeli olarak kabulü gerekir (Dn. 4.D. 14.11.2002 Tarih ve E.2001/1368, K.2002/3562. Karar için Bkz. Şükrü Kızılot, Danıştay Kararları ve Özelgeler, Cilt 7, Ankara, 2005, s.278-279). Bu arada, ‘Veraset yolu ile intikal eden arsanın karşılığı alınan dairelerin dört yıl içinde satılmasından elde edilen kazancın, vergiye tabi tutulamayacağı’ yönünde de yakın tarihli bir karar da var (Dn. 4.D. 30.06.2004 Tarih ve E.2004/310, K.2004/1618. Bkz. Yaklaşım Dergisi, Mart 2005, s.307-308). Yukarıdaki açıklamalardan ve dayanağı olan Danıştay kararlarından da fark edileceği gibi, miras kalan arsa karşılığında edinilen daire ve dükkanlar; inşaat bitmeden önce ya da bittiği tarihte satılmışsa, gelir vergisi yönünden, bir kazançtan söz edilemiyor. Nedenine gelince, inşaatın bitim tarihi itibariyle, daire ve dükkanların satış bedeli aynı zamanda maliyet bedeli olarak kabul ediliyor. Daha sonraki bir tarihte yani inşaat bittikten birkaç ay ya da iki üç yıl sonra satılması halinde ise, inşaatın bitim tarihindeki satış değeri, aylık TEFE oranına göre yükseltilip, satış bedeli ile kıyaslanacak. 2005 yılında 13 bin YTL istisna düşüldükten sonra, varsa kalan kısım gelir vergisine tabi olacak. Yaygın olan görüş bu yönde...