13 milyon aileye ev almak hayal

Türkiye'de son 4 yılda daire yapımı için 1 milyon 600 binin üzerinde inşaat ruhsatı izni alındı. İstanbul 344 bin ruhsatla ilk sırada yer alırken Ankara ve İzmir de dahil edildiğinde toplam ruhsatların yüzde 42'si 3 büyük ilde. Büyüme gösteren gayrimenkul sektörü, inşaat maliyetlerinin de büyük ölçekte artmasını beraberinde getirdi. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TUİK) İnşaat Maliyet Endeksi'ne göre 1 metrekare inşaatın değeri son dört yılda yüzde 79 arttı.

Eski Başbakanlık Konut Müsteşarı ve MHP Genel Sekreter Yardımcısı Haluk Ayhan, konut sektöründeki gelişmeleri inceledi. Ayhan, Türkiye'deki TÜİK'in tespitine göre 16.7 milyon hanenin gayrimenkul edinebilme olasılıklarını araştırdı. Araştırmaya göre konut arz ve talebinin oluşmasında hanehalkı ödeme gücü önemli bir unsur. Veriler ışığında Ayhan, mortgage sisteminin de bu haliyle dar gelirlilere ucuz konut temin etmesinin mümkün görünmediğini belirtiyor. Türkiye'de aylık 300 YTL ve üzerinde bir miktarı ayırarak sosyal konutun 1 metrekaresini alabilecek hane sayısının 4 milyon 700 bin olduğunu belirten Ayhan, geri kalan 12 milyon 700 binlik kesimin 1 metrekare bile konut alabilecek ödeme gücü bulunmadığına işaret ediyor.

Orta ve alt gelir grubu sıkıntıda

Konut sektöründeki patlamayla birlikte ortaya çıkan maliyet artışlarının ise özellikle orta ve alt gelir grubunun konut edinmesini daha da zor hale getirdiğini dile getiren Ayhan, araştırmasında Mortgage Yasası'nın üst gelir grubuna hitap eden bir yapıda olduğunu söylüyor. Alım gücünün düşük olduğu Türkiye'de talep fazlası bir konut yapımının sürdüğüne dikkat çeken Ayhan, bunun en önemli nedeninin konut ihtiyacı duyan kesimin ve alım gücünün iyi analiz edilmeden konut politikaları geliştirilmesi olduğuna işaret ediyor.

Sadece ihtiyacın belirlenmesinin konut probleminin çözülmesi için yeterli olmadığını belirten Ayhan'a göre Türkiye’de aylık gelirinin yüzde 30’u ile 300 YTL aylık taksit ödeyebilecek hane halkının toplam hane halkı içindeki payının yüzde 20’ler düzeyinde olduğunu kaydetti. Yüzde 20’lik bu grubun konut talebinin sınırlı olmasının kaçınılmaz olduğunu söyleyen Ayhan'a göre bu grubun önemli bir kısmı zaten konuta sahip. Üst gelir grupları konut ihtiyaçlarını piyasa mekanizması içinde herhangi bir şekilde çözüyor. Ayhan, talep fazlası konut yapımının sürmesi ve kredilendirmenin kontrolsüz bir şekilde yapılması halinde sektörde ve makroekonomide meydana gelebilecek gelişmelerde büyük problemler ortaya çıkabileceğine dikkat çekiyor.

Mortgage fiyatları artırdı

Son dönemde gayrimenkul fiyatlarındaki yüksek değer artışlarının da hükümetin Mortgage Yasası ile ilgili olarak yarattığı yanlış ve abartılı beklentilerden kaynaklandığına işaret eden Ayhan, çözümün konut politikasının oluşturulmasında mevcut durumun detaylı bir analizinin yapılarak geleceğe yönelik öngörüler ortaya konmasında olduğunu da belirtiyor ve "Geleceğe ilişkin öngörüler ortaya koyan çalışmalar yetersiz" diyor.

Konut finansman sisteminin doğru yapılandırılmış bir sistem olmadığını belirten Ayhan, konut için yüksek meblağlarda kredi açılabilmesi için ikinci el piyasalardan düzenli şekilde fon akışı sağlanması, bunun için de birinci el piyasalarda standart özellikleri içeren yüksek tutarda kredinin verilmesi gerektiğini dile getiriyor.

Bankaların verdikleri kredileri çok düşük vadelerdeki mevduatlarla finanse ettikleri için sistemde ciddi bir vade uyumsuzluğu olduğuna işaret eden Ayhan, "Krediler ortalama 6 aydan daha kısa vadeli fonlarla finanse ediliyor ve bu krediler için likidite yaratılamıyor. Likidite, ihraç edilecek menkul kıymetin isminin değiştirilmesiyle sağlanamaz. Bunun için ikinci el piyasayı düzenleyecek yapı ve vergisel düzenlemeler şart" yorumunu yapıyor.