Emlak piyasasında tek sorun, konutun değerinin tapuda düşük gösterilmesi mi?

Acaba, emlak piyasasında en önemli sorun, tapu işlemlerinde konutun fiyatının düşük gösterilerek, az vergi ödenmesi mi? Tapu harçları yüksektir, değildir; bu ayrı bir tartışma konusu... Ama bana göre en önemli sorun, emlak fiyatlarında standardın ve düzenleyici bir yapının olmaması... Özellikle de ikinci el konutlarda.
Daha açık şöyle anlatayım... İsteyen, kendi kafasına göre belirlediği fiyattan konutu satmaya, birileri de almaya çalışır. Bu durum yıllardır da böyle sürer gider. Bundan değil midir; sırf bize has, ‘kelepir satılık ev’ ya da ‘satılık okazyon ev’ gibi, başka ülkelerde olmayan kavramlar vardır.
Bakarsınız aynı semtte hatta, aynı apartmanda, aynı büyüklükte iki konut satılıktır... Birinin fiyatı 300 bin TL, diğerinin ki ise 250 bin TL’dir. Fark nedir diye sorarsınız… ‘300 bin isteyen tok satıcı’ diye, akla mantığa sığmayan bir yaklaşımla karşılarsınız. En vahimi de biri çıkar, 300 bin liralık evi öyle veya böyle alır, semtteki konutların rayici belirlenmiş olur. Sonra da aynı semtte kim evini satmak isterse, ‘o, bu fiyata satmış, benimki daha da fazla eder’ deyip, cama satılık levhasını yapıştırıverir.

PİYASA DEĞERİNE GÖRE SİGORTA YAPILMAZ

İşte, bizde emlak fiyatları böyle şekillenir. Konut fiyatları düşmüş, kredi faizleri yükselmiş, konut deprem bölgesindeymiş, bina sağlam yapılmış gibi kriterlere bakılmaz. Hal böyle olunca da belediyelerin belirlediği rayiç bedeller tapuda az vergi ödemekten başka da bir işe yaramaz.
İşin aslını isterseniz Maliye Bakanlığı’nın yeni gündeme getirdiği bu konu yıllardır sigorta şirketlerinin de sorunu. Hatta
bir adım öteye gideyim... Bu konu yüzünden sigortacılarla vatandaş bir türlü anlaşamayıp, çoğu
zaman da hukuk yoluna giderler.
Nasıl mı? Anlatayım...
Konutuna 500 bin lira değer biçen vatandaş, alıcı ile birlikte tapuya gider, belediyenin belirlediği rayiç üzerinden alım-satım işlemini yapar, iş biter... Sonra da alıcı, döner sigorta şirketine, 500 bin lira üzerinden evi sigortalatmaya çalışır... Konut, olası bir riskten dolayı zarar görür, kullanılamaz hale gelirse vatandaş, 500 bin lirayı sigorta şirketinden talep eder... Sigorta şirketi de incelemesini yapar ve ‘sen bu evi 300 bin liraya yeniden inşa edersin, ben sadece yeniden inşa bedelini öderim, fazla sigorta yaptırılmış’ deyip, 300 bin lira hasarı öder... İşte, bundan sonra başlar vatandaşla sigorta şirketi arasındaki didişme.

EMLAK PİYASASINA STANDART GETİRİLMELİ

Bitmedi, devam ediyorum... Eğer konut banka kredisi ile alınmışsa, durum daha da vahim. Sigortayı banka yaptığı için sigorta şirketi, bankaya 300 bin lira öder... Banka, dönüp vatandaştan verdiği kredinin üstüne talep eder. Şimdi anladınız mı, emlak piyasasında standardın olmamasının yarattığı sonuçları.
Bundan dolayı değil midir, zorunlu deprem sigortasının en çok eleştirilen tarafı; konuta, piyasa ya da satış değeri üzerinden teminat vermemesidir. Yıllardır ne diye kızıyor vatandaş: ‘Konutumun değeri 350 bin lira, zorunlu deprem sigortası en fazla 150 bin lira teminat veriyor, neden sigorta yaptırayım?’
Şimdi diyeceksiniz ki, ‘sigorta şirketleri de konutu görerek, sigortalasınlar’. Kimse alınmasın ama ne değişecek? Sigorta şirketleri görseler de görmeseler de piyasa değeri üzerinden sigorta yapmıyorlar.
Diyeceğim o ki... Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in gündeme getirdiği konu sadece işin detayı. Asıl önemli olan, birilerinin kendi kafasına göre ya da ‘karşı apartmandaki şuna sattı’ diyerek fiyat belirleme alışkanlığının artık bitip, emlak piyasasına belli standartların getirilmesi. Standart geldikten sonra tapu işlemlerinde de, sigortada da bu sıkıntılar yaşanmaz.