GeriEkonomi İstanbul'da 450 bin metre kare plaza var
MENÜ
  • Yazdır
  • A
    Yazı Tipi
  • Yorumlar
    0
    • Yazdır
    • A
      Yazı Tipi

İstanbul'da 450 bin metre kare plaza var

Son yıllarda iş dünyası hızla modern ofislere yani plazalara taşınıyor. Sayıları giderek artan plaza ve iş merkezlerinde kiralar ekonominin canlılığına göre metre kare başına 15 dolarla 22 dolar arasında değişiyor. Pazalarda ofislerin satış fiyatı metre kare başına ortalama 1750 dolar. İnşaat kalitesi ve olanakları Avrupa'dakilerden düşük olmasına rağmen bizdeki plazaların fiyat-kira geliri oranı çok daha yüksek. Uzmanlar, şu anda toplam 450 bin metre kareyi bulan plazaların yüzde 13'ünün boş olduğunu belirtiyorlar.

1990'lara kadar İstanbul'un tarihsel iş merkezleri olan Karaköy, Eminönü, Sirkeci, Salı Pazarı, Şişhane ve Fındıklı gelişmelerin yükünü taşıyamayacak hale geldi. Bir karış arsanın kalmadığı bu bölgelerin yerini Mecidiyeköy, Beşiktaş, Maslak üçgeni almaya başladı. Beşiktaş sahilinden başlayan Barbaros Bulvarı'nın iki yanı doldu önceleri. Arkasından Mecidiyeköy, Esentepe, Gayrettepe'den geçen Büyükdere Caddesi hattı Zincirlikuyu'da Barbaros Bulvarı ile birleşerek, yoluna devam etti.

Tanınmış otel zincirlerinden Mövenpick Maslak'ta açıldığında bölgede Alarko ve Emlak Bankası Genel Müdürlükleri'nden başka iş merkezi yok gibiydi. İstanbul Çorap ve Beybi Eldiven fabrikaları iki, üç katlı fabrika binalarında çok sayıda işçinin çalıştığı yerlerdi. Bir kaç küçük kafeterya ve büfe Maslak'ta çalışanların ihtiyaçlarını karşılamada yeterli oluyordu. Böyle bir yerde açılan kocaman otele kim gelecekti ki? İstanbul'un tarihi, turistik, ticari ve mali merkezlerinin hemen yakınında yer alan Taksim'deki beş yıldızlılar varken, Mövenpicik'in iş yapması çok zor görünüyordu.

1990'lar yoğun iş yaşamının gri günleriyle birlikte ilerlerken, yaşanan gelişmelerle Maslak, Mövenpick'in de katkısıyla büyük bir hızla İstanbul'un yeni ve modern çalışma başkenti haline geliverdi.

Önceleri Beybi Eldiven bölgeyi terketti. Fabrikanın yerine Spring Giz adı verilen 20 katlı bir gökdelen yükseldi.

Ardından bölgenin Ayazağa girişinde Alarko'nun, Üçem'in, Nurol'un büyük kuleleri birbiri ardına yükselmeye başladı. Halen inşaatı devam eden bu palızalara son olarak Acarlar Maslak İş Menkezi de eklendi.

YÜZDE 13'Ü BOŞ

Sayıları giderek artan plazaların yarattığı iş alanlarının toplamı geçtiğimiz yılın sonunda 450 bin metrekareyi buldu. 450 bin metrekarelik A tipi ofis alanlarının yaklaşık yüzde 13'ü yani 58 bin metrekaresi bugün boş durumda.

1997 yılı içerisinde tamamlanacak yeni plazaların büyük bir kısmı tek bir kuruluş tarafından kullanılacağı için 450 bin metrekarelik plaza parkı fazla büyümeyecek. Bu yılın sonunda toplam plaza alanları rakamının 500 bin metrekareye ulaşacağı tahmin ediliyor. 1998 ve 1999 yıllarında tamamlanacak bir çok plaza projesinin inşaatı ise halen devam ediyor.

Şehmuz Tatlıcı'nın Zincirlikuyu İş Merkezi, Gümüşsuyu halılarının Metracity'si, Odin İnşaatın birinci Levent Plazası, İş Bankası Genel Müdürlük Binası, İnco İş Merkezi gibi birçok dev projenin bitim tarihi bu yıllara denk geliyor.

Plazalardaki kiralar ve satış fiyatları tamamen dolara endeksli. Plazalarda yer alan ofislerin metrekarelerinin ortalama kiraları yaklaşık 17 dolar. Bu rakama vergiler ve stopaj dahil edilmiyor. Net kira rakamının giydirilmiş halini bulmak için yüzde 28'lik bir artışı eklemeniz brüt rakamdan nete ulaşmak içinse yüzde 23 gibi bir rakamı düşmeniz gerekiyor.

1994 krizinden önce plaza kiralarının metrekare ortalaması 15.5 dolar seviyesindeydi. Ekonomik kriz günlerinde ise 13 dolara gerileyen kiralar, Türkiye ekonomisinin son iyi yılda büyümesine paralel 17 dolara ulaştı.

AVRUPA'DAN GERİ

İstanbul'da A tipi bir ofisin metrekare satış fiyatı ortalama 1750 dolar. Bu fiyat ortalamalarına göre aylık kira getirisi hesaplandığında plazalarda yer sahibi olmak Avrupa'da ofis satın almaktan daha karlı.

Avrupa'daki A tipi ofislerin fiyatları ile kiraları arasındaki yıllık getiri oranı yüzde 5-7 arasındayken, Türkiye'deki fiyat-kira oranı yüzde 8-12 arasında değişiyor.

Avrupa'daki A tipi ofislerle Türkiye'deki A tipi ofislerin standartları da farklılıklar gösteriyor. Gerek mimari gerekse teknik olarak plazalardaki ofislerimizin ikinci sınıf kaldığını belirten gayrimenkul yatırım uzmanları iki A tipi ofis arasında özellikle tasarım ve teknik kapasite açısından farklar görmenin mümkün olduğunu belirtiyorlar. Avrupa ve ABD'deki dev gökdelenlerde iş dünyasının büyüklerinin yanı sıra orta ve küçük ölçekli hizmet sektörünün de faaliyet gösterebileceği ofisler bulunuyor.

Örneğin dev plazalarda çok personelli bir kuruluşun yanı sıra avukat, mali müşavir gibi meslekler de ofis açabiliyor.

KİRALAR DÜNYA ORTALAMASININ ALTINDA

ŞEHİR YILLIK KİRA ORTALAMASI*

Barcelona 183

İstanbul 204

Berlin 250

Franfurt 462

Varşova 600

Londra 734

Paris 800

Moskova 800

* Dolar/metrekare

Haber Yorumlarını Göster
Haber Yorumlarını Gizle