Abdülkadir Kuşin: Emlak alımında vergisel sorumluluk
Güncelleme Tarihi:
EMLAK Vergisi Kanunu'nun 30'uncu maddesinde yer alan bir hükme göre, ‘‘Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisi'nin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu haklı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.’’
Emlak Vergisi Kanunu'nda 1986 yılında yapılan bir değişiklikle getirilen bu hükme göre; ev, daire, arsa vs. gibi her çeşit gayrimenkulü satın alarak tapuda kendi üstüne tescil yaptıranlar, sadece alış tarihinden sonra oluşacak emlak vergilerinden değil, mülkün eski sahibinin ödemediği eski yıllara ait emlak vergilerinden de sorumlular.
1986 yılından önce, bir gayrimenkul satın alma işlemi yapılmadan evvel satıcı, emlak vergi dairesine birikmiş vergilerini ödüyor, vergi borcu olmadığına dair bir belge alıyor, tapu dairesinde de yeni sahibi adına tescil işlemi ancak ondan sonra yapılıyordu.
Bu belgeyi almak bazen günlerce sürdüğü için tapuda işlemler uzun zaman alıyor, alıcı ve satıcıların şikáyet sebebi oluyordu.
Şimdilerde tapu dairelerinde işlemler çok basitleşmiş olup, başkaca bir sorun yoksa bu hükümle tescil işlemi çabuklaşmıştır.
ALICIYI YAKIYOR
Fakat bu durumu bilmeyen yeni sahibin eski borçlardan sorumlu olması, pek çok alıcının canını yakmaktadır. Yasadaki ‘‘yeni sahibin satana rücu hakkının olması’’ yani onun adına ödediği vergileri satıcıdan isteme hakkının mevcudiyetinin pratikte pek bir önemi yoktur. Çünkü, satıcının ortadan kaybolması, adresinin değişmesi, bulunamaması veya yasal takip sonunda haczedilecek malının bulunmaması mümkündür.
Bu hüküm ve uygulama kanaatimizce, vergi hukukunun temel ilkelerine aykırıdır. Çünkü Emlak Vergisi Kanunu'nun 3'üncü maddesine göre bu verginin ‘‘mükellefi’’, ‘‘binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa, binayı malik gibi tasarruf edendir.’’
Devlet, elinde her türlü güç varken kanun emri gereği ‘‘emlakın malikinden’’ tahsil etmesi gereken vergiyi, kanuna göre ‘‘mükellef’’ olmayan başka birinden tahsil etmeye kalkmaktadır. Bir verginin kanunla tespit edilmiş ‘‘mükellef’’inin, değiştirelerek başka birinin ‘‘mükellef’’ sayılması, mümkün olmamalıdır.
Bu nedenle, gayrimenkul satın alanların Tapu İdaresi'nce şart koşulmadığı halde eskiden olduğu gibi satıcıdan birikmiş vergi borçlarının ödenmesini istemesinde ve ilişiksizlik belgesi almasında yarar vardır. Tapu işlemleri uzayacaktır ama, alıcının ileride tatsız sürprizlerle karşılaşma riski azalacaktır.
Yasama organına düşen görev de herhalde, bu haksız hükmü değiştirmek olmalıdır.